Vous êtes propriétaire d’un logement que vous louez et le loyer ne rentre plus depuis des mois. Pendant ce temps, le crédit immobilier qui finance ce bien continue de prélever ses mensualités, la taxe foncière est arrivée, les charges de copropriété s’accumulent et votre propre budget ne tient plus. Vous avez déposé un dossier de surendettement à la Banque de France, ou vous vous apprêtez à le faire, et vous vous demandez si le fait d’être bailleur bloque la procédure, si vos créanciers peuvent encore saisir vos comptes, et ce que vous devez faire face à un locataire qui ne paie plus. La réponse tient en trois idées simples. D’abord, être propriétaire d’un bien loué n’empêche pas l’ouverture de la procédure : la commission examine vos dettes réelles et vos revenus réels, loyers effectivement perçus compris, et le crédit qui finance le logement loué entre dans le passif comme les autres dettes. Ensuite, dès que votre dossier est déclaré recevable, vos créanciers ne peuvent plus lancer de saisies contre vos biens, mais cette protection ne s’étend pas à votre locataire, qui reste tenu de payer son loyer et contre lequel vous devez agir vite et dans les formes. Enfin, les loyers perdus ne se récupèrent pas par le dossier, mais le plan ou l’effacement peuvent résorber le trou qu’ils ont creusé, à condition de vérifier chaque créance euro par euro et de trancher lucidement entre garder un bien qui s’autofinance et vendre un bien qui vous noie.
I. Le loyer qui ne rentre plus fait basculer votre budget : faire admettre le dossier et figer les poursuites de vos créanciers, que faire ?
A. Bailleur en difficulté : la commission retient vos dettes réelles et vos revenus réels, sans écarter le bien loué ni le crédit qui le finance
Le premier réflexe consiste à cesser de croire que la propriété d’un logement loué disqualifie votre dossier. L’article L. 711-1 du code de la consommation dispose que « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le même article ajoute que « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Si la simple propriété de la résidence principale, même d’une valeur supérieure aux dettes, ne fait pas obstacle à la procédure, la propriété d’un logement locatif ne la bloque pas davantage par elle-même : ce qui compte, c’est l’impossibilité manifeste de payer, appréciée sur pièces.
La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt récent : « Il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes. » (Cass. 2e civ., 2 juill. 2026, n° 23-21.550). Cette formulation intéresse directement les bailleurs, car un investissement locatif se situe souvent à la frontière : location nue gérée comme un patrimoine privé, location meublée qui peut relever d’une activité, crédit souscrit par une société civile immobilière familiale dont vous vous êtes porté caution. La Cour refuse toute proportion imposée entre dettes personnelles et dettes liées à l’activité : l’ensemble s’apprécie globalement, et le même article L. 711-1 précise que « L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Si vous avez cautionné le prêt de la société qui porte le bien, cette impossibilité suffit à caractériser votre situation.
Concrètement, votre dossier doit photographier la réalité sans l’enjoliver ni la noircir. Côté dettes, déclarez le crédit immobilier qui finance le bien loué avec son capital restant dû exact, les mensualités en retard et les indemnités réclamées, le découvert né des prélèvements qui continuent sans les loyers, la taxe foncière du bien loué, les charges de copropriété appelées, l’assurance du prêt et l’assurance du bien, ainsi que vos crédits personnels et vos factures courantes. Côté ressources, indiquez les loyers réellement encaissés sur les derniers mois, et non le loyer théorique du bail : un loyer qui ne rentre plus n’est pas une ressource, et la commission doit le constater chiffres à l’appui. Joignez le bail, les trois derniers relevés bancaires montrant l’absence de versements, les relances adressées au locataire, le tableau d’amortissement du prêt, les appels de charges et l’avis de taxe foncière. Si vous percevez encore un loyer partiel ou irrégulier, mentionnez-le tel quel avec les justificatifs : une ressource fluctuante déclarée franchement vaut mieux qu’une moyenne flatteuse qui s’effondrera devant le juge.
Gardez à l’esprit deux bornes. Première borne, certaines dettes ne peuvent ni être rééchelonnées ni effacées sans l’accord du créancier : l’article L. 711-4 du code de la consommation dispose que « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ; » et il vise aussi les dettes frauduleuses envers les organismes sociaux, les dettes fiscales assorties de majorations non rémissibles et les amendes pénales. Les dettes ordinaires du bailleur, crédit immobilier, charges, impôts courants et découvert, n’entrent dans aucune de ces catégories et peuvent donc être traitées. Seconde borne, les loyers que votre locataire vous doit sont votre créance et non votre dette : le dossier ne les recouvre pas à votre place et ne les efface pas, il absorbe seulement le déséquilibre qu’ils provoquent dans votre budget. C’est pourquoi l’action contre le locataire et le dossier de surendettement doivent avancer ensemble, chacun sur son terrain.
B. Dossier déclaré recevable : vos créanciers ne peuvent plus saisir vos biens, mais votre locataire reste tenu de payer son loyer, que faire ?
La recevabilité change immédiatement le rapport de forces avec vos propres créanciers, banque, Trésor public et commissaires de justice. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » La banque qui finance le bien loué ne peut donc plus faire saisir votre compte courant, engager une saisie-vente à votre domicile ou mettre en œuvre une cession de rémunération que vous auriez signée, pour les dettes comprises dans le dossier. L’article L. 722-3 du code de la consommation précise la durée de cette respiration : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas » jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel de redressement, jusqu’à la décision imposant les mesures, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire Et cette protection « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » : c’est un répit pour construire une solution, pas une dispense définitive.
Cette suspension a aussi un effet sur le temps des actions en paiement. Dans un arrêt du 23 octobre 2025, la deuxième chambre civile a rappelé les quatre règles qui s’articulent : « Aux termes du premier de ces textes, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. », « Selon le deuxième, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. », « Aux termes du troisième, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. » et « Selon le quatrième, la prescription est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. » (Cass. 2e civ., 23 oct. 2025, n° 23-12.623, au visa des articles L. 218-2 et L. 722-2 du code de la consommation et 2230 et 2234 du code civil). Pour vous, bailleur, la leçon est double : pendant la suspension, vos créanciers professionnels ne perdent pas leurs droits mais ne peuvent pas agir, et le délai déjà couru avant la recevabilité reste acquis. Conservez donc précieusement la lettre de notification de la recevabilité avec sa date, et opposez-la par écrit à tout commissaire de justice qui tenterait une mesure d’exécution pour une dette du dossier.
Ne déduisez jamais de cette protection qu’elle couvre aussi votre locataire : elle ne protège que vous, pour vos dettes. Le locataire, lui, reste tenu par son bail, et l’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Votre dossier de surendettement ne suspend ni cette obligation ni la procédure d’impayé que vous pouvez engager : commandement de payer visant la clause résolutoire, assignation en résiliation et en paiement, demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation. Plus vous attendez, plus l’arriéré grossit et plus la vente ou la conservation du bien devient difficile à financer, alors que chaque mois sans action dégrade aussi votre reste à vivre retenu par la commission.
La procédure d’impayé suit toutefois son propre calendrier, que votre dossier ne raccourcit pas. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Pour un bail d’habitation, le commandement de payer doit viser expressément la clause résolutoire et laisser au locataire le délai légal pour régulariser, faute de quoi le juge constatera la résiliation. Ensuite, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » et l’article L. 412-6 du même code organise la trêve hivernale : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante ». Intégrez ces délais dans votre stratégie : un locataire qui ne paiera manifestement plus justifie une action immédiate, car l’expulsion effective prendra de longs mois, pendant lesquels le crédit du bien continuera de courir.
Deux interdits protègent votre dossier pendant cette période. D’abord, ne vous faites jamais justice vous-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, retenir le dépôt de garantie pour compenser sauvagement ou expulser le locataire sans décision de justice expose à des condamnations qui aggraveront votre passif au lieu de le réduire. Ensuite, ne payez directement aucun de vos créanciers pour une dette antérieure à la recevabilité, même la banque qui menace de saisir le bien loué : tout paiement isolé rompt l’égalité entre créanciers et peut être retenu contre votre bonne foi. Si une dépense urgente s’impose pour le bien, assurance obligatoire, fuite à réparer, procédure à engager contre le locataire, demandez l’autorisation du juge des contentieux de la protection avant de régler. Et si vous bénéficiez d’une garantie contre les loyers impayés, assurance privée ou garant personne physique, actionnez-la sans tarder : les indemnités versées sont des ressources à déclarer, et la déchéance de garantie pour déclaration tardive serait une faute de gestion difficile à expliquer à la commission.
II. Le bien loué reste un actif à défendre : faire vérifier les créances puis obtenir un plan tenable ou un effacement, que faire ?
A. Faire vérifier chaque créance bancaire et chaque arriéré : contester l’état du passif dans les délais et exiger les preuves, que faire ?
Une fois recevable, votre dossier entre dans la phase la plus technique et la plus rentable : la vérification du passif. Chaque créance admise pèsera sur vos mensualités ou sur l’étendue de l’effacement, et les décomptes bancaires comportent souvent des intérêts, des indemnités et des frais qu’il faut contrôler ligne par ligne. L’article L. 723-3 du code de la consommation vous donne l’outil : « Le débiteur peut, dans un délai fixé par décret, contester l’état du passif dressé par la commission et demander à celle-ci de saisir le juge des contentieux de la protection, aux fins de vérification de la validité des créances, des titres qui les constatent et du montant des sommes réclamées. » Et « La commission est tenue de faire droit à cette demande » : il ne s’agit pas d’une faveur, mais d’un droit, qui permet de faire trancher par le juge la validité, le titre et le montant exact de chaque somme réclamée, y compris le solde d’un crédit immobilier ou les accessoires d’un découvert.
Le délai pour agir est bref et couperet. L’article R. 723-8 du code de la consommation dispose que « Le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours. A l’expiration de ce délai, il ne peut plus formuler une telle demande. La commission informe le débiteur de ce délai. » La Cour de cassation applique ce texte sans indulgence : « Selon ce texte, le débiteur peut contester l’état du passif dressé par la commission dans un délai de vingt jours, et ne peut plus à l’expiration de ce délai, formuler une telle demande. La commission informe le débiteur de ce délai. » (Cass. 2e civ., 12 juin 2025, n° 23-15.025). Dans le même arrêt, elle ajoute : « Il en résulte que lorsque le juge des contentieux de la protection est déjà saisi par la commission aux fins de vérification d’une créance, le débiteur n’est pas recevable à contester lors de cette instance une autre créance, figurant à l’état du passif dressé par la commission, qu’il n’a pas contestée dans le délai de 20 jours suivant la date à laquelle cet état lui a été notifié. » Dès réception de l’état du passif, pointez donc la date de notification, relevez chaque créance douteuse, crédit immobilier, charges, taxe, découvert, et contestez par écrit dans les vingt jours : passé ce délai, la créance que vous n’avez pas contestée entre dans la procédure pour le montant retenu, même si vous la découvrez excessive à l’audience.
Devant le juge, l’exigence de preuve pèse d’abord sur le créancier, et la Cour de cassation veille à cet équilibre. Dans un arrêt du 4 mars 2021, elle a jugé : « Il résulte de ces textes que lorsque la créance dont la vérification est demandée n’est pas contestée en son principe, le juge ne peut pas l’écarter au motif que le créancier ne produit pas les pièces justificatives sans inviter préalablement celui-ci à les produire. » (Cass. 2e civ., 4 mars 2021, n° 19-24.151, au visa des articles L. 723-3 et R. 723-7 du code de la consommation). En pratique, cela signifie que la banque doit produire le contrat de prêt, le tableau d’amortissement et l’historique du compte afférent au prêt, et que le juge doit l’inviter à compléter avant d’écarter ou d’admettre. Pour vous, bailleur, le mode d’emploi est concret : contestez par écrit le montant des indemnités de déchéance du terme, le taux et la période des intérêts de retard, les frais de recouvrement ajoutés au principal et tout arriéré de charges ou de taxe dont le décompte n’est pas détaillé, puis exigez à l’audience l’historique complet du prêt immobilier et les justificatifs de chaque accessoire. Une créance admise sans vérification se paie pendant des années ; une créance vérifiée se paie au juste montant, et la différence finance souvent le maintien du bien.
Vérifiez aussi la date à laquelle le passif est arrêté, car elle détermine ce qui entre dans l’effacement éventuel. C’est l’enseignement d’un arrêt qui concerne précisément un bail résilié : une commission avait imposé un rétablissement personnel sans liquidation le 27 août 2019, puis des bailleurs avaient fait pratiquer le 9 janvier 2020 une saisie-attribution pour des sommes dues après la résiliation judiciaire du bail, et la cour d’appel avait retenu comme date de référence le jour de l’admission du dossier, le 7 juin 2019, au lieu de la date de la décision de la commission. La Cour de cassation a censuré cette analyse : « Selon ce texte, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » (Cass. 2e civ., 23 nov. 2023, n° 22-11.535, au visa de l’article L. 741-2 du code de la consommation). Dans cette affaire, la saisie-attribution validée à hauteur de 3 655,30 euros en principal n’a pas résisté à la censure, parce que l’effacement s’apprécie à la date de la décision de la commission et non à celle de l’admission du dossier. Pour votre dossier, la conséquence est directe : relevez la date exacte de la décision qui impose le rétablissement, et faites écarter toute poursuite engagée pour une dette effacée à cette date.
B. Plan imposé, rétablissement sans liquidation ou avec liquidation : garder le logement qui s’autofinance ou le vendre pour solder, et traiter les loyers perdus, que faire ?
Une fois le passif vérifié, la commission oriente le dossier vers la solution adaptée à votre capacité réelle, loyers encaissés déduits des charges du bien. L’article L. 733-1 du code de la consommation dispose qu’« En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : » puis énumère le rééchelonnement des dettes sur sept ans au plus, l’imputation des paiements d’abord sur le capital, la réduction du taux d’intérêt et la suspension de l’exigibilité des créances non alimentaires pour deux ans au plus. Pour un bailleur, ces mesures peuvent prendre une forme très concrète : mensualités du crédit immobilier rééchelonnées le temps de relouer le bien, intérêts réduits au taux légal, suspension temporaire des autres créances pour absorber le choc des mois sans loyer. Mais tout repose sur le reste à vivre : l’article L. 731-1 du code de la consommation prévoit que le montant des remboursements est fixé par référence à la quotité saisissable du salaire « de manière à ce que la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage lui soit réservée par priorité ». N’acceptez jamais un plan qui sacrifie vos dépenses vitales pour sauver un investissement : un plan intenable conduit à la déchéance et à un redépôt plus difficile.
Le choix décisif porte sur le bien lui-même, et il doit se faire sur chiffres, pas sur l’attachement. Si le logement, une fois reloué à un loyer réaliste et après déduction de la taxe foncière, des charges, de l’assurance et de la gestion, dégage un solde positif ou nul, sa conservation se défend : le plan absorbe l’arriéré né des mois sans paiement, et les loyers futurs, postérieurs à la décision, restent hors du passif effacé et paient le crédit. Si au contraire le bien est structurellement déficitaire, vacant dans un secteur sans demande, grevé d’un crédit dont la mensualité dépasse durablement tout loyer envisageable, ou dégradé par un occupant parti sans payer, la vente amiable, avant toute saisie immobilière, est souvent la solution qui préserve le plus : elle solde le prêt, stoppe les intérêts et les charges, et le solde restant dû éventuel entre dans le plan ou dans l’effacement. Dans les deux cas, informez la commission de l’action engagée contre le locataire, commandement délivré, assignation enrôlée, jugement obtenu, expulsion programmée, car ces pièces éclairent la réalité de vos ressources et la sincérité de vos démarches.
Lorsque votre situation ne permet aucun remboursement, même rééchelonné, la commission peut imposer un rétablissement personnel sans liquidation, qui efface les dettes. L’article L. 741-2 du code de la consommation dispose qu’« le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Le crédit immobilier du bien loué, les charges et la taxe foncière antérieures à cette date, le découvert et les crédits personnels sont donc effaçables, à l’exception des dettes que la loi réserve. Et si le bien doit être vendu dans une procédure avec liquidation parce que sa valeur peut désintéresser les créanciers, la clôture pour insuffisance d’actif produit un effet comparable : l’article L. 742-22 du code de la consommation dispose que « La clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de celles dont le montant a été payé en lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » La Cour de cassation l’a illustré dans une affaire où la clôture avait effacé une dette bancaire de 175 199,76 euros pourtant garantie par une hypothèque conventionnelle publiée (Cass. 2e civ., 2 juill. 2020, n° 19-15.736, ECLI:FR:CCASS:2020:C200635) : la garantie réelle n’a pas fait obstacle à l’effacement, et la banque qui contestait la clôture a été déboutée sur ce point.
Reste la question que tous les bailleurs posent : les loyers perdus pendant les mois d’impayé seront-ils compensés. La réponse doit être dite franchement : non, ni le plan ni l’effacement ne font revenir l’argent que le locataire n’a pas versé, et la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré, même obtenue, ne vaut que si elle peut être recouvrée. En revanche, le dossier traite tout ce que ces loyers perdus ont provoqué : mensualités de crédit impayées, découvert, charges et impôts en retard, frais de procédure. C’est pourquoi l’action contre le locataire garde toute son utilité même dans le cadre du surendettement : un jugement de condamnation permet une saisie entre les mains de l’employeur ou de la banque du locataire, une indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective des lieux, et le dépôt de garantie, dans la limite des sommes justifiées, s’impute sur l’arriéré. Si le locataire est lui-même insolvable, le jugement reste un titre qui pourra être exécuté plus tard, et l’effacement de vos propres dettes, lui, est acquis dès la décision de la commission ou la clôture, sans attendre le recouvrement.
Conclusion
Être bailleur et subir des loyers impayés n’exclut pas du surendettement, mais impose une méthode à deux fronts. Déclarez un dossier complet qui retient vos dettes exactes et vos loyers réellement encaissés, sans masquer le bien loué ni gonfler des ressources qui n’existent plus, et laissez la recevabilité suspendre les saisies de vos créanciers pendant que vous agissez contre le locataire sans désemparer. Faites vérifier chaque créance dans le délai de vingt jours, exigez de la banque l’historique complet du prêt et le détail de chaque accessoire, puis discutez de l’orientation sur chiffres : conserver un bien qui, reloué, s’autofinance, ou vendre à l’amiable un bien qui creuse le déficit chaque mois. Lorsqu’aucun remboursement n’est possible, le rétablissement personnel efface les dettes antérieures à la décision, y compris le crédit immobilier et les dettes locatives, à l’exception des dettes que la loi réserve. Dates, pièces et délais font toute la différence : notification de la recevabilité, commandement visant la clause résolutoire, état du passif contesté en temps utile, décision de la commission relevée au jour près. Tenu avec cette rigueur, votre dossier cesse d’être la sanction d’un investissement manqué pour devenir l’instrument de sa résorption.
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