Il est vingt-deux heures, le thermomètre du salon affiche encore trente et un degrés, et l’enfant ne dort pas. Le locataire d’un dernier étage sous les toits écrit à son bailleur pour exiger une climatisation. Dans le même immeuble, un copropriétaire ne pose plus de questions : un bloc blanc vient d’apparaître en façade, relié au salon par une goulotte, et le ronronnement grave du groupe extérieur empêche désormais la voisine du dessous de dormir la fenêtre ouverte. Deux réactions à la même chaleur, deux contentieux en germe, et une même leçon que les tribunaux répètent en 2026 : la chaleur n’autorise ni à tout exiger ni à tout installer.
La réponse tient en trois phrases, avec les réserves exposées d’emblée. Premièrement, aucun texte en vigueur n’oblige un bailleur à fournir une climatisation ni ne fixe une température maximale dans un logement loué : ce que le locataire peut exiger, c’est un logement décent qui permet une aération suffisante, avec des dispositifs de ventilation en bon état, et des réparations autres que locatives. Deuxièmement, le copropriétaire qui pose une unité extérieure affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doit obtenir une autorisation votée en assemblée générale, faute de quoi le syndicat peut obtenir en référé la dépose sous astreinte. Troisièmement, le climatiseur qui prive durablement un voisin de son sommeil expose son propriétaire à une condamnation pour trouble anormal de voisinage, sur mesures acoustiques, comme l’ont jugé deux ordonnances de référé de janvier et mai 2026 analysées ici. Tout le reste dépend des faits mesurés et des pièces : relevés de température, constats, votes d’assemblée, rapports acoustiques. Un article explique le droit applicable, il ne tranche pas votre dossier.
I. Le locataire face à la chaleur : ce qu’il peut exiger, et ce qu’il ne peut pas
Après un été 2025 que la presse décrit comme éprouvant, avec sept épisodes de canicule entre juin et août dont trois classés intenses sur le bassin méditerranéen et le Sud-Ouest selon les données météorologiques citées par les dossiers d’actualité du 22 septembre 2026, la question n’est plus un détail de confort : des locataires demandent à leur bailleur de l’air, du frais, parfois une climatisation. Les vendeurs d’équipements promettent le frais immédiat, les forums promettent le loyer suspendu, et les deux promesses sont trompeuses. Le droit en vigueur sépare nettement les choses : il garantit une aération suffisante et des réparations, pas une température.
A. L’aération et la ventilation sont un droit, la climatisation n’en est pas un
Le point de départ est le contrat de louage. Le code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » (article 1719 du code civil). Le même code ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (article 1720 du code civil). Le logement décent, lui, est défini par la loi du 6 juillet 1989 : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025). Et le décret du 30 janvier 2002 précise ce qu’aérer veut dire : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; » (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002).
Concrètement, le locataire qui étouffe peut donc exiger que les fenêtres s’ouvrent et se ferment correctement, que les bouches et le groupe de ventilation fonctionnent et soient en bon état, et que le bailleur fasse les réparations qui ne sont pas de simples gestes d’entretien courant. Il ne peut pas exiger l’installation d’une climatisation, qu’aucun de ces textes ne mentionne, ni invoquer un seuil chiffré de température intérieure : il n’existe pas, en droit en vigueur, de température maximale du logement loué au-delà de laquelle le loyer ne serait plus dû. Les propositions qui circulent dans le débat public pour créer un tel seuil ou un droit au frais restent des propositions, pas des obligations opposables à votre bailleur. Celui qui écrit à son propriétaire en affirmant qu’au-delà d’un certain nombre de degrés il ne paiera plus son loyer s’expose à une procédure pour impayés, alors même que son inconfort est réel.
Le pendant de ces droits, c’est l’obligation du preneur, écrite à l’article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » User raisonnablement d’un logement en été, cela veut dire aérer aux heures fraîches, ne pas neutraliser la ventilation existante, entretenir ce qui relève de l’usage courant, et continuer à payer le loyer pendant le litige. La chaleur ne suspend ni le bail ni le prix convenu.
Deux décisions récentes montrent comment les juges appliquent ces principes, et surtout ce qu’ils exigent comme preuves. Le 3 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG 24/10970) a rejeté les demandes d’une locataire d’un office public de l’habitat qui sollicitait des travaux d’aération et de ventilation ainsi que cinq mille euros pour son préjudice physique et deux mille euros pour son préjudice moral, en invoquant des mesures de polluants et de dioxyde de carbone très élevées et un dysfonctionnement de la ventilation à l’origine d’une aggravation de son état de santé depuis 2017. Le tribunal a rappelé que le bailleur est bien obligé de délivrer un logement décent et d’assurer une jouissance paisible, que le décret du 30 janvier 2002 exige une aération suffisante, et que le locataire peut demander la mise en conformité puis, à défaut, une réduction du loyer. Mais il a rejeté toutes les demandes, y compris la demande subsidiaire d’expertise judiciaire, et condamné la locataire aux dépens. La motivation est une leçon de procédure : le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande d’une partie, et la demande de dommages-intérêts exige la preuve d’une faute, d’un préjudice certain, personnel et légitime, et d’un lien de causalité directe. Un rapport privé alarmant, même mené contradictoirement, ne suffit pas à lui seul à faire condamner le bailleur.
À l’inverse, le 27 novembre 2025, la chambre 1-7 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence (RG 23/09217) a infirmé un jugement du juge des contentieux de la protection qui avait rejeté la demande d’indemnisation d’un locataire se plaignant de l’indécence de son logement de quarante-cinq mètres carrés, et a condamné le bailleur à lui verser mille sept cents euros de dommages-intérêts, plus deux mille euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel, ainsi que les dépens des deux instances. Dans cette affaire, le premier juge avait estimé que le locataire ne démontrait pas l’insuffisance du chauffage alors que le bailleur démontrait une température entre dix-neuf et vingt degrés. L’enseignement vaut pour l’été comme pour l’hiver : les juges tranchent sur des mesures. Celui qui allègue qu’un logement est inhabitable par la chaleur ou par le froid doit apporter des relevés datés et circonstanciés, et le bailleur qui oppose des chiffres contraires a une chance sérieuse d’emporter la conviction. La promesse d’un recours miracle ne remplace jamais le thermomètre, le constat et le dossier médical ou technique qui relie le désordre au préjudice.
B. La marche à suivre : écrire, mesurer, mettre en demeure, puis saisir
Le locataire qui souffre de la chaleur doit d’abord écrire. Signalez au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, les faits précis : pièces concernées, températures relevées avec dates et heures, ventilation en panne ou inexistante, fenêtres qui ne s’ouvrent pas, stores ou occultations manquants. Joignez des photographies et, si possible, les relevés d’un thermomètre et d’un hygromètre tenus sur plusieurs jours. Demandez expressément la remise en état : réparation de la ventilation, remise en fonctionnement des ouvrants, travaux relevant du bailleur. Cette mise en demeure écrite n’est pas une formalité : c’est elle qui fait courir la démonstration que le bailleur, informé, n’a rien fait. Le locataire qui n’a jamais rien signalé par écrit aura peine à soutenir ensuite qu’il a été privé d’une jouissance paisible, et le juge retiendra contre lui sa propre contribution à son préjudice.
Ensuite, faites constater. Un constat de commissaire de justice fige l’état des lieux à une date : ventilation hors service, bouches condamnées, fenêtres bloquées, températures intérieures. Pour remonter de l’état à la cause — installation sous-dimensionnée, groupe défaillant, réseau obstrué, conception du bâti — il faut un technicien indépendant du vendeur de solutions, qui mesure les débits et vérifie le groupe et les gaines. Et quand chacun campe sur sa position, l’expertise judiciaire ordonnée par le tribunal tranche : elle évalue, détermine l’origine des désordres, dit s’ils sont compatibles avec un usage normal du logement et s’ils portent atteinte à la santé. L’affaire parisienne d’octobre 2025 montre l’écueil à éviter : arriver à l’audience avec pour seule pièce un rapport privé, sans avoir sollicité à temps une expertise judiciaire ni mis le bailleur en demeure dans les formes, c’est préparer son propre rejet.
Enfin, saisissez le bon juge avec la bonne demande. Le locataire d’un logement qui ne satisfait pas aux normes de décence peut demander au bailleur la mise en conformité, puis au juge des contentieux de la protection d’ordonner les travaux sous astreinte et, à défaut, de réduire le loyer, outre l’indemnisation des préjudices prouvés comme la restriction d’usage ou le trouble de jouissance. Ce que le locataire ne doit pas faire, c’est se faire justice lui-même : ni suspension spontanée du loyer, ni installation autoritaire d’équipements qui modifient le logement ou l’immeuble, ni retenue sur les charges sans décision. Chacune de ces voies de fait retourne le litige contre son auteur et fournit au bailleur les pièces d’une procédure d’impayés ou d’une demande de remise en état.
Du côté du bailleur, la conduite prudente est symétrique : répondre vite et par écrit à tout signalement, mandater un technicien, conserver chaque bon d’intervention, vérifier le groupe de ventilation à chaque rotation locative, et faire figurer l’état de la ventilation dans l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce. Un bailleur averti par écrit qui laisse pourrir la situation s’expose à l’injonction sous astreinte, à la réduction du loyer et aux dommages-intérêts ; un bailleur qui démontre des interventions rapides, des mesures conformes et un logement aéré renverse la charge de la discussion, comme l’a montré l’arrêt d’Aix où les dix-neuf à vingt degrés établis par le bailleur ont pesé, même si la cour a finalement indemnisé le locataire sur d’autres éléments du dossier.
II. Le copropriétaire qui climatise : l’autorisation d’abord, le silence ensuite
La seconde moitié du problème se joue en copropriété, où la climatisation individuelle est un équipement trompeusement simple : une unité intérieure, une unité extérieure, une goulotte, et l’affaire semble réglée. Elle ne l’est pas. L’unité extérieure se pose presque toujours sur une façade, un balcon, une toiture ou une courette, c’est-à-dire sur des parties communes ou en affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, et elle produit un bruit qui devient le bien commun de tout l’étage. Deux verrous juridiques encadrent donc l’installation : le vote de la collectivité et le droit du voisin au silence. Les méconnaître, c’est acheter deux fois l’équipement : une fois chez l’installateur, une fois au tribunal.
A. Pas de bloc extérieur sans le vote de l’assemblée générale
La règle de vote est écrite dans le statut de la copropriété. La loi dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant » notamment « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » (article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 18 juin 2025). Autrement dit, poser un groupe extérieur en façade ou sur une partie commune sans autorisation préalable exposée et votée, c’est réaliser un travail illicite sur le bien d’autrui collectif. À cette règle légale s’ajoute très souvent le règlement de copropriété, qui encadre la teinte, la forme et l’emplacement des appareils, impose la consultation de l’architecte de l’immeuble ou le raccordement des condensats aux réseaux existants. Le règlement contractuel complète la loi : il faut satisfaire aux deux.
L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nice du 19 mai 2026 (RG 25/01883) en est l’application la plus pédagogique. Les propriétaires d’un lot avaient installé un bloc de climatisation et une goulotte de raccordement en façade sans autorisation préalable votée par le syndicat en assemblée générale, alors même que le règlement subordonnait la pose d’appareils individuels à une autorisation préalable fixant teinte, forme et emplacement, notamment pour les installations sur parties communes ou en façade, après consultation de l’architecte, et exigeait que l’équipement ne soit pas visible depuis l’avenue ni depuis le rez-de-chaussée avec raccordement des condensats. Les intéressés s’étaient même engagés par courrier dès mai 2022 à déplacer leur installation et à soumettre leur projet à l’approbation de l’assemblée, sans jamais le faire, puis n’ont pas conclu à l’audience. Le juge des référés a constaté l’atteinte aux parties communes et à l’aspect extérieur en violation manifeste du règlement et de la loi du 10 juillet 1965, et les a condamnés solidairement à démonter le bloc et la goulotte et à remettre les lieux en état d’origine, sous astreinte provisoire de cent cinquante euros par jour de retard passé un mois après la signification et pendant six mois, plus mille cinq cents euros au titre des frais irrépétibles et les dépens. La décision rappelle le fondement procédural qui fait l’efficacité du syndicat : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile). En référé, le syndicat n’a pas à attendre des années : l’illicite manifeste suffit à faire ordonner la remise en état.
Le locataire n’échappe pas à cette mécanique, il la subit doublement. D’une part, il ne peut pas installer une climatisation avec groupe extérieur sans l’accord écrit de son bailleur, puisque l’équipement modifie le logement et, au-delà, l’immeuble. D’autre part, l’accord du bailleur ne suffit pas : il faut encore le vote de la copropriété. Le bon ordre des démarches est donc le suivant : projet technique précis avec emplacement, dimensions, teinte, niveau sonore annoncé et gestion des condensats ; accord écrit du bailleur ; inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le copropriétaire bailleur ; vote ; puis seulement travaux. Le locataire qui fait poser un climatiseur dans le dos du bailleur et du syndic risque la résiliation pour manquement à l’obligation d’user paisiblement et raisonnablement des lieux, et le bailleur qui laisse faire engage sa propre responsabilité envers le syndicat. Pour situer ces démarches dans une stratégie d’ensemble face à un litige de logement, l’avocat en droit immobilier du cabinet à Paris éclaire le lecteur sur l’articulation entre bail, copropriété et voisinage : chaque acteur ne répond que de son lot, encore faut-il agir dans le bon ordre et devant la bonne instance.
B. Le bruit qui fait démonter : le trouble anormal de voisinage sur mesures
Obtenir le vote ne règle pas tout : l’installation autorisée qui empêche durablement les voisins de dormir reste attaquable, et l’installation non autorisée qui fait du bruit cumule les deux griefs. Le fondement est l’article 1253 du code civil, aux termes duquel « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » La responsabilité est de plein droit : une fois le caractère anormal du trouble établi, son auteur ne s’exonère pas en expliquant qu’il n’a commis aucune faute ou que l’appareil est homologué. Reste à établir l’anormalité, et là les juges exigent des mesures, pas des impressions.
L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 8 janvier 2026 (RG 25/57777) montre le raisonnement complet. Le syndicat des copropriétaires demandait la dépose d’un climatiseur servant de pompe à chaleur installé dans l’ancien garde-manger d’un appartement, en invoquant des nuisances sonores subies par d’autres copropriétaires. Le constat de commissaire de justice de janvier 2024 avait relevé un bruit de soufflerie en provenance du logement, et le rapport d’un organisme de contrôle de mai 2024, réalisé à la demande du syndicat après les plaintes, concluait que les émergences mesurées la nuit, fenêtre ouverte, n’étaient pas conformes à la réglementation, tandis que celles mesurées fenêtre fermée l’étaient. Le propriétaire faisait valoir ses recherches de solutions techniques et la demande qu’il avait formée en assemblée générale extraordinaire pour modifier les ailettes du garde-manger afin d’atténuer le bruit de l’air expulsé. Le juge a écarté l’argument : le garde-manger n’avait pas pour objet de recevoir une telle installation, la modification des ailettes, parties communes selon le règlement, ne pouvait être imposée aux autres copropriétaires, et aucun autre élément technique n’était proposé pour faire cesser les nuisances nocturnes. Le trouble anormal étant manifestement établi, sans contestation sérieuse sur les relevés que le propriétaire ne contestait d’ailleurs pas, le juge a condamné la société propriétaire à déposer l’équipement dans un délai de quatre mois à compter de la signification, sous astreinte provisoire de quatre-vingts euros par jour de retard pendant quatre mois, à payer à titre provisionnel deux mille quatre cent soixante-neuf euros et vingt centimes correspondant aux frais de contrôle acoustique et de constat, ainsi que deux mille euros de frais irrépétibles et les dépens. Trois enseignements : les mesures de nuit, fenêtre ouverte, font la décision ; l’absence de contestation des relevés scelle le sort du litige ; et proposer comme seule solution une modification des parties communes que l’assemblée a refusée, c’est n’en proposer aucune.
La promesse commerciale de l’installateur — l’appareil silencieux, aux décibels garantis sur la fiche technique — ne protège ni du syndicat ni du voisin. Les fiches annoncent un niveau sonore mesuré en laboratoire, à distance normée, souvent en mode bas régime ; le voisin subit un bruit réel, de nuit, fenêtre ouverte, avec les résonances de la courette ou de la façade et les cycles de dégivrage de la pompe à chaleur en hiver. Seule une étude d’implantation sérieuse protège : groupe éloigné des chambres voisines, support désolidarisé avec plots antivibratiles, écran ou capotage compatible avec la garantie et le rendement, mode nuit programmé, entretien du ventilateur et des fixations. Et quand le bruit persiste malgré ces précautions, le propriétaire avisé fait mesurer lui-même, compare aux seuils réglementaires de jour et de nuit, et déplace ou remplace l’appareil avant l’assignation : après le constat du voisin et le rapport commandé par le syndic, il est trop tard pour discuter les chiffres.
Le contentieux se joue enfin sur l’argent au-delà de la dépose. Astreinte journalière jusqu’à exécution, frais de constat et de contrôle acoustique mis à la charge du propriétaire de l’équipement, frais irrépétibles de plusieurs milliers d’euros, dépens : les deux ordonnances de 2026 additionnent ces postes sans hésiter. Le copropriétaire qui a payé son installation quelques milliers d’euros en paie autant en procédure quand il a installé sans vote un appareil bruyant. À l’inverse, le voisin incommodé qui se contente de pétitions et d’appels au syndic sans constat ni mesures laisse le trouble s’installer et affaiblit sa propre demande : le trouble anormal se prouve, il ne se proclame pas. Écrivez au propriétaire de l’équipement et au syndic, faites constater par commissaire de justice aux heures où le bruit sévit, faites mesurer par un organisme indépendant, puis saisissez le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite. La voie est rapide précisément parce que les mesures parlent d’elles-mêmes.
Conclusion
La chaleur de l’été ne change pas la grammaire du droit du logement, elle en souligne chaque règle. Au locataire, la loi donne l’aération suffisante, la ventilation en bon état et les réparations du bailleur, pas une climatisation ni un seuil de température : ses armes sont la lettre recommandée, le thermomètre, le constat et l’expertise. Au copropriétaire tenté par le frais, la loi impose le vote de l’assemblée avant tout bloc extérieur et le silence envers les voisins après : ses protections sont le projet technique, l’autorisation régulière et l’implantation silencieuse. Les quatre décisions de 2025 et 2026 analysées ici dessinent une jurisprudence cohérente : le juge fait exécuter celui qui n’a pas mesuré, pas écrit ou pas demandé — le bailleur sourd à la mise en demeure, le locataire sans relevés, le copropriétaire sans autorisation, le propriétaire d’équipement sans étude acoustique. La promesse du frais immédiat s’arrête au devis ; les faits se mesurent au thermomètre et au sonomètre ; les responsabilités sont écrites aux articles 1719, 1720 et 1253 du code civil, à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, à l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 et à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, et appliquées chaque mois par les tribunaux.
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