Vous exploitez un bâtiment que vous avez fait construire ou agrandir, mais le terrain appartient à un associé, à un bailleur ou à un membre de votre famille. Des fissures apparaissent, la toiture fuit, la dalle s’affaisse. Vous assignez les entreprises et leurs assureurs en garantie décennale. Et là, la cour d’appel vous déclare irrecevable : vous n’êtes pas propriétaire de l’ouvrage, vous n’auriez pas qualité pour agir. C’est exactement ce qui est arrivé au groupement agricole d’exploitation en commun de la Rivière, qui exploitait des parcelles mises à sa disposition par l’un de ses associés et avait fait réaliser l’extension d’un bâtiment agricole réceptionnée sans réserve. La cour d’appel de Riom, le 9 juillet 2024, a jugé son action irrecevable pour défaut de qualité à agir, au motif que la convention de mise à disposition ne lui conférait la propriété que d’un bâtiment nouveau, pas d’une extension réalisée sur un bâtiment existant. Le 10 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré cette lecture : la convention stipulait que les constructions et les améliorations étaient réputées propriété du groupement pendant toute la durée de la mise à disposition, sans réserver ce droit aux constructions nouvelles. En ajoutant une condition que le contrat ne prévoyait pas, la cour d’appel a dénaturé un écrit clair et précis. Cet arrêt, rendu sur pourvoi numéro 24-20.393, intéresse bien au-delà du monde agricole : tout exploitant non propriétaire qui fait construire — fermier, preneur à bail, occupant autorisé, associé exploitant — peut y trouver le fondement de son action, à condition de vérifier ce que dit exactement son contrat. Car le droit commun de la garantie décennale attache en principe l’action à la propriété de l’ouvrage, et seule une stipulation précise permet de s’en affranchir ou, à l’inverse, de transférer l’action au preneur.
I. Qui peut agir en garantie décennale sans être propriétaire du terrain
A. Fermier ou associé exploitant : que faire quand l’entreprise et l’assureur contestent votre qualité à agir en garantie décennale
Le point de départ ne change pas : l’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » L’action appartient donc au maître de l’ouvrage ou à l’acquéreur, c’est-à-dire en pratique à celui qui a commandé les travaux ou qui a acquis l’immeuble avec ses garanties. Lorsqu’un GAEC fait réaliser des travaux d’extension sur des parcelles que l’un de ses associés met à sa disposition, il est bien le maître de l’ouvrage au sens économique : il passe commande, il paie, il réceptionne. Mais les constructeurs et leurs assureurs contestent sa qualité juridique en soutenant que l’ouvrage, par accession, appartient au propriétaire du sol, et que seul ce dernier pourrait agir. C’est le moyen classique opposé aux exploitants : défaut de qualité, donc fin de non-recevoir, donc irrecevabilité sans examen du fond. L’article 122 du code de procédure civile définit d’ailleurs la fin de non-recevoir comme « tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. » Face à cette défense, l’exploitant doit rapporter la preuve positive de son droit d’agir, et cette preuve se trouve presque toujours dans son contrat d’occupation : convention de mise à disposition, bail rural, bail emphytéotique, convention d’indivision ou statuts. Dans l’affaire du GAEC de la Rivière, la convention conclue le 1er avril 2013 avec l’associé propriétaire prévoyait à son article 2, c) que les constructions et améliorations réalisées par le groupement étaient réputées propriété du groupement pendant la durée de la mise à disposition, l’associé acceptant que l’accession immobilière soit différée au terme de la mise à disposition. Autrement dit, les parties avaient elles-mêmes réglé la question de la propriété pendant l’exploitation : le GAEC était réputé propriétaire de ce qu’il faisait construire, et le propriétaire ne récupérait le tout qu’à la fin. Cette clause fait la loi des parties, en application de l’article 1103 du code civil selon lequel « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » La cour d’appel de Riom a pourtant estimé que cette propriété conventionnelle ne couvrait que l’hypothèse d’un bâtiment nouveau édifié par le groupement, et non des travaux d’extension réalisés sur un bâtiment existant. Elle a donc déclaré l’action du GAEC irrecevable. La Cour de cassation répond, au visa de l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis, que la convention autorisait le groupement à réaliser les constructions, les plantations et à apporter les améliorations nécessaires, puis disposait au paragraphe suivant que les constructions et améliorations étaient réputées propriété du GAEC pendant la durée de la mise à disposition, l’associé acceptant que l’accession soit différée. La cour d’appel, je cite, « a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention, qui conférait au GAEC la propriété des constructions et améliorations qu’il réalisait sans réserver ce droit aux constructions nouvelles indépendantes des constructions existantes ». L’enseignement pratique est direct : si votre convention d’occupation contient une clause d’accession différée ou de propriété temporaire des constructions, produisez-la dès l’assignation, soulignez qu’elle vise les constructions comme les améliorations, et refusez toute lecture qui ajouterait une distinction entre bâtiment neuf et extension que les parties n’ont pas écrite. À l’inverse, si votre bail ou votre convention est muette sur le sort des constructions, sachez que l’accession jouera en principe au profit du propriétaire du sol et que votre action décennale sera fragile : faites vérifier le contrat avant d’assigner, et envisagez de faire intervenir le propriétaire à l’instance ou de vous faire céder expressément l’action.
B. Extension, rénovation ou hangar neuf : comment prouver que la clause d’accession différée couvre vos travaux d’agrandissement
La défense des assureurs, dans l’affaire du 10 septembre 2026, reposait sur une distinction en apparence raisonnable : la convention aurait transféré au GAEC la propriété d’un bâtiment nouveau que celui-ci ferait édifier, mais pas celle de travaux d’extension greffés sur un bâtiment appartenant déjà à l’associé. Cette distinction a séduit la cour d’appel de Riom. Elle est pourtant redoutable pour les exploitants, car la plupart des travaux agricoles et artisanaux consistent justement en extensions, surélévations, bardages, dalles et aménagements réalisés sur des bâtiments existants. Si une telle lecture prospérait, la clause d’accession différée ne servirait presque jamais. La troisième chambre civile la rejette nettement : le texte de la convention parlait de constructions et d’améliorations, sans réserver ce droit aux constructions nouvelles indépendantes des constructions existantes. Deux leçons s’en dégagent pour la rédaction comme pour le contentieux. D’abord, au stade de la rédaction, préférez une formule large et explicite : visez les constructions nouvelles, les extensions, les améliorations, les aménagements et les équipements incorporés au bâtiment, et précisez que la propriété conventionnelle du preneur ou de l’exploitant couvre l’ensemble pendant toute la durée de la mise à disposition, jusqu’au terme où l’accession définitive profitera au propriétaire. Une clause qui ne parle que de bâtiments nouveaux laisse la porte ouverte à la contestation sur les extensions. Ensuite, au stade du contentieux, si vous êtes déjà lié par une clause ancienne et générale, exploitez sa généralité : les termes constructions et améliorations, pris dans leur sens courant, englobent les travaux d’extension, et c’est à l’assureur qui soutient le contraire de démontrer que les parties auraient entendu exclure les agrandissements, ce qu’une convention claire et précise ne permet pas. L’arrêt du 10 septembre 2026 casse d’ailleurs sur le seul grief de la dénaturation, sans avoir besoin d’examiner l’autre moyen du pourvoi, ce qui montre la force de cet outil : quand l’écrit est clair, le juge ne peut pas le réécrire. Conservez précieusement l’original de la convention de mise à disposition, ses avenants et tout échange écrit montrant que le propriétaire savait que vous faisiez réaliser ces travaux et y consentait. En pratique, les dossiers se gagnent aussi avec des pièces simples : devis et factures à votre nom, procès-verbal de réception signé par vous, constats d’huissier des désordres, courriers recommandés aux entreprises. La réception mérite une attention particulière : dans l’affaire jugée, les travaux avaient été réceptionnés sans réserve, ce qui a permis d’ouvrir le délai décennal sans débat préalable sur la conformité apparente. L’article 1792-6 du code civil rappelle que « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. » Faites donc réceptionner les travaux par écrit, de façon contradictoire, avec ou sans réserves selon l’état constaté, car c’est cette date qui fait courir la garantie de dix ans et qui fixe votre qualité de maître de l’ouvrage réceptionnaire. Si le propriétaire du sol a signé lui aussi le procès-verbal, conservez-le : cela prouve qu’il vous reconnaissait comme le commanditaire des travaux. Enfin, anticipez l’argument tiré de la qualité d’assuré : les assureurs décennaux des entreprises, Allianz IARD et Axa France IARD dans cette affaire, ont été condamnés aux dépens et à verser 3 000 euros au groupement en application de l’article 700 du code de procédure civile. La Cour écrit que les quatre sociétés, entreprises et assureurs, sont condamnées aux dépens et que, sur le fondement de l’article 700, elles paieront ensemble cette somme au groupement. Cette condamnation solidaire aux frais du procès rappelle qu’une fin de non-recevoir abusive se paie : quand l’assureur soulève l’irrecevabilité pour échapper au fond, il s’expose, en cas d’échec, à supporter les dépens et une indemnité de procédure. Pour l’exploitant, c’est un encouragement à ne pas renoncer face à une irrecevabilité plaidée avec assurance : faites trancher la question de la qualité, car les juges du fond se trompent parfois sur la lecture du contrat, et la Cour de cassation contrôle strictement la dénaturation des écrits clairs.
II. Bail emphytéotique, vente de l’immeuble et délais : sécuriser votre recours contre le constructeur
A. Preneur à bail emphytéotique ou exploitant installé en cours de route : dans quel délai agir en garantie décennale contre le constructeur et son assureur
Le GAEC n’est pas le seul exploitant non propriétaire à pouvoir agir : la Cour de cassation a déjà jugé, le 11 juillet 2024, que le preneur à bail emphytéotique reçoit en principe les actions en garantie décennale attachées aux ouvrages donnés à bail. Dans cette affaire, une société avait fait installer en 2010 des panneaux photovoltaïques sur les toitures de bâtiments agricoles appartenant à un tiers, puis avait conclu avec ce propriétaire, en janvier 2020, un bail emphytéotique portant sur l’emprise des panneaux et de leurs accessoires. L’assureur du constructeur soutenait que seul le propriétaire, maître de l’ouvrage au jour des travaux, pouvait agir, et qu’aucune clause expresse du bail ne transférait l’action pour des désordres nés avant sa signature. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en posant une règle de portée générale : « sauf stipulation contraire, l’emphytéose emporte, par elle-même, dès l’entrée en jouissance par l’effet du bail et pendant toute la durée de celui-ci, transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail. » La Cour rappelle au passage le régime de ce bail, régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, par lequel le bailleur transfère au preneur, pour une longue durée, la charge de l’entretien et de la valorisation du bien en lui conférant un droit réel lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose. L’article L. 451-1 de ce code dispose que « Le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction. » Concrètement, si vous êtes preneur à bail emphytéotique d’un terrain ou d’un bâtiment sur lequel des ouvrages défectueux ont été réalisés, même avant votre entrée dans les lieux, vous avez qualité pour agir en décennale dès la conclusion du bail, sauf si le bailleur s’est expressément réservé l’action. Vérifiez donc votre bail : l’absence de réserve joue en votre faveur, et c’est à l’assureur de prouver l’existence d’une stipulation contraire, non à vous de prouver le transfert. Cette solution complète utilement l’arrêt du 10 septembre 2026 : dans un cas, c’est une clause expresse d’accession différée qui donne au GAEC la propriété conventionnelle et donc la qualité ; dans l’autre, c’est la nature même de l’emphytéose qui transfère l’action au preneur. Dans les deux cas, le contrat d’occupation est la clé du procès. Reste la question du délai, qui conditionne tout. La garantie décennale est enfermée dans un délai de dix ans à compter de la réception, et ce délai est un délai d’épreuve : la Cour de cassation juge que « le délai de la garantie décennale étant un délai d’épreuve, toute action, même récursoire, fondée sur cette garantie ne peut être exercée plus de dix ans après la réception ». Passé ce délai, l’action est forclose et aucune prorogation n’est possible. Pour un exploitant installé en cours de route, comme l’emphytéote de 2020 pour des panneaux posés en 2010, le temps joue contre vous : assignez vite, faites interrompre la prescription par une assignation en référé-expertise si nécessaire, et ne laissez pas l’assureur vous enfermer dans des négociations amiables qui feraient courir le délai jusqu’à son terme. Recensez dès le départ la date exacte de la réception, car tout le calendrier procédural en dépend, et sachez que les désordres doivent en principe se révéler dans le délai de dix ans, même si l’assignation peut intervenir ensuite dans le délai de droit commun. Si vous avez acquis l’immeuble en cours de période décennale, l’action attachée à la propriété vous est en principe transmise avec l’immeuble, et vous pouvez agir contre les constructeurs et leurs assureurs pour les désordres apparus de votre temps.
B. Vendeur condamné envers l’acquéreur ou maître d’ouvrage dessaisi : comment conserver l’action décennale grâce à l’intérêt direct et certain
Il existe une troisième situation où la qualité à agir se discute : celle de l’ancien maître de l’ouvrage qui a vendu l’immeuble ou qui a été condamné à indemniser l’acquéreur. En principe, l’action en garantie décennale se transmet avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs successifs, et le vendeur ne peut plus agir. Mais la troisième chambre civile admet une exception importante, rappelée le 12 novembre 2020 : « si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble (3e Civ., 20 avril 1982, pourvoi n° 81-10.026, Bull. 1982, III, n° 95 ; 3e Civ., 9 février 2010, pourvoi n° 08-18.970). » Dans cette affaire, des vendeurs qui avaient fait construire une maison avaient été condamnés à indemniser leurs acquéreurs des désordres, puis s’étaient retournés contre l’assureur de l’entreprise de maçonnerie. La cour d’appel avait rejeté leur recours décennal au motif qu’ils avaient perdu la qualité de maître de l’ouvrage par la vente et qu’ils agissaient seulement comme constructeurs vendeurs sur le fondement du droit commun. La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors que les vendeurs avaient été condamnés à réparer les vices, ils conservaient un intérêt direct et certain à exercer l’action décennale contre l’assureur, et la cour d’appel aurait dû rechercher s’ils n’avaient pas conservé cette action malgré la vente. Cet arrêt éclaire la situation des associés de GAEC et des exploitants familiaux : quand plusieurs personnes se succèdent sur l’exploitation, que l’un fait construire puis transmet ses parts ou vend le bien, celui qui a été condamné à répondre des désordres envers le nouvel exploitant conserve son recours contre les constructeurs. Ne laissez donc pas l’assureur vous opposer que vous n’êtes plus propriétaire ou plus exploitant : si vous avez payé ou si vous êtes exposé à payer la réparation, votre intérêt direct et certain fonde votre action. Le même arrêt rappelle deux règles de fond qui structurent tout recours. D’abord, l’exclusivité de la garantie légale : les dommages qui relèvent de la garantie décennale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun. Autrement dit, quand le désordre compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, vous devez agir sur le terrain de l’article 1792 et de ses suivants, qui organise une responsabilité de plein droit, et non sur celui de la faute contractuelle, plus difficile à prouver. L’article 1792-1 du code civil élargit d’ailleurs le cercle des responsables puisqu’il dispose qu’est réputé constructeur « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. » Ensuite, la rigueur du délai : toute action fondée sur la décennale doit être exercée dans les dix ans de la réception, y compris l’action récursoire du vendeur condamné contre l’assureur. Pour un GAEC ou un exploitant, la méthode se résume donc en quatre réflexes. Premier réflexe : identifier qui, dans vos contrats, est réputé propriétaire des constructions pendant l’exploitation, et produire cette clause dès l’assignation. Deuxième réflexe : dater précisément la réception des travaux et calculer le délai de dix ans restant, en interrompant la forclusion par une action en justice si le terme approche. Troisième réflexe : diriger l’action contre les entreprises et leurs assureurs décennaux sur le fondement des articles 1792 et suivants, sans disperser le procès sur le droit commun de la responsabilité contractuelle. Quatrième réflexe : si vous avez déjà indemnisé un acquéreur ou un nouvel exploitant, invoquez votre intérêt direct et certain pour conserver l’exercice de l’action, même après la vente ou la transmission. Ces quatre réflexes valent pour les GAEC, pour les fermiers preneurs à bail rural qui font construire avec l’accord du bailleur, pour les emphytéotes, pour les indivisaires exploitants et pour les sociétés familiales qui bâtissent sur le terrain d’un associé. Dans tous ces cas, le contrat qui organise l’occupation du sol décide du procès de la construction : une clause bien rédigée ouvre l’action, une clause absente ou ambiguë l’expose à la fin de non-recevoir. Faites relire vos conventions de mise à disposition, vos baux et vos statuts avant que les désordres n’apparaissent, car c’est au jour de la signature que se gagne le procès de demain. Pour les preneurs à ferme, le code rural et de la pêche maritime organise d’ailleurs la mise à disposition au profit d’un GAEC : le preneur qui adhère à un groupement peut lui faire exploiter tout ou partie des biens dont il est locataire, pour une durée qui ne peut excéder celle de son bail, en avisant le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, le groupement restant tenu solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail, comme le prévoit l’article L. 323-14 de ce code. Cette solidarité montre que le groupement n’est pas un tiers à l’exploitation : il est au coeur du rapport locatif, ce qui renforce la cohérence de la solution retenue le 10 septembre 2026. Enfin, replacez votre litige dans son cluster : la question de la propriété de l’ouvrage et de la qualité pour agir traverse tout le contentieux de la vente d’immeuble à construire et de la garantie du vendeur, comme l’illustre notre analyse de l’arrêt du 19 février 2026 sur la garantie décennale du vendeur-constructeur et la propriété de l’ouvrage. L’arrêt du 10 septembre 2026 s’inscrit dans cette ligne : la propriété, conventionnelle ou légale, commande l’action, et le juge ne peut ni l’inventer ni la réécrire.
Conclusion
L’arrêt du 10 septembre 2026 tranche une question qui bloque de nombreux contentieux de la construction en milieu rural : l’exploitant qui fait construire sur le terrain d’autrui n’est pas condamné à l’irrecevabilité dès lors que son contrat lui confère la propriété des constructions pendant l’exploitation. La convention de mise à disposition du GAEC de la Rivière, qui réputait le groupement propriétaire des constructions et améliorations et différait l’accession au terme, suffisait à fonder son action en garantie décennale, y compris pour des travaux d’extension réalisés sur un bâtiment existant, et la cour d’appel de Riom ne pouvait y ajouter une condition que les parties n’avaient pas stipulée. Cette solution rejoint celle retenue pour l’emphytéote, qui reçoit les actions décennales par l’effet même du bail sauf réserve contraire, et celle admise pour l’ancien maître de l’ouvrage condamné, qui conserve l’action quand il y a un intérêt direct et certain. Trois arrêts, trois voies d’accès au juge pour ceux qui construisent sans posséder le sol : la clause expresse, la nature du bail de longue durée, l’intérêt conservé après condamnation. Le fil commun est contractuel : c’est l’écrit qui donne ou retire la qualité pour agir, et le juge qui dénature un écrit clair s’expose à la cassation. Pour les GAEC, les fermiers, les preneurs et les familles qui exploitent ensemble, la leçon est concrète : faites écrire noir sur blanc qui est propriétaire des constructions pendant l’occupation, visez les constructions neuves comme les extensions et les améliorations, faites réceptionner les travaux par écrit, surveillez le délai de dix ans à compter de la réception, et assignez entreprises et assureurs sur le fondement des articles 1792 et suivants plutôt que sur le droit commun. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Lyon, qui devra désormais examiner les désordres au fond : pour le groupement, le plus dur est fait, puisque sa porte d’accès au procès est rouverte. Pour les autres exploitants, l’arrêt offre un modèle de clause et un modèle d’argumentation, à faire valoir dès la première assignation afin d’éviter des années de procédure sur la seule recevabilité.
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