Vous avez quitté votre logement au mois d’août, remis les clés, transmis votre nouvelle adresse, et depuis plus rien. Le bailleur ne répond pas, répond à moitié ou annonce des retenues que vous ne comprenez pas. Cette situation se répète chaque mois de septembre à Paris et en Île-de-France, au moment où les déménagements de l’été se soldent par des restitutions qui n’arrivent jamais. Le dépôt de garantie représente souvent un mois entier de loyer parisien, parfois plus de mille euros, et son absence pèse directement sur l’installation dans le nouveau logement.
La loi encadre pourtant cette restitution de manière stricte. Quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt doit revenir au locataire dans un délai maximal d’un mois après la remise des clés. Dans les autres cas, le délai maximal est de deux mois. Passé ces délais, une majoration égale à dix pour cent du loyer mensuel s’ajoute de plein droit pour chaque mois de retard commencé. Les retenues que le bailleur opère doivent en outre être dûment justifiées, pièce par pièce, et la comparaison des deux états des lieux reste la mesure de ce qui peut être imputé au locataire.
Cet article expose d’abord comment exiger la restitution dans les délais et calculer la majoration de retard, puis comment contester les retenues abusives et agir concrètement à Paris et en Île-de-France quand le bailleur refuse de payer. Il s’appuie sur les textes applicables au 22 septembre 2026 et sur trois arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation lus intégralement pour ce dossier, dont un rendu le 12 février 2026 qui précise comment le bailleur doit prouver qu’il a réellement payé.
I. Obtenir la restitution de votre dépôt de garantie dans le délai d’un mois ou de deux mois
A. Exiger la restitution dans un mois si les lieux sont conformes, dans deux mois dans les autres cas
Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal. Il est versé à la signature du bail et ne porte pas intérêt au profit du locataire. Sa fonction est limitée : il garantit l’exécution des obligations du locataire, et son sort à la fin du bail obéit à des délais que le bailleur ne peut pas prolonger à sa convenance. La règle de base figure à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : le dépôt de garantie restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Le point de départ du délai est donc la remise des clés, pas la fin administrative du bail, pas l’envoi d’un courrier ultérieur, pas la bonne volonté du bailleur.
Quand l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai tombe à un mois. La loi dispose qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. La conformité s’apprécie en comparant les deux documents ligne par ligne. Si les deux états décrivent les mêmes pièces dans le même état, le bailleur ne dispose que d’un mois, et toute somme conservée au-delà doit être reversée avec la majoration prévue par la loi. Quand les états diffèrent, le délai de deux mois s’applique, mais il ne dispense jamais de justifier les retenues.
Une formalité conditionne la restitution : à cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Cette adresse doit être donnée au moment de la remise des clés, par écrit, et conservée en preuve. L’oubli a un coût précis : la majoration pour retard n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. Le bailleur qui prétend ne pas connaître la nouvelle adresse doit néanmoins restituer le dépôt dès qu’il en a connaissance, et c’est à lui de prouver qu’il ignorait réellement où écrire. Dans les faits, la remise des clés donne lieu à un document signé des deux parties, et la mention de la nouvelle adresse sur ce document tranche toute discussion ultérieure.
Pour les logements situés dans un immeuble collectif, la loi organise un régime particulier lié aux charges. Le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Les parties peuvent toutefois convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes. Concrètement, le bailleur d’un appartement parisien en copropriété peut retenir au maximum vingt pour cent du dépôt en attendant les comptes annuels, jamais davantage, et cette retenue provisoire doit elle-même être justifiée. Une fois les comptes de l’immeuble définitivement approuvés, le solde doit parvenir au locataire dans le mois qui suit.
La Cour de cassation a rappelé la portée de ce régime dans un arrêt du 31 mai 2018. Elle y énonce qu’il résulte de ce texte que le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que, lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Dans cette affaire, la juridiction de proximité avait condamné le bailleur à restituer un solde et à payer la majoration de retard en retenant que le solde aurait dû être restitué au plus tard dans les deux mois du départ, alors qu’elle constatait elle-même que la somme due résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai différent. La Cour a censuré ce raisonnement : les réparations locatives et la régularisation des charges ne suivent pas le même calendrier, et le juge doit tirer les conséquences de ses propres constatations. Pour le locataire, la leçon est double. D’une part, la part du dépôt correspondant à des dégradations doit revenir dans le délai de droit commun d’un ou deux mois. D’autre part, la part liée aux charges de copropriété suit le rythme des comptes de l’immeuble, avec un mois après leur approbation définitive. Un bailleur qui mélange les deux pour tout retenir commet une erreur que le juge sanctionne.
Un dernier cas mérite d’être connu : en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, et toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. Le locataire dont l’immeuble a été vendu en cours de bail doit donc réclamer son dépôt au propriétaire actuel, pas à l’ancien, même si c’est l’ancien qui a encaissé la somme à l’entrée. Cette règle évite les renvois de l’un vers l’autre.
La première démarche du locataire impayé de son dépôt tient en un courrier de mise en demeure adressé en lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce courrier rappelle la date de remise des clés, l’adresse du nouveau domicile transmise ce jour-là, le montant du dépôt versé à l’entrée, l’état comparé des lieux, et exige la restitution sous huit jours avec le décompte détaillé de toute retenue. Il vise l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et annonce la majoration de dix pour cent par mois de retard commencé. Ce courrier interrompt les discussions informelles et crée la preuve écrite dont le juge aura besoin. Il doit être conservé avec l’avis de réception, le bail, les deux états des lieux, les quittances et tout échange antérieur.
B. Calculer la majoration de dix pour cent qui court de plein droit pour chaque mois de retard
La sanction du retard est automatique. La loi prévoit qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. Trois éléments méritent l’attention. Le taux se calcule sur le loyer mensuel en principal, c’est-à-dire hors charges. Chaque période mensuelle commencée compte en entier, même si le paiement intervient en début de période. Et la majoration court de plein droit, ce qui signifie qu’aucune mise en demeure ni aucune décision de justice n’est nécessaire pour la faire naître : le seul dépassement du délai la déclenche.
Un exemple chiffré éclaire le mécanisme. Pour un loyer parisien de mille deux cents euros hors charges et un dépôt d’un mois, chaque mois de retard commencé ajoute cent vingt euros au profit du locataire. Trois mois de retard représentent trois cent soixante euros de majoration, en plus du dépôt lui-même. Après six mois, la majoration atteint sept cent vingt euros, soit plus de la moitié du dépôt initial. Cette progression explique pourquoi les bailleurs qui laissent traîner une restitution finissent par devoir beaucoup plus que la somme d’origine, et pourquoi le locataire a intérêt à dater précisément la remise des clés et à réclamer tôt.
La Cour de cassation a précisé le 12 février 2026 comment cette majoration s’applique et qui doit prouver quoi. Dans cette affaire, un locataire d’un logement meublé avait libéré les lieux le 11 mars 2021 et réclamait son dépôt avec la majoration mensuelle de dix pour cent. Le bailleur affirmait avoir adressé un chèque de remboursement le 9 avril 2021, dans le délai de deux mois, et le juge du fond l’avait cru sur la foi du talon du chéquier et de l’envoi à l’adresse indiquée dans l’état des lieux de sortie, tout en constatant que le chèque n’avait jamais été encaissé et que le locataire contestait l’avoir reçu. La troisième chambre civile a cassé ce raisonnement. Elle a d’abord rappelé que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Elle a ensuite énoncé qu’à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. Puis elle a tranché : en statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés.
Cet arrêt comporte trois enseignements directs. D’abord, l’envoi d’un chèque ne prouve pas le paiement : seule sa réception par le locataire, suivie de son encaissement, libère le bailleur. Le talon du chéquier et la simple affirmation d’un envoi ne suffisent pas quand le destinataire conteste avoir reçu quoi que ce soit. Ensuite, la charge de cette preuve pèse sur le bailleur, conformément à l’article 1353 du code civil, qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Enfin, la notion même de paiement suppose l’exécution effective de la prestation : l’article 1342 du code civil dispose que le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. Il libère le débiteur à l’égard du créancier et éteint la dette, sauf lorsque la loi ou le contrat prévoit une subrogation dans les droits du créancier. Un chèque émis mais jamais parvenu au créancier n’éteint rien.
Pour le locataire parisien, la méthode se résume en trois réflexes. Exiger un paiement traçable, de préférence un virement bancaire, et refuser de considérer un simple chèque annoncé comme une restitution. Conserver la preuve de la date de remise des clés et de l’adresse transmise, car c’est d’elles que partent le délai et la majoration. Réclamer la majoration dès le premier courrier, mois par mois, en rappelant qu’elle court de plein droit sans qu’une relance soit nécessaire pour la faire naître. Quand le bailleur répond qu’il a payé, c’est à lui d’en apporter la preuve complète, relevé bancaire ou accusé d’encaissement à l’appui.
II. Contester les retenues du bailleur et faire payer le solde devant le juge
A. Refuser par écrit toute retenue qui n’est pas dûment justifiée par la comparaison des états des lieux
Le bailleur ne peut retenir que deux catégories de sommes sur le dépôt : les sommes restant dues par le locataire et les sommes dont le bailleur pourrait être tenu en lieu et place du locataire, dans les deux cas sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Cette exigence de justification est le coeur de la plupart des litiges. Une retenue globale, un forfait de remise en état, un montant arrondi sans pièce jointe ne satisfont pas à la loi. Chaque euro retenu doit correspondre à une somme précise, expliquée dans un décompte détaillé et étayée par des pièces : comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, photographies datées, factures acquittées des entreprises intervenues, et, pour les loyers ou charges restants dus, les avis et décomptes correspondants. Un simple devis non suivi de travaux ne prouve pas une dépense réellement engagée, et le juge écarte les retenues qui reposent sur des évaluations unilatérales sans réalité vérifiable.
La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie constitue la pièce maîtresse. Seules les différences constatées entre les deux documents peuvent fonder une retenue pour dégradation, et encore à condition que ces différences relèvent bien de la responsabilité du locataire. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose à cet égard une règle de forme stricte : un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés, et il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Quand les parties ne parviennent pas à établir ce document ensemble, la loi organise le recours à un tiers : si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat.
La Cour de cassation tire de cette exigence une conséquence sévère pour les bailleurs négligents. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, elle rappelle d’abord la règle applicable : si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Elle en déduit ensuite qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. Dans cette affaire, le bailleur connaissait la date de départ de ses locataires, n’avait pas tenté d’établir l’état de sortie de manière contradictoire et n’avait pas fait appel à un huissier, et le tribunal l’avait condamné à restituer le dépôt avec les majorations de retard. La Cour a validé cette solution par substitution de motifs. Pour le locataire, la portée est claire : un état des lieux de sortie rédigé seul par le bailleur, après le départ, sans proposition de rendez-vous contradictoire et sans commissaire de justice, ne peut pas servir à justifier des retenues pour dégradations. Le bailleur qui s’est privé lui-même de la contradiction ne peut pas en faire supporter le coût au locataire.
Même quand les deux états des lieux existent et sont contradictoires, toutes les différences ne sont pas imputables au locataire. Le droit distingue les dégradations, qui engagent le locataire, de l’usure normale et de la vétusté, qui restent à la charge du bailleur. Le code civil pose le cadre : s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire, et il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. La loi du 6 juillet 1989 précise en outre que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Symétriquement, la même loi lui impose de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
En pratique parisienne, les postes les plus contestés sont connus : peinture jaunie par le temps présentée comme dégradation, moquette usée dans les passages, joints de salle de bain vieillis, trous de chevilles rebouchés, parquet rayé par une usure normale. Une peinture défraîchie après neuf ans d’occupation relève de la vétusté, pas d’une dégradation. Un revêtement de sol usé dans l’axe de circulation après plusieurs années relève de l’usure normale. Le bailleur qui veut imputer ces postes au locataire doit démontrer une dégradation anormale par rapport à la durée d’occupation et à l’état initial, et produire des grilles de vétusté ou des éléments objectifs d’appréciation. À défaut, le juge écarte la retenue. Le locataire prépare sa contestation en réunissant ses propres preuves : photographies d’entrée et de sortie, factures d’entretien en cours de bail, attestations, durée d’occupation, et, quand il existe, l’accord collectif de grille de vétusté applicable à sa résidence.
Les retenues pour sommes restant dues obéissent à la même exigence de justification. Quand le bailleur retient des loyers impayés, il doit produire le décompte précis des échéances concernées, les appels de loyers et les paiements reçus. Le locataire qui découvre à la sortie une dette de loyers qu’il ignorait, ou dont le montant lui paraît inexact, demande le relevé complet et vérifie chaque ligne avant d’accepter la compensation avec son dépôt. Si le désaccord porte sur des loyers anciens, il faut savoir qu’un locataire qui ne paie pas son loyer s’expose à une procédure de recouvrement distincte, et que le dépôt de garantie ne dispense le bailleur ni de prouver sa créance ni de respecter les règles propres à cette procédure. La retenue sur le dépôt et le recouvrement des loyers sont deux voies différentes, et la première ne peut pas servir à faire payer sans preuve ce que la seconde exigerait de démontrer.
La contestation s’organise par écrit et par étapes. D’abord, une réponse circonstanciée à chaque retenue, poste par poste, en joignant les pièces contraires et en demandant les factures acquittées manquantes. Ensuite, si le bailleur maintient ses positions sans compléter ses justifications, la saisine de la commission départementale de conciliation, simple et rapide, qui tente de rapprocher les parties. Enfin, si la conciliation échoue, la saisine du juge, avec un dossier ordonné : bail, états des lieux comparés, photographies, échanges de courriers, décomptes et calcul de la majoration mois par mois. Chaque étape écrite renforce la suivante, et le juge apprécie la bonne foi de chacun à la lecture du dossier.
B. Agir à Paris et en Île-de-France quand le bailleur refuse de restituer le solde
À Paris et en Île-de-France, le contentieux du dépôt de garantie suit un circuit balisé qu’il vaut mieux emprunter dans l’ordre. La mise en demeure en lettre recommandée avec demande d’avis de réception ouvre la séquence et fait courir la pression du calendrier, puisque chaque mois commencé ajoute dix pour cent du loyer en principal. Quand elle reste sans effet, la commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour les litiges entre bailleurs et locataires, offre une tentative de règlement amiable encadrée. La saisine se fait par lettre exposant le litige et joignant les pièces essentielles. La commission convoque les parties et propose une solution. Son avis ne s’impose pas, mais un bailleur qui refuse une solution équilibrée s’expose à ce que le juge relève son attitude. À Paris, où les juridictions sont engorgées, une conciliation réussie fait gagner des mois.
Si la conciliation échoue ou si le bailleur ne s’y présente pas, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire est compétent. Pour un logement situé à Paris, c’est le tribunal judiciaire de Paris qui est saisi ; pour un logement de banlieue, le tribunal du lieu de situation de l’immeuble. La demande porte sur la restitution du solde du dépôt, la majoration de dix pour cent par mois de retard commencé, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et une indemnité pour les frais exposés. Le dossier doit contenir le contrat de bail, la preuve du versement du dépôt initial, les deux états des lieux, la preuve de la remise des clés et de sa date, la preuve de la transmission de la nouvelle adresse, la mise en demeure et son avis de réception, le décompte du bailleur s’il existe, les pièces contestant chaque retenue et le calcul détaillé de la majoration. Un dossier complet, classé dans l’ordre chronologique, permet au juge de trancher vite, souvent en une seule audience.
Les délais d’action doivent être surveillés. Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. L’action en restitution du dépôt de garantie se prescrit donc par trois ans à compter du jour où le locataire a connu les faits lui permettant d’agir, en pratique à compter de l’expiration du délai de restitution d’un ou deux mois ou de la réception d’un décompte contesté. Trois ans peuvent sembler longs, mais les preuves se perdent vite : états des lieux égarés, photographies effacées, témoins injoignables, agences qui changent de mains. Le réflexe parisien consiste à agir dans les semaines qui suivent le dépassement du délai, quand les pièces sont encore fraîches et la majoration déjà enclenchée.
Plusieurs particularités parisiennes méritent une vigilance renforcée. Les gestions par administrateurs de biens multiplient les interlocuteurs : le locataire adresse sa mise en demeure à la fois à l’agence et au bailleur, pour éviter que chacun renvoie la responsabilité à l’autre. Les retenues pour ménage de sortie et pour petites réparations sont les plus fréquentes dans les studios et deux-pièces parisiens, et ce sont aussi les plus faciles à contester quand aucun état comparé ne les établit. Les provisions pour charges de copropriété, limitées à vingt pour cent du dépôt, sont souvent retenues au maximum sans justification réelle, alors que la loi exige qu’elles soient dûment justifiées et que le solde soit réglé dans le mois de l’approbation définitive des comptes. Enfin, les logements meublés parisiens, nombreux chez les étudiants et les jeunes actifs, suivent les mêmes règles de restitution, comme le confirme l’arrêt du 12 février 2026 rendu à propos d’un logement meublé : le statut meublé ne réduit ni le délai ni la majoration.
La préparation du dossier suit une liste simple. Conserver le bail signé et la preuve du dépôt versé à l’entrée. Photographier chaque pièce à l’entrée et à la sortie, compteurs et caves compris, avec des images datées. Exiger un état des lieux de sortie contradictoire et, si le bailleur refuse le rendez-vous, le mettre en demeure par écrit puis faire établir le constat par un commissaire de justice. Transmettre la nouvelle adresse par écrit le jour de la remise des clés et en garder la preuve. Réclamer par lettre recommandée dès le dépassement du délai, en chiffrant la majoration mois par mois. Saisir la conciliation en cas d’échec, puis le juge, sans attendre que la prescription de trois ans se rapproche. Chaque pièce manquante affaiblit la demande, chaque pièce conservée la renforce, et les trois arrêts cités dans cet article montrent que les juges tranchent sur pièces, pas sur affirmations.
Conclusion
Le dépôt de garantie non restitué n’est pas une fatalité de la rentrée. La loi impose un délai d’un mois quand les lieux sont conformes et de deux mois dans les autres cas, une majoration de dix pour cent par mois de retard qui court de plein droit, et des retenues admises uniquement si elles sont dûment justifiées par la comparaison des états des lieux. La jurisprudence récente rappelle que le bailleur doit prouver le paiement effectif, qu’un chèque jamais reçu n’éteint rien, et qu’un état des lieux établi seul ne prouve aucune dégradation. Le locataire qui date sa remise des clés, transmet son adresse par écrit, exige un décompte détaillé et réclame tôt dispose de tous les atouts, à Paris comme en Île-de-France, pour récupérer son dépôt et la majoration qui l’accompagne.
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