Depuis des années, vous faites paître vos bêtes ou vous fauchez le foin sur les mêmes parcelles, contre un prix payé chaque année au propriétaire, sans jamais avoir signé de bail. Sur le papier, il ne s’agit que d’une vente d’herbe. Puis un jour, le propriétaire veut reprendre les terres, les vendre libres ou les confier à un autre exploitant, et vous découvrez que votre occupation, que vous croyiez précaire, est peut-être un bail rural protégé par le statut du fermage. La question se pose dans les deux sens : l’exploitant qui veut sécuriser son assise et le propriétaire qui veut reprendre des terres occupées sans titre écrit doivent savoir quand une vente d’herbe devient un bail rural, comment le prouver et ce que le tribunal paritaire décide dans ce cas.
Le contentieux est nourri et récent. Le 3 juillet 2026, le tribunal paritaire des baux ruraux de Foix a requalifié en bail rural, à effet au 10 février 2019, des ventes d’herbe sur pied facturées quatre années de suite sur les mêmes 16,69 hectares. Le 12 janvier 2026, celui d’Oloron-Sainte-Marie a reconnu un bail rural né d’une ancienne vente d’herbe devenue exclusive et continue depuis 1993. À l’inverse, le 15 janvier 2026, la cour d’appel de Rouen a refusé la requalification et ordonné l’expulsion, faute de preuves suffisantes. Et la Cour de cassation a rappelé le 10 avril 2025 que l’occupant précaire d’un terrain destiné à changer de destination ne peut pas prétendre au statut du fermage. Ces décisions dessinent une ligne claire : la requalification se gagne par la preuve d’une exploitation exclusive, onéreuse, continue et répétée, et elle se perd quand cette preuve manque ou quand une exclusion légale s’applique.
I. La vente d’herbe devient un bail rural quand les conditions légales sont réunies
A. Une présomption d’ordre public qui protège l’exploitant installé
Le point de départ est l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». La phrase qui suit verrouille le dispositif : « Cette disposition est d’ordre public ». Ni le propriétaire ni l’exploitant ne peuvent convenir d’écarter le statut du fermage en donnant à leur accord le nom de vente d’herbe, de convention de pâturage ou de mise à disposition.
Le même article organise ensuite la requalification des ventes d’herbe : « Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre », puis vise « de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ». Trois conditions cumulatives se dégagent de ce texte. D’abord, la cession doit être exclusive : l’acquéreur recueille tous les fruits, il fauche ou fait pâturer seul, sans partage avec le propriétaire. Ensuite, c’est à lui de recueillir les fruits ou de les faire recueillir : si le propriétaire récolte lui-même et dépose la récolte en bout de champ, la présomption ne joue pas. Enfin, la mise à disposition doit être à titre onéreux : un prix est payé, même modeste.
Une fois ces éléments démontrés par l’exploitant, une présomption légale de bail rural s’applique. C’est alors au propriétaire de la renverser, et la loi lui impose un double fardeau : démontrer que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et qu’il n’avait pas l’intention de faire obstacle au statut du fermage. Le tribunal de Foix l’a formulé sans détour dans son jugement du 3 juillet 2026 : « une fois démontrée par le demandeur l’existence des éléments qui fondent la présomption, c’est au cédant ou au propriétaire de renverser cette présomption dans les termes imposés par la loi ». Autrement dit, le propriétaire qui a encaissé chaque année le prix de l’herbe ne peut pas se contenter d’invoquer l’intitulé du contrat ; il doit prouver positivement le caractère discontinu de l’occupation et l’absence d’intention de contourner le statut.
La preuve, elle, est facilitée pour l’exploitant : le même article L. 411-1 dispose que « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ». Factures, relevés bancaires, attestations de voisins, bons de livraison à la coopérative, déclarations de surfaces pour les aides : tout est recevable. Le juge, pour sa part, ne s’arrête pas à l’étiquette posée par les parties. Le tribunal de Foix a rappelé, dans ce même jugement, qu’en vertu de l’article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, et doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ».
L’affaire jugée à Foix illustre concrètement le raisonnement. L’EARL exploitante réclamait la requalification de ventes d’herbe sur pied portant sur 16,69 hectares, facturées 1 168 euros chaque année de 2019 à 2022. Le tribunal a relevé qu’il s’agissait, quatre années de suite, des mêmes parcelles, d’une récolte effectuée par l’exploitant lui-même et d’un montant fixe qui « correspond plus à un prix déterminé en fonction de la surface mis à disposition qu’à un prix correspondant à la quantité d’herbe récoltée ». Il en a déduit : « Cela correspond exactement à la définition de l’article L411-1,2 CRPM, ce qui permet donc de faire jouer la présomption légale, et correspond à une utilisation continue et répétée des biens ». Les propriétaires, qui ne contestaient ni l’utilisation continue ni son caractère répété, n’ont apporté aucun élément de nature à établir l’absence d’intention de faire obstacle au statut. La requalification a donc été ordonnée, « à effet au 10 février 2019 », date de la première facture.
L’ancienneté ne protège pas le propriétaire, bien au contraire. À Oloron-Sainte-Marie, le tribunal paritaire a jugé le 12 janvier 2026 que des parcelles exploitées exclusivement et sans discontinuité depuis le 31 octobre 1993, d’abord sous l’étiquette d’une vente d’herbe conclue dans les années 1980, constituaient un bail rural, dès lors que la mise à disposition était à titre onéreux. Trente années d’occupation qualifiée de vente d’herbe n’ont pas empêché la requalification : c’est la réalité de l’exploitation exclusive et continue qui a emporté la qualification, pas le nom donné au contrat. Pour l’exploitant installé de longue date sans écrit, ce jugement est une garantie. Pour le propriétaire qui a laissé durer une vente d’herbe annuelle avec le même agriculteur, c’est un avertissement : chaque année supplémentaire renforce la présomption.
B. Les situations qui échappent à la requalification
La présomption n’est pas irréfragable et le statut du fermage ne couvre pas toutes les occupations. L’article L. 411-2 du Code rural et de la pêche maritime énumère les conventions auxquelles l’article L. 411-1 n’est pas applicable. Parmi elles figurent les conventions d’occupation précaire « Tendant à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée ». Quand le terrain est destiné à l’urbanisation ou à un aménagement identifié, l’occupant, même installé depuis des années, ne peut pas exiger le statut du fermage.
La Cour de cassation l’a confirmé le 10 avril 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-22.668). Une commune avait mis à disposition d’un agriculteur, par des actes intitulés « convention d’occupation précaire » conclus en 2003 et reconduits d’année en année, deux terrains agricoles classés en zone naturelle réservée à l’urbanisation future. Quand la commune a résilié en 2022, l’occupant a demandé la requalification en bail rural. La cour d’appel de Nancy a constaté qu’il était entendu entre les parties, comme condition essentielle des conventions, « que le droit d’occupation conféré à M. [N] ne l’était qu’à titre précaire », et que la destination des parcelles allait être changée, celles-ci étant limitrophes de zones pavillonnaires. La Cour de cassation a approuvé : les juges du fond ont pu en déduire, « sans inverser la charge de la preuve, que la destination des parcelles agricoles mises à disposition de M. [N] allait être changée et que ce dernier ne pouvait prétendre à bénéficier d’un bail rural ». Le pourvoi a été rejeté et l’occupant condamné aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Dans la même logique, la Cour de cassation avait jugé le 27 février 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 18-24.772) que « l’exploitant bénéficiaire de la concession temporaire de terres agricoles acquises par une personne publique pour la constitution d’une réserve foncière ne bénéficie d’aucun droit né du statut des baux ruraux que si l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive dans une opération d’aménagement ». Les terres détenues en attente d’un aménagement public relèvent d’un régime dérogatoire tant que l’utilisation définitive n’est pas décidée. Pour l’exploitant, la leçon est nette : avant d’engager une action en requalification, il faut vérifier que le terrain n’est pas placé sous un régime d’exclusion, faute de quoi la procédure se solde par un rejet et une condamnation aux frais.
Même sans exclusion légale, la requalification échoue quand la preuve de l’exploitation exclusive et onéreuse n’est pas rapportée. La cour d’appel de Rouen l’a illustré le 15 janvier 2026. Un exploitant demandait la requalification en bail rural d’une vente d’herbe consentie depuis le 1er janvier 2017 sur 2 hectares 68. Le tribunal paritaire de Bernay avait rejeté la demande : les quittances produites ne mentionnaient ni les ventes d’herbe ni les références des parcelles, le propriétaire justifiait posséder lui-même des ovins, et l’exploitant n’établissait pas que ses animaux pâturaient seuls les parcelles litigieuses. La cour d’appel a confirmé le jugement, ordonnant l’expulsion de l’occupant, et l’a condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à 1 500 euros de frais irrépétibles. Ce contre-exemple est précieux : des paiements en espèces sans mentions, des parcelles non identifiées, une exploitation partagée avec le propriétaire et ce sont l’expulsion et les frais qui attendent le demandeur. La présomption ne dispense pas de prouver ses fondements, et des pièces imprécises ruinent l’action.
II. Gagner la requalification devant le tribunal paritaire des baux ruraux
A. Constituer le dossier de preuve et viser le bon défendeur
La requalification se prépare avant la saisine. Le dossier doit établir, pièce par pièce, chacun des maillons de la présomption. D’abord l’exclusivité : attestations de voisins, constats, photographies datées, bons d’enlèvement du foin, factures de la coopérative prouvant que vous seul récoltez et commercialisez. Ensuite le caractère onéreux : factures de vente d’herbe, relevés bancaires des paiements, et attention à la formulation du prix. À Foix, le prix fixe de 1 168 euros chaque année pour la même surface a convaincu le tribunal qu’il s’agissait d’un fermage déguisé plutôt que d’un prix de récolte variable. Un prix indexé sur la surface, stable d’une année sur l’autre, milite pour le bail ; un prix fluctuant selon les quantités récoltées milite pour la vente véritable. Puis la continuité : mêmes parcelles, mêmes références cadastrales, année après année. Relevez les numéros de cadastre sur chaque facture et conservez-les : à Rouen, l’absence de références parcellaires sur les quittances a pesé dans le rejet.
La tentation de qualifier le contrat de prestation de services doit être anticipée. À Foix, la propriétaire soutenait à titre subsidiaire que l’exploitant n’était qu’un prestataire de coupe d’herbe. Le tribunal a écarté l’argument d’un trait : c’est la propriétaire qui avait facturé, et l’on ne voit pas comment cela serait compatible avec la qualité de prestataire de celui qui paie. Le jugement relève qu’« et il n’y a aucun sens à se référer à » une prétendue rémunération versée à l’exploitant, alors que c’est lui qui a payé les factures de vente d’herbe. Celui qui émet la facture de vente d’herbe reconnaît par écrit la nature de la convention et pourra difficilement la redéfinir ensuite en contrat d’entreprise.
Le choix du défendeur conditionne la recevabilité. Quand les terres sont démembrées, l’action doit mettre en cause à la fois le nu-propriétaire et l’usufruitier. À Foix, la propriétaire objectait qu’en qualité de simple nue-propriétaire, elle n’aurait pas le pouvoir de consentir un bail, de sorte que l’action aurait dû viser sa mère usufruitière. Le tribunal a rejeté l’exception pour deux motifs : la nue-propriétaire avait été le seul interlocuteur de l’exploitant, avait établi les factures à son en-tête et avait refusé par écrit de consentir un bail sur « mes terres » ; et surtout, la nue-propriétaire et l’usufruitière étant toutes deux dans la cause, « la demande de requalification est bien recevable à l’égard des deux ». Le fait que l’usufruitière ait cessé de se faire représenter en cours de procédure a été jugé indifférent. En pratique, assignez les deux titulaires de droits : cela ferme la porte à l’exception d’irrecevabilité et au renvoi de responsabilité de l’un vers l’autre.
Le tribunal a également écarté l’argument d’un bail antérieur allégué au profit de la propriétaire elle-même : l’inscription comme exploitante pour une surface et un loyer de 750 euros invoqué mais non démontré ne prouvent ni la mise à disposition à titre onéreux ni l’antériorité. Et il a rappelé qu’en droit, « la confusion des droits locatif et de propriété éteint le droit au bail sur les parcelles dont le preneur devient propriétaire ». Celui qui invoque un bail préexistant doit le prouver comme tout contrat, et celui qui est devenu propriétaire des terres qu’il louait ne peut plus se prétendre preneur.
La procédure commence devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu des parcelles, après une tentative de conciliation. À Foix comme à Bernay, la conciliation infructueuse a précédé l’audience de jugement. Rédigez la requête en visant expressément l’article L. 411-1, chiffrez la surface et les références cadastrales, et demandez que la requalification prenne effet à la date du premier acte d’occupation exclusive et onéreuse. À Foix, l’effet a été fixé au 10 février 2019, date de la première facture : c’est à partir de cette date que l’exploitant est juridiquement un preneur à bail, avec les droits qui s’y attachent. L’exécution provisoire étant de droit pour les instances introduites depuis le 1er janvier 2020, le jugement s’applique même en cas d’appel, sauf décision contraire du juge.
B. Mesurer les effets du bail reconnu et sécuriser la suite de l’exploitation
La requalification change tout au rapport des parties. L’occupant devient preneur d’un bail rural statutaire : il ne peut plus être expulsé sans un congé régulier et un motif légal, et le propriétaire doit lui assurer la jouissance paisible des parcelles. À Foix, la propriétaire qui avait demandé 2 000 euros pour procédure abusive a été déboutée et condamnée aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700, l’action de l’exploitant ne pouvant « être qualifiée d’abusive » dès lors qu’elle était fondée. La requalification obtenue de bonne foi ne fait donc pas courir de risque indemnitaire au demandeur, tandis que la résistance du propriétaire se paie en frais.
Le jugement d’Oloron-Sainte-Marie montre jusqu’où vont les effets. Le tribunal y a constaté un bail rural au profit de la fille de l’exploitant initial, en place depuis le 1er juillet 2016, avec mise à disposition des parcelles à la société d’exploitation familiale. La transmission familiale et l’organisation sociétaire de l’exploitation, dès lors qu’elles sont connues et continues, s’intègrent dans le bail reconnu. Mais ce même jugement rappelle que le bail requalifié s’exécute comme tout bail rural : la cession sans agrément et la mise à disposition à une société sans information du bailleur restent des manquements. Le deuxième paragraphe de l’article L. 411-31 du Code rural permet au bailleur de demander la résiliation pour « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », qui interdit toute cession sans agrément du bailleur, et pour les manquements aux obligations de l’article L. 411-37 du même code, qui n’autorise la mise à disposition à une société qu’« à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée ». À Oloron, ces manquements étaient établis et la résiliation en principe encourue. Si le bailleur a finalement été débouté, c’est pour un motif qui ne profitera pas à tous : sa mauvaise foi. Le tribunal a relevé qu’il n’avait invoqué le statut du fermage qu’au moment où l’exploitant bloquait son projet d’installation de panneaux photovoltaïques, après que sa famille s’en fut affranchie pendant près de trente-cinq ans, et qu’il avait déclaré en conciliation : « S’ils avaient accepté et que j’avais pu installer ces panneaux, je pense que j’aurai accepté de ne pas récupérer les terres ». Cette instrumentalisation du statut a justifié de faire échec aux effets des manquements du preneur. L’exploitant qui obtient la requalification ne doit donc pas en déduire qu’il peut ensuite céder le bail ou mettre les terres à disposition d’une société sans prévenir : ces fautes restent des causes de résiliation entre les mains d’un bailleur de bonne foi.
Le preneur nouvellement reconnu doit aussi respecter les règles des travaux et des changements d’usage. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé dans son arrêt du 10 mars 2026 dans un litige où le preneur avait transformé sans autorisation un abri pour ovins en local de conditionnement et planté sans accord : ces manquements n’ont pas justifié la résiliation, faute de preuve qu’ils compromettaient la bonne exploitation du fonds, car « la seule sanction du défaut d’autorisation résidant dans l’indemnisation du bailleur ou la remise en état par le preneur à l’issue du bail ». Le preneur protégé par la requalification garde donc une marge, mais il s’expose à payer la remise en état à la sortie. Mieux vaut notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, tout projet de travaux ou de changement cultural, conformément à la procédure de l’article L. 411-29 du Code rural, qui impose au preneur de fournir au bailleur, « dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre ».
Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage, des congés et de la jurisprudence récente, on peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le statut du fermage et la préemption. Chaque situation restant dépendante de ses preuves et de ses dates, l’examen des factures, des parcelles et des actes par un avocat détermine si la présomption peut jouer et à compter de quelle date l’effet du bail peut être demandé.
Conclusion
La vente d’herbe reconduite chaque année avec le même exploitant, sur les mêmes parcelles, contre un prix fixe, est un bail rural qui s’ignore. Les tribunaux paritaires de Foix et d’Oloron-Sainte-Marie l’ont confirmé en 2026 en requalifiant des occupations présentées comme de simples ventes d’herbe, l’une à effet au 10 février 2019 après quatre années de facturation, l’autre après une exploitation exclusive continue depuis 1993. La mécanique légale est favorable à l’exploitant installé : présomption d’ordre public, preuve par tous moyens, charge du renversement pesant sur le propriétaire. Mais elle exige de la rigueur : factures précises avec références cadastrales, preuve de l’exclusivité de la récolte, prix cohérent avec un fermage, action dirigée contre tous les titulaires de droits, demande d’effet à la date du premier acte. Les échecs de Rouen et de Nancy montrent le prix de l’impréparation : expulsion confirmée en appel quand les quittances ne mentionnent ni les ventes ni les parcelles, rejet de la requalification quand le terrain est destiné à changer de destination. Et une fois le bail reconnu, il s’exécute comme tout bail rural : cession et mise à disposition encadrées, travaux notifiés, sous peine de résiliation entre les mains d’un bailleur vigilant. Faites vérifier vos pièces avant d’agir : la date d’effet obtenue conditionne des années de fermage, d’aides et de sécurité d’exploitation.
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