Les avis de taxe foncière 2026 arrivent dans les boîtes aux lettres en cette seconde quinzaine de septembre, et à Paris les montants font chaque année grimacer les propriétaires. Une fois l’avis en main, le bailleur parisien se pose trois questions très concrètes : la taxe foncière peut-elle être refacturée au locataire, que faire de la ligne « ordures ménagères » qui figure sur ce même avis, et comment contester un montant qui paraît faux ou injuste. Les réponses ne se trouvent ni sur les forums ni dans les approximations entendues en assemblée générale : elles tiennent en quelques textes précis, une liste réglementaire fermée et une jurisprudence récente des juges parisiens qui sanctionne les bailleurs négligents. Cet article expose d’abord ce que le bailleur peut récupérer auprès du locataire et ce qui reste définitivement à sa charge, puis la méthode exacte pour réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et pour contester l’avis devant l’administration fiscale et le tribunal administratif de Paris.
I. Que peut refacturer le bailleur au locataire après l’avis de taxe foncière 2026
A. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères, seule taxe récupérable : calcul au prorata et frais exclus
Le principe est posé par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : » de trois catégories de dépenses, dont « 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. » La loi du 6 juillet 1989 ajoute que « La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. » Ce décret, c’est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont la rubrique « VIII. – Impositions et redevances. » ne retient que trois postes, parmi lesquels : « Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères. » La taxe foncière elle-même n’y figure pas : seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) peut donc être reportée sur le locataire d’un logement vide comme meublé. L’administration fiscale le confirme sans détour : la TEOM est récupérable de plein droit par le propriétaire, « à l’exclusion des frais de gestion ». Autrement dit, le bailleur n’a pas besoin d’une clause du bail pour réclamer la TEOM, mais il ne peut pas non plus réclamer un euro de plus que la taxe nette de frais de gestion.
La TEOM est assise sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties : la valeur locative cadastrale du logement, multipliée par le taux voté par la commune ou l’intercommunalité. C’est l’article 1520 du code général des impôts qui autorise ce prélèvement : « Les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales ». Le texte de l’article 1520 du code général des impôts fonde ainsi toute la chaîne : la commune vote, le fisc émet l’avis au nom du propriétaire, et le propriétaire répercute sur l’occupant. À Paris, la TEOM apparaît comme une ligne distincte de l’avis de taxe foncière adressé au bailleur, généralement mise en recouvrement à l’automne avec le solde de l’impôt. Le calcul de la part du locataire suit une règle simple : montant de la TEOM portée sur l’avis, diminué des frais de gestion de la fiscalité directe locale, réparti au prorata du temps d’occupation sur l’année d’imposition. Un locataire entré le 1er avril 2026 doit les 275/365èmes de la TEOM 2026 ; celui qui est parti le 30 juin ne doit que le premier semestre. En cas de colocation à bail unique avec clause de solidarité, chaque colocataire peut être recherché pour le tout, puis se retourner contre les autres. En copropriété parisienne, le bailleur ventile la TEOM de son lot entre ses propres locataires successifs de l’année, sans pouvoir demander à l’administration de faire ce calcul à sa place : l’administration l’écrit noir sur blanc, le propriétaire doit adresser à chaque locataire le « compte détaillé des taxes locatives » ainsi que la répartition faite entre tous les occupants. L’erreur la plus coûteuse consiste à recopier le montant brut de l’avis : les frais de gestion prélevés par l’État pour établir et recouvrer l’impôt restent au propriétaire, et le locataire qui s’en aperçoit obtient le remboursement du trop-perçu. La seconde erreur consiste à réclamer la TEOM d’une année où le logement était vacant entre deux locations sans proratiser : le bailleur supporte la part des périodes de vacance, sauf à démontrer une occupation effective. Enfin, lorsque le logement dépend d’un immeuble en copropriété dont le syndic appelle des provisions incluant déjà une quote-part d’ordures ménagères via les charges communes, le bailleur doit veiller à ne pas facturer deux fois le même service : la TEOM de l’avis fiscal et la quote-part du budget prévisionnel du syndic se comparent ligne à ligne avant toute régularisation.
B. La taxe foncière elle-même reste au propriétaire : redevable, prorata de vente et erreurs de l’avis à vérifier
À la différence de la TEOM, la taxe foncière sur les propriétés bâties n’est jamais récupérable sur le locataire d’habitation : elle ne figure pas dans la liste fermée du décret de 1987 et ne correspond pas à un service dont le locataire profite directement. Elle est due par le propriétaire au 1er janvier de l’année d’imposition. L’article 1400 du code général des impôts dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel. » Le texte de l’article 1400 du code général des impôts tranche ainsi tous les litiges entre bailleur et locataire : même une clause du bail qui mettrait la taxe foncière à la charge du locataire d’habitation serait écartée par le juge, car la liste des charges récupérables est d’ordre public. Seule la répartition entre vendeur et acquéreur en cas de vente en cours d’année donne lieu à un prorata, purement conventionnel : celui qui est propriétaire au 1er janvier reste seul redevable envers le fisc, et l’acte de vente prévoit le remboursement au jour près entre les parties, généralement avec séquestre du montant entre les mains du notaire. Le bailleur parisien qui reçoit son avis 2026 a donc intérêt à le contrôler comme un comptable, car la base d’imposition parisienne repose encore sur des valeurs locatives cadastrales datées, révisées par coefficients nationaux, qui comportent fréquemment des erreurs de consistance : surface erronée, nombre de pièces inexact, ascenseur ou éléments de confort mal pris en compte après travaux. L’article 1406 du code général des impôts fait peser sur le propriétaire une obligation symétrique : « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. » Le texte de l’article 1406 du code général des impôts signifie qu’un bailleur qui a agrandi, divisé ou transformé son bien parisien sans déclarer dans les quatre-vingt-dix jours s’expose à une base majorée et perd une partie de ses arguments en cas de contestation ultérieure. À l’inverse, les constructions neuves ouvrent une exonération temporaire : « Les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction à usage d’habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement. » Cette phrase de l’article 1383 du code général des impôts profite aux acquéreurs parisiens de logements neufs livrés en 2024 ou 2025, sous réserve des délibérations de la Ville de Paris qui peuvent en limiter la portée pour la part communale. Troisième vérification, souvent oubliée dans les familles : les exonérations liées à l’âge et aux revenus. L’article 1390 du code général des impôts prévoit que « Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées mentionnée à l’article L. 815-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation supplémentaire d’invalidité mentionnée à l’article L. 815-24 du même code sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale. » Le texte de l’article 1390 du code général des impôts s’applique au bailleur âgé qui conserve son habitation principale comme à celui qui y loge un parent. L’article 1391 ajoute : « Les redevables âgés de plus de soixante-quinze ans au 1er janvier de l’année de l’imposition sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour l’immeuble habité par eux, lorsque le montant des revenus de l’année précédente n’excède pas la limite prévue à l’article 1417 ». Le texte de l’article 1391 du code général des impôts organise aussi une sortie progressive de l’exonération, avec deux années d’exonération maintenue puis des abattements d’un tiers et de deux tiers de la valeur locative. Les plafonds de revenus applicables figurent à l’article 1417 du code général des impôts, qu’il faut consulter dans sa version en vigueur au 1er janvier 2026 avant tout calcul. Un avis qui ignore une exonération applicable, une base cadastrale fausse ou une construction neuve constitue un motif solide de réclamation, à condition d’agir dans les délais et avec les pièces que la deuxième partie de cet article détaille.
II. Comment récupérer la TEOM et contester l’avis à Paris en 2026
A. Réclamer la TEOM au locataire : décompte, justificatifs, délais et prix du retard
La TEOM se réclame dans le cadre de la régularisation annuelle des charges, soit par prélèvement mensuel de provisions suivi d’un décompte, soit en une fois sur justification. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’adresser au locataire, un mois avant la régularisation : « le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ». Pendant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives, au premier rang desquelles l’avis de taxe foncière faisant apparaître la TEOM, doivent rester à la disposition du locataire. Concrètement, le bailleur parisien joint à sa demande la copie de l’avis 2026, le calcul du prorata d’occupation et la ventilation entre occupants successifs, puis conserve la preuve de l’envoi. La cour d’appel de Paris vient de rappeler avec fermeté ce que coûte la négligence : dans un arrêt du 10 avril 2025 rendu entre une SCI bailleresse et ses anciens locataires, la cour a validé le principe de la récupération des « taxes sur les ordures ménagères » sur plusieurs années, exigé des décomptes détaillés par nature de charges et individualisés par locataire, puis sanctionné la bailleresse pour sa régularisation tardive en la condamnant « à titre de dommages et intérêts pour régularisation tardive des charges » à verser 500 euros aux locataires, tout en maintenant 4 643,35 euros de solde de charges au profit de la bailleresse. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 avril 2025 (RG 23/00935) enseigne trois leçons pratiques : régulariser chaque année sans attendre le départ du locataire, produire des décomptes individualisés et non un tableau collectif de l’immeuble, et provisionner juste pour éviter les rattrapages de plusieurs milliers d’euros qui dégénèrent en contentieux. La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 mars 2018 rendu au visa de l’« article 2, c, du décret du 26 août 1987, dans sa rédaction issue du décret du 19 décembre 2008 », censure les juges qui écartent les règles de récupération sans vérifier précisément les conditions d’application des textes, et elle casse aussi lorsqu’est écartée à tort « la fin de non-recevoir tirée de la prescription ». L’arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2018 (pourvois 17-11.985 et suivants) rappelle ainsi que le temps joue contre le créancier négligent : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Un bailleur qui attend quatre ans pour réclamer la TEOM 2022 risque donc de se voir opposer la prescription, tandis que le locataire qui a trop payé dispose du même délai de trois ans pour agir en répétition de l’indu. Lorsque le locataire refuse de payer la TEOM malgré un décompte régulier, le bailleur peut délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assigner en résiliation et expulsion : si le locataire ne paie ni son loyer ni ses charges récupérables, le dossier bascule vers le recouvrement des loyers impayés, où chaque mois de retard supplémentaire complique la récupération. À l’inverse, le locataire parisien qui reçoit une demande de TEOM excessive doit d’abord exiger l’avis fiscal et le détail du calcul, vérifier le prorata d’occupation et la déduction des frais de gestion, puis contester par écrit avant de saisir la commission départementale de conciliation de Paris ou le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Les litiges de régularisation de charges se jugent sur pièces : celui qui produit l’avis, le bail, les quittances et les décomptes gagne ; celui qui réclame au forfait perd, comme l’illustrent les milliers d’euros d’écart entre les prétentions initiales et les condamnations définitives dans l’affaire parisienne de 2025.
B. Contester l’avis de taxe foncière : exonérations, plafonds et recours devant le juge parisien
Le propriétaire qui a repéré une erreur sur son avis 2026 doit d’abord adresser une réclamation à l’administration fiscale, avant tout recours au juge. L’article R*190-1 du livre des procédures fiscales dispose : « Le contribuable qui désire contester tout ou partie d’un impôt qui le concerne doit d’abord adresser une réclamation au service territorial, selon le cas, de la direction générale des finances publiques ou de la direction générale des douanes et droits indirects dont dépend le lieu de l’imposition. » Le texte de l’article R*190-1 du livre des procédures fiscales rend cette étape obligatoire : le tribunal administratif de Paris déclare irrecevable la requête d’un contribuable qui n’a pas préalablement réclamé. Le délai est strict : « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : » notamment « a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception ; ». Cette règle de l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales fixe l’échéance au 31 décembre 2027 pour l’avis de taxe foncière 2026, mais attendre la dernière semaine serait une faute : plus la réclamation part tôt, plus le dégrèvement obtenu avant la date limite de paiement évite avances de trésorerie et majorations. La réclamation s’effectue depuis l’espace personnel du site des impôts ou par courrier recommandé au service des impôts des particuliers dont dépend le bien parisien, en joignant l’avis contesté, le titre de propriété, les plans et diagnostics attestant la surface réelle, les justificatifs d’âge et de revenus pour les exonérations des articles 1390 et 1391, et le décompte précis du dégrèvement demandé. Chaque moyen doit être chiffré : erreur de valeur locative de tant d’euros, exonération construction neuve applicable telle année, dépassement du plafond de l’article 1417 contesté avec l’avis d’impôt sur le revenu à l’appui. Si l’administration rejette explicitement ou garde le silence pendant six mois, le contribuable peut saisir le tribunal administratif de Paris, 7 rue de Jouy dans le 4e arrondissement, par requête motivée avec l’avis, la réclamation et la décision de rejet. Le jugement peut être porté en appel devant la cour administrative d’appel de Paris. À Paris et en Île-de-France, trois points d’attention méritent une vigilance particulière. D’abord, les erreurs de consistance cadastrale sont fréquentes dans les immeubles anciens divisés ou réunis : un deux-pièces issu de la division d’un grand appartement des années 1970 conserve parfois la valeur locative du logement d’origine, et seule une demande de révision fondée sur les caractéristiques réelles permet de corriger durablement la base. Ensuite, les changements d’affectation, transformations de chambres de service en studios ou regroupements de lots doivent avoir été déclarés dans les quatre-vingt-dix jours : à défaut, le fisc applique la base connue et le contribuable plaide en position de faiblesse. Enfin, les bailleurs parisiens qui louent en meublé touristique ou en bail mobility doivent vérifier que la catégorie cadastrale du local correspond à son usage réel, car un reclassement modifie la valeur locative et donc la TEOM répercutée sur l’occupant. Dans tous les cas, payer l’impôt contesté avant la date limite reste prudent : la réclamation n’est pas suspensive, et les majorations de retard de 10 % s’appliquent même au contribuable qui obtiendra ensuite un dégrèvement, sauf sursis de paiement expressément demandé dans la réclamation. Le dégrèvement obtenu profite au propriétaire seul pour la taxe foncière, mais il doit être répercuté sur le locataire pour la part de TEOM déjà facturée : le bailleur qui encaisse un dégrèvement de TEOM sans reverser le trop-perçu au locataire s’expose à une action en répétition, avec intérêts.
Conclusion
L’avis de taxe foncière 2026 n’est ni une fatalité ni une simple formalité : pour le bailleur parisien, c’est un document à exploiter sur deux fronts. Côté locataire, seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée, nette de frais de gestion et au prorata exact de l’occupation, sur présentation d’un décompte individualisé et de l’avis fiscal tenu à disposition pendant six mois. La cour d’appel de Paris l’a démontré en 2025 : les TEOM de plusieurs années se récupèrent quand les pièces sont en ordre, mais la régularisation tardive se paie en dommages et intérêts. Côté fisc, la taxe foncière reste au propriétaire, qui doit vérifier la base cadastrale, activer les exonérations d’âge et de revenus des articles 1390, 1391 et 1417, déclarer ses travaux dans les quatre-vingt-dix jours et réclamer avant le 31 décembre 2027 en cas d’erreur. Trois ans de prescription pour les actions du bail, six mois de mise à disposition des justificatifs, quatre-vingt-dix jours pour déclarer : le droit fiscal et locatif parisien est un droit de délais, et chaque semaine perdue en septembre coûte des euros en décembre. Vérifiez votre avis dès réception, régularisez vos charges avant la fin de l’année et contestez par écrit avec des chiffres : c’est ainsi que l’avis 2026 devient une économie au lieu d’une charge subie.
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