Votre fermier vous annonce qu’il va construire un bâtiment d’élevage, planter plusieurs hectares de verger ou mettre ses installations aux normes exigées par l’administration. Vous êtes bailleur et vous craignez de découvrir au départ du preneur des constructions que vous n’avez jamais voulues, mais dont vous devrez peut-être payer le prix. Vous êtes preneur et votre bailleur bloque un projet vital pour votre exploitation, ou vous avez déjà réalisé des travaux sans son accord écrit et vous redoutez la sanction à la sortie. Dans les deux cas, la question n’est pas seulement financière : avant même de parler d’indemnité, il faut savoir si les travaux pouvaient être entrepris, selon quelle procédure, et qui peut les arrêter.
Le droit rural ne laisse ni le bailleur ni le preneur décider seuls. Certains travaux peuvent être exécutés sans accord préalable, d’autres exigent une autorisation, et le tribunal paritaire des baux ruraux tranche les désaccords. La Cour de cassation a précisé le 17 septembre 2020 que le juge saisi d’une demande d’autorisation doit examiner la localisation et l’emprise du projet, y compris son incidence sur l’environnement, et qu’il ne peut autoriser des travaux qu’après avoir vérifié leur faisabilité réelle (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.627). À l’inverse, des travaux réalisés sans respecter la procédure ouvrent au bailleur la résiliation du bail et privent le preneur de toute indemnité de sortie. Entre ces deux pôles, les travaux imposés par l’autorité administrative, comme une mise aux normes d’élevage, suivent un régime propre où le silence du bailleur vaut accord.
Cet article décrit la procédure applicable à chaque catégorie de travaux, les délais qui enferment bailleur et preneur, les moyens de contester un refus ou une opposition, et les conséquences à la fin du bail selon que les travaux étaient réguliers ou non.
I. Savoir si les travaux envisagés exigent l’accord du bailleur
Tout dépend de la nature des travaux. Le Code rural et de la pêche maritime distingue trois régimes : les travaux libres ou à simple information, les plantations et constructions sensibles soumises à autorisation, et les autres améliorations qui passent par le comité technique départemental. Dans tous les cas, les travaux doivent présenter un intérêt réel pour l’exploitation.
A. Les travaux que le preneur peut entreprendre sans autorisation préalable
Première catégorie : les travaux dispensés d’accord par la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat et ses textes d’application, ainsi que ceux qui figurent sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en fonction de la structure et de la vocation des exploitations (art. L. 411-73, I, 1°). Cette liste régionale ne peut viser que des travaux rendus nécessaires par les conditions locales : amélioration des bâtiments d’exploitation existants, installation de l’eau et de l’électricité, protection du cheptel dans des conditions de salubrité, conservation des récoltes et des fertilisants organiques, participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ou travaux techniques améliorant la productivité des sols sans changer leur destination naturelle.
S’y ajoutent tous les autres travaux, hors productions hors sol et hors plantations, dont la période d’amortissement, calculée selon les règles de l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Concrètement, un investissement de courte durée, amorti avant la fin du bail, relève de ce régime assoupli. Le calcul tient compte du bail renouvelé : lorsque le preneur n’a pas reçu congé dans le délai légal, la durée du bail en cours s’additionne avec celle du nouveau bail, prorogation de plein droit comprise.
La procédure reste encadrée. « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. » (art. L. 411-73) Le bailleur dispose alors de trois options : prendre les travaux à sa charge, les laisser faire, ou saisir le tribunal paritaire dans un délai de deux mois, à peine de forclusion, s’il s’y oppose pour des motifs sérieux et légitimes ou s’il conteste leurs modalités d’exécution. Passé ce délai sans saisine du tribunal, le preneur peut exécuter les travaux. Il en va de même si le tribunal rejette l’opposition du bailleur, ou si le bailleur qui s’était engagé à réaliser lui-même les travaux ne les a pas entrepris dans le délai d’un an.
Un cas particulier mérite l’attention des bailleurs : l’arasement des séparations intérieures. « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. » (art. L. 411-28) Le bailleur dispose de deux mois pour s’opposer par lettre recommandée, et « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » (art. L. 411-28). Autrement dit, un bailleur qui laisse passer le courrier sans réagir est réputé avoir accepté la suppression des haies et talus. En revanche, l’arrachage de haies sans aucune notification ni accord reste une faute qui expose le preneur à la résiliation : la frontière passe par le respect de cette information préalable.
Point commun à tous ces travaux : « Quelle que soit la procédure qui s’applique, les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. » (art. L. 411-73) Un investissement somptuaire, sans lien avec les besoins de la ferme, ne peut être imposé au bailleur et n’ouvrira pas droit à indemnité à la sortie.
B. Les travaux soumis à autorisation : plantations, hors-sol, méthanisation et autres améliorations
Deuxième catégorie, la plus contentieuse : « Pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la production et, le cas échéant, de la commercialisation de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation, le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition. » (art. L. 411-73) Planter un verger, construire des cabanes avicoles ou un bâtiment hors sol, installer une unité de méthanisation : rien de tout cela ne peut se faire sans avoir sollicité le bailleur. Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans les deux mois de la notification, le preneur peut demander au tribunal paritaire d’autoriser les travaux, sauf si le bailleur décide de les exécuter lui-même à ses frais dans un délai convenu ou fixé par le tribunal.
Règle spéciale à retenir pour l’habitation : « Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. » (art. L. 411-73) Ici, le silence ne vaut jamais accord et le juge ne peut s’y substituer : sans écrit du bailleur, la construction d’une maison est interdite. Le preneur qui passe outre s’expose à la démolition et à la résiliation.
Troisième catégorie : tous les autres travaux d’amélioration. Le preneur notifie sa proposition au bailleur et à un comité technique départemental, dont la composition et l’intervention sont fixées par décret. Le bailleur peut décider d’exécuter les travaux à ses frais. S’il refuse ou garde le silence pendant deux mois, le preneur saisit le comité, qui dispose de deux mois pour rendre son avis. Le preneur peut ensuite réaliser les travaux si le bailleur ne s’oppose pas à un avis favorable devant le tribunal paritaire, si le tribunal rejette cette opposition, ou si le bailleur n’exécute pas les travaux promis dans le délai prévu. Le permis de construire, quand il est exigé, peut alors être demandé par le preneur seul.
L’avis du comité technique n’est pas une formalité. Aux termes de l’article R. 411-25, « Le comité technique départemental émet un avis motivé qui prend en considération : 1° Les améliorations que les travaux envisagés peuvent apporter au fonds loué ; 2° L’utilité économique et technique des travaux compte tenu des orientations régionales de production, leur rentabilité pour l’exploitation et leurs répercussions sur les conditions de travail ; 3° La localisation et l’emprise des travaux en tenant compte, en particulier, de l’incidence du projet tant sur le fonds loué et l’exploitation que sur les fonds voisins et l’environnement. » (art. R. 411-25) Un projet rentable mais mal placé, polluant pour un captage d’eau ou source de nuisances pour le voisinage, peut recevoir un avis défavorable que le tribunal prendra en compte.
II. Contester un refus et sécuriser la fin du bail
Lorsque le bailleur refuse les travaux ou que le preneur agit sans autorisation, le litige se déplace devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Les décisions récentes montrent que le juge examine le fond du projet, y compris sa faisabilité administrative, et qu’il sanctionne les autorisations douteuses. À la sortie, seuls les travaux réguliers ouvrent droit à indemnité.
A. Faire trancher le désaccord : environnement, faisabilité et preuve de l’autorisation
L’arrêt du 17 septembre 2020 illustre le contrôle exercé par la Cour de cassation. Un preneur et un groupement agricole voulaient installer trois cabanes à volailles sur des parcelles louées ; la bailleresse s’y opposait en invoquant les nuisances et proposait une autre parcelle. La cour d’appel avait autorisé l’implantation en se fondant sur l’expertise, qui excluait tout risque de pollution sur la zone retenue. La Cour de cassation censure : « Il résulte du premier de ces textes que le preneur, qui veut exécuter des travaux d’amélioration destinés à permettre une nouvelle activité, doit obtenir l’autorisation du bailleur et que ces travaux doivent présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. Il doit notifier sa proposition au bailleur, ainsi qu’à un comité technique départemental. » Surtout, la cour d’appel aurait dû examiner la faisabilité du projet sur la parcelle imposée, alors que le preneur avait obtenu de la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel déclarant le projet non réalisable pour des raisons de sécurité et de salubrité publiques : « En se déterminant ainsi, sans examiner, comme il le lui était demandé, la faisabilité du projet », « la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2020, n° 19-20.627).
Trois enseignements pour les praticiens. D’abord, le juge qui autorise des travaux malgré le refus du bailleur doit motiver son choix au regard de la localisation, de l’emprise et de l’environnement, et pas seulement de l’avis de l’expert sur la pollution. Ensuite, l’urbanisme compte : un certificat d’urbanisme négatif ou l’impossibilité d’obtenir un permis de construire fragilise toute demande d’autorisation judiciaire. Enfin, le preneur a intérêt à déposer tôt ses demandes d’urbanisme et à verser au dossier rural les pièces administratives, faute de quoi le tribunal statue sur un projet irréalisable.
Le contentieux porte aussi sur l’existence même de l’autorisation. Le 24 juin 2025, la cour d’appel de Grenoble, statuant en matière de baux ruraux (RG 24/02335), a confirmé un jugement qui ordonnait une expertise pour chiffrer l’indemnité du preneur sortant au titre de plantations d’abricotiers et de cerisiers, alors que les bailleurs contestaient la signature et le pouvoir de l’auteur des autorisations litigieuses. La cour confirme l’expertise et dit que l’indemnité portera intérêts au taux légal à compter de la fin du bail, tout en consignant les débat sur la validité des autorisations à l’examen de l’expert et au fond. Moralité : une autorisation signée par une personne sans pouvoir, ou antidatée, sera contestée à la sortie et fragilisera la demande d’indemnité. Bailleur comme preneur ont intérêt à formaliser l’accord par écrit, avec l’identité et la qualité du signataire, le descriptif précis des travaux et leur date.
Reste le cas des travaux imposés par l’autorité administrative : mise aux normes d’un bâtiment d’élevage, stockage des effluents, prescriptions d’une installation classée. Ici la loi facilite la réalisation : « En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux. » (art. L. 411-73) Le bailleur peut les prendre en charge dans un délai convenu. « En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux. » (art. L. 411-73) Le silence du bailleur vaut donc accord, et le preneur peut exécuter les prescriptions au lieu de subir une sanction administrative ou la fermeture de son atelier. Ces travaux sont en outre assimilés aux améliorations indemnisables : « Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation. » (art. L. 411-69) Quant au montant, « En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, l’indemnité est fixée comme au 1°, sauf accord écrit et préalable des parties » (art. L. 411-71), c’est-à-dire au coût des travaux évalué à la fin du bail, réduit de 6 % par année écoulée. La part financée par subvention n’ouvre pas droit à indemnité : conservez les décisions d’attribution des aides, car le bailleur les déduira du décompte.
B. À la sortie : indemnité pour les travaux réguliers, sanction pour les autres
Le principe de sortie est posé par l’article L. 411-69 : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » (art. L. 411-69) Congé, résiliation ou non-renouvellement : la cause de la fin du bail ne prive pas le preneur de son droit, à condition que les travaux aient été exécutés dans les règles. Sont assimilées aux améliorations les réparations faites avec l’accord du bailleur pour conserver un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation, au-delà des obligations légales du preneur. Pour le calcul détaillé selon les catégories de travaux, bâtiments, plantations et améliorations culturales, et pour la procédure de fixation de cette indemnité devant le tribunal, on se reportera à l’analyse consacrée à l’indemnité d’améliorations due au preneur sortant, qui expose les barèmes, l’expertise et les délais d’action.
La preuve repose sur le preneur. « La preuve des améliorations mentionnées à l’ article L. 411-69 résulte soit d’un état des lieux établi dans les conditions prévues à l’ article L. 411-4 , soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun. » (art. R. 411-15) L’état des lieux d’entrée et de sortie reste l’outil le plus sûr : factures, photographies datées, constats et rapports d’expertise complètent le dossier. Lorsqu’une expertise est ordonnée, elle doit préciser la nature, le coût et la date des améliorations. Le preneur qui ne peut dater ni chiffrer ses travaux perdra son indemnité, même si les améliorations sont visibles.
À l’inverse, les travaux exécutés sans l’autorisation requise n’ouvrent pas droit à indemnité et exposent le preneur à bien pire. Le bailleur peut demander la résiliation du bail pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, exiger la remise en état, voire la démolition des constructions irrégulières. Et si le bien se dégrade, la réciproque joue en faveur du bailleur : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » (art. L. 411-72) Le compte de sortie peut donc se solder par une somme due par le preneur, notamment quand des travaux sauvages ont abîmé le fonds ou quand l’entretien a été négligé.
En pratique, chaque camp doit agir tôt. Le preneur notifie par écrit, décrit les travaux, joint l’estimatif, saisit le comité technique quand la procédure l’exige et dépose ses demandes d’urbanisme avant de saisir le tribunal. Le bailleur qui veut s’opposer répond dans les deux mois, motive son refus par écrit, saisit le tribunal paritaire dans le délai de forclusion et conserve la preuve de ses envois. Au moment de la sortie, l’état des lieux comparatif et l’expertise feront la différence entre une indemnité chiffrée et un litige perdu.
Un point de financement mérite d’être anticipé dès la notification. Lorsque le preneur a emprunté pour réaliser des améliorations et que le prêt n’est pas entièrement remboursé à la sortie, le bailleur peut, s’il le demande, être subrogé dans les droits et obligations du preneur, et l’indemnité due est réduite en conséquence (art. L. 411-70). Les établissements de crédit peuvent par ailleurs accorder au bailleur qui doit verser l’indemnité des prêts spéciaux à long terme. Concrètement, le bailleur qui sait qu’une indemnité importante sera due à la fin du bail a intérêt à se renseigner tôt sur ces financements plutôt que de découvrir la dette au départ du preneur, et le preneur qui emprunte conserve tous les tableaux d’amortissement pour distinguer, à la sortie, le capital restant dû du montant indemnisable.
Autre stratégie souvent négligée par les bailleurs : exécuter les travaux eux-mêmes. Dans chacune des trois procédures, le bailleur peut décider de prendre les travaux à sa charge, dans un délai convenu avec le preneur ou fixé par le tribunal. Cette option lui permet de choisir les entreprises, de contrôler la qualité, de conserver les factures et d’éviter une indemnité de sortie gonflée par des travaux surfacturés. Elle suppose toutefois de respecter le délai accepté : un bailleur qui s’engage puis laisse passer le délai d’un an sans entreprendre les travaux perd le bénéfice de son opposition et le preneur peut exécuter les travaux lui-même. L’engagement de réaliser les travaux ne doit donc être pris que si le financement et le calendrier sont assurés.
Enfin, ne négligez pas l’articulation avec le droit de l’urbanisme et de l’environnement. Le permis de construire peut être demandé par le preneur seul dès qu’il dispose de l’autorisation requise au titre du bail rural, mais l’autorisation du bailleur ou du tribunal ne remplace ni le permis, ni la déclaration préalable, ni l’enregistrement ou l’autorisation exigés pour une installation classée d’élevage. Inversement, un permis obtenu ne vaut pas autorisation du bailleur. Les deux polices sont indépendantes et cumulatives : le dossier solide est celui qui avance sur les deux fronts en même temps, avec un calendrier qui fait partir les délais ruraux de deux mois et les délais d’instruction administrative en parallèle.
Conclusion
Construire un bâtiment d’élevage, planter un verger ou mettre une exploitation aux normes sur des terres louées ne relève jamais de la seule volonté du preneur, ni du seul veto du bailleur. La loi organise une concertation forcée : information préalable, autorisation expresse ou tacite, avis du comité technique, contrôle du tribunal, respect de l’environnement et de l’urbanisme. Le preneur qui suit cette voie sécurise son investissement et son indemnité de sortie ; le bailleur qui répond dans les délais et motive son opposition garde la maîtrise de son fonds. Celui qui agit seul, dans un sens comme dans l’autre, s’expose à la démolition, à la résiliation ou à la perte de l’indemnité. Devant le tribunal paritaire, le dossier le mieux documenté l’emporte : notifications, estimatifs, avis du comité, pièces d’urbanisme et états des lieux.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous envisagez des travaux sur des terres louées en bail rural, ou votre fermier construit sans votre accord : parlez de votre dossier en droit rural avec Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.