La donation des terres avec réserve d’usufruit est une opération courante dans les familles d’exploitants : les parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants et conservent l’usufruit, donc le droit de percevoir les fermages. Puis survient la question qui divise : qui signe le bail rural, l’usufruitier ou le nu-propriétaire ? Qui encaisse le fermage ? Qui donne congé au fermier ? Et que devient le bail lorsque l’usufruit s’éteint, au décès de l’usufruitier ou lorsque la nue-propriété et l’usufruit se retrouvent sur la même tête ? Les réponses sont précises, et les erreurs coûtent cher : un bail signé par la mauvaise personne encourt la nullité, un congé délivré sans qualité est annulé, et le tribunal paritaire des baux ruraux sanctionne ces fautes sans indulgence. Quatre décisions récentes, dont un arrêt de principe de la Cour de cassation du 29 novembre 2018, éclairent chacune de ces situations, avec des solutions parfois sévères pour celui qui a négligé de vérifier les qualités des parties.
I. Donner à bail des terres en usufruit : le concours du nu-propriétaire décide de tout
A. Sans le nu-propriétaire, l’usufruitier seul ne peut pas louer un fonds rural
Le point de départ est un texte du Code civil que tout bailleur de terres démembrées doit connaître. L’article 595 du Code civil dispose : « L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. » La règle est claire : pour les terres agricoles, l’usufruitier ne décide pas seul. Le bail doit être consenti avec le concours du nu-propriétaire, c’est-à-dire avec sa participation à l’acte ou son accord exprès. Le même article ajoute le remède prévu lorsque le dialogue est rompu : « A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte. » L’autorisation judiciaire remplace donc l’accord manquant, mais elle doit être demandée avant de signer, jamais après.
La Cour de cassation a donné à ce texte toute sa portée dans un arrêt de principe du 29 novembre 2018 (troisième chambre civile, pourvoi n° 17-17.442), rendu dans une affaire familiale typique. Après le décès du père, l’épouse usufruitière du domaine agricole avait d’abord consenti un bail à ferme à sa fille et à son gendre, bail annulé par un jugement du tribunal paritaire du 17 mai 2013. Elle avait alors contourné la difficulté en signant avec les mêmes preneurs une convention pluriannuelle de pâturage, présentée comme une simple occupation précaire échappant à l’exigence du concours. La cour d’appel de Nîmes avait validé ce montage le 28 février 2017. La Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 595 du Code civil et de l’article L. 481-1 du Code rural et de la pêche maritime : « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural », et surtout « la condition de concours du nu-propriétaire s’applique à tous les baux portant sur un fonds rural, qu’ils paraissent ou non soumis au statut du fermage lors de la conclusion du contrat ». Autrement dit, l’étiquette choisie par les parties ne change rien : bail à ferme, bail de neuf ans, convention de pâturage ou convention d’occupation, dès lors que l’objet est un fonds rural, le concours du nu-propriétaire est exigé. La Cour précise en outre que « le droit d’exploiter résultant d’une convention pluriannuelle de pâturage ne se réduit pas à la tolérance d’une occupation précaire » : impossible, donc, de déguiser un bail en autorisation précaire pour échapper au texte.
Ce point mérite l’attention parce que les conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage sont souvent perçues, à tort, comme des contrats libres. L’article L. 481-1 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que ces conventions « sont conclues pour une durée minimale de cinq ans » et organise un régime propre, distinct du statut du fermage. Mais ce régime dérogatoire ne dispense pas du concours du nu-propriétaire : la Cour de cassation vise ensemble l’article 595 du Code civil et l’article L. 481-1, et casse l’arrêt de Nîmes pour violation des deux textes. En pratique, l’usufruitier qui signe seul une convention de pâturage sur des terres démembrées s’expose à la même annulation que s’il avait signé seul un bail à ferme. Les autres enfants nus-propriétaires, qui n’ont pas participé à l’acte, peuvent saisir le tribunal paritaire en nullité et en expulsion du preneur, comme l’avaient fait le fils et la fille dans l’affaire jugée en 2018.
Le raisonnement censuré par la Cour de cassation mérite d’être connu, car il correspond à une tentation fréquente. La cour d’appel avait jugé que la convention de pâturage relevait du droit commun du louage, soumis aux articles 1714 et suivants du Code civil, et non du régime dérogatoire du fermage, de sorte que l’exception de l’article 595, d’interprétation stricte, ne s’appliquait pas. La Cour de cassation balaie cette distinction : peu importe que le contrat paraisse soumis au droit commun au jour de sa signature, car une convention qui met durablement des terres à la disposition d’un exploitant moyennant un prix bascule dans le statut du fermage, et le concours reste exigé. Les familles qui montent une convention de pâturage entre l’usufruitier et un enfant exploitant sans associer les autres nus-propriétaires prennent donc le même risque d’annulation qu’avec un bail à ferme classique.
Le champ du statut du fermage renforce encore cette vigilance. L’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole » relève du statut, et cette disposition est d’ordre public. Dès lors qu’un fermage est versé en contrepartie de la jouissance de terres agricoles, le contrat entre dans le statut du fermage, avec sa durée minimale et ses règles de congé, quelle que soit la dénomination adoptée. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Colmar l’a rappelé le 12 août 2026 dans un litige de vignes alsaciennes : face à des bailleurs qui soutenaient que le contrat relevait du régime dérogatoire des petites parcelles, le tribunal a recherché la volonté réelle des parties, relevé les paiements de fermage et les références au statut dans la correspondance, et jugé que le bail conclu en 1999 était soumis au statut du fermage. La qualification ne se décrète pas, elle se constate à partir des faits : paiement d’un prix, exploitation agricole continue, documents échangés.
B. Quand le nu-propriétaire refuse : l’autorisation de justice avant de signer
Le refus du nu-propriétaire ne condamne pas l’usufruitier à laisser les terres en friche. La loi ouvre une porte : l’autorisation de justice. Le tribunal judiciaire d’Orléans en a fait une application éclairante le 19 mars 2025. Un père avait donné à sa fille la nue-propriété de près de 29 hectares de terres et de 9 hectares de bâtiments d’exploitation, avec réserve d’usufruit, puis avait loué ces biens à l’EARL dirigée par sa fille. La société placée en liquidation judiciaire en 2020, le liquidateur avait résilié le bail, et le père usufruitier demandait au tribunal l’autorisation de passer seul de nouveaux baux, la fille nue-propriétaire s’y opposant. Le tribunal a fait droit à sa demande et l’a autorisé à passer sans le concours de la nue-propriétaire des baux sur l’ensemble des parcelles en usufruit.
Trois enseignements ressortent de ce jugement. D’abord, l’autorisation de justice ne dépend d’aucune condition légale particulière : le tribunal relève que l’article 595 du Code civil ne subordonne cette autorisation à aucune condition, de sorte que l’usufruitier peut obtenir le droit de conclure des baux ruraux avec les fermiers de son choix. Ni le besoin financier du demandeur, ni le comportement passé des parties, ni les projets allégués de la partie adverse ne figurent parmi des conditions légales, puisqu’il n’y en a pas. Ensuite, les motifs d’opposition tirés de la résiliation du bail précédent sont écartés : les conditions d’exploitation et de résiliation du bail antérieur sont sans incidence sur la demande d’autorisation de conclure un nouveau bail, d’autant que la résiliation résultait ici d’une décision du liquidateur judiciaire et non d’une faute du bailleur. Enfin, les projets de reprise invoqués par la nue-propriétaire, qui expliquait que ses enfants voulaient travailler dans l’agriculture, ont été jugés insuffisamment établis : aucune pièce ne démontrait l’avancement réel du projet, ni certificat de scolarité, ni soutien bancaire, ni demande officielle de bail adressée à l’usufruitier, et de simples attestations sur l’honneur ne suffisent pas. Le tribunal rappelle à cette occasion qu’une fois autorisé par justice, l’usufruitier choisit librement son fermier.
La portée pratique est directe. Côté usufruitier, face à un refus ou à un silence du nu-propriétaire, la voie correcte consiste à saisir le tribunal judiciaire d’une demande d’autorisation de passer seul le bail, en visant l’article 595 du Code civil, avant toute signature. Signer d’abord et plaider ensuite expose à l’annulation, comme dans l’affaire de Nîmes. Côté nu-propriétaire, s’opposer sans motif sérieux ni projet documenté mène à l’échec : le tribunal autorise l’usufruitier et met les dépens à la charge de l’opposant, avec 3 000 euros au titre des frais de justice dans l’affaire d’Orléans. Côté preneur, avant de signer avec un usufruitier, la vérification élémentaire porte sur l’acte de donation ou de succession : si les terres sont démembrées, exiger soit la signature conjointe du nu-propriétaire, soit la copie du jugement autorisant l’usufruitier à passer seul le bail. Un fermier qui exploite depuis des années en vertu d’un bail signé par le seul usufruitier découvre parfois, à l’occasion d’un conflit familial, que son titre est annulable à la demande des nus-propriétaires restés à l’écart.
II. Congé, résiliation et fin de l’usufruit : qui agit et ce qui subsiste
A. Le congé doit venir de celui qui a qualité de bailleur, dans les formes du statut
Une fois le bail en place, la qualité de bailleur commande toute la suite : perception du fermage, délivrance du congé, demande de résiliation. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Reims l’a exprimé sans détour le 29 septembre 2025 : en présence d’un démembrement, « seul l’usufruitier peut être considéré comme bailleur », et lui seul peut demander valablement la résiliation du bail. Dans cette affaire de vigne champenoise, la mère, nue-propriétaire après exercice d’un droit de retour, avait notifié elle-même une résiliation au preneur. Le tribunal la déboute intégralement : n’ayant pas la qualité de bailleresse au jour de la notification, elle ne pouvait agir, et ses demandes ultérieures, y compris celle tendant à faire juger les occupants sans droit ni titre, sont rejetées. La leçon est brutale mais nette : un congé ou une résiliation notifiée par une personne sans qualité ne produit aucun effet, et le temps perdu devant le tribunal ne se rattrape pas, car les délais de congé continuent de courir pendant ce temps.
Cette exigence de qualité s’articule avec les règles de forme du statut du fermage. L’article L. 411-5 du Code rural et de la pêche maritime pose que « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans », et l’article L. 411-47 impose au propriétaire qui s’oppose au renouvellement de notifier congé « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », avec mention expresse des motifs et reproduction des textes protecteurs du preneur. Le tribunal de Colmar a annulé le 12 août 2026 un congé délivré pour une échéance intermédiaire alors que le bail de 1999, renouvelé en 2008 puis en 2017, courait jusqu’en novembre 2026 : le congé visait une date qui n’était pas l’expiration du bail, et sa nullité a été prononcée sans examen des autres moyens. L’annulation du congé laisse le bail se poursuivre jusqu’à son terme, et le bailleur doit recommencer toute la procédure à zéro, avec un nouveau délai de dix-huit mois. Pour des terres démembrées, la difficulté est double : le congé doit émaner des bonnes personnes et respecter le calendrier du bail. Lorsque le bail initial a été consenti conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire, la prudence commande que le congé émane des deux ensemble, car chacun a la qualité de cobailleur. Lorsque le bail a été passé par l’usufruitier seul avec autorisation de justice, l’usufruitier agit seul en cours d’usufruit. Dans tous les cas, le fermier qui reçoit un congé vérifie d’abord les signatures et les qualités : un congé signé par le seul nu-propriétaire alors que l’usufruitier est bailleur, ou l’inverse, est contestable devant le tribunal paritaire, et la nullité profite au preneur qui conserve ses terres.
Le décès du preneur ajoute une couche de règles que les familles confondent souvent avec le sort de l’usufruit. L’article L. 411-34 du Code rural et de la pêche maritime prévoit que « le bail continue au profit de son conjoint », ainsi qu’au profit des ascendants et descendants qui participent à l’exploitation ou y ont participé au cours des cinq années précédentes, avec possibilité pour le tribunal paritaire d’attribuer le droit au bail entre plusieurs demandeurs. Les ayants droit peuvent aussi demander la résiliation dans les six mois du décès, et le bailleur dispose du même délai de six mois lorsque le défunt ne laisse aucun proche remplissant les conditions. Ce régime concerne le côté preneur et fonctionne indépendamment du démembrement côté bailleur : même si l’usufruitier-bailleur décède, le bail du fermier continue, et même si le preneur décède, ses proches exploitants recueillent le bail. L’affaire de Reims illustre le croisement des deux logiques : le fils, d’abord preneur du bail consenti par ses parents en 2001, avait ensuite reçu la nue-propriété en 2003 puis recueilli l’usufruit par renonciation de ses parents, devenant plein propriétaire avant son décès en 2022. Son épouse avait recueilli ses droits par testament et donation entre époux, tandis que la mère revendiquait un droit de retour. Le tribunal tranche : la mère, simple nue-propriétaire, n’a pas qualité de bailleresse, et la veuve, devenue usufruitière par succession, est seule bailleresse. La confusion des rôles successifs sur la même parcelle, preneur puis propriétaire puis usufruitière, explique l’issue : chacun n’agit que dans la qualité qui est la sienne au jour où il agit.
L’affaire de Reims montre aussi comment le droit des successions s’imbrique dans le contentieux rural. L’article 738-2 du Code civil prévoit que « Lorsque les père et mère ou l’un d’eux survivent au défunt et que celui-ci n’a pas de postérité, ils peuvent dans tous les cas exercer un droit de retour » sur les biens donnés. La mère invoquait ce droit de retour légal sur l’usufruit de la parcelle, en complément d’un droit de retour conventionnel qu’elle avait elle-même limité à la nue-propriété en 2019. Le tribunal écarte le droit de retour légal : ces dispositions ne jouent qu’en l’absence de conjoint successible, et la veuve avait bien cette qualité par testament et donation entre époux. La mère reste donc nue-propriétaire, la veuve devient usufruitière, et seule cette dernière a qualité de bailleresse. Un héritier qui revendique des terres louées commence toujours par établir sa qualité exacte, nue-propriété ou usufruit, avant de signer le moindre acte de résiliation.
B. À l’extinction de l’usufruit, le bail ne disparaît pas toujours
La fin de l’usufruit obéit à l’article 617 du Code civil, qui énumère les causes d’extinction : la mort de l’usufruitier, l’expiration du temps accordé, « la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire », le non-usage pendant trente ans et la perte totale de la chose. Deux de ces causes intéressent directement les baux ruraux : le décès de l’usufruitier, fréquent lorsque l’usufruit résulte d’une donation avec réserve au profit des parents, et la consolidation, qui survient lorsque le nu-propriétaire reçoit l’usufruit par donation, renonciation ou succession et devient plein propriétaire. L’affaire de Colmar en donne un exemple : la veuve usufruitière avait donné son usufruit à son fils déjà nu-propriétaire, lequel était devenu plein propriétaire des vignes en 2023. Le bail du fermier, lui, continuait : le changement de personne côté bailleur ne met pas fin au bail, le nouveau plein propriétaire succède simplement aux droits et obligations du bailleur, perçoit les fermages et devra donner congé dans les formes s’il veut reprendre.
Le sort précis du bail à la cessation de l’usufruit dépend de la manière dont il a été consenti. L’article 595 du Code civil distingue deux situations pour les baux passés par l’usufruitier seul. Les baux consentis pour une durée excédant neuf ans ne restent obligatoires pour le nu-propriétaire devenu plein propriétaire que pour le temps restant de la période de neuf ans en cours, de sorte que le preneur achève seulement la période commencée. Les baux de neuf ans ou moins, passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail en cours s’il s’agit de biens ruraux, sont sans effet à l’égard du nu-propriétaire, sauf si leur exécution avait déjà commencé avant la fin de l’usufruit. En revanche, le bail consenti conjointement par l’usufruitier et le nu-propriétaire ne pose aucune de ces difficultés : le nu-propriétaire y est partie, il est engagé pour toute la durée convenue, et l’extinction de l’usufruit ne modifie rien à ses obligations. C’est une raison supplémentaire de préférer la signature conjointe chaque fois qu’elle est possible : elle sécurise le fermier pour neuf ans et au-delà, et elle évite au nu-propriétaire devenu plein propriétaire de découvrir qu’il est lié par un bail qu’il n’a jamais signé ou, à l’inverse, de devoir contester un renouvellement anticipé consenti sans lui.
Reste le cas où le preneur lui-même devient propriétaire des terres qu’il loue, par donation, succession ou rachat. Le bail s’éteint alors par confusion, puisque nul ne peut être à la fois son propre bailleur et son propre preneur. C’est ce qui s’était produit dans l’affaire de Reims : le fils preneur était devenu plein propriétaire en 2003, le bail initial avait disparu par confusion, et les débats ultérieurs sur la résiliation d’un bail inexistant étaient sans objet, comme le relève le tribunal. La situation est fréquente dans les transmissions familiales où l’enfant exploite d’abord en fermage puis reçoit les terres : à compter du transfert de propriété, il n’y a plus de fermage à payer ni de congé à craindre, mais il n’y a plus non plus de statut protecteur, et les éventuels sous-contrats, mises à disposition de société ou aménagements doivent être réexaminés sur cette base nouvelle. Le jugement de Colmar comporte enfin un avertissement utile sur la cession du bail en fin de carrière. Le fermier, parti à la retraite, avait envisagé de céder son bail à son épouse et avait écrit en ce sens à la veuve usufruitière, avant de renoncer en cours de procédure. Le nouveau plein propriétaire demandait la résiliation judiciaire pour non-respect du formalisme de cession. Le tribunal le déboute : la demande ayant été abandonnée, aucun grief tiré de l’article L. 411-35 ne peut être retenu, et la mise à disposition des parcelles à une société, non contestée sur le fondement de l’article L. 411-37, ne justifie pas davantage la résiliation. Autrement dit, un projet de cession abandonné avant tout acte ne fragilise pas le bail, et chaque fondement de résiliation doit être plaidé sur son texte exact, sans amalgame entre cession et mise à disposition. Enfin, lorsque le preneur décède, le mécanisme de continuation de l’article L. 411-34 prend le relais indépendamment de l’usufruit : le conjoint et les proches exploitants recueillent le bail de plein droit, et le bailleur, usufruitier ou plein propriétaire selon le cas, ne peut s’y opposer que par la résiliation dans les six mois et pour les seuls cas où aucun proche ne remplit les conditions. Chaque décès, côté bailleur comme côté preneur, appelle donc sa propre analyse : identifier la qualité de chacun au jour de l’acte, vérifier le titre, puis seulement agir.
En synthèse, trois réflexes protègent chaque camp. L’usufruitier qui veut louer s’assure du concours écrit du nu-propriétaire ou sollicite l’autorisation de justice avant de signer. Le nu-propriétaire qui veut contester un bail ou donner congé vérifie d’abord sa qualité : s’il n’est pas cobailleur, son acte isolé est voué à l’échec. Le fermier qui reçoit un bail ou un congé sur des terres démembrées exige la preuve des qualités, donation-partage, jugement d’autorisation ou acte de renonciation à l’usufruit, et contrôle le délai de dix-huit mois et l’échéance visée. Les quatre décisions citées montrent que les tribunaux appliquent ces règles avec constance, de la cassation de 2018 aux jugements paritaires de 2025 et 2026. Pour une analyse plus large du statut du fermage, des congés et de la préemption, la synthèse des arrêts 2026 du cabinet, régulièrement actualisée, sert de point d’entrée : lire le point complet sur les baux ruraux et la préemption en 2026.
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