Un spa gonflable posé un samedi après-midi sur le balcon, rempli le soir même, et dont on découvre trois mois plus tard qu’il pèse une tonne, fait bourdonner la chambre du voisin du dessous et vaut une assignation du syndic : la scène n’a rien d’imaginaire. Chaque printemps, le même équipement vendu comme un loisir sans travaux se transforme en dossier de copropriété et de voisinage, parce que l’eau pèse, que la pompe de filtration tourne six heures par jour et que la terrasse appartient rarement à celui qui s’en sert. La réponse tient en cinq phrases. D’abord, un spa n’est jamais un meuble anodin dès qu’il est rempli : avec huit cents à mille litres d’eau, comptez de l’ordre d’une tonne une fois les occupants installés, et c’est cette charge qui fait basculer un achat domestique dans le droit de la construction. Ensuite, en copropriété, le balcon et la terrasse sont le plus souvent des parties communes dont vous n’avez que la jouissance, de sorte que l’autorisation de l’assemblée générale est le verrou qu’aucune promesse commerciale ne fait sauter. De plus, le voisin qui subit le bourdonnement de la filtration ou l’eau de la vidange n’a pas besoin de prouver votre faute : le trouble anormal de voisinage engage votre responsabilité de plein droit. En outre, les juges ordonnent le retrait pur et simple de l’installation irrégulière, sous astreinte de plusieurs centaines d’euros par jour, et chiffrent le préjudice de jouissance même quand l’appareil finit par être mis aux normes. Enfin, le syndic qui vous laisse remplir sans rien dire ne vous donne aucune autorisation tacite : l’absence d’interdiction écrite dans le règlement ne vaut pas feu vert. Ce qui suit sépare la promesse du catalogue, les faits et les responsabilités : deux retraits ordonnés par les tribunaux, puis le cas du voisin indemnisé et la check-list de celui qui veut encore installer son spa. Réserve d’emblée : chaque dossier dépend de son règlement de copropriété, de la structure de sa dalle et des mesures de bruit constatées sur place ; les montants et les délais cités sont ceux des affaires jugées, pas un barème automatique.

I. L’autorisation que le catalogue ne mentionne pas : deux spas condamnés au démontage

A. Le jacuzzi de la toiture-terrasse niçoise : quand l’amovible est scellé dans la dalle

L’affaire jugée le 3 septembre 2026 par la première chambre civile de la cour d’appel d’Aix-en-Provence commence pourtant par une autorisation en règle. Le 8 octobre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires autorise un propriétaire disposant de la jouissance d’un toit-terrasse à installer un jacuzzi, mais à deux conditions strictes : l’appareil doit être amovible, et le propriétaire doit produire une attestation de faisabilité d’un ingénieur structure ainsi que toutes les autorisations administratives nécessaires. Le copropriétaire installe son jacuzzi, et le syndicat, estimant la résolution méconnue, le fait assigner le 16 avril 2024 devant le président du tribunal judiciaire de Nice, qui ordonne la suppression par ordonnance du 9 mai 2025. La cour confirme tout.

Le raisonnement de l’arrêt mérite d’être lu de près parce qu’il ruine l’argument le plus courant des propriétaires : mon spa est démontable, donc il est amovible. Le constat de commissaire de justice dressé le 1er mars 2024 depuis la terrasse voisine décrit un jacuzzi fixe, en maçonnerie, accompagné d’aménagements en bois et en carrelage, parfaitement intégré à la terrasse. Le propriétaire produit la fiche descriptive de l’appareil, un spa à châssis autoportant sans fixation au sol, et un second constat d’octobre 2024 où les panneaux d’habillage ont été démontés devant l’huissier. La cour n’est pas convaincue : le bassin et le châssis sont peut-être amovibles, mais l’installation ne s’y limite pas. Pour porter la tonne du jacuzzi rempli, une structure de renforcement de la dalle a été réalisée, avec des poutres métalliques dont les photographies montrent qu’elles ont été encastrées dans les murs porteurs, des trous ayant été creusés en bas du mur pour les fixer. L’entreprise a en outre refait l’étanchéité, preuve que la structure du bâtiment a été affectée, au point que la cour évoque la garantie décennale, celle qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage. Conclusion de l’arrêt : la structure de renforcement est incorporée dans la structure du bâtiment et non simplement posée sur la dalle, de sorte que la condition d’amovibilité fixée par l’assemblée générale n’est pas remplie. L’installation constitue donc un trouble manifestement illicite, et la cour ordonne sa suppression avec remise de la toiture-terrasse dans son état initial.

Le prix de la désobéissance est chiffré au dispositif : astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois, pendant trois mois, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, 2 500 euros en appel, et tous les dépens. Trois leçons pour le lecteur. D’abord, une autorisation de l’assemblée générale n’est jamais un blanc-seing : elle vaut pour l’objet exact voté, avec ses conditions, et l’attestation de faisabilité réclamée avant les travaux ne se remplace pas par une attestation de conformité produite après. Ensuite, l’amovibilité s’apprécie pour l’installation entière, structure de soutien comprise, pas pour le seul bassin : tout ce qui est scellé, encastré ou étanché avec le bâtiment cesse d’être amovible. Enfin, le juge des référés suffit à faire cesser le trouble : sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, aux termes duquel « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », la suppression est ordonnée sans attendre un procès au fond de plusieurs années.

B. Le spa de nage bordelais : installé sans vote, retiré sous astreinte

À Bordeaux, il n’y a même pas eu d’autorisation à discuter. Des copropriétaires font installer un spa de nage sur la terrasse attenante à leur appartement, sans solliciter l’assemblée générale, alors que le règlement de copropriété soumet ce type d’installation à son accord. Le syndicat tente d’abord la voie amiable, par plusieurs courriers restés vains, puis assigne les époux le 3 janvier 2024 devant le juge des référés du tribunal judiciaire. Par ordonnance du 13 janvier 2025, le tribunal leur ordonne de retirer le spa dans le mois de la signification, sous astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant trois mois, et les condamne à 2 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

Trois moyens de défense sont balayés, et chacun instruit le lecteur. Premier moyen : le syndic n’aurait pas été habilité à agir, faute de vote d’une résolution. Le tribunal constate au contraire que l’assemblée générale du 21 février 2023 a bien habilité le syndicat à agir, par sa résolution numéro 16. Moralité pour le copropriétaire attaqué comme pour le syndicat demandeur : avant de plaider sur le fond, vérifiez les résolutions, car l’habilitation se joue sur un numéro de vote. Deuxième moyen : une expertise amiable conclurait à l’absence de péril et à des travaux dans les règles de l’art. Le juge l’écarte : réalisée à la demande d’une seule partie, par un expert non inscrit sur la liste de la cour d’appel, non contradictoire, elle ne pèse rien face au manquement établi, d’autant qu’un voisin se plaint de vibrations et de nuisances sonores. Troisième moyen : le défaut d’autorisation pourrait être régularisé après coup par un vote ultérieur. Le tribunal refuse de surseoir : installer sur des parties communes sans autorisation, malgré les rappels du syndic, est une voie de fait, et que l’installation réalisée en violation du règlement, malgré les rappels du syndic, constitue une voie de fait causant un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser.

Cette ordonnance rappelle la règle de base que le tribunal de Montpellier formule explicitement dans l’affaire suivante : les travaux privatifs qui touchent les parties communes doivent être autorisés par l’assemblée générale, sur le fondement de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Et l’argument de la promesse commerciale, un spa gonflable se pose en un après-midi sans travaux, ne change rien à la qualification : dès que l’appareil occupe durablement une terrasse qui est une partie commune à usage privatif, pèse sur la structure et génère du bruit et de l’eau, c’est une installation soumise au vote, pas un meuble de jardin. Comme le rappelle la doctrine des syndics professionnels, l’absence de mention du spa dans le règlement ne vaut pas autorisation tacite : chacun use et jouit librement des parties privatives et communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 tel que rappelé par le guide professionnel Foncia du 21 mai 2026 sur les spas en copropriété, et le syndicat reste chargé d’assurer la conservation de l’immeuble contre toute surcharge.

II. Le voisin du dessous : un bourdonnement à 125 hertz qui vaut 2 500 euros

A. Le spa de nage montpelliérain : un trouble réel, un retrait refusé, une indemnité forfaitaire

Le jugement rendu le 22 janvier 2026 par le tribunal judiciaire de Montpellier est le plus instructif des trois, parce que les voisins n’obtiennent pas tout ce qu’ils demandent, et que chaque refus enseigne quelque chose. Pendant le chantier d’une résidence neuve, des acquéreurs font installer sur leur terrasse, en surplomb des chambres de l’appartement du dessous, un jacuzzi à usage de spa de nage. Les voisins se plaignent d’un trouble de vibrations et d’un bourdonnement qui se propage jusque dans leurs pièces à vivre, mettent en demeure en juin 2020, assignent en août 2020. S’y ajoute, en juillet puis en octobre 2020, une infiltration d’eau provenant des canalisations d’évacuation de la terrasse des propriétaires du spa, que les demandeurs attribuent à sa vidange.

Sur la demande de retrait pour installation illicite, le tribunal donne tort aux voisins, et le motif mérite l’attention des acheteurs en VEFA. Certes, les travaux privatifs affectant les parties communes exigent en principe un vote de l’assemblée générale, et la terrasse est bien une partie commune à usage privatif. Mais le régime de la copropriété ne s’applique, selon l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, qu’à deux conditions cumulatives : un immeuble bâti, donc achevé, et une propriété divisée en lots entre plusieurs personnes. Or le spa a été posé en juin 2018, pendant le chantier, avant la livraison intervenue le 26 avril 2019. Le tribunal juge que l’immeuble en état futur d’achèvement devient achevé au sens de ce texte dès qu’il est habitable et que les premiers propriétaires entrent dans les lieux, et qu’avant cette date aucune autorisation d’assemblée ne pouvait être exigée. Le retrait pour illicéité est donc rejeté : installer pendant le chantier, quand la copropriété n’existe pas encore comme collectivité, n’est pas installer sans autorisation.

Sur le trouble de voisinage, en revanche, les faits parlent, et l’expertise judiciaire les chiffre. L’expert constate d’abord un bourdonnement audible dans les deux chambres, comparable à celui d’un réfrigérateur, provenant de la pompe de filtration qui tourne environ six heures par jour. Fenêtres fermées, il mesure 26,5 décibels dans la chambre la plus exposée contre 20 à l’arrêt, soit une émergence de 6,5 décibels, et 5,5 dans l’autre chambre, avec une émergence de 15 décibels sur la bande des 125 hertz, celle de la pompe, qui explique la gêne. Ces émergences dépassent les limites du décret du 31 août 2006 relatif aux bruits de voisinage, même si l’expert précise que ce décret ne s’applique pas directement à l’équipement d’un particulier et qu’il n’est utilisé que comme référence convenue pour quantifier la gêne. Puis les propriétaires font installer un variateur électronique qui ralentit la pompe : le 27 mai 2021, l’expert constate que le bruit n’est plus audible et que l’installation respecte désormais les exigences. Conséquence logique : le trouble ayant cessé, il n’y a plus lieu d’ordonner ni le retrait ni l’encadrement de l’usage, et toutes les demandes de travaux, de plages horaires, d’arrêt hivernal et de pénalités par infraction sont rejetées.

Reste l’argent, et c’est là que le jugement pèse le plus lourd pour le propriétaire d’un spa. Les voisins réclamaient 1 100 euros par mois depuis l’installation, soit la moitié d’une valeur locative de 2 200 euros jamais justifiée. Le tribunal écarte ce chiffrage, faute de pièces, mais retient une gêne réelle avant la pose du variateur, attestée par l’expertise et des certificats médicaux évoquant le sommeil et le stress, limitée aux deux chambres sans entacher l’habitabilité du logement. Il alloue une indemnité forfaitaire de 100 euros par mois sur vingt-cinq mois, du 25 avril 2019 au 27 mai 2021, soit 2 500 euros, plus 2 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens incluant l’expertise, avec exécution provisoire. Autrement dit : mettre son installation aux normes arrête les poursuites pour l’avenir, mais n’efface pas l’ardoise du passé.

Le fondement de cette responsabilité mérite d’être cité parce qu’il est aujourd’hui écrit noir sur blanc dans le code. L’article 1253 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Pas de faute à prouver, pas d’intention à établir : le dépassement des inconvénients normaux suffit, et le propriétaire du spa comme son locataire peuvent être visés. En complément, le code de la santé publique interdit les bruits particuliers par leur durée, leur répétition ou leur intensité : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité ». Une pompe de filtration qui tourne six heures par jour au-dessus d’une chambre entre exactement dans cette définition, et la mesure par huissier ou par expert reste la seule preuve qui compte : dans cette affaire, les attestations de convenance et l’étude non contradictoire commandée par les voisins n’ont pas pesé face au rapport d’expertise judiciaire mené contradictoirement.

B. Les cinq vérifications avant de remplir : règlement, dalle, bruit, eau et procédure

Première vérification, le règlement de copropriété et le vote. Lisez les clauses sur les parties communes à usage privatif, l’aspect extérieur, le bruit et les charges, puis écrivez au conseil syndical avant d’acheter : c’est lui qui fait inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Prévoyez un dossier solide, fiche technique de l’appareil avec son poids rempli, attestation d’un professionnel sur la portance de la dalle, engagement écrit sur les plages de filtration, car l’assemblée peut conditionner son accord comme à Nice en 2021, et ces conditions vous lieront. Si vous êtes locataire, ajoutez l’accord écrit du bailleur : le règlement de copropriété s’impose à l’occupant, et votre bail n’est pas un bouclier contre le syndicat. Et si le spa est déjà posé sans vote, ne comptez ni sur la régularisation a posteriori, que le juge de Bordeaux a refusé d’attendre, ni sur la passivité du syndic, qui ne vaut jamais autorisation.

Deuxième vérification, la dalle. Un spa familial rempli, occupants compris, frôle la tonne sur quelques mètres carrés, quand les dalles de balcon sont couramment dimensionnées entre 200 et 400 kilos par mètre carré selon les immeubles. L’écart se comble parfois par une structure de renfort, mais l’arrêt d’Aix-en-Provence montre où cela mène : encastrer des poutres dans les murs porteurs et refaire l’étanchéité, c’est toucher à la structure, avec la garantie décennale en ligne de mire, celle de l’article 1792 du code civil selon lequel « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ». Faites vérifier la portance par un ingénieur structure avant de commander, conservez son attestation, et refusez tout renfort qui entaille le gros œuvre sans vote de l’assemblée : le propriétaire niçois l’a appris à 500 euros par jour d’astreinte.

Troisième vérification, le bruit. La pompe de filtration tourne plusieurs heures par jour, souvent en continu, et les basses fréquences traversent les dalles comme l’a montré l’expertise montpelliéraine avec ses 15 décibels d’émergence à 125 hertz. Placez l’appareil loin des chambres du dessous quand c’est possible, programmez la filtration en journée, envisagez d’emblée un variateur de vitesse, et mesurez avant qu’on vous assigne : un constat de commissaire de justice avec mesures acoustiques vaut mieux qu’une discussion de palier. Le droit de jouir de votre terrasse n’est pas absolu : l’article 544 du code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements », et le trouble anormal commence exactement là où votre usage dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

Quatrième vérification, l’eau. Remplissage, éclaboussures, vidange : un spa, c’est un petit plan d’eau suspendu au-dessus du logement d’autrui. Les infiltrations attribuées à des vidanges ont pesé dans le dossier montpelliérain, et la responsabilité suit la chose : l’article 1242 du code civil rappelle qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde », tandis que l’article 1240 ajoute que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Vérifiez votre assurance habitation et sa garantie dégâts des eaux avant le premier remplissage, déclarez vite tout sinistre, et organisez la vidange vers une évacuation adaptée, jamais par-dessus le garde-corps ni dans une évacuation commune sous-dimensionnée.

Cinquième vérification, la procédure si le conflit est déjà né. Côté voisin excédé, faites constater par commissaire de justice, écrivez une mise en demeure précise, saisissez le syndic qui doit faire respecter le règlement, puis le juge des référés qui peut ordonner le retrait et l’expertise. Côté propriétaire assigné, ne répondez pas par une expertise amiable unilatérale, qui ne pèse rien face à une expertise judiciaire contradictoire, et faites mesurer vos émergences par un professionnel : à Montpellier, c’est la mise aux normes spontanée qui a évité le retrait, même si elle n’a pas effacé l’indemnité. Des deux côtés, l’expertise judiciaire est le juge de paix technique du dossier, et son coût finit dans les dépens du perdant. L’article 700 du code de procédure civile permet en outre au juge de mettre les frais non compris dans les dépens à la charge de celui qui perd : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; ». C’est ce fondement qui a valu aux propriétaires condamnés les 2 000 et 2 500 euros des trois affaires, et le perdant ne peut pas attendre l’appel pour souffler : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». Quand la mise en demeure du syndic est déjà arrivée ou que l’assignation menace, faire examiner le règlement, les votes et les mesures par un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de choisir entre régulariser, négocier un protocole ou préparer l’audience, avant que l’astreinte ne commence à courir.

Le spa gonflable n’est donc ni interdit ni libre : c’est un équipement lourd, bruyant et mouillant posé sur un immeuble collectif, et chaque mot compte. Autorisation préalable de l’assemblée pour tout ce qui touche les parties communes, structure vérifiée par un professionnel, filtration réglée pour ne pas bourdonner dans les chambres, eau évacuée sans inonder le voisin, et, en cas de litige, constat et expertise plutôt qu’attestations de complaisance. Les trois affaires de Nice, Bordeaux et Montpellier convergent : les juges retirent ce qui est installé sans droit, indemnisent ce qui a gêné même après mise aux normes, et pardonnent rarement l’improvisation. Le lecteur qui tient son vote d’assemblée, son attestation de portance et ses mesures acoustiques remplit son spa l’esprit tranquille ; celui qui remplit d’abord et vérifie ensuite paie deux fois, l’appareil et le procès.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier

Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux copropriétaires sommés de retirer leur spa et aux voisins excédés par une installation : autorisation d’assemblée générale, trouble anormal de voisinage, astreinte et indemnisation à chiffrer avant l’audience. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet : appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact.