Votre locataire ne paie plus depuis l’été, la dette grossit chaque mois et le calendrier tourne contre vous : la trêve hivernale 2026-2027 suspendra toute expulsion forcée du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus. Passée cette date, un dossier qui n’a pas avancé restera bloqué jusqu’au 1er avril 2027, puis affrontera les délais du juge et l’encombrement des commissaires de justice du printemps. La bonne nouvelle mérite d’être dite clairement : la trêve ne bloque ni le commandement de payer, ni l’assignation, ni le jugement, ni le recouvrement sur le garant ou l’assurance loyers impayés. Un bailleur qui agit en septembre peut obtenir son jugement pendant l’hiver et faire exécuter dès la sortie de trêve, quand celui qui attend novembre perd une année. Cet article décrit la mécanique exacte : ce qui est suspendu le 1er novembre, ce qui continue, les délais que le juge peut accorder, le rôle du préfet et de la CCAPEX, et le rétroplanning concret pour un logement à Paris et en Île-de-France.
I. Trêve hivernale 2026-2027 : ce que le bailleur peut encore faire avant le 1er novembre
A. Commandement de payer, assignation et jugement : la procédure continue pendant la trêve
La trêve hivernale porte sur l’exécution de l’expulsion, pas sur la procédure qui y conduit. Le principe de base reste posé par le code : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » (article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Autrement dit, sans décision de justice et sans commandement de quitter les lieux, aucune expulsion forcée n’existe juridiquement. La trêve ne dispense donc jamais de construire ce titre : elle reporte seulement son exécution matérielle.
Concrètement, chaque étape peut être engagée ou poursuivie entre le 1er novembre et le 31 mars : mise en demeure, commandement de payer visant la clause résolutoire, saisine de la CCAPEX, assignation devant le juge des contentieux de la protection, audience, jugement constatant la résiliation du bail, fixation d’une indemnité d’occupation, puis commandement de quitter les lieux. Un jugement obtenu en janvier 2027 dort pendant la trêve puis devient exécutable le 1er avril 2027, à condition que le délai de deux mois du commandement de quitter soit écoulé et que le concours de la force publique ait été requis. Le bailleur qui assigne en septembre ou octobre 2026 place l’audience avant ou pendant l’hiver et sort de la trêve avec un titre prêt à exécuter. Celui qui attend avril 2027 pour consulter ne verra l’audience que plusieurs mois plus tard, avec une dette qui aura couru tout l’hiver, les loyers restant dus pendant la trêve, intérêts compris.
La pratique des tribunaux franciliens illustre cette chaîne d’exigences. Dans un jugement du 2 février 2026, le tribunal judiciaire de Lisieux rappelle d’abord la recevabilité : « Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les assignations ont été notifiée au Représentant de l’Etat dans le Département du Calvados par voie électronique le 28 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée. » (TJ Lisieux, 2 février 2026, RG 25/00236). La même décision constate la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) et vérifie le commandement de payer de 1 600,47 euros signifié le 18 juin 2025 avant une assignation du 27 août 2025, soit le respect du délai de deux mois laissé au locataire pour régler et éviter la résiliation. La dette actualisée à 4 166,37 euros à l’échéance d’octobre 2025 conduit le juge à constater la résiliation, à ordonner l’expulsion avec concours de la force publique si besoin, et à condamner au paiement des loyers, d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement vaut pour Paris : un décompte précis, un commandement reproduisant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une notification au préfet six semaines avant l’audience et une saisine CCAPEX documentée conditionnent la recevabilité. Manquer l’une de ces formalités en septembre fait renvoyer l’audience après la trêve.
Le réflexe opérationnel de septembre tient donc en quatre gestes : faire signifier sans attendre le commandement de payer quand deux mois d’impayés sont constitués, saisir la CCAPEX et le garant dans le même temps, notifier le préfet dès l’assignation, et chiffrer la dette mois par mois avec les charges, les intérêts et l’indemnité d’occupation demandée. Les loyers impayés se traitent avec la même rigueur que celle décrite dans notre dossier sur le commandement de payer à Paris en septembre 2026, qui détaille le délai de deux mois, le délai de six semaines et l’articulation avec l’assurance et le dépôt de garantie. Quand le locataire se maintient dans les lieux après la résiliation, la logique d’indemnité et de délais rejoint celle de notre article sur le locataire qui reste après la fin du bail à Paris. Chaque mois gagné avant le 1er novembre rapproche d’autant la sortie effective au printemps.
Le recouvrement financier ne s’arrête pas non plus pendant la trêve. La caution peut être appelée sur le fondement de son engagement, l’assureur loyers impayés doit être déclaré selon les délais du contrat, et une fois le jugement obtenu, les saisies sur comptes ou rémunérations restent possibles indépendamment de la suspension de l’expulsion matérielle. Les bailleurs qui concentrent tout sur l’expulsion et négligent la garantie perdent deux fois : pas de logement libéré avant avril, et une dette devenue irrécouvrable faute d’appel en garantie dans les délais. La trêve impose donc un double chantier, judiciaire et financier, mené en parallèle dès septembre.
B. Commandement de quitter les lieux, délai de deux mois et concours de la force publique : ce qui est suspendu le 1er novembre
Ce qui est suspendu, c’est l’exécution forcée : l’enlèvement du mobilier, la reprise du logement avec serrurier et témoins, et surtout le concours de la force publique. Le texte central dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). La formule couvre même les décisions définitives et les délais du juge déjà expirés : si l’expulsion n’a pas été exécutée au 1er novembre, elle attend le 1er avril. Trois exceptions seulement : un relogement assuré dans des conditions suffisantes, une expulsion prononcée pour introduction sans droit ni titre au domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et, à l’appréciation du juge, la suppression ou réduction du sursis quand l’occupation irrégulière porte sur un autre lieu que le domicile avec les mêmes procédés.
Avant d’en arriver là, la loi impose un sas protecteur de deux mois après le commandement de quitter : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ce délai peut être réduit ou supprimé par le juge, notamment quand une procédure de relogement n’a pas abouti du fait du locataire, ou écarté en cas de mauvaise foi ou d’entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Quand l’expulsion aurait des conséquences d’une dureté exceptionnelle liées à la période de l’année ou aux circonstances atmosphériques, « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » (article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution). En pratique parisienne, un commandement de quitter signifié en septembre ouvre une expulsion envisageable en novembre, donc en pleine trêve : l’exécution bascule mécaniquement au 1er avril 2027. Un commandement signifié en janvier 2027 fait courir deux mois jusqu’en mars, toujours dans la trêve : même report. Seul un titre ancien, avec délai de deux mois expiré avant le 1er novembre 2026 et concours obtenu à temps, permettait une exécution à l’automne 2026.
Le rôle du préfet verrouille la sortie. Dès le commandement de quitter, « l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. » (article L412-5 du code des procédures civiles d’exécution). Sans cette saisine du préfet par voie électronique, le délai avant expulsion est suspendu. Après le jugement, le commissaire de justice doit en outre requérir le concours de la force publique ; un refus préfectoral n’annule pas le titre mais ouvre une indemnisation de l’État, dont le principe est posé ainsi : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » (article L153-1 du code des procédures civiles d’exécution). Les modalités d’évaluation de cette réparation en cas de refus du concours pour une expulsion sont fixées par décret en Conseil d’État. Pour le bailleur parisien, cela signifie deux démarches à ne pas confondre : la notification au préfet avant l’audience pour la recevabilité, et la réquisition du concours après le jugement pour l’exécution d’avril. Oublier la seconde en février, c’est sortir de la trêve sans force publique disponible.
Deux interdits absolus encadrent la période. Couper l’eau, l’électricité ou le chauffage pour pousser au départ, changer les serrures ou faire pression sur l’occupant expose à des sanctions pénales et civiles et ruine toute procédure en cours : le juge retient la mauvaise foi du bailleur et accorde au contraire des délais larges au locataire. De même, une expulsion exécutée pendant la trêve hors exception est irrégulière et engage la responsabilité du bailleur. La trêve n’est donc pas une zone grise où tout serait permis des deux côtés : c’est un sursis d’exécution strict, avec des procédures qui continuent et des droits au paiement qui demeurent. Le bailleur avisé utilise l’hiver pour obtenir le titre, chiffrer la réparation due en cas de refus de concours, et préparer la reprise d’avril avec un commissaire de justice déjà mandaté.
II. Locataire impayé à Paris : délais du juge, relogement et stratégie pour récupérer le logement au printemps
A. Comment contester les délais demandés par le locataire et obtenir une indemnité d’occupation au montant du loyer
Face à une assignation, la défense la plus fréquente du locataire consiste à demander des délais de paiement pour apurer la dette et faire échec à la clause résolutoire, puis, à titre subsidiaire, des délais pour quitter les lieux. Le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir large pour suspendre les effets de la clause résolutoire quand le locataire reprend le paiement et propose un plan crédible, ou pour accorder des délais de grâce dans la limite de deux ans sur le fondement du droit commun. Quand l’expulsion est prononcée, le relais passe au juge de l’exécution : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » (article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions, sauf reprise du propriétaire dans le cadre de la loi du 1er septembre 1948, relogement compromis par le locataire, mauvaise foi, ou entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.
La durée de ces délais obéit à un cadre chiffré : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » (article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Pour fixer la durée, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences accomplies en vue du relogement, du droit à un logement décent et indépendant, des recours DALO engagés et du délai prévisible de relogement. Chaque critère doit être documenté des deux côtés : le bailleur qui se présente avec un décompte exact, la preuve des relances, l’historique des paiements partiels ou nuls, et l’absence de proposition de relogement du locataire pèse lourdement contre des délais longs.
La jurisprudence des juges de l’exécution montre comment ce dosage s’opère. Dans un jugement du 31 janvier 2025, le juge de l’exécution de Pontoise, saisi après un commandement de quitter du 26 août 2024, rappelle que « le juge de l’exécution du lieu de situation de l’immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l’expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. » (JEX Pontoise, 31 janvier 2025, RG 24/04926). Le demandeur sollicitait quatre mois en invoquant des difficultés financières, une activité irrégulière et des recherches infructueuses, sans avoir réglé l’indemnité d’occupation du mois en cours ni disposer d’hébergement. Le bailleur s’opposait en actualisant la dette à 1 922,96 euros, en soulignant des paiements irréguliers et en rappelant qu’un délai de trois mois avait déjà été accordé en août précédent. Le juge met en balance la bonne ou mauvaise volonté, les situations respectives, l’âge, la santé, la famille, la fortune, les diligences de relogement et le droit au logement décent avant de trancher. Pour un bailleur parisien, la méthode se transpose point par point : exiger la justification des recherches de logement, relever chaque mois sans versement d’indemnité d’occupation, produire les mises en demeure restées sans effet, et rappeler les délais déjà accordés. Un locataire qui ne paie ni loyer ni indemnité, ne justifie d’aucune visite et refuse les propositions sociales s’expose à un délai court d’un à trois mois. Un locataire qui reprend des versements réguliers, même partiels, justifie de démarches réelles et accueille un enfant scolarisé à proximité obtient plus facilement six à douze mois.
L’indemnité d’occupation mérite une attention égale. Dès la résiliation, le loyer devient une indemnité d’occupation d’un montant équivalent, charges et accessoires compris, due jusqu’à libération effective. Le jugement doit la fixer expressément, avec intérêts et indexation si le bail le prévoyait, pour éviter toute discussion ultérieure sur le montant. Le bailleur demande en outre la capitalisation des intérêts, une astreinte si le logement comporte des dépendances à libérer, et la condamnation aux dépens incluant le coût du commandement. Quand le dossier touche une procédure d’expulsion du locataire pour impayés répétés, l’articulation entre dette locative, indemnité d’occupation et garantie du garant doit être plaidée dès l’audience : le garant assigné dans la même instance évite un second procès et sécurise le recouvrement pendant la trêve. À Paris, où les loyers et les charges sont élevés, chaque mois d’indemnité non fixée ou non recouvrée représente plusieurs milliers d’euros perdus.
B. Relogement, CCAPEX et préfet à Paris : le rétroplanning qui évite de perdre un an
La sortie de trêve ne s’improvise pas en mars. À Paris, la chaîne administrative comporte trois maillons : la CCAPEX, le préfet et le commissaire de justice. La CCAPEX coordonne les actions de prévention, propose un accompagnement social, oriente vers le FSL et signale les situations prioritaires. Le préfet, informé par voie électronique dès le commandement de quitter, instruit la demande de concours de la force publique en tenant compte de l’ordre public, de la situation sociale et des capacités d’hébergement. Le commissaire de justice, une fois le concours accordé, planifie l’exécution avec témoins et serrurier. Chaque maillon prend des semaines. Un dossier complet transmis en décembre 2026 peut déboucher sur une exécution en avril 2027. Un dossier transmis en mars 2027 glisse à l’été, avec les congés, les déménageurs indisponibles et une nouvelle audience sur délais entre-temps.
Le rétroplanning recommandé pour un impayé constaté en septembre 2026 tient en six jalons. Premier jalon, septembre : commandement de payer visant la clause résolutoire, décompte arrêté, saisine CCAPEX, déclaration à l’assurance loyers impayés, mise en demeure au garant. Deuxième jalon, fin octobre : si le commandement reste infructueux deux mois après, assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, avec notification au préfet de Paris au moins six semaines avant l’audience. Troisième jalon, décembre à février : audience, jugement constatant la résiliation, fixation de l’indemnité d’occupation, autorisation d’expulser avec concours si besoin. Quatrième jalon, dès le jugement : signification et commandement de quitter les lieux, saisine du préfet par le commissaire de justice pour la CCAPEX et le DALO, réquisition du concours de la force publique. Cinquième jalon, février-mars : si le locataire saisit le juge de l’exécution pour obtenir des délais sur le fondement des articles L412-3 et L412-4, s’y défendre avec le dossier de mauvaise volonté et l’absence de diligences. Sixième jalon, 1er avril 2027 : exécution dès la fin du sursis, quand le délai de deux mois est expiré et le concours accordé. Manquer le premier jalon décale toute la chaîne d’autant. Attendre novembre pour signifier le commandement de payer reporte l’assignation à janvier, l’audience au printemps et l’exécution à l’automne 2027.
La dimension parisienne renforce l’urgence. Les loyers de référence et les compléments encadrés, les charges de copropriété élevées, la concurrence sur les logements disponibles et les délais d’audience du tribunal judiciaire de Paris allongent chaque étape. Le locataire parisien qui sollicite des délais met en avant le coût d’un relogement dans la capitale, la scolarisation des enfants, l’ancienneté dans le quartier et l’absence d’hébergement familial en Île-de-France. Le bailleur répond par des éléments tout aussi parisiens : charges de copropriété et taxe foncière qui continuent de courir, crédit immobilier adossé au loyer, assurance et garanties à activer, diligences sociales proposées restées sans réponse. Le juge parisien applique les mêmes textes nationaux mais apprécie concrètement le délai prévisible de relogement à Paris, où quelques mois supplémentaires se justifient plus facilement qu’en zone détendue. D’où l’importance de verser au dossier des pièces locales : estimation d’un relogement comparable, échanges avec Action Logement, attestations du syndic sur les charges, tableau d’amortissement du prêt.
Deux cas particuliers méritent d’être anticipés avant la trêve. Quand le logement est squatté sans droit ni titre au domicile d’autrui, le sursis hivernal ne s’applique pas et la procédure administrative d’évacuation reste ouverte sous conditions strictes : ne pas confondre ce régime avec l’expulsion locative classique, où la trêve joue pleinement. Quand un arrêté de péril frappe l’immeuble, l’évacuation pour danger obéit à la police de l’immeuble et non à la trêve. Dans les deux cas, une qualification erronée fait perdre des mois : faire vérifier avant novembre si le dossier relève de l’expulsion locative, de l’occupation sans droit ni titre ou du péril, car chaque voie a son juge, ses délais et ses exceptions. Pour les dossiers locatifs ordinaires, la règle reste simple : agir en septembre, juger en hiver, exécuter en avril.
Conclusion
La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’expulsion forcée, pas la justice ni la dette. Le bailleur qui signifie son commandement en septembre, assigne à l’expiration des deux mois, notifie le préfet six semaines avant l’audience et requiert le concours dès le jugement sort de l’hiver avec un titre exécutable le 1er avril 2027. Celui qui attend le printemps pour agir affronte une année blanche : dette qui court, délais du juge qui s’ajoutent, concours à instruire, déménagement à reprogrammer. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois d’impayé pèse lourd et où les audiences se remplissent vite, l’automne 2026 est la fenêtre décisive. Constituez le décompte, sécurisez la clause résolutoire, appelez le garant et l’assureur, prenez date avec le commissaire de justice : l’hiver servira alors à juger, et le printemps à reprendre le logement.
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