En juin 2022, une société signe un bail dérogatoire pour un local situé dans la galerie marchande d’un hypermarché Auchan dans le Haut-Rhin. Elle y réalise des travaux d’aménagement au mois de novembre. Au mois de décembre, elle apprend que l’hypermarché, la locomotive qui draine toute la clientèle de la galerie, fermera définitivement ses portes le 31 décembre. Elle n’exploitera jamais son local. Le 16 mars 2026, le tribunal judiciaire de Mulhouse annule le bail, annule tous les loyers facturés, ordonne la restitution du dépôt de garantie et condamne le bailleur à rembourser 46 214,74 euros de travaux. Le motif est net : le bailleur, qui appartenait au même groupe que l’enseigne et ne pouvait ignorer la fermeture programmée, s’est rendu coupable de réticence dolosive en taisant une information déterminante.
Cette décision ne signifie pas pour autant que tout commerçant d’une galerie en difficulté peut cesser de payer ses loyers ni que tout bailleur doit garantir la fréquentation. Quelques années plus tôt, à propos du centre commercial du Millénaire à Aubervilliers, la Cour de cassation a jugé exactement l’inverse sur le principe : à défaut de stipulations particulières du bail, le bailleur n’est pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre. Et en juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris a rappelé l’autre versant : un preneur en procédure collective reste redevable des loyers, fixés ici au passif pour 267 961,23 euros, même quand le bailleur est lui-même condamné à l’indemniser, en l’espèce à hauteur de 29 511 euros pour perte de valeur du fonds.
Qui détient quelle preuve et quelle décision prendre, à chaque étage de la chaîne, quand la locomotive d’une galerie s’éteint ? La réponse tient en trois constats. D’abord, le bailleur qui connaît la fermeture programmée de la locomotive et signe quand même un bail sans prévenir commet un dol qui peut anéantir le contrat et tous les loyers. Ensuite, hors dissimulation, le bailleur n’est pas l’assureur du chiffre d’affaires : seules ses obligations de délivrance et ses engagements contractuels précis l’exposent. Enfin, le preneur, ses fournisseurs et ses prestataires doivent agir vite, avec les bonnes pièces, car chaque voie — nullité, résiliation, déclaration au passif, congé triennal — a son délai et son juge. Ces constats s’appuient sur des décisions intégralement lues et des textes en vigueur vérifiés ; chaque situation reste un cas d’espèce, et les deux jugements de 2026 ont été rendus en premier ressort, donc susceptibles d’appel.
I. La locomotive s’éteint : ce que la fermeture fait payer à chacun
A. Le preneur qui n’a jamais pu exploiter : loyers annulés, travaux remboursés
L’affaire jugée à Mulhouse le 16 mars 2026 (RG 23/00845) mérite d’être racontée précisément, parce qu’elle concentre tous les maillons de la chaîne. Le 20 juin 2022, la SASU LIMS Solutions signe avec la SAS Ceetrus France un bail dérogatoire de trente-six mois, dont douze mois fermes, pour un local de la galerie marchande de l’hypermarché Auchan. En novembre 2022, elle fait réaliser des travaux d’aménagement. En décembre, elle apprend la fermeture définitive de l’hypermarché au 31 décembre 2022. Elle n’exploitera pas son local après le 1er janvier 2023 et assigne le bailleur en nullité du bail.
Le tribunal fait droit à l’intégralité de ses demandes sur le principe. Il juge que le bailleur a manqué à son obligation de bonne foi et s’est rendu coupable de réticence dolosive, prononce l’annulation du bail et de son avenant du 10 octobre 2022, annule la totalité des loyers et charges facturés jusqu’à la décision, ordonne la restitution du dépôt de garantie de 1 250 euros hors taxes et le remboursement de 2 000 euros hors taxes de frais d’assistance technique, et condamne le bailleur à payer 46 214,74 euros TTC au titre des travaux réalisés, outre 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tout assorti de l’exécution provisoire.
Le raisonnement probatoire est transposable. Le tribunal relève que la société exploitant l’hypermarché en location-gérance avait fait savoir dès le mois de juin 2022 qu’elle ne prolongerait pas au 1er janvier 2023, que la fermeture était évoquée dès le printemps 2022, et que le bailleur, branche immobilière du groupe propriétaire du fonds, était nécessairement avisé. La preuve déterminante n’est donc pas la fermeture elle-même, mais la connaissance qu’en avait le bailleur au jour de la signature et le silence gardé sur un élément décisif du consentement. Pour le preneur, cela dessine une liste de pièces : le bail et ses avenants datés, les échanges antérieurs à la signature, tout document établissant que la fermeture était décidée ou envisagée avant la signature, les factures de travaux et les constats d’huissier de l’état des lieux et de l’absence d’exploitation.
Le fondement juridique est le dol, dont le code civil donne une définition que tout commerçant devrait connaître. L’article 1130 du code civil dispose : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. » Et l’article 1137 du même code précise : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » La fermeture programmée de la locomotive, sue du bailleur et tue au preneur, entre exactement dans cette définition. La limite tient à la dernière phrase du texte : ne constitue pas un dol le fait de ne pas révéler sa simple estimation de la valeur de la prestation. Un bailleur qui ignore la fermeture ou ne fait que partager l’optimisme ambiant sur la galerie ne commet pas un dol ; celui qui sait et se tait, si.
L’effet domino ne s’arrête pas au preneur. L’entreprise qui a réalisé les travaux d’aménagement en novembre, le fournisseur qui a livré le mobilier, le prestataire d’assistance technique facturé 2 000 euros : tous dépendent du sort du bail. Quand le bail est annulé avec effet rétroactif, c’est le bailleur condamné qui rembourse, comme ici. Quand le bail subsiste mais que le preneur fait défaut, chacun doit défendre sa créance séparément, dans la procédure collective du preneur s’il y en a une. La leçon pour ces tiers est double : facturer vite et par écrit avant la fermeture, et conserver la preuve que les prestations se rattachent au local concerné, car c’est ce rattachement qui fonde leur créance.
B. Le bailleur qui n’a rien caché : pas assureur de la fréquentation, mais tenu de ses engagements
Le miroir de l’affaire de Mulhouse se trouve dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 15 décembre 2021 (pourvois n° 20-14.423 et 20-16.570, publié au Bulletin). La société AMC, locataire d’un local au premier étage du centre commercial du Millénaire à Aubervilliers, avait assigné dès le 3 juillet 2014 la SCI du Bassin Nord en résiliation du bail et en indemnisation, reprochant au bailleur de ne pas assurer une commercialité permettant l’exploitation pérenne de son fonds : absence de commerces locomotives, étage délaissé, services communs supprimés, flux de chalands insuffisant.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel de Paris d’avoir rejeté l’essentiel de ces griefs. Sa formule mérite d’être citée exactement : « La cour d’appel a exactement retenu que le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire n’est, à défaut de stipulations particulières du bail, pas tenu d’assurer la bonne commercialité du centre. » (Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423, publié au Bulletin). Autrement dit, sans clause qui le promet, le bailleur ne garantit ni le flux de clients, ni le maintien des locomotives, ni la gamme des enseignes voisines. La cassation n’est que partielle : elle sanctionne seulement la cour d’appel pour avoir condamné la SCI au titre d’un engagement contractuel précis — délivrer un local dans un centre commercial haut de gamme à décoration soignée — engagement dont la cour d’appel n’avait pas caractérisé la portée (Cass. 3e civ., 15 décembre 2021, n° 20-14.423, publié au Bulletin). La distinction est la clé de tout le contentieux des galeries : le droit commun ne garantit rien, le contrat peut tout promettre, et c’est le contrat qu’il faut lire en premier.
Ce droit commun, ce sont les articles 1719 et suivants du code civil. L’article 1719 oblige le bailleur, « sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », à délivrer la chose louée, à l’entretenir « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée », et à en faire jouir paisiblement le preneur. L’article 1720 ajoute qu’il « est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce » et d’y faire « pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ». En revanche, l’article 1723 est bref : « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. » Dans l’affaire du Millénaire, le bail allait plus loin encore : le preneur avait expressément renoncé à se prévaloir de l’article 1723 et accepté que le bailleur modifie unilatéralement accès, flux de clientèle, parkings et disposition des surfaces. Avec une telle clause, validée par les juges, le preneur s’était lui-même privé du principal levier contre le dépérissement de la galerie.
Pour le bailleur, la carte des risques est donc lisible : ce qu’il a écrit l’engage — promesse de standing, de locomotive, d’enseigne ou de travaux — et ce qu’il tait en connaissance de cause peut annuler le bail ; mais la baisse de fréquentation subie sans faute ni promesse ne lui est pas imputable. Pour le preneur, la contrepartie est symétrique : avant de signer dans une galerie, exiger par écrit les engagements concrets (maintien d’une locomotive, programme de commercialisation, niveau d’entretien des parties communes) et refuser les renonciations en blanc à l’article 1723 ; après la signature, documenter chaque manquement aux engagements pris, car seuls eux ouvrent un recours. Les décisions citées montrent que les juges appliquent ces principes sans état d’âme, dans un sens comme dans l’autre. Pour un éclairage sur l’étendue de cet accompagnement juridique des entreprises, la page consacrée à l’accompagnement en droit des affaires à Paris présente les missions du cabinet auprès des commerçants et bailleurs.
II. Décider vite, dans le bon ordre et avec les bonnes pièces
A. Côté preneur : constater, mettre en demeure, choisir sa voie
Le preneur qui découvre la fermeture de la locomotive doit d’abord figer la preuve. Constat de commissaire de justice sur la vacance des cellules voisines, la fermeture des accès, l’état des parties communes et des parkings ; photographies datées ; relevés de fréquentation et de chiffre d’affaires avant et après ; copie du bail, des avenants, du règlement de copropriété ou du règlement intérieur du centre ; tous les échanges avec le bailleur et la société de gestion. Si l’information sur la fermeture a circulé avant la signature du bail — courrier interne, presse locale, annonce du groupe —, chaque document compte pour établir la connaissance du bailleur et fonder, le cas échéant, une action en nullité pour dol sur le fondement des articles 1130 et 1137 précités.
Vient ensuite la mise en demeure, adressée au bailleur par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice : rappel des engagements du bail, description précise des manquements (locomotive partie, services supprimés, entretien abandonné), délai de régularisation. Cette étape n’est pas une formalité : elle conditionne la plupart des actions et elle interrompt les discussions informelles qui font perdre des mois. Si le bail comporte une clause résolutoire, le preneur doit savoir qu’elle ne joue pas automatiquement en sa faveur ; l’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que ce commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité. Le preneur qui veut sortir par la faute du bailleur a donc intérêt à faire constater la résiliation par le juge plutôt qu’à s’enfermer dans un jeu de commandements croisés.
Le choix de la voie dépend de la gravité et du calendrier. La nullité pour dol, retenue à Mulhouse, anéantit le bail rétroactivement et efface les loyers, mais suppose de prouver la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante connue avant la signature. La résiliation judiciaire pour manquement aux obligations de délivrance et d’entretien suppose un manquement établi pendant l’exécution, sans effacer le passé. Le congé triennal reste l’arme la plus simple du preneur de bail commercial : l’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » mais que « le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance ». Dans une galerie qui se vide, donner congé à la première échéance triennale, même en payant le solde, coûte presque toujours moins cher que de subir trois années de loyers sans clientèle — à condition d’anticiper le préavis de six mois.
Deux autres leviers méritent d’être connus. Si c’est le bailleur qui refuse le renouvellement, l’article L. 145-14 du code de commerce lui impose, « sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », laquelle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce ». Et en cas de renouvellement ou de révision, l’article L. 145-33 du même code fixe que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », déterminée notamment d’après « les facteurs locaux de commercialité » : une galerie vidée de sa locomotive est précisément un facteur local qui doit faire baisser le loyer, et le preneur doit l’invoquer chiffres à l’appui devant le juge des loyers.
Le cas du preneur en difficulté illustre l’articulation avec les procédures collectives. Le 6 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Paris (RG 21/15787) a statué sur le bail conclu en décembre 2016 pour dix ans dans un centre commercial, au profit d’une société d’optique placée en sauvegarde le 7 décembre 2023 par le tribunal de commerce de Nanterre, puis en redressement judiciaire le 25 avril 2024, avec un plan de cession du fonds arrêté le 14 juin 2024. Le tribunal fixe au passif la créance du bailleur à 267 961,23 euros pour loyers, charges, taxes et accessoires, rejette les demandes de restitution de loyers et de réparation de la perte de marge brute, mais condamne le bailleur à payer 29 511 euros en réparation de la perte de valeur du fonds de commerce. Trois enseignements : l’ouverture d’une procédure n’efface pas les loyers dus, qui sont fixés au passif ; les instances en cours se poursuivent après déclaration de créance ; et le bailleur fautif paie, même face à un preneur en redressement. Rappelons à cet égard que, selon l’article L. 622-13 du code de commerce, « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde » et que « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours » : en sauvegarde, c’est l’administrateur qui décide si le bail se poursuit, pas le bailleur qui profiterait de la procédure pour reprendre les lieux.
B. Côté bailleur et tiers : transparence, renégociation et sauvetage des créances
Le bailleur avisé tire de ces décisions un programme simple. Avant de commercialiser un local dans une galerie fragilisée, informer par écrit le candidat preneur de la situation réelle : départs d’enseignes connus, vacance, projets de restructuration, sort de la locomotive. Cette transparence, loin d’effrayer tous les candidats, éteint le risque de nullité pour dol, dont le coût — annulation des loyers sur plusieurs années et remboursement des travaux, comme à Mulhouse — dépasse de loin quelques mois de vacance. Pendant le bail, exécuter les engagements pris et entretenir les parties communes, car les manquements documentés se paient en dommages et intérêts, comme à Paris. Quand la locomotive annonce son départ, proposer vite un avenant : baisse temporaire de loyer indexée sur la vacance, autorisation de sous-location ou de cession élargie, travaux de reconfiguration des flux. Un bailleur qui renégocie conserve un preneur qui paie un loyer réduit ; un bailleur qui exige le plein loyer d’une cellule sans chalands fabrique un impayé, puis une vacance, puis un contentieux.
Les tiers de la chaîne — agenceurs, fournisseurs, prestataires du preneur — doivent adopter un réflexe de créancier. Dès les premiers impayés du preneur, relancer par écrit, arrêter les comptes, exiger des garanties pour toute commande nouvelle et, si une procédure collective s’ouvre, déclarer la créance au passif dans les délais, en joignant factures, bons de livraison et contrats. Lorsque les prestations se rattachent à des travaux dans le local, conserver les devis acceptés, les constats d’avancement et les attestations du bailleur s’il a autorisé ou suivi les travaux : dans l’affaire de Mulhouse, c’est parce que les travaux étaient établis et chiffrés à 46 214,74 euros qu’ils ont été remboursés. Enfin, chacun doit garder à l’esprit le principe général de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le bailleur qui tait la fermeture, comme le preneur qui cesse de payer sans droit, répond de sa faute personnelle envers ceux qu’elle appauvrit.
Reste une limite honnête à poser. Les deux jugements de 2026 ont été rendus en premier ressort et peuvent être frappés d’appel ; leurs solutions pourraient être confirmées, infirmées ou nuancées. L’arrêt de 2021, lui, est définitif et publié, mais il tranche un cas — un bail verrouillé par des renonciations expresses — qui n’est pas celui de tous les baux de galerie. Aucune de ces décisions ne dispense de lire son propre bail, clause par clause, ni de faire établir sa créance par un professionnel avant d’agir. La carte proposée ici indique les routes et les pièges ; elle ne remplace pas l’examen du dossier.
Conclusion
Quand la locomotive d’une galerie s’éteint, la chaîne des conséquences est prévisible : le preneur perd sa clientèle, le bailleur perd ses loyers, les prestataires perdent leur débiteur. Le droit ne supprime pas cette onde de choc, mais il en répartit le coût selon des règles lisibles. Le bailleur qui savait et qui a tu la fermeture paie tout, jusqu’aux travaux, comme l’a jugé Mulhouse en mars 2026. Le bailleur qui n’a rien promis sur la fréquentation ne doit rien au-delà de la délivrance et de l’entretien, comme l’a confirmé la Cour de cassation en 2021. Le preneur qui prouve la faute de son bailleur obtient réparation même en procédure collective, comme l’a jugé Paris en juillet 2026, mais il reste tenu de ses loyers pour le surplus. Entre ces bornes, tout est affaire de preuve et de rapidité : le bail écrit avant la crise, les constats dressés pendant, les mises en demeure envoyées à temps. Commerçants de galerie, foncières et prestataires ont un intérêt commun à traiter la fermeture d’une locomotive comme ce qu’elle est — un sinistre commercial partagé — plutôt que comme une occasion de reporter le coût sur le voisin. Ceux qui documentent gagnent ; ceux qui attendent paient.
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