Votre fermier exploite vos terres depuis des années et, un jour, vous découvrez qu’une société que vous ne connaissez pas laboure vos parcelles, y épand, y récolte. Le fermier vous explique qu’il a simplement « mis les terres à disposition » de sa société, sans vous avoir prévenu. Cette situation, fréquente quand un exploitant crée une EARL, rejoint un GAEC ou fait entrer ses enfants dans une SCEA, place le bailleur devant une question directe : cette mise à disposition effectuée sans notification constitue-t-elle une faute qui permet de demander la résiliation du bail rural devant le tribunal ? La réponse dépend du texte appliqué, des lettres envoyées et du comportement réel du preneur sur l’exploitation. Le statut du fermage organise en effet trois opérations voisines mais soumises à des régimes distincts : la mise à disposition au profit d’une société, qui reste en principe autorisée sous conditions, la cession du bail, qui demeure interdite hors du cadre familial agréé, et l’apport du droit au bail à une société, qui exige l’agrément personnel du bailleur. Confondre ces régimes conduit à agir sur le mauvais fondement et à perdre un procès qui aurait pu être gagné. Cet article expose d’abord ce que le fermier a le droit de faire avec vos terres et les formalités qu’il doit respecter, puis comment contester utilement une mise à disposition irrégulière et obtenir, lorsque les conditions sont réunies, la résiliation du bail rural devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Ce que le fermier peut faire de vos terres avec une société, et les lignes qu’il ne doit pas franchir
A. La mise à disposition : une faculté encadrée par la notification et l’exploitation personnelle
Le preneur associé d’une société à objet principalement agricole dispose d’une faculté légale : il peut mettre à la disposition de cette société tout ou partie des biens dont il est locataire, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Ce mécanisme, prévu au paragraphe I de l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime, suppose plusieurs conditions cumulatives tenant à la société elle-même : celle-ci doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine, et son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. Une mise à disposition au profit d’une structure qui ne remplit pas ces conditions sort du cadre protecteur du texte et expose le preneur à une action en résiliation.
La condition qui intéresse le plus directement le bailleur surpris est l’obligation d’information. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime la formule ainsi : « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». L’avis adressé au bailleur n’est pas une simple lettre d’information. L’article L. 411-37 précise : « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. » Le preneur doit ensuite aviser le bailleur dans les mêmes formes du fait qu’il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés, cet avis devant être adressé dans les deux mois consécutifs au changement de situation. Concrètement, le bailleur qui n’a rien reçu dans les deux mois suivant l’arrivée de la société sur ses terres détient un premier grief documenté : l’obligation de notification n’a pas été exécutée.
La sanction de ce défaut d’information suit toutefois un chemin procédural précis que le bailleur doit respecter. L’article L. 411-37 dispose : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Autrement dit, le bailleur doit d’abord mettre en demeure le preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, puis laisser s’écouler un délai d’un an sans régularisation avant de pouvoir solliciter la résiliation sur ce fondement. Le même article L. 411-37 ménage une soupape : « La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. » Une erreur purement formelle, qui n’a pas empêché le bailleur de savoir qui exploite ses terres, ne suffit donc pas à faire prononcer la résiliation. Le bailleur avisé réunit dès lors, dès la découverte de la société sur ses terres, les preuves de ce qu’il savait et de ce qu’on lui a caché : photographies, constats, attestations de voisins, relevés d’exploitation et copie de ses propres courriers restés sans réponse.
Lorsque la société envisagée ne relève pas du paragraphe I, parce qu’il s’agit d’une personne morale à vocation principalement agricole dont le preneur est membre mais qui n’entre pas dans la catégorie précédente, le paragraphe II de l’article L. 411-37 impose un régime plus strict : « Avec l’accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre », la demande d’accord préalable devant être adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard deux mois avant la date d’effet de la mise à disposition. La demande doit, à peine de nullité, mentionner le nom de la personne morale, en fournir les statuts et préciser les références des parcelles concernées, et « Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l’accord est réputé acquis. » Le bailleur dispose donc ici d’un véritable droit d’opposition préalable, à exercer dans les deux mois, là où le régime du paragraphe I ne lui donne qu’un droit à l’information suivie d’une mise en demeure.
Dans tous les cas de mise à disposition, le paragraphe III de l’article L. 411-37 fait peser sur le preneur une obligation de fond qui conditionne la survie du bail : « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. » Le fermier qui met ses terres à disposition d’une société puis disparaît de l’exploitation, ne venant plus jamais sur les parcelles et laissant la société jouir seule des lieux, abandonne en réalité la jouissance du bien loué. L’article L. 411-37 ajoute une garantie financière pour le bailleur : « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. » Les droits du bailleur, notamment le paiement du fermage, ne sont donc pas modifiés par l’opération, et la société peut être recherchée aux côtés du preneur.
B. La cession et l’apport du droit au bail : deux opérations interdites sans l’agrément du bailleur
À côté de la mise à disposition, deux opérations restent en principe interdites et obéissent à des conditions beaucoup plus sévères. La première est la cession du bail. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime pose le principe : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire, et le preneur peut également, avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou son partenaire participant à l’exploitation ou un descendant majeur. Toute sous-location est par ailleurs interdite, sous la seule réserve des sous-locations saisonnières pour un usage de vacances ou de loisirs autorisées par le bailleur. Le bailleur qui découvre qu’un tiers inconnu exploite ses terres en vertu d’un accord passé avec le fermier, sans agrément ni autorisation judiciaire, se trouve face à une cession prohibée potentielle, et non face à une simple mise à disposition.
Le même article règle le sort des baux conclus au nom de plusieurs copreneurs, situation courante entre époux ou entre parent et enfant. Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, « le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom ». Cette lettre doit, à peine de nullité, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa de l’article et mentionner expressément les motifs allégués ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur, et le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire. La Cour de cassation a précisé la portée exacte de cette formalité dans un arrêt du 30 novembre 2023 (pourvoi n° 21-22.539) : des bailleurs reprochaient à la preneuse restée seule sur l’exploitation de ne pas avoir sollicité la poursuite du bail à son seul nom après que son mari eut cessé d’exploiter. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en jugeant que « Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°. » Le bailleur ne peut donc pas faire résilier le bail au seul motif que le copreneur resté en activité n’a pas demandé la poursuite à son seul nom : cette demande est une faculté offerte au preneur pour sécuriser sa situation, notamment sa capacité future à céder le bail, et non une obligation dont la violation justifierait la résiliation. En revanche, si le copreneur qui a cessé toute participation a en réalité transmis sa part de jouissance à un tiers, c’est sur le terrain de la cession prohibée qu’il faut se placer, en prouvant l’abandon de jouissance.
La seconde opération interdite sans agrément est l’apport du droit au bail à une société. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. Les présentes dispositions sont d’ordre public. » L’apport transfère le droit au bail lui-même dans le patrimoine social, ce qui le distingue radicalement de la mise à disposition, où le preneur reste seul titulaire du bail. L’agrément exigé est personnel : il doit viser une société identifiée, et le bailleur conserve son droit de reprise. La Cour de cassation veille strictement à ce caractère personnel. Dans un arrêt du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-16.422), elle a approuvé une cour d’appel qui avait jugé qu’une clause insérée dans un bail à ferme, par laquelle le bailleur donnait par avance son accord pour l’apport du droit à une société sans aucune identification du bénéficiaire, devait être réputée non écrite, en application de l’article L. 415-12, selon lequel « Toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le présent titre est réputée non écrite. » La Cour a ajouté que « l’action tendant à le voir constater n’est pas soumise à prescription ». Le bailleur ne peut donc pas se voir opposer une autorisation générale donnée par anticipation, sans bénéficiaire identifié, et il peut soulever à tout moment le caractère non écrit d’une telle clause. Pour le praticien, la leçon est double : le fermier qui apporte son droit au bail à une SCEA ou à un GAEC sans agrément personnel commet une faute grave, et le bailleur qui aurait signé autrefois une clause d’accord anticipé global peut la faire écarter.
La cour d’appel de Paris a illustré, dans un arrêt du 21 avril 2022 (RG n° 21/17893), comment le juge traite une cession régulière au profit d’un descendant : elle a autorisé la cession d’un bail du 26 novembre 1989 portant sur une trentaine d’hectares au profit de la fille du preneur, après avoir vérifié que les conditions de l’article L. 411-35 étaient remplies et que le contrôle des structures ne faisait pas obstacle à l’opération, dès lors qu’il n’y avait aucun apport de foncier nouveau, les terres étant déjà mises à la disposition de la société familiale, et que la cessionnaire détenait déjà des parts sociales. Cette décision montre que le juge examine concrètement la situation d’exploitation et articule le droit des baux ruraux avec le contrôle des structures : une cession familiale bien préparée, adossée à une mise à disposition régulière et à une autorisation d’exploiter en règle, obtient l’autorisation judiciaire même face à l’opposition du bailleur.
II. Contester la mise à disposition irrégulière et demander la résiliation devant le tribunal
A. Deux fondements de résiliation aux exigences différentes : la cession prohibée et le manquement préjudiciable
Le bailleur qui veut agir doit choisir le bon fondement, car l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime attache des conditions distinctes à chacun. Au paragraphe II, le bailleur peut demander la résiliation s’il justifie « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » (1°), « Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 » (2°), ou encore « Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 » dès lors qu’elle est « de nature à porter préjudice au bailleur », le texte visant également les articles L. 411-39 et L. 411-39-1 (3°). La différence entre le 1° et le 3° est décisive : la cession prohibée permet la résiliation sans que le bailleur ait à démontrer un préjudice, tandis que le simple manquement aux obligations de mise à disposition de l’article L. 411-37 n’ouvre la résiliation que si ce manquement est de nature à porter préjudice au bailleur. Tout l’enjeu du procès consiste donc à qualifier exactement ce qui s’est passé sur les terres : abandon de jouissance valant cession déguisée, ou manquement formel à l’article L. 411-37.
L’arrêt de référence sur cette ligne de partage est celui rendu par la troisième chambre civile le 6 février 2025 (pourvoi n° 23-12.274, cassation partielle), dans une affaire où des parcelles données à bail rural à long terme avaient été mises à la disposition d’une EARL dont deux des copreneurs étaient les seuls associés, tandis que la copreneuse, épouse de l’un d’eux, n’était pas associée de la société mais participait aux travaux. La cour d’appel avait prononcé la résiliation pour cession prohibée, au motif que la faculté de mise à disposition imposait, en cas de pluralité de preneurs, que tous en soient associés, et que le défaut de cette qualité caractérisait à lui seul une cession illicite sans préjudice à démontrer. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles L. 411-31, II, 1° et 3°, L. 411-35 et L. 411-37. Elle a rappelé que le preneur qui met le bien loué à disposition doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation en participant aux travaux de façon effective et permanente, puis a posé la distinction : lorsque le preneur ou tous les preneurs, après la mise à disposition, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, ils abandonnent la jouissance du bien à la société et procèdent à une cession prohibée, de sorte que le bailleur peut solliciter la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans démontrer un préjudice (solution dégagée le 12 octobre 2023, pourvoi n° 21-20.212). En revanche, lorsque les preneurs mettent les biens à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais continuent à se consacrer à leur exploitation en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, ils « n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail », de sorte que le bailleur ne peut agir que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, en démontrant que le manquement est de nature à lui porter préjudice (solution confirmée le 26 septembre 2024, pourvoi n° 23-12.967). Appliquant cette grille, la Cour a jugé que « le seul fait que Mme [P], copreneuse, ne soit pas associée de l’EARL au profit de laquelle les terres louées étaient mises à disposition ne suffisait pas à caractériser une cession illicite », que le manquement relevé tenait à la contravention à l’article L. 411-37 et nécessitait la preuve d’un préjudice, puis a cassé l’arrêt en ce qu’il résiliait le bail. Pour le bailleur, l’enseignement est net : si le fermier a disparu de l’exploitation et laissé la société jouir seule des terres, il faut plaider la cession prohibée sur le fondement du 1°, sans préjudice à établir ; si le fermier travaille toujours effectivement sur les parcelles mais a omis la notification ou n’est pas associé, il faut agir sur le 3° et démontrer en quoi ce manquement porte préjudice, par exemple en établissant que le bailleur ignore qui exploite, ne sait à qui adresser ses demandes, ou voit la valeur de son fonds menacée par des pratiques culturales non concertées.
La question du temps joue également un rôle central, et la jurisprudence récente la tranche en faveur d’une protection durable du bailleur face à une infraction qui se prolonge. Dans un arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-20.354, cassation partielle), un GAEC exploitait des parcelles en vertu d’un apport du droit au bail contesté, et la propriétaire avait saisi le tribunal paritaire en 2021 pour faire expulser la société, voir annuler la cession et résilier le bail. Le GAEC soulevait la prescription, soutenant que le délai de cinq ans de l’article 2224 du code civil avait couru depuis que la propriétaire avait connu les faits. La Cour a rejeté cette analyse au visa des articles L. 411-31, II, 1°, L. 411-35 et 2224 du code civil : « le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé », solution déjà posée le 1er février 2018 (pourvoi n° 16-18.724), et l’apport du droit au bail à une société sans l’agrément du bailleur, en violation de l’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime, « s’analysant en une cession prohibée, le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural se situe au jour où cette infraction a cessé ». Tant que la société occupe et exploite les terres en vertu de l’opération irrégulière, l’infraction se poursuit et la prescription ne court pas. Le bailleur qui découvre tardivement une mise à disposition transformée en abandon de jouissance, ou un apport sans agrément réalisé des années auparavant, peut donc encore agir tant que la situation illicite perdure. Cette solution doit être articulée avec le régime propre au défaut de notification de l’article L. 411-37, qui impose la mise en demeure puis le délai d’un an : le bailleur prudent adresse cette mise en demeure dès la découverte des faits, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de faire courir le délai légal sans attendre.
Un dernier enseignement pratique ressort d’un arrêt de la cour d’appel de Caen du 15 mai 2025 (RG n° 24/01615) : une preneuse associée de la société à la disposition de laquelle elle avait mis ses terres avait adressé au bailleur une lettre recommandée rédigée au nom de la société mais signée par elle, se référant aux parcelles qu’elle détenait en location et annonçant des travaux de retournement de prairies. La cour a jugé cette lettre régulière au regard des articles L. 411-29 et L. 411-37 et a autorisé les travaux, tout en rejetant la demande de résiliation du bailleur, qui ne prouvait pas que le retournement envisagé dégraderait le fonds. Cette décision illustre deux points : le juge apprécie avec pragmatisme la régularité des notifications dès lors que le bailleur est effectivement informé de qui agit et sur quelles parcelles, et le bailleur qui s’oppose à des travaux ou demande la résiliation doit prouver concrètement la dégradation ou le préjudice allégué, les affirmations générales sur l’inadaptation des terres ne suffisant pas.
B. La méthode du bailleur : vérifier, mettre en demeure, prouver puis saisir le tribunal paritaire
Face à une société présente sur ses terres sans notification préalable, le bailleur gagne à suivre un ordre logique qui conditionne le succès de l’action. La première étape consiste à qualifier les faits : identifier la nature du bien et son usage agricole, les parties au bail, le titre d’occupation invoqué par la société et les actes en cause. Il faut obtenir les statuts de la société, son extrait d’immatriculation, la liste de ses associés et les parcelles qu’elle déclare exploiter, puis comparer avec le bail : le preneur est-il associé ? A-t-il adressé l’avis recommandé dans les deux mois avec les mentions obligatoires ? Continue-t-il à participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, ou a-t-il abandonné la jouissance ? Un constat d’huissier de justice, des photographies datées, les déclarations de cultures et les témoignages sur la présence ou l’absence du preneur sur les parcelles constituent le socle probatoire. Si le montage s’analyse en apport du droit au bail sans agrément personnel, il faut en outre vérifier si une clause du bail contiendrait un accord anticipé global, laquelle pourrait être écartée comme réputée non écrite.
La deuxième étape est la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, exigée pour le défaut d’information de l’article L. 411-37 et utile dans tous les cas pour dater la connaissance des faits et démontrer la persistance du manquement. Cette lettre doit décrire précisément les manquements constatés, rappeler les informations requises par la loi, enjoindre au preneur de les communiquer et l’avertir qu’une action en résiliation sera engagée. Le délai d’un an prévu par le texte court à compter de cette mise en demeure : le bailleur qui tarde à l’adresser retarde d’autant son action. Parallèlement, lorsque le preneur n’est pas associé mais continue d’exploiter effectivement, le bailleur doit constituer la preuve du préjudice exigé par l’article L. 411-31, II, 3° : impossibilité d’identifier son interlocuteur, mise en cause de la valeur agronomique du fonds par des pratiques non concertées, perte de la possibilité d’exercer son droit de reprise dans de bonnes conditions, ou risque juridique lié à l’occupation par un tiers non tenu au bail.
La troisième étape est la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour statuer sur la résiliation, la nullité d’une cession ou l’autorisation sollicitée par le preneur. La demande doit viser le fondement exact : résiliation pour cession prohibée sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, en cas d’abandon de jouissance ou d’apport sans agrément, sans préjudice à démontrer ; résiliation pour manquement aux obligations de l’article L. 411-37 sur le fondement du 3°, avec démonstration du préjudice ; ou contestation d’une cession à un descendant, en établissant que les conditions de l’article L. 411-35 ne sont pas remplies. Le bailleur doit joindre le bail, les lettres échangées, la mise en demeure et son accusé de réception, les preuves de l’occupation par la société et, si le préjudice est requis, les pièces qui l’établissent. Il doit également anticiper la défense du preneur, qui invoquera sa participation effective aux travaux, la régularité de ses notifications ou l’absence de préjudice, comme l’illustrent les affaires jugées en 2024 et 2025. Pour une vision d’ensemble des évolutions récentes du statut du fermage, la synthèse des arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage replace ces solutions dans leur contexte jurisprudentiel actuel.
En définitive, la mise à disposition des terres louées au profit d’une société n’est ni automatiquement fautive ni automatiquement inoffensive : autorisée sous conditions de notification et d’exploitation personnelle effective, elle devient une cession prohibée ouvrant la résiliation sans préjudice à démontrer dès lors que le preneur abandonne la jouissance à la société, et un manquement sanctionné sous condition de préjudice lorsqu’il ne s’agit que d’un défaut de notification ou de qualité d’associé. Le bailleur qui découvre une société sur ses terres sans avoir été prévenu doit donc agir vite pour faire constater la situation et mettre en demeure, mais agir juste en choisissant le fondement adapté aux faits. C’est à ce prix que le tribunal paritaire pourra faire cesser l’occupation irrégulière, tirer les conséquences sur le bail et préserver la valeur du fonds.
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