Non : au 22 septembre 2026, aucun fichier national des dettes locatives n’existe en France. Un locataire ne peut donc pas être « fiché » pour un impayé de loyer au sens où un emprunteur peut être inscrit au fichier des incidents de crédit de la Banque de France. Ce qui existe, en revanche, c’est une piste lancée dans le débat public par le ministre du Logement, rapportée par la presse le 21 septembre 2026, sans texte déposé ni consultation ouverte. Entre cette annonce et la réalité du droit applicable, l’écart est considérable, et c’est précisément cet écart qui mérite d’être examiné : d’un côté, ce que le bailleur peut déjà vérifier sur un candidat à la location dans un cadre strictement limité ; de l’autre, ce que le locataire peut opposer à un fichage privé ou parallèle ; enfin, les voies réelles dont dispose le bailleur confronté à un impayé, du commandement de payer jusqu’à l’expulsion, avec les délais et les garde-fous que la loi impose. Réserve importante : cet article décrit le droit en vigueur à sa date de publication et une affaire jugée sur son espèce ; il ne prédit ni le contenu d’un futur fichier, qui n’existe pas, ni l’issue d’un litige particulier, qui dépend toujours des pièces et des dates.
I. Une annonce politique, pas une norme applicable
A. Ce qui a été dit, et ce qui n’a pas été fait
Le 21 septembre 2026, le site PAP publie un article de Roman Rainfray, chargé d’études. L’article rapporte que Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a évoqué en marge d’un déplacement la piste d’un « fichier national des dettes locatives », une mesure qui viserait à recenser les impayés pour rassurer les propriétaires bailleurs. La formulation de l’article mérite d’être citée avec exactitude, car elle conditionne tout le reste : l’idée a été lancée dans le débat public mais ne constitue pas un projet de loi ; aucun texte n’a été déposé et aucune consultation officielle n’a été ouverte.
Autrement dit, le fait public est double : d’une part une déclaration ministérielle, d’autre part l’absence de tout acte normatif. Cette distinction n’est pas un jeu de mots. En droit français, un fichier de cette nature ne peut pas naître d’une annonce : il suppose une base légale, un responsable de traitement identifié, des finalités définies, des durées de conservation et des droits d’accès et de rectification. Tant qu’aucun de ces éléments n’est fixé par un texte, les locataires comme les bailleurs restent soumis au droit existant, qui est déjà dense et largement méconnu.
Le contexte de l’annonce éclaire son intention. PAP s’appuie sur un sondage réalisé le 7 février 2026 auprès de 1 450 propriétaires bailleurs : 52 % d’entre eux citent la rentabilité locative insuffisante comme premier frein à l’investissement, devant la taxe foncière, les travaux de rénovation énergétique imposés par la loi Climat et l’encadrement des loyers. La peur de l’impayé existe, mais elle n’arrive qu’après : 30 % des propriétaires interrogés évoquent une relation locative jugée trop favorable au locataire. L’article en tire une conclusion prudente : avant de créer un fichier « potentiellement stigmatisant et juridiquement sensible », il faudrait restaurer la confiance des propriétaires envers les institutions, par des procédures de recouvrement plus efficaces, une fiscalité stable et la reconnaissance du rôle du bailleur privé. Il rappelle d’ailleurs que le projet de statut du bailleur privé, censé apporter cette reconnaissance fiscale, a lui-même été abandonné en cours de route.
Pour le lecteur, la conséquence pratique est immédiate : personne ne doit adapter son comportement — accepter de fournir des données inhabituelles, renoncer à contester, ou au contraire menacer un locataire d’inscription — en se fondant sur un fichier qui n’existe pas. Les décisions du propriétaire comme du locataire doivent se prendre au regard du droit en vigueur, exposé ci-après.
B. Pourquoi un fichier national ne se crée pas par communiqué
La comparaison avec le crédit est instructive, parce qu’elle montre l’exigence du droit français en la matière. En matière bancaire, il existe bien un fichier national des incidents de paiement, et il n’existe que parce qu’une loi l’a créé. L’article L. 751-1 du code de la consommation dispose : « Un fichier national recense les informations sur les incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes physiques pour des besoins non professionnels. Ce fichier est géré par la Banque de France, laquelle est seule habilitée à centraliser ces informations. Il est soumis à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés. » (article L. 751-1 du code de la consommation).
Trois enseignements se dégagent de ce texte. D’abord, la centralisation des incidents de paiement par un organisme unique est un monopole légal : seule la Banque de France y est habilitée pour le crédit. Ensuite, ce fichier est expressément soumis à la loi du 6 janvier 1978, c’est-à-dire au régime de protection des données personnelles, avec les droits qui en découlent. Enfin, le périmètre est défini par la loi elle-même : les incidents « caractérisés », liés aux crédits aux particuliers. Transposé au logement, cela signifie qu’un fichier national des dettes locatives supposerait une loi qui désigne qui centralise, quoi exactement, pendant combien de temps, avec quels droits de contestation et sous quel contrôle. Aucun acteur privé — association de bailleurs, plateforme de mise en relation, assureur, administrateur de biens — ne peut s’arroger unilatéralement cette mission de centralisation sans base légale, comme on le verra.
Le second verrou est européen et s’applique dès aujourd’hui à tout traitement de données sur les locataires. Le règlement général sur la protection des données pose que « Le traitement n’est licite que si, et dans la mesure où, au moins une des conditions suivantes est remplie: » (article 6 du règlement (UE) 2016/679). Parmi ces conditions figurent le consentement — « la personne concernée a consenti au traitement de ses données à caractère personnel pour une ou plusieurs finalités spécifiques » — et les intérêts légitimes, puisque « le traitement est nécessaire aux fins des intérêts légitimes poursuivis par le responsable du traitement ou par un tiers, à moins que ne prévalent les intérêts ou les libertés et droits fondamentaux de la personne concernée qui exigent une protection des données à caractère personnel, notamment lorsque la personne concernée est un enfant ». Un fichier qui recenserait les dettes locatives de millions de personnes, consultable par des milliers de bailleurs avant chaque signature, reposerait nécessairement sur l’une de ces bases, sous le contrôle de la CNIL et du juge. L’annonce ministérielle ne règle aucune de ces questions : finalité exacte, proportionnalité, durée de conservation, information des personnes, sort des dettes contestées ou soldées. Ce silence est normal à ce stade — il n’y a pas de texte — mais il interdit de présenter le fichage comme imminent ou acquis.
II. Ce que peuvent faire, vraiment, bailleurs et locataires
A. Côté candidature : une liste fermée, des droits d’accès et de contestation
Le premier terrain où la question du fichage se pose concrètement, c’est le dossier de candidature. Beaucoup de locataires l’ignorent : le bailleur n’a pas le droit de demander n’importe quelle pièce. L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « La liste des pièces justificatives pouvant être exigées du candidat à la location ou de sa caution par le bailleur, préalablement à l’établissement du contrat de location, est définie par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation » (article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 met en œuvre ce principe pour les candidats comme pour les cautions : « pouvant être exigées par le bailleur de chacun des candidats à la location figure en annexe 1 », et celle pouvant être exigée des cautions figure en annexe 2 (décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015). Le décret précise les modalités pratiques : « Les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux. Elles sont rédigées ou traduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur. »
Deux conséquences en découlent. D’abord, tout document hors liste — relevé bancaire détaillé, dossier médical, extrait de casier judiciaire, photographie d’identité, attestation d’un précédent bailleur sur le comportement — ne peut pas être exigé, et a fortiori aucune attestation de non-inscription à un fichier d’impayés » ne saurait être imposée puisqu’un tel fichier n’existe pas. Ensuite, la violation est sanctionnée : « Les manquements au présent article sont punis d’une amende administrative, prononcée par le représentant de l’Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale », l’amende devant être « proportionnée à la gravité des faits constatés », ne pouvant être « prononcée plus d’un an à compter de la constatation des faits », et l’intéressé devant avoir été « informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé ». Le même article ajoute une protection souvent oubliée des candidats : « En préalable à l’établissement du contrat de location, le bailleur ne peut imposer la cosignature d’un ascendant ou d’un descendant du candidat à la location. »
Côté données personnelles, le locataire dispose d’un arsenal utilisable dès aujourd’hui contre tout fichage parallèle. La CNIL rappelle les droits de chacun de la façon suivante : tout organisme collectant des informations doit fournir une information claire sur leur utilisation et sur les droits des personnes, chacun peut s’opposer à certaines utilisations de ses données, obtenir et vérifier les données détenues sur lui et faire rectifier les informations inexactes (CNIL, les droits pour maîtriser vos données personnelles). Concrètement, le locataire qui découvre qu’un bailleur, une agence ou une plateforme détient ou diffuse une information d’impayé le concernant peut exercer son droit d’accès pour savoir quelles données sont détenues et à qui elles ont été communiquées, demander la rectification des informations inexactes, et solliciter l’effacement. Le règlement européen prévoit en effet que « La personne concernée a le droit d’obtenir du responsable du traitement l’effacement, dans les meilleurs délais, de données à caractère personnel la concernant et le responsable du traitement a l’obligation d’effacer ces données à caractère personnel dans les meilleurs délais, lorsque l’un des motifs suivants s’applique: », notamment lorsque « les données à caractère personnel ne sont plus nécessaires au regard des finalités pour lesquelles elles ont été collectées ou traitées d’une autre manière » (article 17 du règlement (UE) 2016/679). Une dette soldée, prescrite ou contestée devant le juge entre typiquement dans ce champ. De même, « La personne concernée a le droit de s’opposer à tout moment, pour des raisons tenant à sa situation particulière, à un traitement des données à caractère personnel la concernant fondé sur l’article 6, paragraphe 1, point e) ou f), y compris un profilage fondé sur ces dispositions » (article 21 du règlement (UE) 2016/679).
La démarche utile, pour un locataire qui s’estime fiché à tort, suit donc un ordre logique : d’abord demander par écrit au détenteur l’accès aux données et leur source ; ensuite exiger la rectification ou l’effacement en visant les textes ; enfin, en cas de refus ou d’absence de réponse, saisir la CNIL d’une plainte et, si un préjudice persiste — refus de location répétés, diffusion à des tiers —, faire constater ce préjudice par des pièces datées avant toute action en justice. À l’inverse, le bailleur qui serait tenté de constituer son propre fichier d’anciens locataires débiteurs ou de consulter des listes officieuses doit comprendre qu’il s’expose sur deux fronts : l’amende administrative de l’article 22-2 s’il exige des pièces hors liste, et le régime des données personnelles s’il collecte, conserve ou diffuse des informations sur les impayés sans base légale ni information des personnes. La promesse d’un futur fichier national ne constitue, en l’état, aucune autorisation.
B. Côté impayé constitué : la procédure réelle, ses délais et ses garde-fous
Si le fichage n’existe pas, le recouvrement, lui, est organisé avec précision — et c’est là que le bailleur doit concentrer ses efforts. Le point de départ est l’obligation du locataire : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Lorsque cette obligation n’est pas exécutée, le bail d’habitation contient obligatoirement une clause de résiliation de plein droit, dont le régime est fixé par l’article 24 de la même loi : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Le commandement de payer est donc l’acte décisif, et la loi en verrouille le contenu « à peine de nullité » : il doit mentionner le délai de six semaines pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, et la possibilité de demander au juge un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Lorsque le bail est garanti par une caution, « le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire », faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. En droit commun, rappelons que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire » (article 1225 du code civil), et que « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation » (article 1344 du code civil).
La procédure ne s’arrête pas au commandement. Pour les bailleurs personnes physiques et les sociétés civiles familiales, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives lorsque l’impayé dure depuis deux mois sans interruption ou que la dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges ; un diagnostic social et financier est alors réalisé avant l’expiration du délai. Pour les bailleurs personnes morales autres que ces sociétés familiales, l’assignation aux fins de constat de résiliation ne peut être délivrée, sous peine d’irrecevabilité, avant deux mois suivant la saisine de cette commission. Et dans tous les cas : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée » au représentant de l’État dans le département « au moins six semaines avant l’audience ». Le juge, lui, « peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », et il peut vérifier d’office les éléments de la dette ainsi que le respect des obligations du bailleur. Des règles particulières s’appliquent en cas de surendettement, avec des délais coordonnés avec la procédure devant la commission. Le tableau est donc l’inverse d’une expulsion automatique : chaque étape est assortie d’une sanction — nullité ou irrecevabilité — qui profite au locataire dont les droits procéduraux n’ont pas été respectés.
Une affaire jugée au début de l’année 2026 illustre concrètement cet enchaînement. Par arrêt du 13 janvier 2026, la cour d’appel de Versailles statue sur un bail d’une maison d’habitation louée 1 372 euros par mois outre 45 euros de provision sur charges. Les bailleurs avaient fait délivrer le 28 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour 3 771,02 euros d’arriéré, dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er mars 2024, puis assigné les locataires le 15 mai 2024. La cour rappelle l’obligation de payer le loyer et les charges résultant de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, constate que les versements partiels effectués après le commandement n’avaient pas apuré la dette, et confirme l’acquisition de la clause résolutoire au 29 avril 2024. Mais elle infirme pour le surplus : constatant une dette résiduelle de 1 570,38 euros au 1er avril 2025, elle autorise les locataires à se libérer en trois versements mensuels de 530, 530 puis 510,38 euros, et rappelle que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et que, si les modalités de paiement sont intégralement respectées, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. À défaut, l’expulsion est ordonnée avec le concours de la force publique dans le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, et une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges est due jusqu’à la libération effective (CA Versailles, chambre civile 1-2, 13 janvier 2026, RG 25/00835). Réserve de lecture : les faits de cette espèce se sont déroulés pour l’essentiel en 2024 et la cour y applique les textes dans leur version alors en débat devant elle ; le lecteur doit faire vérifier la version applicable à la date de son propre commandement, notamment le délai de six semaines désormais inscrit à l’article 24.
Deux règles de fond complètent le tableau et sont souvent décisives dans les dossiers. D’abord la prescription : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit », seule l’action en révision annuelle du loyer se prescrivant par un an (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un bailleur qui laisse s’accumuler des années d’arriéré sans agir perd donc une partie de sa créance, et un locataire assigné pour de vieilles dettes doit vérifier ce point en premier. Ensuite les charges : elles ne sont exigibles que « sur justification », en contrepartie des services rendus, de l’entretien courant et des menues réparations des parties communes et des impositions dont le locataire profite directement, et lorsqu’elles donnent lieu à provisions, elles « doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle » (article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Un décompte de dette qui mélange loyers, charges non justifiées et pénalités fantaisistes est contestable poste par poste, et le juge peut en vérifier chaque élément d’office. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, la stratégie efficace n’est donc pas la menace d’un fichier imaginaire, mais un commandement régulier, un décompte rigoureux et le respect des signalements préalables. Et lorsqu’un dossier d’impayé soulève des questions de procédure, de prescription ou de charges, l’accompagnement d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de vérifier chaque étape avant qu’une nullité ou une irrecevabilité ne fasse perdre des mois de procédure.
En synthèse de cette seconde partie : le locataire n’est pas fiché, mais il est protégé par une liste fermée de pièces exigibles, par ses droits sur ses données personnelles et par une procédure d’expulsion hérissée de délais et de sanctions ; le bailleur n’a pas de fichier, mais il dispose d’une voie balisée — commandement, signalements, assignation, délais judiciaires — à condition d’en respecter chaque formalité. C’est l’exact inverse du raccourci de l’annonce : moins de promesse, plus de procédure.
Conclusion
Le fichier national des dettes locatives n’existe pas, et l’annonce du 21 septembre 2026 n’y change rien en droit : aucune disposition ne permet aujourd’hui de ficher un locataire pour un impayé, et aucun bailleur ne peut exiger d’un candidat des pièces hors de la liste fixée par le décret du 5 novembre 2015. La comparaison avec le fichier des incidents de crédit montre ce qu’il faudrait pour qu’un tel fichier voie le jour : une loi qui désigne l’organisme centralisateur, définit les incidents recensés et organise les droits des personnes fichées, sous le contrôle de la CNIL et dans le respect du règlement européen. En attendant, chaque camp dispose d’armes réelles : au locataire, l’accès, la rectification et l’effacement de ses données, la contestation des pièces abusives et le contrôle de la régularité de toute la procédure d’expulsion ; au bailleur, le commandement de payer, les signalements préalables, l’action en résiliation et la prescription triennale à surveiller. La leçon de l’arrêt versaillais du 13 janvier 2026 vaut pour tous les dossiers : les juges appliquent la procédure à la lettre, suspendent la clause résolutoire quand la dette peut être apurée, et ordonnent l’expulsion quand elle ne l’est pas. Dans un domaine où chaque délai compte et où chaque mention manquante peut annuler un acte, faire vérifier son dossier avant d’agir reste la décision la plus rentable, pour le locataire comme pour le bailleur.
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