Votre bailleur a signé avec un opérateur éolien, ou s’apprête à le faire, et vos parcelles louées figurent dans le plan d’implantation. Un mât de mesure du vent doit être posé, puis une ou plusieurs éoliennes avec chemin d’accès et câbles enterrés. Le fermage continue d’être prélevé pendant que l’exploitant des éoliennes prépare son chantier, et on vous demande de signer un papier dont vous mesurez mal la portée. La question se pose alors brutalement : le bailleur peut-il imposer une éolienne sur des terres données à bail rural, et que risque le fermier qui refuse ou qui signe sans précaution ?
La réponse tient en deux principes que la jurisprudence récente rappelle avec netteté. D’une part, le statut du fermage donne au preneur en place le dernier mot sur tout changement de destination des terres : sans son accord, le bailleur ne peut affecter les parcelles louées à la production d’électricité éolienne, car une éolienne n’est pas une culture et ne devient jamais, par sa seule présence, une activité agricole. D’autre part, lorsqu’une implantation se fait dans les règles, elle passe par une résiliation partielle du bail rural strictement cantonnée à l’emprise de l’éolienne, suivie d’un bail de longue durée conclu entre le propriétaire et l’opérateur, avec remise en état et retour du fermier sur l’intégralité des terres au terme de l’exploitation. Entre ces deux pôles, tout se joue sur l’écrit : promesse, accord du fermier, acte notarié, indemnités. Cet article expose le raisonnement à tenir, les textes applicables et les décisions qui tranchent, afin que le fermier comme le bailleur sachent ce qu’ils peuvent exiger, refuser ou contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Le fermier décide si une éolienne peut occuper ses terres louées
A. Changer la destination des terres sans l’accord du preneur expose à la résiliation
Le bail rural est un contrat d’ordre public dont l’objet est l’exploitation agricole du fonds loué. Le preneur doit user du fonds suivant la destination prévue par le bail, et le bailleur ne peut pas modifier seul cette destination en cours de bail. L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime renvoie aux articles 1766 et 1767 du code civil pour les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds, et l’article 1766 du code civil permet au bailleur de faire résilier le bail notamment « s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée », lorsqu’il en résulte un dommage pour lui. Cette symétrie éclaire la situation de l’éolienne : si le preneur qui détourne un hangar agricole en activité commerciale risque la résiliation, le bailleur qui voudrait imposer sur les terres louées une installation de production d’électricité se heurte au même verrou, celui de la destination agricole du fonds.
La cour d’appel de Rennes l’a illustré le 6 mars 2025 dans un arrêt de chambre des baux ruraux qui prononce la résiliation d’un bail rural de 36 hectares pour trois motifs cumulés, dont le changement de destination d’un hangar de 750 mètres carrés transformé en hivernage de caravanes (CA Rennes, ch. baux ruraux, 6 mars 2025, RG 24/02517). La cour juge que « Le dévoiement de l’utilisation du hangar entraîne donc un préjudice pour les bailleresses, ce qui constitue un troisième motif de résiliation du bail rural ». L’enseignement vaut dans les deux sens : la destination agricole du bien loué est protégée contre tout détournement, qu’il vienne du preneur ou qu’il soit imposé par le bailleur. Une éolienne, avec son socle bétonné, son chemin d’accès et sa servitude de câbles, retire durablement une partie du fonds à la culture. L’installer sans l’accord du fermier revient à changer unilatéralement la destination des terres, et expose le bailleur à une contestation frontale devant le tribunal paritaire.
La pratique professionnelle confirme que l’accord du fermier conditionne tout. La presse agricole spécialisée décrit cette règle d’expérience : sur des terres en fermage, l’opérateur a besoin de droits fonciers stables sur trente ans ou plus, qu’il ne peut obtenir sans neutraliser le bail rural sur l’emprise concernée, et cette neutralisation exige le concours du preneur en place (pratique décrite par La France Agricole, article du 9 juin 2016 mis à jour le 17 août 2022). Cette analyse n’est pas un texte de loi, mais elle décrit fidèlement l’effet combiné du statut du fermage et de la procédure d’implantation. Le fermier qui reçoit une demande d’accord doit donc comprendre qu’il tient une position juridiquement forte, et qu’aucune signature ne doit intervenir avant examen du projet, de l’emprise exacte et des compensations.
Concrètement, le fermier qui refuse l’éolienne reste dans son bail et continue d’exploiter. Le bailleur ne peut ni le contraindre à signer, ni tirer de ce refus un motif de résiliation ou de non-renouvellement, car le refus d’accepter un changement de destination ne figure pas parmi les motifs limitatifs de résiliation de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime. Ce texte dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants » : deux défauts de paiement du fermage persistants après mise en demeure, agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, ou non-respect des clauses environnementales du bail. Le refus d’une éolienne n’entre dans aucune de ces cases. Si le bailleur délivre un congé ou agit en résiliation pour ce motif déguisé, le tribunal paritaire l’écartera, et le fermier conservera ses terres.
B. Ni promesse occulte ni sous-location déguisée au profit de l’opérateur
Le second verrou protège le fermier contre les montages intermédiaires. Il arrive que le bailleur signe directement avec l’opérateur une promesse de bail portant sur les terres louées, sans en informer le preneur, ou que le fermier soit invité à « mettre à disposition » ses parcelles à la société éolienne contre une somme annuelle. Ces deux opérations sont dangereuses pour qui les subit ou les accepte sans cadre. Toute cession du bail rural est interdite sans l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, et toute sous-location est prohibée sauf exceptions étroitement encadrées, en vertu de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime (texte ici). La méconnaissance de cet article constitue elle-même un motif autonome de résiliation, puisque l’article L. 411-31 permet au bailleur de demander la résiliation pour « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ».
L’arrêt rennais du 6 mars 2025 donne la mesure de la sévérité des juges sur ce point. Le fermier avait conclu avec un tiers un « contrat de cultures » de cinq ans renouvelable par tacite reconduction, par lequel le tiers préparait les sols, fournissait les semences et réalisait la récolte sur plus de 32 hectares, la récolte étant ensuite vendue sur pied au prestataire. La cour écarte la qualification de simple prestation de services : le contrat « n’a donc pas de caractère occasionnel puisqu’il s’inscrit dans la durée », il « entraîne un véritable transfert de jouissance temporaire » avec contrepartie onéreuse, et « constitue, sans le dire, une véritable sous-location », second motif de résiliation. La cour vise à cet égard l’apport de la Cour de cassation selon lequel une mise à disposition durable de parcelles contre rémunération, avec abandon des fruits au tiers, caractérise une sous-location prohibée (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-22.448, cité par CA Rennes 24/02517). Transposé à l’éolien, l’avertissement est direct : le fermier qui céderait à l’opérateur la jouissance de ses parcelles contre une redevance annuelle, hors résiliation partielle régulière, s’exposerait à une action en résiliation pour sous-location prohibée. Et le bailleur qui aurait encouragé ce montage ne serait pas à l’abri d’une contestation sur la loyauté de son comportement.
Du côté du bailleur, la tentation inverse consiste à multiplier les engagements concurrents. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a statué le 25 septembre 2025 sur un litige opposant un bailleur à une société titulaire d’un bail emphytéotique de trente ans portant sur deux parcelles destinées à recevoir deux éoliennes (Cass. 3e civ., 25 sept. 2025, n° 458 F-D, pourvoi n° K 23-16.362, ECLI:FR:CCASS:2025:C300458). Le bailleur avait ensuite consenti à une société concurrente une promesse puis un bail pour une éolienne voisine, dont l’exploitant en place soutenait qu’elle réduirait le rendement de ses propres machines par effet de sillage, en réclamant plus de 580 000 euros de pertes d’exploitation jusqu’en 2037 alors même que l’éolienne litigieuse n’était pas encore construite. La Haute juridiction casse partiellement l’arrêt d’appel dans cette affaire où se mêlent faute contractuelle du bailleur et évaluation d’un préjudice futur. Sans préjuger des espèces, la leçon est claire pour les propriétaires ruraux : concéder des droits éoliens concurrents sur des parcelles voisines sans mesurer les engagements déjà souscrits expose à des condamnations lourdes, et l’indemnisation suppose un préjudice établi avec rigueur. Pour le fermier, cette décision confirme qu’un bail de longue durée consenti à un opérateur crée des droits sérieux, opposables et chèrement protégés : il ne faut jamais laisser un tel bail s’installer sur ses terres sans y être partie et sans contrepartie négociée.
II. L’implantation régulière et sa contestation devant les tribunaux
A. Le circuit en deux temps : promesse, résiliation partielle, bail de longue durée
Lorsque le fermier accepte le principe de l’éolienne, l’opération suit un circuit désormais bien rodé, que la jurisprudence valide lorsqu’il est correctement exécuté. La première phase est celle de la faisabilité : une promesse de bail, généralement conclue pour cinq ans renouvelables, permet à l’opérateur de poser un mât de mesure du vent et d’étudier le potentiel du site. Pendant cette période, le bail rural demeure inchangé, l’agriculteur continue d’exploiter normalement et perçoit une indemnité forfaitaire correspondant à son manque à gagner. Cette phase ne transfère aucun droit réel et ne modifie pas la consistance du fermage : elle doit rester réversible.
La seconde phase, celle de la réalisation, suppose des actes solennels. Le bail rural initial est résilié partiellement, par acte notarié, sur la seule emprise nécessaire à l’éolienne, de l’ordre de 1 000 mètres carrés par machine auxquels s’ajoutent le chemin d’installation et la servitude de passage des câbles enterrés. Sur cette emprise, le propriétaire conclut avec l’opérateur un bail authentique de longue durée, bail emphytéotique ou bail à construction, d’une durée courante de vingt à quarante ans. À son terme, si les éoliennes sont retirées, le terrain doit être remis en état et le preneur récupère l’intégralité de son bail rural sur des terres restaurées. L’indemnisation se partage librement entre bailleur et preneur, un protocole national préconisant de l’ordre de 60 % pour le premier et 40 % pour le second, avec une indemnité complémentaire possible pour la « défiguration » des parcelles lorsque l’exploitation est gênée. Ces ordres de grandeur, rapportés par la presse professionnelle à partir de pratiques constatées au début des années 2020, doivent être actualisés à la date de chaque projet, mais le mécanisme lui-même est stable.
La cour d’appel d’Amiens a validé ce schéma dans un arrêt du 9 septembre 2025 qui constitue la référence la plus proche des litiges actuels (CA Amiens, ch. baux ruraux, 9 sept. 2025, RG 24/02081). Dans cette affaire, un bail rural conclu par acte notarié en 1998 avait vu certaines parcelles divisées pour les besoins de l’implantation d’éoliennes, avec report des effets du bail sur les parcelles nouvelles, puis résiliation partielle par actes notariés des 5 et 6 octobre 2010 sur trois parcelles d’emprise. Le bail ainsi modifié s’était poursuivi et renouvelé, et le litige porté en 2025 devant la cour concernait la suite : validité des congés pour âge et reprise, et autorisation de céder le bail au fils de la copreneuse. La cour déclare caduc le congé pour âge délivré au copreneur, annule pour vice de fond les congés-reprise délivrés au profit de la fille de la bailleresse, et autorise la cession du bail au fils à effet rétroactif au 30 septembre 2019. Trois enseignements s’en dégagent pour notre sujet. D’abord, la résiliation partielle notariée cantonnée aux emprises éoliennes laisse subsister le bail rural sur le surplus, qui continue sa vie normale avec renouvellements et cessions. Ensuite, l’éolienne déjà implantée ne prive pas le fermier de ses droits futurs : ni le congé pour âge ni la reprise familiale ne passent sans respecter strictement les conditions des articles L. 411-58 et suivants du code rural et de la pêche maritime. Enfin, la présence d’éoliennes sur le fonds n’empêche pas la transmission du bail au descendant dans les conditions légales.
Le régime administratif longe ce circuit civil sans s’y substituer. Les éoliennes terrestres relèvent des installations classées pour la protection de l’environnement, définies par l’article L. 511-1 du code de l’environnement comme les installations « qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients » notamment pour l’agriculture, l’environnement et l’utilisation économe des sols agricoles. Elles sont soumises à l’autorisation environnementale de l’article L. 181-1 du même code, autorisation unique délivrée par le préfet après enquête publique et regroupant l’ensemble des autorisations administratives nécessaires. Le Conseil d’État connaît régulièrement des pourvois contre les arrêts des cours administratives d’appel annulant ou validant ces autorisations, comme dans l’affaire du parc des Brandes d’Ozon Nord en Vienne où la cour administrative d’appel de Bordeaux avait annulé l’autorisation préfectorale du 22 mars 2021 avant un pourvoi jugé le 10 octobre 2025 (CE, 6e ch., 10 oct. 2025, n° 491796). Pour le fermier, la conséquence est double : l’autorisation préfectorale ne purge pas la question du bail rural, et inversement l’accord sur le bail ne dispense pas l’opérateur de ses autorisations. Ce sont deux voies indépendantes, avec deux juges différents, le tribunal paritaire des baux ruraux d’un côté, le tribunal administratif de l’autre. La doctrine spécialisée rappelle que le choix se porte le plus souvent sur le bail emphytéotique ou le bail à construction, assorti de l’obligation d’obtenir l’autorisation environnementale unique (analyse des conditions d’implantation des éoliennes terrestres).
Pendant toute l’exploitation du parc, le fermier reste soumis à des restrictions culturales sur un périmètre déterminé autour des machines : pas d’arbres de haute tige susceptibles de perturber le vent, pas de construction nouvelle, adaptation des assolements. Ces restrictions doivent figurer dans l’accord écrit, avec leur contrepartie financière, car elles constituent une charge durable de l’exploitation. À défaut d’écrit précis, le fermier se retrouverait à subir pendant trente ans des contraintes non indemnisées, tandis que le bailleur percevrait seul la redevance de l’opérateur. L’exigence d’un écrit détaillé n’est donc pas une formalité : c’est la condition de l’équilibre de l’opération sur toute sa durée.
B. Refuser, négocier ou saisir le tribunal : les leviers du fermier et du bailleur
Le fermier qui reçoit une proposition d’éolienne dispose de trois attitudes possibles, chacune avec sa procédure. Première attitude : refuser. Le refus n’a pas à être motivé, car le preneur n’est tenu d’accepter aucune modification de la destination des terres. Il est prudent de le notifier par écrit, en rappelant que le bail rural se poursuit normalement, afin de figer la position des parties et d’éviter qu’un silence soit interprété comme un accord tacite. Si le bailleur passe outre et signe avec l’opérateur, le fermier saisit le tribunal paritaire des baux ruraux pour faire constater que l’implantation projetée méconnaît le statut du fermage et obtenir l’interdiction de pénétrer sur les terres louées, sans préjudice de dommages et intérêts.
Deuxième attitude : négocier l’implantation. La négociation porte sur quatre points indissociables : l’emprise exacte reportée sur plan cadastral, avec division parcellaire et bornage ; la nature des actes, promesse puis résiliation partielle notariée et bail emphytéotique auxquels le fermier est partie pour la partie qui le concerne ; les indemnités, forfait de la phase d’étude, part de la redevance annuelle, indemnité de défiguration et compensation des restrictions culturales ; et la sortie, durée du bail opérateur, obligation de démantèlement et de remise en état avec garanties financières, et retour automatique du fermier sur la totalité des terres. Chaque point doit être écrit, chiffré et daté. Le fermier veillera en particulier à ce que la résiliation partielle soit expressément qualifiée de temporaire et limitée aux parcelles d’emprise, afin qu’aucune contestation ultérieure ne puisse prétendre que le bail aurait pris fin sur une surface plus large.
Troisième attitude : contester une implantation déjà réalisée ou un congé lié au projet. Le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent pour tout litige né du bail : validité de la résiliation partielle, respect de l’emprise convenue, paiement des indemnités, remise en état en fin d’exploitation. Le fermier qui découvre des panneaux, des tranchées ou un chemin empierré hors de l’emprise convenue fait constater par huissier puis saisit le tribunal en remise en état et indemnisation. Le bailleur qui constate que le fermier a traité directement avec l’opérateur sans son accord dispose du même juge pour invoquer la contravention à l’article L. 411-35 et demander la résiliation. Devant ce juge, la preuve est libre et s’administre par tous moyens, mais les écrits font foi : baux, actes notariés, plans cadastraux, constats, correspondances recommandées. L’arrêt rennais montre que les attestations vagues et les factures postérieures au litige ne suffisent pas à établir une exploitation personnelle effective : la même exigence de rigueur probatoire s’applique aux contestations éoliennes.
Le contrôle des structures ajoute une couche que les parties oublient souvent. L’opérateur éolien n’est pas un exploitant agricole et n’a pas besoin d’autorisation d’exploiter, mais le fermier qui reprendrait les terres remises en état au terme du bail emphytéotique, ou le repreneur familial installé à cette occasion, restent soumis au schéma directeur régional des exploitations agricoles. De même, le bailleur qui profiterait de la résiliation partielle pour reprendre progressivement des surfaces contiguës sous couvert du projet éolien s’exposerait à une requalification en reprise déguisée, sanctionnée par l’annulation des congés comme dans l’arrêt amiénois. La vigilance doit donc porter sur l’ensemble du parcellaire, pas seulement sur l’emprise des mâts.
Enfin, le contentieux administratif de l’autorisation environnementale offre au fermier et aux voisins un second terrain d’action, indépendant du bail. L’enquête publique permet de faire valoir l’impact du projet sur l’exploitation : morcellement des îlots culturaux, allongement des temps de parcours, restrictions d’épandage ou de drainage, servitudes de survol. Après délivrance, l’autorisation peut être déférée au tribunal administratif dans les délais de recours contentieux, et l’office du juge administratif porte sur la légalité de l’autorisation, pas sur les droits du fermier au bail. Les deux actions peuvent se cumuler utilement : le fermier défend son bail devant le tribunal paritaire et fait valoir l’atteinte à son exploitation devant le juge administratif. Cette stratégie à deux branches suppose des conseils coordonnés et des calendriers compatibles, car les délais de recours contentieux en matière d’autorisation environnementale sont stricts et ne pardonnent pas l’attentisme.
En définitive, l’éolienne sur terres louées n’est ni une fatalité ni une aubaine automatique : c’est une opération juridique lourde, qui ne réussit que si le bail rural est traité avec le même sérieux que l’autorisation administrative. Le fermier qui connaît ses droits négocie d’égal à égal avec l’opérateur et le bailleur ; celui qui signe à la hâte ou laisse faire risque de perdre durablement la jouissance de ses meilleures parcelles sans compensation sérieuse. Dans tous les cas, l’écrit préalable, le bornage de l’emprise et la saisine rapide du tribunal compétent en cas de désaccord forment la discipline qui protège l’exploitation. Pour approfondir le cadre général du statut du fermage, ses congés et sa jurisprudence récente, le lecteur peut se reporter à l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
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