En mai 2018, la digue d’un étang compris dans des terres louées par bail rural cède et l’étang se vide. Le fermier, qui utilisait l’eau pour irriguer, demande une indemnité et une baisse du fermage. Le bailleur, de son côté, demande la résiliation du bail : les ragondins dont les galeries ont percé la digue prouveraient, selon lui, que le preneur a négligé l’entretien du fonds. Le tribunal paritaire déboute le bailleur, la cour d’appel de Lyon confirme le 19 décembre 2024, et la Cour de cassation rejette le pourvoi le 2 juillet 2026. La remise en eau exigeait de grosses réparations, à la charge exclusive du propriétaire, tandis que le preneur faisait piéger les ragondins depuis 2008 : aucun manquement à l’entretien ne pouvait lui être reproché, et c’était au contraire le bailleur qui devait indemniser le préjudice né de l’impossibilité d’exploiter l’étang.
Cette décision récente, rendue par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026 sous le numéro de pourvoi 25-14.780, mérite l’attention de tous les exploitants et propriétaires concernés par un plan d’eau loué. Elle rappelle la ligne de partage entre les grosses réparations du bailleur et le menu entretien du preneur, elle montre comment les juges apprécient la lutte contre les animaux fouisseurs, et elle confirme que la perte d’usage d’une partie du fonds loué ouvre droit à réparation quand elle résulte de la faute du bailleur. Cet article explique qui paie la réfection d’une digue rompue, ce que le fermier doit prouver sur l’entretien et les nuisibles, comment obtenir une diminution du fermage, et dans quels cas le bailleur peut encore demander la résiliation.
I. La digue rompue relève des grosses réparations du bailleur
A. Propriétaire et preneur ne paient pas les mêmes travaux
Le Code rural et de la pêche maritime répartit les charges de façon stricte. D’un côté, l’article L. 415-3 dispose que « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » De l’autre, l’article L. 415-4 limite la contribution du preneur : « Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. » La Cour de cassation, dans son arrêt du 2 juillet 2026, reprend exactement cette articulation : « le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire et que seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par la force majeure, sont à la charge du preneur » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-14.780).
Concrètement, la réfection complète d’une digue rompue, avec terrassement, étanchéité et remise en eau d’un étang de plus de vingt-cinq ans, constitue une grosse réparation. Le preneur n’a ni à la financer ni à l’organiser, même si l’ouvrage sert directement son exploitation pour l’irrigation ou l’abreuvement. Son devoir se limite à l’entretien courant : surveiller l’ouvrage, signaler au bailleur les désordres dès qu’ils apparaissent, et ne pas aggraver la situation par son usage. Le bailleur qui reste inerte après la rupture s’expose à voir sa carence qualifiée de faute envers le preneur, comme dans l’affaire jugée en 2026 où les propriétaires, informés de la nécessité de refaire la digue, n’avaient entrepris aucun travail.
Cette répartition commande aussi la conduite à tenir dans les premiers jours. Le fermier doit adresser au bailleur une lettre recommandée décrivant la rupture, ses conséquences sur l’exploitation et demandant la réfection, avec photographies et, si possible, constat d’huissier. Le bailleur doit faire expertiser l’ouvrage pour distinguer ce qui relève de la grosse réparation de ce qui relèverait d’un défaut d’entretien du preneur. Chacune des parties a intérêt à provoquer une expertise judiciaire rapide devant le tribunal paritaire des baux ruraux, car les constatations techniques faites à chaud conditionnent l’issue du litige : ancienneté de l’ouvrage, malfaçons d’origine, rôle exact des animaux fouisseurs et coût de la remise en eau.
Le cas particulier de la digue qui n’appartient pas au propriétaire de l’étang mérite une mention. Une question écrite posée au Sénat en 2013 soulignait déjà que la digue peut être un chemin rural ou une voie communale, ce qui complique le partage des coûts d’entretien et de reconstruction entre le propriétaire de l’ouvrage et celui de la parcelle en eau. Quand le fonds loué jouxte un tel ouvrage, le fermier doit identifier précisément qui possède la digue avant d’adresser sa mise en demeure, et le bailleur doit vérifier son propre titre : on ne peut exiger d’un bailleur la réfection d’un ouvrage qui ne lui appartient pas, et on ne peut reprocher à un preneur de ne pas entretenir un bien qui sort du périmètre de son bail.
L’état des lieux d’entrée conditionne souvent l’issue de ces litiges. L’article L. 415-1 du Code rural et de la pêche maritime renvoie au droit commun : « Les obligations réciproques des fermiers entrant et sortant relatives au maintien de l’état des lieux sont régies par l’ article 1777 du code civil . » Quand le bail porte sur un étang, l’état des lieux ne doit pas se limiter aux terres et aux bâtiments : il doit décrire la digue, son revêtement, les organes de vidange et les désordres visibles, avec des photographies datées. Dans l’affaire jugée en 2026, l’ancienneté de l’étang et les malfaçons d’origine ont pesé lourd dans la balance ; un état des lieux précis établi en 2006 aurait encore renforcé la démonstration. Bailleur comme preneur ont donc intérêt à faire décrire l’ouvrage hydraulique dès l’entrée, puis à actualiser ce constat à chaque événement important, curage, réparation sommaire ou apparition de galeries.
B. L’arrêt du 2 juillet 2026 : vétusté, malfaçons et piégeage font échec à la résiliation
Les faits jugés par la Cour de cassation le 2 juillet 2026 illustrent parfaitement la méthode des tribunaux. Les bailleurs avaient consenti un bail rural portant sur diverses parcelles comprenant un étang, à compter du 1er avril 2006. En mai 2018, la digue a rompu et l’étang s’est asséché. Le preneur a saisi le tribunal paritaire en indemnisation, tandis que les bailleurs demandaient à titre reconventionnel la résiliation du bail, l’expulsion et des dommages-intérêts, en reprochant au fermier de ne pas avoir lutté contre les ragondins.
La cour d’appel de Lyon, par arrêt du 19 décembre 2024, a rejeté la résiliation et condamné les bailleurs à indemniser le preneur. Elle s’appuyait sur une expertise judiciaire, une expertise amiable et des attestations : la remise en eau nécessitait de grosses réparations, les trous de ragondins étaient bien à l’origine de la rupture et de l’assèchement, mais l’étang avait plus de vingt-cinq ans au moment des faits, des malfaçons existaient dès l’origine en l’absence de revêtement anti-batillage, les ragondins étaient chassés et piégés pour le compte du preneur depuis 2008, et des réparations sommaires avaient été réalisées sur la digue par l’ancien exploitant. La Cour de cassation approuve : « Elle a pu en déduire que le preneur n’avait commis aucun manquement à son obligation d’entretien et que les bailleurs, qui n’avaient pas rempli l’obligation d’effectuer les travaux de réfection de la digue mise à leur charge en vertu de l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, avaient commis une faute à l’origine du préjudice subi par le preneur » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-14.780). Le pourvoi est rejeté et les bailleurs supportent les dépens ainsi qu’une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Trois enseignements se dégagent pour les litiges à venir. D’abord, la présence de galeries de ragondins ne suffit pas à caractériser un défaut d’entretien : les juges examinent l’âge de l’ouvrage, ses défauts de conception et les mesures de lutte effectivement mises en oeuvre sur la durée. Ensuite, un piégeage régulier et documenté sur plusieurs années constitue une preuve décisive de diligence, même s’il n’a pas empêché le sinistre. Enfin, le bailleur qui connaissait la nécessité des travaux et n’a rien entrepris cumule les risques : il perd sa demande de résiliation et il paie l’indemnité du preneur privé d’une partie de son outil de travail.
II. Le fermier privé d’eau : prouver l’entretien, obtenir réparation et garder le bail
A. Ragondins, entretien et preuves : ce que le preneur doit pouvoir montrer
Le preneur d’un bail rural doit entretenir le fonds loué, et cette obligation inclut la surveillance des ouvrages qui s’y trouvent. Mais l’entretien n’est pas une obligation de résultat absolue : un sinistre survenu malgré une diligence normale ne constitue pas un manquement. Dans l’affaire de 2026, l’exploitant avait fait chasser et piéger les ragondins pour son compte depuis 2008, soit pendant dix ans avant la rupture de la digue, et cette constance a convaincu les juges alors même que les galeries des animaux étaient bien la cause directe de l’assèchement. La leçon pratique est nette : le fermier doit conserver les preuves de sa lutte contre les animaux fouisseurs, factures de piégeur, attestations de voisins ou de gardes, photographies des dispositifs, car ces pièces pèsent plus lourd devant le tribunal paritaire que des affirmations générales sur le bon entretien des terres.
Le preneur dispose d’ailleurs d’un atout propre au statut du fermage : l’article L. 415-7 du Code rural prévoit que « Le preneur a le droit de chasser sur le fonds loué. » Ce droit, qu’il peut choisir de ne pas exercer en le faisant connaître au bailleur, lui permet d’organiser lui-même la pression sur les espèces qui dégradent le fonds, ou d’en confier l’exercice à des tiers. Sur un étang infesté de ragondins, le fait de faire procéder à des campagnes régulières de piégeage démontre une exploitation diligente et prive le bailleur de l’argument du laisser-aller. À l’inverse, un preneur qui n’aurait rien entrepris pendant des années contre des dégâts visibles et signalés s’exposerait sérieusement à une action en résiliation.
L’entretien des abords compte autant que la lutte directe. Les fossés d’écoulement, les haies et les accès doivent être maintenus sans dégrader le fonds ni empiéter sur les parcelles voisines. Un arrêt récent de la cour d’appel de Bastia, rendu le 30 avril 2025 dans un litige d’élevage équin, montre jusqu’où les juges vont dans l’examen des manquements : obstruction d’un fossé d’écoulement des eaux pluviales, dégradation de haies servant de limites séparatives et consommation d’eau agricole facturée aux bailleurs ont été retenus, avec d’autres griefs cumulés, comme « des manquements compromettant la bonne exploitation du fonds qui justifient ainsi que le demandent les appelants une résiliation du bail aux torts du preneur » (CA Bastia, 30 avr. 2025, n° 23/625). Le preneur d’un étang doit donc veiller aux ouvrages hydrauliques annexes avec le même soin que celui apporté à la lutte contre les fouisseurs, et ne jamais modifier les écoulements sans l’accord du bailleur.
Sur ce dernier point, la règle des haies mérite d’être rappelée car les abords d’étang en comportent souvent. L’article L. 411-28 autorise le preneur à intervenir sur les séparations parcellaires : « Pendant la durée du bail et sous réserve de l’accord du bailleur, le preneur peut, pour réunir et grouper plusieurs parcelles attenantes, faire disparaître, dans les limites du fonds loué, les talus, haies, rigoles et arbres qui les séparent ou les morcellent, lorsque ces opérations ont pour conséquence d’améliorer les conditions de l’exploitation. » Mais cette faculté suppose l’accord du bailleur, auquel le preneur adresse une lettre recommandée, et « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. », le délai de réponse étant de deux mois. Un arrachage réalisé sans cette procédure reste un manquement que le bailleur peut invoquer à l’appui d’une résiliation, comme l’a retenu la cour d’appel de Bastia pour des haies détruites sans autorisation.
B. Faire réparer la digue, réduire le fermage et repousser la résiliation
Quand l’étang est vidé et que le bailleur refuse de reconstruire la digue, le preneur dispose d’une action indemnitaire. Dans l’affaire jugée en 2026, l’exploitant sollicitait une réduction des fermages en raison de l’impossibilité d’exploiter la parcelle de l’étang, notamment pour irriguer, et les juges ont condamné les bailleurs à réparer ce préjudice après avoir constaté leur faute. Le fondement est celui de la responsabilité contractuelle du bailleur qui manque à son obligation de grosses réparations : la perte d’usage d’une partie du fonds, l’impossibilité d’irriguer et la dépréciation de l’exploitation ouvrent droit à des dommages-intérêts, dont le montant se mesure à la baisse réelle d’exploitation et non à une estimation forfaitaire. Le fermier doit donc chiffrer précisément son préjudice, avec les rendements des parcelles privées d’irrigation, le coût d’un abreuvement de substitution et, le cas échéant, l’avis d’un expert.
La demande de diminution du fermage suit la même logique. Le prix du fermage est établi en fonction notamment de la durée du bail, de l’état et de l’importance des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire du bien loué, comme le prévoit l’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime. Quand une pièce maîtresse du fonds, un étang d’irrigation ou d’abreuvement, disparaît par la faute du bailleur, le preneur peut demander au tribunal paritaire de tirer les conséquences de cette dégradation durable sur le loyer. La procédure commence devant le tribunal paritaire des baux ruraux, après une tentative de conciliation, par une demande chiffrée et pièces à l’appui : bail, mises en demeure restées sans effet, constats de l’assèchement, comptes d’exploitation et, si possible, rapport d’expert sur le coût de la remise en eau.
Face à une demande de résiliation du bailleur, le preneur doit connaître le verrou posé par la loi. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime n’autorise la résiliation que pour des motifs précis, dont « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds ». La Cour de cassation applique ce texte avec exigence : dans un arrêt du 29 février 2024, elle a jugé que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » et censuré une cour d’appel qui s’était contentée de manquements sans caractériser cette compromission (Cass. 3e civ., 29 févr. 2024, n° 22-17.362). Un défaut d’entretien allégué ne suffit donc pas : le bailleur doit prouver que le comportement du fermier compromet réellement la bonne exploitation, et le preneur qui documente sa diligence, comme le piégeage des ragondins pendant dix ans dans l’affaire de 2026, fait échec à cette démonstration.
Le preneur qui aurait lui-même financé des travaux de réfection ou d’amélioration sur l’étang et ses ouvrages n’est pas démuni en fin de bail. L’article L. 411-69 dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation, effectuées avec l’accord du bailleur, ainsi que les travaux permettant d’exploiter le bien en conformité avec la réglementation. Le calcul suit l’article L. 411-71 : pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution ». Avant d’engager des travaux coûteux sur une digue ou un ouvrage hydraulique, le fermier doit donc recueillir l’accord écrit du bailleur : sans cet accord, l’indemnité de sortie peut lui échapper, comme l’a rappelé la cour d’appel de Bastia en déboutant une preneuse dont le bail excluait par clause manuscrite toute indemnisation des installations autorisées.
Pour les lecteurs qui suivent l’actualité du contentieux rural, la synthèse des arrêts récents du statut du fermage et de la préemption publiée sur ce site replace cette décision dans l’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile. La digue rompue de 2026 s’inscrit dans une ligne constante : les juges protègent l’exploitant diligent contre les demandes de résiliation opportunistes et font peser sur le propriétaire le coût des grosses réparations, y compris quand des animaux fouisseurs ont joué un rôle dans le sinistre.
Devant le tribunal paritaire, la tentative de conciliation ouvre la procédure : les parties sont convoquées pour rechercher un accord sur la réfection et ses délais avant tout débat au fond. Si la conciliation échoue, le tribunal examine les demandes d’expertise, d’indemnité et, le cas échéant, de résiliation. Le preneur qui sollicite une expertise doit formuler une mission précise, décrire l’ouvrage, dater la rupture, chiffrer la perte d’exploitation et joindre ses mises en demeure. Le bailleur qui poursuit la résiliation doit, lui, rapporter la preuve d’agissements compromettant la bonne exploitation, et non de simples négligences supposées. Cette répartition de la charge de la preuve explique l’issue de l’arrêt de 2026 : l’expertise avait établi la vétusté et les malfaçons, les attestations prouvaient dix ans de piégeage, et la faute du bailleur, informé et inactif, était démontrée.
En définitive, l’étang vidé n’est ni une fatalité ni une occasion de résilier à bon compte. Le bailleur doit assumer la réfection de la digue quand elle constitue une grosse réparation et il répond du préjudice né de son inaction. Le fermier doit prouver un entretien sérieux, lutter contre les nuisibles de façon documentée, mettre le bailleur en demeure par écrit et saisir le tribunal paritaire avec un préjudice chiffré. Quand ces conditions sont réunies, le bail se poursuit, le fermage est ajusté et la réfection incombe à qui la loi désigne : le propriétaire. Les exploitants confrontés à un étang envasé, à une vanne fuyarde ou à une digue éventrée gagneront toujours à faire constater les désordres sans attendre, car chaque mois sans écrit affaiblit leur position devant le tribunal.
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