L’eau qui traverse le plafond ne prévient pas : une auréole brune s’étend au-dessus du lit, le plâtre cloque, puis un soir d’orage l’infiltration dégouline le long du mur. Le logement devient humide, inhabitable parfois, et chacun se renvoie la facture : le voisin du dessus jure que la fuite ne vient pas de chez lui, le syndic parle d’une prochaine assemblée générale, l’assureur demande des constats. La réponse tient en deux temps. D’abord, quand l’eau entre par le toit, la toiture-terrasse est presque toujours une partie commune, même si un copropriétaire en a la jouissance exclusive : c’est au syndicat des copropriétaires de la réparer et d’y mettre fin, et le juge le rappelle avec constance. Le tribunal judiciaire de Paris l’a jugé le 17 février 2026 en condamnant un syndicat à payer 28 927,60 euros à une société dont le local était arrosé par deux toitures-terrasses, et la Cour de cassation l’avait déjà tranché en 2016 sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ensuite, la facture suit des règles précises qui réservent des surprises : les travaux sur une colonne ou un toit commun ne peuvent pas être imputés à un seul copropriétaire, le syndic qui laisse pourrir la situation engage sa propre responsabilité, et l’assuré qui tarde à déclarer le sinistre à son assurance risque de perdre sa garantie. Ces règles ont des limites : tout dépend de la qualification exacte des lieux dans le règlement de copropriété, un vice de construction ne se traite pas comme un défaut d’entretien, et aucun juge ne condamne sans preuve datée du désordre, de son origine et des préjudices. Ce qui suit détaille, textes et décisions intégralement lus à l’appui, d’où vient l’eau, qui doit réparer, qui paie et comment agir avant que le plafond ne cède.
I. D’où vient l’eau et qui doit réparer : la toiture-terrasse, le syndicat et le syndic
A. La toiture-terrasse est une partie commune, même à jouissance exclusive
Le point de départ est le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes » (article 8 en vigueur sur Légifrance). Et ce règlement ne peut pas tout décider : « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Concrètement, la toiture qui couvre l’immeuble figure dans les parties communes sauf si le titre de propriété en a fait expressément une partie privative, ce qui reste rare pour un toit. Le revêtement d’étanchéité, la chape, les évacuations d’eaux pluviales et le gros œuvre du toit suivent le même sort : ils protègent l’immeuble entier, ils appartiennent donc à tous.
La jouissance exclusive ne change rien à cette propriété collective, et c’est la première conséquence inattendue pour beaucoup d’occupants. Quand le règlement attribue à un lot la jouissance exclusive d’une terrasse sur le toit, le bénéficiaire peut en user et l’aménager, mais la structure et l’étanchéité restent communes : il ne peut ni s’opposer aux travaux décidés par la collectivité ni exiger que tout lui soit facturé, pas plus que les autres ne peuvent lui faire payer seul la réfection du toit. L’article 9 de la même loi fixe cette boussole des usages : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (article 9 en vigueur sur Légifrance). Le même article ajoute une règle précieuse quand l’eau coule : « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable ». Autrement dit, le bénéficiaire de la terrasse doit laisser passer les étancheurs, et le copropriétaire inondé doit laisser accéder à son logement pour les reprises : refuser l’accès, c’est s’exposer à une condamnation.
Le jugement rendu le 17 février 2026 par la 8e chambre du tribunal judiciaire de Paris, lu dans son texte intégral, en donne une illustration récente et chiffrée. Dans un immeuble parisien soumis au statut de la copropriété, une société propriétaire d’un local professionnel au rez-de-chaussée subissait des infiltrations depuis 2018 et 2020 en provenance de deux toitures-terrasses, parties communes, dont la propriétaire du lot du premier étage avait la jouissance exclusive. Après une expertise judiciaire ordonnée en référé le 5 mai 2021 et un rapport déposé le 25 mars 2022, la société a assigné le syndicat le 12 juillet 2022. Le tribunal a condamné le syndicat à lui payer 28 927,60 euros en réparation de ses préjudices au titre des infiltrations, avec intérêts et capitalisation, a mis les dépens et 4 000 euros de frais irrépétibles à la charge du syndicat, et a dispensé la société de participer à cette dépense commune répartie entre les autres copropriétaires. Trois enseignements s’en dégagent : la jouissance exclusive par un tiers n’exonère pas le syndicat, le préjudice du copropriétaire d’en dessous s’indemnise en argent même quand les travaux tardent, et celui qui gagne le procès ne paie pas la dépense commune née du procès.
Reste à ne pas confondre l’origine du désordre avec son apparence. Une tache au plafond du deuxième étage peut venir du toit, d’une terrasse du troisième, d’une colonne d’évacuation commune ou d’une salle de bains privative mal jointoyée. Seule une expertise, ou à défaut un faisceau de constats concordants, permet d’imputer la fuite au toit commun plutôt qu’à un équipement privatif. La Cour de cassation l’a rappelé le 9 juin 2016 (pourvoi n° 15-17.944) dans une affaire d’infiltrations à Saint-Malo : visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, cassation d’un arrêt qui avait rejeté l’appel en garantie contre le syndicat alors même qu’un chef définitif du jugement avait condamné le syndicat à refaire le seuil d’une porte-fenêtre et à le doter d’un rejingot, d’où il résultait que les troubles avaient pour cause un vice de construction et que les perforations à l’origine des désordres n’avaient pas été réalisées par la copropriétaire poursuivie. La leçon vaut pour les toits : quand le désordre vient d’un vice de la partie commune, le syndicat répond, peu importe que le règlement classe tel ou tel accessoire en partie privative. Mais quand la fuite vient d’un aménagement privatif posé par le bénéficiaire de la terrasse — jardinières percées, dalle rapportée qui poinçonne l’étanchéité, parabole vissée dans la membrane —, c’est l’auteur de l’aménagement qui répond de sa faute, sur le fondement du droit commun de la responsabilité.
B. Le syndicat doit conserver l’immeuble, et le syndic qui dort engage sa responsabilité
Une fois l’origine commune établie, l’obligation de réparer pèse sur la collectivité, pas sur la victime. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 14 en vigueur sur Légifrance). Le même article définit l’objet du syndicat : « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes ». Conserver, cela veut dire entretenir l’étanchéité, curer les évacuations, reprendre les relevés et, quand le toit fuit, voter et faire exécuter les travaux. Le copropriétaire inondé n’a donc pas à financer seul la réfection du toit ni à attendre des années que l’assemblée se décide : il peut exiger que le syndicat agisse, et à défaut le faire condamner à agir et à indemniser.
Encore faut-il que quelqu’un mette l’ordre du jour et passe les commandes : c’est le syndic. L’article 18 de la loi lui confie notamment « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (article 18 en vigueur sur Légifrance). Le syndic doit aussi assurer l’exécution du règlement et des délibérations d’assemblée. Quand l’eau entre et que le syndic laisse le dossier au fond d’un tiroir, sa faute personnelle peut être recherchée, et son assurance de responsabilité civile professionnelle appelée en garantie.
L’arrêt rendu le 4 décembre 2024 par le pôle 4 chambre 2 de la cour d’appel de Paris (RG n° 21/08534), lu dans son texte intégral, montre ce qu’il en coûte. Un appartement gravement affecté par un désordre était devenu inhabitable ; le syndic, informé et conscient de l’urgence, n’avait pris aucune décision ni accompli aucune diligence pour assurer la conservation de l’immeuble et limiter le coût des dommages. Les premiers juges, approuvés par la cour, ont retenu que le syndic avait ainsi commis des manquements fautifs engageant son entière responsabilité envers le syndicat, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, et déclaré le syndic responsable du dommage subi par le syndicat. L’assureur de responsabilité civile du syndic a été condamné à garantir le syndicat, sous déduction d’une franchise de 10 % avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 4 500 euros, et la cour a ajouté 2 000 euros de frais irrépétibles en appel. Pour l’occupant, la morale est double : d’une part l’inertie du syndic n’est pas une fatalité mais une faute qui se paie, d’autre part l’action utile se dirige d’abord contre le syndicat, qui se retournera ensuite contre son syndic et son assureur.
II. Qui paie et comment être indemnisé : charges, assurances et preuves
A. La facture se partage selon la nature des travaux, jamais à la tête du client
Les travaux de réfection du toit commun et les indemnités dues à la victime obéissent à la répartition légale des charges, pas au bon vouloir de l’assemblée. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées » et « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » (article 10 en vigueur sur Légifrance). La réfection de l’étanchéité d’une toiture-terrasse commune relève des charges de conservation : elle se répartit entre tous selon les tantièmes, y compris le copropriétaire inondé, sauf dispense judiciaire comme celle accordée par le tribunal de Paris en 2026 pour les frais du procès.
La Cour de cassation veille à cette répartition. Le 12 mai 2016 (pourvoi n° 15-14.426), visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, elle a cassé un jugement qui avait condamné un copropriétaire à payer un arriéré de charges sans rechercher, comme il lui était demandé, si les sommes réclamées ne correspondaient pas à des frais d’intervention consécutive à un dégât des eaux survenu sur une colonne d’évacuation commune de l’immeuble, dont la charge ne pouvait être imputée à l’intéressé seul. La règle vaut pour le toit comme pour la colonne : quand la dépense naît d’une partie commune, elle ne peut pas être mise au compte d’un seul lot. Symétriquement, quand la fuite vient d’un équipement privatif — joint de baignoire, machine à laver, installation modifiée sans autorisation —, le propriétaire de l’équipement paie seul, et le syndicat n’a pas à mutualiser sa négligence.
Vient ensuite l’assurance, qui paie vite quand elle est saisie à temps et qui chicane quand les délais sont manqués. Chaque occupant doit déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation, et le syndic à l’assureur de l’immeuble. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés » (article L. 113-2 en vigueur sur Légifrance). En pratique, les contrats imposent cinq jours pour un dégât des eaux : la déclaration part donc par lettre recommandée ou par l’espace en ligne de l’assureur dès la découverte, avec photos, constats et factures de première urgence. Le locataire déclare à son assurance et prévient son bailleur, car l’article 1732 du code civil dispose : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 sur Légifrance). Le locataire qui signale aussitôt la tache au plafond et aère le logement se met à l’abri du reproche d’avoir laissé le dégât s’aggraver ; celui qui attend six mois que le plafond s’effondre devra expliquer son silence.
Deux assurances, deux rôles : l’assurance de l’immeuble prend en charge les dommages aux parties communes et, selon les conventions entre assureurs, une partie des dommages immobiliers des logements ; l’assurance habitation de chacun couvre ses biens, son relogement et le recours contre le responsable. Quand le syndicat est responsable sur le fondement de l’article 14, son assureur indemnise la victime puis exerce ses recours, par exemple contre l’entreprise dont l’étanchéité refaite fuit à nouveau ou contre le syndic fautif. Quand la fuite vient d’un voisin et de ses équipements privatifs, c’est le droit commun qui s’applique : l’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 sur Légifrance), et l’article 1242 ajoute : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde » (article 1242 sur Légifrance). Pour des infiltrations répétées qui empoisonnent la vie du voisin, l’article 1253 du code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 sur Légifrance). Des infiltrations qui durent des mois et rendent un local inexploitable excèdent manifestement les inconvénients normaux du voisinage.
B. Agir vite, prouver l’origine et chiffrer : le mode d’emploi qui gagne les procès
Le droit donne raison à celui qui prouve, pas à celui qui se plaint le plus fort. Dès la première tache, l’occupant photographie avec la date, filme l’écoulement un jour de pluie, conserve les échanges avec le syndic et fait établir un constat par un commissaire de justice quand l’eau coule encore : un constat dressé pendant l’écoulement vaut mieux que dix attestations rédigées six mois plus tard. Puis il met en demeure le syndic par lettre recommandée de faire cesser les infiltrations et de faire voter les travaux, en visant la clause du règlement sur les parties communes et l’obligation de conservation du syndicat. Cette lettre n’est pas une formalité : elle date la connaissance du sinistre par le syndic, conditionne la faute en cas d’inertie ultérieure et ouvre le compteur des préjudices.
Si l’eau continue d’entrer, le juge des référés est la voie rapide. L’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 sur Légifrance). Le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire, comme dans l’affaire parisienne de 2026 où l’expert a déposé son rapport le 25 mars 2022, prescrire des travaux urgents de bâchage ou de reprise provisoire, et accorder une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’expertise est souvent le tournant du dossier : l’expert identifie le chemin de l’eau, distingue le vice d’étanchéité du défaut d’entretien des évacuations, vérifie si un aménagement privatif a percé la membrane, et chiffre les reprises. Sans elle, le procès oppose des affirmations ; avec elle, il oppose des mesures.
Au fond, l’assignation vise le bon défendeur. Quand l’origine est commune, on assigne le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, sur le fondement de l’article 14, en demandant l’exécution des travaux sous astreinte et l’indemnisation des préjudices : coût des reprises intérieures, mobilier et marchandises endommagés, perte d’exploitation pour un local professionnel, trouble de jouissance, frais de relogement. Le jugement parisien de 2026 détaille ce chiffrage jusqu’à l’euro et rappelle que les intérêts courent et se capitalisent. Quand l’origine est privative, on assigne l’auteur du désordre sur le fondement des articles 1240 et suivants, en visant aussi son assureur. Quand le syndic a laissé la situation se dégrader alors qu’il savait, on invoque sa faute d’administration et on l’appelle en garantie avec son assureur de responsabilité civile, comme la cour d’appel de Paris l’a validé en 2024. Et quand l’assemblée a voté des travaux insuffisants ou a refusé de voter, la contestation de la délibération obéit à des délais de déchéance brefs : le copropriétaire opposant ou défaillant doit agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans quoi le vote s’impose à lui.
Trois erreurs font perdre des dossiers pourtant justes. La première consiste à faire réparer le toit par sa propre entreprise puis à en réclamer le prix au syndicat sans l’avoir mis en demeure ni fait autoriser les travaux : le juge rembourse rarement une facture imposée unilatéralement pour des parties communes. La deuxième consiste à confondre l’assureur et le responsable : l’assurance indemnise selon le contrat, avec franchises et plafonds, mais elle ne dispense pas de faire condamner le syndicat ou le voisin pour le reste à charge. La troisième consiste à laisser l’humidité ronger le logement sans aérer, sans bâcher, sans reloger les meubles : le juge réduit l’indemnité de la part du préjudice que la victime aurait pu éviter. À l’inverse, le dossier qui gagne réunit quatre éléments : un règlement lu et visé, une origine établie par constat ou expertise, une mise en demeure restée sans effet utile, et des préjudices chiffrés pièce par pièce.
Face à un toit qui fuit, le réflexe utile tient donc en une phrase : écrire vite au syndic, déclarer vite à l’assurance, faire constater pendant que l’eau coule et ne payer seul que ce qui est vraiment privatif. Si votre situation touche aussi à la location de votre logement, un avocat en droit immobilier à Paris peut rattacher chaque poste de préjudice au bon responsable et au bon fondement.
Conclusion
La toiture-terrasse qui laisse passer l’eau n’est presque jamais une fatalité ni une facture individuelle : c’est une partie commune dont le syndicat doit assurer la conservation, sous le contrôle du juge et avec l’aide de l’expertise. Les quatre décisions lues pour cet article dessinent une jurisprudence cohérente : le syndicat répond des infiltrations nées des parties communes même quand un copropriétaire en a la jouissance exclusive, il ne peut pas imputer à un seul la dépense née d’un équipement commun, le syndic qui reste inactif face à l’urgence engage sa responsabilité et celle de son assureur, et la victime qui prouve l’origine et chiffre ses préjudices obtient réparation jusqu’au dernier euro. Reste la part du lecteur : lire son règlement, déclarer le sinistre dans les cinq jours, mettre le syndic en demeure et faire constater avant de réparer. À ce prix, l’eau du toit cesse d’être une angoisse pour redevenir ce qu’elle aurait dû rester : un désordre technique, réparé et indemnisé.
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Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, répond aux propriétaires, locataires et copropriétaires confrontés à des infiltrations, à un dégât des eaux venu des parties communes ou à un syndic qui tarde à faire voter les travaux. Consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet : appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact.