Votre fermier a mis vos terres à la disposition de sa société et n’y travaille plus : faire résilier le bail rural pour cession prohibée devant le tribunal
Vous avez donné vos terres en fermage à un exploitant. Quelques années plus tard, vous apprenez qu’il a mis vos parcelles à la disposition d’une société, EARL, SCEA ou GAEC, dont il est associé. Le fermage continue d’être payé, parfois même par la société elle-même, et vous n’avez rien signé. Puis la situation se dégrade : votre fermier prend sa retraite, s’installe loin des parcelles, change d’activité ou cesse tout simplement de se rendre sur les terres. C’est un associé de la société, son enfant ou un tiers qui exploite désormais vos terres, sans que vous ayez donné votre accord à ce transfert de fait. La question se pose alors dans des termes très concrets : pouvez-vous récupérer vos terres et faire résilier le bail rural, alors même que le fermage est payé et que les terres restent cultivées ?
La réponse tient à une distinction que le Code rural et de la pêche maritime trace avec netteté. La mise à disposition des terres louées au profit d’une société est une opération licite, prévue par l’article L. 411-37, qui laisse le preneur seul titulaire du bail. Elle n’est ni une cession ni une sous-location. Mais cette tolérance a une contrepartie stricte : le preneur doit continuer à se consacrer personnellement à l’exploitation des terres mises à disposition. Lorsqu’il cesse toute participation effective et permanente aux travaux, il abandonne en réalité la jouissance du bien à la société. La Cour de cassation en tire une conséquence redoutable pour le preneur : cet abandon constitue une cession prohibée du droit au bail, qui ouvre au bailleur une action en résiliation sans avoir à démontrer un préjudice. Deux arrêts rendus le même jour, le 12 octobre 2023, par la troisième chambre civile, fixent cette solution avec une fermeté qui renouvelle profondément le contentieux. Le présent article expose le régime de la mise à disposition, les conditions de la résiliation et les moyens de défense qui restent ouverts au preneur, à partir des textes en vigueur et des décisions rendues sur ces questions.
I. Mettre ses terres louées à la disposition d’une société : une faculté strictement encadrée
A. Une notification ou un accord préalable selon la nature de la société
Le preneur d’un bail rural n’est pas enfermé dans une exploitation individuelle. L’article L. 411-37 du Code rural et de la pêche maritime lui permet de mettre tout ou partie des biens loués à la disposition d’une société, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, et sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Le texte distingue toutefois deux régimes selon la nature de la personne morale bénéficiaire, et cette distinction commande toute la stratégie contentieuse ultérieure.
Premier régime : la société à objet principalement agricole dotée de la personnalité morale, ou la société en participation régie par des statuts ayant acquis date certaine, dont le capital est majoritairement détenu par des personnes physiques. C’est le cas ordinaire de l’EARL, de la SCEA ou du GAEC. Le preneur peut procéder seul à la mise à disposition, « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée » (article L. 411-37, I). L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à disposition. Le preneur doit ensuite aviser le bailleur, dans les mêmes formes et dans les deux mois, de la fin de la mise à disposition comme de tout changement intervenu dans ces éléments.
Second régime : toute autre personne morale à vocation principalement agricole dont le preneur est membre. Ici, la mise à disposition exige « l’accord préalable du bailleur » (article L. 411-37, II). La demande d’accord doit parvenir au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard deux mois avant la date d’effet, mentionner à peine de nullité le nom de la personne morale, en fournir les statuts et préciser les références des parcelles. Le silence gardé par le bailleur pendant deux mois vaut accord. Le preneur reste ensuite tenu d’informer le bailleur de la fin de la mise à disposition et de tout changement, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans les deux mois.
À côté de la mise à disposition, le Code rural connaît l’apport du droit au bail à une société, régi par l’article L. 411-38 : « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier » (article L. 411-38). La différence est décisive. L’apport transfère le droit au bail lui-même et suppose l’agrément personnel du bailleur. La mise à disposition ne transfère rien : le preneur reste seul titulaire du bail, la société n’est qu’un cadre d’exploitation. La cour d’appel de Caen, dans un arrêt du 15 mai 2025, a rappelé cette frontière en écartant l’article L. 411-38 dans un litige où les statuts de la société ne mentionnaient aucun apport du droit au bail, seules les règles de l’article L. 411-37 s’appliquant à une simple mise à disposition (CA Caen, 2e ch. civ., 15 mai 2025, n° 24/01615). Pour le bailleur qui découvre une société sur ses terres, la première vérification porte donc sur les statuts : un apport déguisé sans agrément personnel relève de l’article L. 411-38 et ouvre la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 2°, tandis qu’une mise à disposition relève de l’article L. 411-37.
L’omission de la notification n’entraîne pas mécaniquement la résiliation. Le texte prévoit un filtre protecteur du preneur : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La résiliation n’est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur » (article L. 411-37, I). Deux enseignements s’en dégagent pour la pratique. D’une part, le bailleur doit mettre le preneur en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et laisser passer un an avant de pouvoir obtenir la résiliation pour ce seul motif. La cour d’appel de Caen a appliqué cette exigence à la lettre : faute de mise en demeure, la résiliation pour défaut de notification a été rejetée, alors même que la preneuse ne justifiait d’aucun avis régulier (CA Caen, 15 mai 2025, précité). D’autre part, la résiliation est écartée quand l’irrégularité n’a pas trompé le bailleur. La cour d’appel de Paris a ainsi débouté un bailleur qui n’avait jamais reçu l’avis de mise à disposition, au motif que la société avait payé le fermage pendant près de vingt-cinq ans : le bailleur ne pouvait ignorer l’opération et pouvait s’informer du contenu des statuts, de sorte que l’omission n’était pas de nature à l’induire en erreur (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 21 avril 2022, n° 21/17893). La cour a ajouté que l’opération présentait un intérêt pour le bailleur, la société se trouvant tenue des obligations du bail aux côtés du preneur. Le bailleur qui attaque sur le seul terrain de la notification doit donc s’attendre à une discussion serrée sur sa connaissance réelle de la situation.
B. Le preneur reste seul titulaire du bail et doit exploiter personnellement
Le cœur du dispositif figure au paragraphe III de l’article L. 411-37 : « En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » (article L. 411-37, III). Chaque membre de cette phrase compte devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Le preneur reste seul titulaire du bail : la société n’est pas copreneur et ne le devient jamais par l’effet de la mise à disposition. Il doit continuer à se consacrer à l’exploitation : la retraite, l’éloignement ou la reconversion ne suspendent pas cette obligation. Il doit participer sur les lieux aux travaux : une gestion à distance, des instructions téléphoniques ou une simple qualité d’associé ne suffisent pas. Cette participation doit être effective et permanente, appréciée selon les usages de la région et l’importance de l’exploitation : le juge examine concrètement ce que fait le preneur sur les parcelles, au regard de ce qu’exige normalement ce type de culture dans ce secteur.
En contrepartie de cette exigence personnelle, la loi renforce la garantie du bailleur : « Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail » (article L. 411-37, III). Le bailleur dispose ainsi de débiteurs supplémentaires pour le paiement du fermage et l’exécution du bail, ce qui explique que les juridictions voient dans la mise à disposition régulière une opération neutre, voire favorable, pour le propriétaire. Mais cette solidarité ne couvre que l’exécution des clauses du bail. Elle ne confère à la société aucun droit propre sur les terres et ne protège pas le preneur qui abandonne l’exploitation personnelle : la sanction de cet abandon relève d’un autre mécanisme, celui de la cession prohibée.
Il faut enfin distinguer la mise à disposition de la cession proprement dite. L’article L. 411-35 pose une interdiction de principe : « nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire » (article L. 411-35). La mise à disposition régulière n’est pas une cession : le preneur qui exploite personnellement dans le cadre social ne cède rien. Tout le contentieux naît du franchissement de cette ligne : quand le preneur cesse d’exploiter lui-même, la mise à disposition ne couvre plus rien et l’opération bascule vers la cession illicite. C’est sur ce basculement que la Cour de cassation a statué le 12 octobre 2023.
II. Le fermier qui n’exploite plus : une cession prohibée sanctionnée par la résiliation
A. Le double arrêt du 12 octobre 2023 : l’abandon de jouissance vaut cession illicite
Le 12 octobre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu le même jour deux arrêts qui fixent une solution de principe, promise à une application large. Dans la première espèce, un preneur avait mis des parcelles à la disposition d’une SCEA dont il était associé, puis avait informé lui-même les bailleurs qu’il n’exploitait plus les terres et n’était plus exploitant agricole. Un témoin attestait qu’il ne se rendait plus sur les terres depuis l’été 2019, tandis qu’un procès-verbal d’huissier établissait que son père, devenu gérant de la SCEA et détenteur de 95 % des parts, exploitait les parcelles. La cour d’appel de Paris avait prononcé la résiliation. Le preneur soutenait devant la Cour de cassation que la résiliation supposait un préjudice pour le bailleur et une compromission de la bonne exploitation du fonds, et que la mise à disposition de terres à une SCEA ne constituait en rien une cession de bail (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-22.101).
La Cour de cassation rejette le pourvoi et énonce la règle en trois temps. D’abord, elle rappelle l’interdiction des cessions hors cadre familial et l’obligation d’exploitation personnelle du preneur associé. Ensuite, elle vise les voies de résiliation : « Selon l’article L. 411-31, II, 1° et 3°, de ce code, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie soit d’une contravention aux dispositions de l’article L. 411-35, soit, si elle est de nature à porter préjudice au bailleur, d’une contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application de l’article L. 411-37 » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-22.101). Enfin, elle pose l’équation décisive : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société et procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-22.101). La conséquence procédurale est immédiate : « Il en résulte que, dans ce cas, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans être tenu de démontrer un préjudice » (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-22.101).
La seconde espèce, jugée le même jour, concerne un preneur parti à la retraite, devenu salarié à temps partiel puis simple associé non exploitant de l’EARL bénéficiaire de la mise à disposition, dont sa fille était devenue l’associée exploitante. La cour d’appel de Rennes avait constaté que le preneur ne participait plus aux travaux de façon effective et permanente, mais avait refusé de prononcer la résiliation pour cession prohibée. La Cour de cassation censure cette contradiction : dès lors que le preneur ne participe plus aux travaux, l’abandon de jouissance à la société constitue une cession prohibée, et le bailleur peut en obtenir la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans démontrer de préjudice (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 21-20.212). L’arrêt, rendu en formation FS-B et publié au Bulletin, donne à la solution une autorité particulière. Il rejette en revanche le pourvoi du preneur qui contestait l’appréciation souveraine de sa participation : la cour d’appel avait pu déduire le défaut d’exploitation personnelle du départ à la retraite, de la qualité de salarié à temps partiel et d’associé non exploitant, et de l’insuffisance des attestations produites.
La portée pratique de ce double arrêt est considérable. Jusqu’alors, un bailleur qui attaquait sur le fondement de l’article L. 411-37 devait établir que la contravention était de nature à lui porter préjudice, conformément à l’article L. 411-31, II, 3°. Désormais, s’il démontre que le preneur a cessé toute participation effective et permanente, il peut qualifier les faits de cession prohibée au sens de l’article L. 411-35 et agir sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, où aucune preuve de préjudice n’est exigée. Le texte de l’article L. 411-31 confirme cette architecture : « Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » (article L. 411-31, II), sans condition de préjudice, tandis que le 3° vise les contraventions à l’article L. 411-37 « si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ». Le choix du fondement conditionne donc l’issue du procès : la qualification de cession prohibée dispense de la preuve du préjudice.
B. Agir ou se défendre : preuves, mise en demeure et tribunal compétent
Pour le bailleur, la voie tracée par la Cour de cassation suppose d’abord d’établir les faits avec des preuves solides. Le défaut de participation effective et permanente ne se présume pas : il se démontre. Les pièces qui ont emporté la conviction des juges dans les espèces de 2023 dessinent le dossier type. La lettre par laquelle le preneur annonce lui-même qu’il n’exploite plus constitue l’aveu le plus direct. Le procès-verbal d’huissier constatant qui travaille réellement sur les parcelles, avec quels matériels et pour le compte de qui, fournit une preuve objective que le tribunal paritaire reçoit avec attention. Les attestations de voisins, d’autres exploitants ou de salariés décrivant l’absence du preneur complètent utilement ce tableau. Les documents sociaux, statuts, registres et transferts de parts, établissent qui détient le pouvoir dans la société et qui en est l’associé exploitant. L’éloignement géographique, le départ à la retraite, l’exercice d’une autre activité professionnelle ou la cessation de toute présence sur les lieux sont des indices convergents que le juge apprécie souverainement. À l’inverse, le preneur qui entend conserver son bail doit documenter sa participation réelle : calendriers de travaux, factures de fournitures et de carburant à son nom, relevés de présence, attestations précises et concordantes décrivant les tâches accomplies sur les parcelles, bulletins de paie ou pièces sociales établissant sa qualité d’associé exploitant. Dans l’espèce rennaise, les attestations produites par le preneur retraité ont été jugées insuffisantes face aux constatations de cessation d’activité. La leçon est claire : des attestations de complaisance ne compensent pas l’absence de participation matérielle.
Le bailleur doit ensuite choisir son fondement avec soin, car les deux voies obéissent à des conditions différentes. S’il établit l’abandon de jouissance au profit de la société, il agit en résiliation pour cession prohibée sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1°, sans avoir à prouver un préjudice. S’il ne parvient qu’à établir une contravention aux obligations de l’article L. 411-37, sans caractériser l’abandon de jouissance, il agit sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, et doit alors démontrer que cette contravention est de nature à lui porter préjudice. La cour d’appel de Caen illustre cette seconde hypothèse : saisie d’une demande de résiliation pour défaut d’exploitation personnelle, elle a rejeté la demande parce que le bailleur n’alléguait ni ne justifiait d’un préjudice, en se référant à la jurisprudence qui l’exige sur ce fondement (CA Caen, 15 mai 2025, précité). Le praticien avisé plaidera donc les deux fondements à titre principal et subsidiaire : la cession prohibée dispensée de préjudice à titre principal, la contravention à l’article L. 411-37 avec démonstration du préjudice à titre subsidiaire. Le préjudice peut résulter par exemple d’une dégradation des terres, d’un changement de mode d’exploitation contraire au bail, d’une perte de la garantie personnelle du preneur ou d’une impossibilité d’exercer le droit de reprise.
Le bailleur ne doit pas négliger les préalables procéduraux. Pour le seul grief de défaut de notification, la mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception suivie d’un délai d’un an est un préalable obligatoire à la résiliation, comme l’a rappelé la cour d’appel de Caen. Pour le grief d’abandon d’exploitation, aucune mise en demeure préalable n’est imposée par les textes, mais l’envoi d’une mise en demeure de reprendre personnellement l’exploitation reste utile : elle fige la date du manquement, démontre la mauvaise foi du preneur qui persiste et prive celui-ci de l’argument de la tolérance. L’action en résiliation relève du tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des terres, juridiction d’ordre public en la matière. Le bailleur y demandera la résiliation du bail et, dans les cas des 1° et 2° de l’article L. 411-31, II, le droit de rentrer en jouissance, le preneur étant condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. Le preneur menacé dispose de son côté de plusieurs lignes de défense : contester la réalité de l’abandon en rapportant la preuve de sa participation, démontrer que l’opération relevait d’une mise à disposition régulière avec notification et exploitation maintenue, ou encore établir que le bailleur connaissait la situation depuis des années et que l’irrégularité alléguée ne l’a pas induit en erreur. Dans l’affaire parisienne de 2022, vingt-cinq années de fermage payé par la société ont suffi à écarter la résiliation pour défaut de notification, et la demande d’autorisation judiciaire de cession au profit de la fille du preneur a ouvert une porte de sortie familiale encadrée par le tribunal paritaire et le contrôle des structures.
Un dernier point mérite l’attention des familles d’exploitants : la retraite du preneur associé n’entraîne pas la fin automatique du bail, mais elle fait basculer le contentieux. Tant que le retraité reste associé exploitant et participe réellement aux travaux, la mise à disposition perdure régulièrement. Dès qu’il devient associé non exploitant ou simple salarié, et que sa participation cesse, l’abandon de jouissance menace. La transmission doit alors s’organiser par les voies légales : demande d’agrément de cession au profit du descendant, à défaut autorisation du tribunal paritaire en vertu de l’article L. 411-35, et autorisation administrative d’exploiter lorsque le contrôle des structures l’exige. L’arrêt de la cour d’appel de Paris montre que ces procédures se combinent : l’entrée de la fille au capital de la société, la cession du bail à son profit et l’autorisation préfectorale d’exploiter forment un ensemble que le bailleur peut contester pied à pied, y compris sur le terrain du contournement d’un refus préfectoral. Anticiper cette transmission, notifier chaque étape au bailleur et conserver la preuve de l’exploitation personnelle jusqu’au transfert effectif sont les trois réflexes qui préservent le bail et l’outil de travail familial.
En définitive, la mise à disposition des terres louées au profit d’une société reste un instrument précieux de l’organisation des exploitations : elle permet au fermier de rejoindre ou de créer une EARL, une SCEA ou un GAEC sans perdre son bail, tout en offrant au bailleur la garantie solidaire des associés et de la société. Mais elle n’autorise jamais le preneur à se retirer de l’exploitation en laissant la société jouir seule des terres. Depuis le double arrêt du 12 octobre 2023, un tel retrait s’analyse comme une cession prohibée et expose le bail à la résiliation sans que le bailleur ait à prouver un préjudice. Bailleurs comme preneurs ont donc intérêt à traiter ces situations tôt, pièces en main, devant le tribunal paritaire des baux ruraux : les uns pour faire constater l’abandon et recouvrer la libre disposition de leurs terres, les autres pour démontrer la réalité de leur travail et sécuriser la transmission de l’exploitation. Pour approfondir le régime général du fermage, ses renouvellements et ses causes de résiliation, le lecteur peut se reporter à notre analyse d’ensemble du bail rural, du statut du fermage et de la préemption.
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