Votre bailleur vous a notifié un congé avec refus de renouvellement de votre bail commercial, avec offre d’une indemnité d’éviction. Puis, quelques mois plus tard, revirement : il vous annonce qu’il se repent, qu’il renonce à vous évincer et qu’il consent au renouvellement du bail, mais à un loyer nettement relevé. Devez-vous accepter ? Pouvez-vous contester ce repentir tardif ou conditionnel, refuser le nouveau loyer proposé et exiger la fixation judiciaire du prix ? Au premier trimestre 2026, l’indice des loyers commerciaux publié par l’Insee recule légèrement, tandis que de nombreux bailleurs tentent de profiter du renouvellement pour déplafonner les loyers : le contentieux du repentir, régi par l’article L. 145-58 du code de commerce, revient au premier plan. Ce mécanisme permet au propriétaire d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction en acceptant le renouvellement, mais il obéit à des conditions strictes de délai, de forme et d’irrévocabilité que la Cour de cassation contrôle fermement. Voici comment vérifier la validité du congé initial, apprécier la régularité du repentir, contester un repentir irrégulier et discuter le nouveau loyer devant le juge des loyers commerciaux.
I. Congé avec refus de renouvellement et repentir du bailleur : reprendre votre bail commercial en 2026
A. Congé avec refus de renouvellement : indemnité d’éviction ou motifs graves, que vérifier d’abord
Avant même de parler de repentir, le locataire qui reçoit un congé avec refus de renouvellement doit vérifier la régularité de cet acte, car un congé nul ne produit aucun effet et ne peut fonder ni éviction ni repentir ultérieur. Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, l’article L. 145-9 du code de commerce dispose que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et qu’au cours de la tacite prolongation le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Un congé notifié tardivement, sans respecter le préavis de six mois ou sans viser le bon terme, s’expose à la nullité : conservez l’acte, vérifiez sa date de signification, son auteur et sa motivation.
Sur le fond, le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction. L’article L. 145-14 du code de commerce fixe le principe : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Le même texte précise le contenu de cette indemnité : « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Concrètement, si votre commerce ne peut pas se réinstaller dans des conditions équivalentes, l’indemnité correspond à la valeur vénale de votre fonds ; si la réinstallation reste possible, elle couvre le coût du transfert, la perte temporaire d’exploitation et les droits de mutation. Faites chiffrer ces deux hypothèses par un expert-comptable et, si besoin, par un expert en évaluation de fonds de commerce, car ce chiffrage servira de levier dans toute la suite du litige.
Le bailleur peut toutefois échapper à l’indemnité dans les cas prévus par les articles L. 145-17 et suivants : motifs graves et légitimes à l’encontre du locataire, comme le défaut de paiement des loyers, l’inexécution des clauses du bail ou la sous-location interdite, reprise de l’immeuble pour le démolir et le reconstruire, ou reprise pour habiter. Lorsque le congé invoque de tels motifs, ne les acceptez jamais sans contrôle : exigez la description précise des manquements reprochés, rassemblez vos quittances de loyer, vos attestations d’assurance, vos justificatifs d’entretien et toute preuve de bonne exécution du bail. Un motif grave et légitime suppose une faute du locataire d’une gravité suffisante, constatée et persistante ; un simple retard de loyer régularisé ou un désaccord sur des charges ne suffit généralement pas. Si le motif porte sur une démolition-reconstruction, le bailleur doit justifier d’un projet réel, avec permis de construire et financement, et vous bénéficiez d’un droit de priorité pour relouer les locaux reconstruits. Chaque motif se conteste avec ses preuves propres, et c’est cette contestation initiale qui conduit souvent le bailleur, face au risque d’une indemnité d’éviction massive, à envisager le repentir.
Enfin, gardez à l’esprit la physionomie procédurale du litige : tant que le prix du bail révisé ou renouvelé n’est pas fixé, l’article L. 145-57 du code de commerce prévoit que « le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ». Ne cessez donc jamais de payer votre loyer au prix ancien pendant la contestation : un impayé en cours d’instance fournirait au bailleur le motif grave qui lui manquait. Si le bailleur vous réclame un loyer majoré avant toute décision de justice, opposez-lui ce texte et, au besoin, demandez au juge la fixation d’un loyer provisionnel. Cette discipline de paiement préserve vos droits et votre crédibilité devant le tribunal.
B. Repentir du bailleur après le congé : délai de quinze jours, conditions strictes et renouvellement du bail
Le droit de repentir est l’arme du bailleur qui, après avoir refusé le renouvellement, recule devant le montant de l’indemnité d’éviction : il préfère conserver son locataire plutôt que de payer. L’article L. 145-58 du code de commerce l’autorise en ces termes : « Le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. » Autrement dit, une fois que la décision fixant l’indemnité d’éviction est devenue définitive, le bailleur dispose de quinze jours pour changer d’avis : il paie les frais du procès et le bail se poursuit. Le même article ajoute une condition souvent décisive : « Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation. » Si vous avez déjà quitté les locaux, signé un nouveau bail ailleurs ou acheté un local de remplacement, le repentir devient impossible et l’indemnité d’éviction reste due intégralement.
La contrepartie de cette faculté offerte au bailleur, c’est son irrévocabilité : une fois le repentir exercé, le bailleur ne peut plus revenir en arrière. L’article L. 145-59 du code de commerce est lapidaire : « La décision du propriétaire de refuser le renouvellement du bail, en application du dernier alinéa de l’article L. 145-57 , ou de se soustraire au paiement de l’indemnité, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article L. 145-58 , est irrévocable. » Cette irrévocabilité protège le locataire : le bail est définitivement renouvelé à la date du repentir, et le bailleur ne pourra plus exiger votre départ. Mais elle se retourne aussi contre un bailleur imprudent, et c’est pourquoi la Cour de cassation exige que le repentir soit lui-même parfaitement irrévocable pour être valable.
Deux arrêts de la troisième chambre civile illustrent cette exigence et doivent être connus de tout locataire confronté à un repentir. Dans un arrêt du 9 mars 2011, pourvoi n° 10-10.409, publié au Bulletin, la Cour a jugé, au visa des articles L. 145-58 et L. 145-59 : « Attendu que le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction ; que cette décision du propriétaire est irrévocable ». En l’espèce, les bailleurs avaient notifié un congé avec offre de renouvellement « sous réserve » d’un pourvoi en cassation pendant : la Cour a cassé l’arrêt d’appel qui y voyait un repentir, jugeant que ce congé conditionnel, « dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l’exercice par les bailleurs du droit de repentir ». Retenez la formule de l’arrêt : le congé conditionnel, « dépourvu du caractère irrévocable, ne pouvait valablement caractériser l’exercice par les bailleurs du droit de repentir ». Tout repentir « sous réserve de », « à titre conservatoire » ou conditionné à l’issue d’un recours est donc nul, et le locataire peut en demander la nullité pour obtenir le paiement de l’indemnité.
À l’inverse, dans un arrêt du 17 novembre 2016, pourvoi n° 15-18.926, la Cour a validé un repentir formulé à titre subsidiaire. Le bailleur avait d’abord rétracté son congé, puis signifié un acte intitulé « signification du droit de repentir » à titre subsidiaire, pour le cas où la rétractation ne serait pas admise, avec proposition d’un loyer. La cour d’appel de Paris avait jugé ce repentir subsidiaire dépourvu du caractère irrévocable requis. La Cour de cassation censure cette analyse : « alors que le droit de repentir, même formé à titre subsidiaire aux mêmes fins que la demande principale en rétractation du congé en vue d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, est valablement exercé et entraîne irrévocablement le renouvellement du bail à la date à laquelle il est signifié, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Moralité pratique pour le locataire : un repentir subsidiaire produit le renouvellement irrévocable du bail à sa date de signification, mais il ouvre immédiatement la discussion sur le prix, que vous pourrez contester devant le juge des loyers. Vérifiez donc chaque acte reçu : sa date, son intitulé, ses réserves éventuelles et le point de départ du loyer qu’il propose, car ces mentions déterminent toute la suite.
II. Contester le repentir et le nouveau loyer : prouver, chiffrer et agir devant le juge des loyers à Paris
A. Contester un repentir irrégulier ou tardif : prouver que le bailleur ne peut plus se repentir
Le premier réflexe du locataire face à un repentir consiste à en contrôler la régularité, car un repentir nul laisse subsister le droit à l’indemnité d’éviction. Trois terrains de contestation existent. D’abord le délai : le repentir doit intervenir dans les quinze jours de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée. Un repentir signifié avant toute décision définitive, ou après l’expiration du délai de quinze jours, est inefficace. Faites établir par votre avocat la chronologie exacte : date du jugement, exercice ou non des voies de recours, date de signification de l’acte de repentir. Attention, la computation de ce délai et la notion de force de chose jugée soulèvent des difficultés techniques, notamment en présence d’appels partiels ou de décisions mixtes : ne laissez pas passer le temps et faites vérifier ces dates sans attendre.
Ensuite les conditions tenant à votre situation : le repentir suppose que vous occupiez toujours les locaux et que vous n’ayez ni loué ni acheté un autre immeuble pour votre réinstallation. Si vous avez déménagé et réinstallé votre fonds ailleurs, le repentir est impossible ; produisez alors votre nouveau bail, vos factures de déménagement et tout document établissant la réinstallation. À l’inverse, si vous êtes resté dans les lieux, conservez les preuves de votre occupation continue : quittances, constats d’huissier, attestations de voisins commerçants, factures d’énergie. Le bailleur qui prétend que vous auriez quitté les lieux devra être contredit par ces pièces. Notez que la simple recherche d’un local de remplacement, sans signature d’un nouveau bail ni achat, ne fait pas obstacle au repentir : ne signez aucun engagement de réinstallation tant que le sort du repentir n’est pas tranché, sauf à perdre le bénéfice potentiel du renouvellement.
Enfin la forme et le caractère irrévocable de l’acte : comme l’a jugé la Cour de cassation le 9 mars 2011, tout repentir assorti de réserves est nul. Examinez l’acte signifié mot à mot : contient-il des formules telles que « sous réserve de », « à titre conservatoire », « sans préjudice de » ou une condition suspensive liée à l’acceptation d’un loyer ? Si oui, saisissez le tribunal pour faire juger que le droit de repentir n’a pas été valablement exercé et que l’indemnité d’éviction reste due. À l’inverse, si le repentir est régulier, il produit le renouvellement irrévocable du bail à sa date de signification, comme l’a confirmé l’arrêt du 17 novembre 2016 : vous restez dans les lieux, mais le prix reste à fixer. Dans les deux cas, l’article R. 145-23 du code de commerce désigne le juge compétent : « Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. » Les contestations sur la validité du repentir lui-même relèvent du tribunal judiciaire, qui peut accessoirement statuer sur le prix. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble : pour un commerce situé à Paris ou en Île-de-France, saisissez le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, et à Paris le pôle des loyers commerciaux du tribunal judiciaire, rompu à ces contentieux techniques. Vos écritures prennent la forme de mémoires qui doivent comporter les mentions prévues par l’article R. 145-24 du code de commerce, notamment l’adresse de l’immeuble et l’identité complète des parties : un mémoire irrégulier expose votre demande à des fins de non-recevoir, vérifiez ces mentions avec votre conseil.
Le calendrier procédural mérite une vigilance particulière. L’article L. 145-57 du code de commerce ajoute que « Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ». Si le bailleur, après un repentir pourtant irrévocable, refuse de signer le nouveau bail ou vous empêche d’exploiter, faites constater ces manœuvres par huissier et demandez au juge l’exécution forcée du renouvellement, assortie d’une astreinte, ainsi que l’indemnisation de votre trouble d’exploitation. Chaque échange avec le bailleur doit être écrit : proposez le projet de bail conforme à la décision par lettre recommandée avec accusé de réception, conservez les refus et les silences, car ils établiront la mauvaise foi du bailleur et justifieront l’astreinte.
B. Nouveau loyer après repentir : contester le déplafonnement et obtenir le lissage de l’augmentation
Lorsque le repentir est valable, le combat se déplace sur le prix : le bailleur propose généralement un loyer « déplafonné », aligné sur la valeur locative, tandis que le locataire peut invoquer le plafonnement légal et le lissage de l’augmentation. Le principe de fixation du prix figure à l’article L. 145-33 du code de commerce : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». Chacun de ces cinq critères se discute : la surface réelle pondérée, l’état du local et les travaux réalisés par chaque partie, la destination contractuelle plus ou moins large, l’évolution du quartier, et surtout les prix du voisinage, que le bailleur établit à partir de références qu’il choisit. Ne subissez pas ces références : exigez la communication complète des baux de comparaison, vérifiez leur date, leur surface, leur destination et leur comparabilité réelle avec vos locaux, et produisez vos propres références de loyers inférieurs. Une expertise judiciaire est presque toujours ordonnée en matière de fixation du prix : préparez-la comme le moment décisif du procès, en remettant à l’expert un dossier complet avec plans, photographies, factures de travaux, attestations sur la fréquentation du quartier et vos références de prix.
Le plafonnement protège ensuite le locataire contre les hausses brutales. L’article L. 145-34 du code de commerce prévoit qu’à défaut de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer lors du renouvellement, si la durée du bail n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou des loyers des activités tertiaires. Le bailleur ne peut donc déplafonner le loyer, c’est-à-dire le porter directement à la valeur locative sans tenir compte de l’indice, qu’en rapportant la preuve d’une modification notable : transformation du quartier, évolution majeure de la commercialité, extension de la destination, amélioration substantielle des locaux. Contestez pied à pied cette preuve : une simple embellisation du quartier ou une hausse générale des prix ne constitue pas une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Au premier trimestre 2026, l’indice des loyers commerciaux publié par l’Insee affiche même un léger repli, ce qui fragilise les demandes de hausses spectaculaires : produisez les publications officielles de l’Insee et calculez précisément la variation indiciaire sur la période de référence de votre bail pour chiffrer le loyer plafonné que vous proposez.
Même lorsque le déplafonnement est justifié, la loi amortit le choc : l’augmentation résultant du déplafonnement fait l’objet d’un étalement dans le temps, de sorte que le locataire ne supporte pas d’un coup la totalité de la hausse. Demandez systématiquement au juge l’application de ce lissage et chiffrez, année par année, le loyer progressif qui en résulte, afin de négocier en connaissance de cause. Par ailleurs, l’article R. 145-21 du code de commerce borne les prétentions des parties : « Le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite », de sorte que le juge ne peut accorder au bailleur plus que ce qu’il a demandé ni imposer au locataire moins que ce qu’il a offert. Calibrez donc votre offre avec soin : une offre trop basse, déconnectée de toute réalité, discrédite votre position, tandis qu’une offre argumentée, adossée à des références et à l’indice, encadre utilement la décision du juge. Toute modification ultérieure de vos prétentions ne prendra effet qu’à compter de sa notification, anticipez vos ajustements plutôt que de les subir.
Pensez enfin aux révisions futures : l’article L. 145-38 du code de commerce organise la révision triennale du loyer, en prévoyant que la majoration ou la diminution consécutive à une révision ne peut excéder la variation indiciaire, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné à elle seule une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Négociez dès le nouveau bail une clause d’indexation claire, avec un indice et un trimestre de référence précis, et refusez les clauses d’échelle mobile déséquilibrées qui ne joueraient qu’à la hausse. Un bail renouvelé après repentir mérite une relecture complète : durée, destination, répartition des charges et impôts, autorisation de céder, clause de travaux. Le repentir vous maintient dans les lieux, c’est une victoire, mais le prix et les clauses du bail renouvelé détermineront votre rentabilité pour les neuf années à venir : traitez cette phase avec le même sérieux que le procès lui-même, et faites-vous assister pour chaque mémoire déposé devant le juge des loyers.
Conclusion
Le congé avec refus de renouvellement n’est jamais une fin en soi : vérifiez sa régularité formelle au regard du préavis de six mois, contestez les motifs graves et légitimes qui seraient artificiels, et faites chiffrer précisément votre indemnité d’éviction selon la valeur marchande de votre fonds et vos frais de réinstallation. Si le bailleur exerce son repentir, contrôlez le délai de quinze jours à compter de la décision passée en force de chose jugée, votre maintien dans les lieux, l’absence de réinstallation ailleurs et le caractère parfaitement irrévocable de l’acte : un repentir conditionnel ou assorti de réserves est nul, et l’indemnité reste due. Un repentir valable renouvelle irrévocablement le bail à sa date de signification, y compris lorsqu’il est formé à titre subsidiaire, et reporte le litige sur le prix : contestez alors les références du bailleur, opposez le plafonnement indiciaire sauf modification notable prouvée, réclamez le lissage de toute augmentation et calibrez votre offre devant le juge des loyers, qui statue sur mémoires. À Paris et en Île-de-France, où les valeurs locatives et les enjeux d’éviction atteignent des montants considérables, chaque étape, du congé au nouveau bail signé dans le mois de la décision définitive, mérite un écrit, une preuve et un délai tenu. Agissez vite, gardez vos quittances, ne signez aucun local de remplacement avant la fin du litige et faites vérifier chaque acte par un avocat : c’est cette rigueur qui transforme un congé subi en renouvellement maîtrisé.
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