Les agences qui vendent la création d’une société à Dubaï, au Luxembourg ou au Royaume-Uni promettent toutes la même chose : achetez votre appartement à Paris à travers une société étrangère et vous ne paierez presque rien en France. Ce discours tait l’essentiel. Dès qu’une entité étrangère possède un immeuble à Paris, le fisc français dispose d’une arme redoutable, la taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale prévue à l’article 990 D du code général des impôts. Pour un appartement de 800 000 euros, cela représente 24 000 euros chaque année, en plus de l’impôt sur les sociétés, de l’impôt sur la fortune immobilière et du prélèvement sur la plus-value de cession. Et lorsque l’associé qui dirige la société vit à Paris, l’administration peut aller plus loin : imposer toute la société en France au titre du siège de direction effective, taxer les loyers et les prestations entre les mains de l’associé sur le fondement de l’article 155 A, ou appliquer l’article 123 bis aux bénéfices logés à l’étranger. Cet article explique ce qui est légal, ce qui est risqué et comment contester un redressement, décisions du Conseil d’État et de la Cour de cassation à l’appui.
I. La taxe de 3 % frappe toutes les sociétés étrangères qui possèdent un appartement à Paris : champ d’application et moyens d’y échapper légalement
A. Quelles sociétés étrangères doivent payer la taxe annuelle de 3 % sur un appartement détenu à Paris ?
Le texte est d’une portée très large. L’article 990 D du code général des impôts dispose : « Les entités juridiques : personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qui, directement ou par entité interposée, possèdent un ou plusieurs immeubles situés en France ou sont titulaires de droits réels portant sur ces biens sont redevables d’une taxe annuelle égale à 3 % de la valeur vénale de ces immeubles ou droits. » (article 990 D du code général des impôts). Peu importe donc que la société soit immatriculée à Dubaï, à Luxembourg-ville, à Londres ou à Genève : dès qu’elle détient directement un appartement à Paris, ou indirectement à travers une chaîne de participations, elle entre dans le champ de la taxe. La loi vise aussi bien la pleine propriété que les droits réels : une société belge qui n’avait acquis que l’usufruit d’un bien situé en France a ainsi été poursuivie au titre de la taxe de 3 % pour les années 2005 à 2008, comme l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 1er mars 2017, pourvoi n° 15-15.896 (Cour de cassation, chambre commerciale, 1er mars 2017, n° 15-15.896). Les trusts ne sont pas épargnés : le Conseil d’État a jugé que « En application de l’article 990 D du code général des impôts, le trust est redevable de la taxe de 3 % à raison des biens ou droits immobiliers qu’il porte. » (Conseil d’État, 9 mai 2019, n° 426431, société Amicorp Limited, Conseil d’État, 9 mai 2019, n° 426431). La taxe est due chaque année sur la valeur vénale au 1er janvier, et son taux de 3 % la rend rapidement confiscatoire : un studio de 400 000 euros coûte 12 000 euros par an, un deux-pièces de 800 000 euros coûte 24 000 euros par an, un appartement familial d’un million et demi coûte 45 000 euros par an, et cela sans aucun plafonnement lié aux loyers perçus. Seuls les stocks des marchands de biens et promoteurs-constructeurs régulièrement inscrits échappent à la taxe. Lorsqu’une chaîne de participations existe, la taxe est due par la personne morale la plus proche de l’immeuble qui n’est pas exonérée, et chaque entité interposée entre le débiteur et l’immeuble est solidairement responsable du paiement. Autrement dit, créer une holding à Dubaï au-dessus d’une société française propriétaire ne fait pas disparaître la taxe : l’administration peut poursuivre solidairement la société interposée. La Cour de cassation l’a rappelé le 10 mai 2024 : « Il résulte de la combinaison de ces textes que toute entité est redevable de la taxe de 3 % sur la valeur vénale des immeubles qu’elle possède en France, sauf à justifier relever d’un des cas énumérés par le dernier. » (Cour de cassation, chambre commerciale, 10 mai 2024, pourvoi n° 21-11.230, Cour de cassation, 10 mai 2024, n° 21-11.230). Dans cette affaire, une fondation de droit liechtensteinois qui possédait des immeubles en France a été maintenue à la taxe pour les années 2010 à 2014, pour un montant total de 3 786 718 euros, parce qu’elle n’avait désigné qu’un bénéficiaire futur et hypothétique de son patrimoine au lieu des bénéficiaires économiques réels exigés par la loi. La leçon est claire : la taxe de 3 % est le point de départ de tout montage parisien via une société étrangère, et l’exonération ne se présume jamais.
B. Quelles exonérations de l’article 990 E permettent d’échapper à la taxe de 3 % : déclaration annuelle, convention d’assistance et seuils ?
La loi prévoit des portes de sortie, mais chacune est étroitement gardée. L’article 990 E du code général des impôts ouvre ainsi : « La taxe prévue à l’article 990 D n’est pas applicable : 1° Aux organisations internationales, aux Etats souverains, à leurs subdivisions politiques et territoriales, ainsi qu’aux personnes morales, organismes, fiducies ou institutions comparables qu’ils contrôlent majoritairement » (article 990 E du code général des impôts). Pour un investisseur privé, les cas utiles sont ailleurs. Premier cas : l’entité dont les actifs immobiliers français représentent moins de 50 % des actifs français, hors biens affectés à son activité professionnelle propre, échappe à la taxe. Une société d’exploitation qui possède un petit bureau à Paris en plus de son usine entre dans ce cas, mais une société patrimoniale qui ne détient qu’un appartement loué n’y entre presque jamais. Deuxième cas : les sociétés dont les titres font l’objet de négociations significatives et régulières sur un marché réglementé, c’est-à-dire les sociétés cotées, et leurs filiales à 100 %. Troisième cas, le plus utilisé en pratique : l’entité qui a son siège en France, dans un État membre de l’Union européenne ou dans un pays lié à la France par une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales, et qui remplit l’une des conditions du 3° de l’article. Concrètement, une société établie au Luxembourg, en Irlande, en Italie ou en Espagne peut être exonérée, tandis qu’une société établie à Dubaï, aux Îles Vierges britanniques ou au Panama ne peut pas invoquer ce siège pour obtenir l’exonération, faute de convention d’assistance administrative applicable. À l’intérieur de ce troisième cas, plusieurs sous-cas existent : la quote-part d’immeuble inférieure à 100 000 euros ou à 5 % de la valeur vénale, les organismes de retraite et de bienfaisance, les organismes de placement immobilier réglementés, et surtout les deux régimes déclaratifs des d) et e). Le d) exonère l’entité qui déclare chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, ainsi que l’identité et l’adresse de tous les associés détenant plus de 1 % des droits avec le nombre de droits de chacun. Le e) couvre l’entité qui déclare les associés dont elle a connaissance, mais l’exonération n’est alors que proportionnelle aux droits déclarés. En pratique parisienne, cela signifie qu’une société luxembourgeoise ou maltaise qui révèle chaque année ses bénéficiaires réels paie zéro taxe de 3 %, alors que la même société qui refuse de déclarer paie 3 % de la valeur de l’appartement chaque année. Le piège est la rigueur formelle : seuls les bénéficiaires économiques réels au 1er janvier comptent, pas les bénéficiaires futurs ou éventuels. La fondation liechtensteinoise sanctionnée le 10 mai 2024 l’a appris à ses dépens : elle avait déposé des déclarations chaque année de 2010 à 2014, mais en mentionnant seulement un bénéficiaire futur et hypothétique, sans actionnaires ni associés identifiables, et la Cour de cassation a validé le redressement au motif qu’elle ne remplissait pas les conditions du 3° de l’article 990 E (Cour de cassation, 10 mai 2024, n° 21-11.230). Autre piège, le retard : dans l’affaire de la société belge Mifratel, l’administration avait mis la société en demeure de déposer ses déclarations dans un délai de trente jours, et la société avait répondu dans le délai qu’elle n’était pas redevable de la taxe au lieu de déclarer ; l’administration l’a alors taxée d’office pour l’année 2008. La société invoquait sa bonne foi et le devoir de loyauté de l’administration, qui aurait dû la détromper. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation et validé la taxation d’office (Cour de cassation, 1er mars 2017, n° 15-15.896). Moralité : dès réception d’une mise en demeure, il faut déposer les déclarations à titre conservatoire dans le délai de trente jours, même en contestant le principe de la taxe. L’article 990 F ajoute que la taxe est due sur les immeubles possédés au 1er janvier, que la déclaration accompagnée du paiement est déposée au plus tard le 15 mai, et que la taxe est recouvrée selon les règles des droits d’enregistrement (article 990 F du code général des impôts). Retenez enfin que lors de la cession de l’immeuble par une société établie hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen conventionné, un représentant fiscal désigné au titre de l’article 244 bis A répond du paiement de la taxe restant due. À Paris et en Île-de-France, le dossier se joue devant le service des impôts des entreprises étrangères ou le pôle de recouvrement compétent : constituez dès aujourd’hui le dossier de preuve du siège réel, la convention applicable, les déclarations des années antérieures et la justification de la valeur vénale retenue, car le juge exigera des pièces datées et concordantes.
II. Quand la société étrangère est pilotée depuis Paris : siège de direction effective, article 155 A et imposition des loyers et plus-values, comment contester le redressement ?
A. Siège de direction effective et établissement stable : quand la société de Dubaï ou du Luxembourg devient imposable en France sur tous ses bénéfices ?
Posséder un appartement à Paris à travers une société étrangère ne crée pas seulement un risque de taxe de 3 %. Lorsque l’associé unique vit à Paris, y prend les décisions, y signe les contrats et y gère les loyers, l’administration peut soutenir que la société, bien qu’immatriculée à Dubaï, à Luxembourg-ville ou à Londres, est en réalité exploitée en France et y doit l’impôt sur les sociétés sur l’ensemble de ses bénéfices. L’article 209 du code général des impôts retient en effet que « les bénéfices passibles de l’impôt sur les sociétés sont déterminés d’après les règles fixées par les articles 34 à 45 » et « en tenant compte uniquement des bénéfices réalisés dans les entreprises exploitées en France » (article 209 du code général des impôts). La jurisprudence apprécie le siège de direction effective à partir de faisceaux d’indices concrets : lieu où se réunissent les dirigeants, lieu de prise des décisions stratégiques, lieu de signature des contrats importants, domiciliation des comptes bancaires mouvementés depuis la France, adresse mentionnée sur les factures et le site internet, lieu de conservation de la comptabilité. Un contentieux récent illustre la méthode du juge : la cour administrative d’appel de Paris a examiné le cas d’une société de droit britannique dont l’administration soutenait qu’elle avait en France son siège de direction effective, tandis que la société affirmait qu’elle « n’a en France ni établissement stable, ni installation fixe d’affaire » et que « son siège de direction effective est au Royaume-Uni » (cour administrative d’appel de Paris, 11 décembre 2024, n° 23PA01641, CAA Paris, 11 décembre 2024, n° 23PA01641). Dans ce dossier portant sur les exercices 2009 à 2015, le tribunal administratif de Montreuil avait rejeté la demande de décharge de la société, et la cour a dû trancher entre la thèse du siège effectif français et celle de la substance britannique, en distinguant soigneusement le siège de direction effective de l’établissement stable. L’enseignement vaut pour tout entrepreneur parisien : une société étrangère sans bureau, sans salarié et sans director local dans son État d’immatriculation, dont le dirigeant donne ses ordres depuis un appartement parisien, sera presque systématiquement considérée comme exploitée en France. L’administration dispose en outre de deuxemois complémentaires. D’abord, l’article 155 A du code général des impôts, qui dispose : « Les sommes perçues par une personne domiciliée ou établie hors de France en contrepartie de services » rendus par une personne établie en France « sont imposables au nom de ces dernières » lorsque l’intéressé contrôle la personne étrangère ou ne prouve pas que celle-ci exerce une activité prépondérante propre (article 155 A du code général des impôts). Concrètement, si vous facturez vos prestations de consultant, d’agent commercial ou de créateur de contenus à travers une société estonienne ou une LLC américaine alors que vous travaillez depuis Paris, le fisc peut imposer les honoraires directement entre vos mains, majorés des pénalités. La chambre criminelle de la Cour de cassation l’a confirmé dans une affaire de marques de cosmétiques : les fondateurs avaient cédé leurs marques à une société anglaise qu’ils contrôlaient puis reversaient des redevances à cette société, et l’administration avait estimé que « les redevances versées à la société Sisig rémunéraient en réalité les prestations réalisées par Mme I…, qui devait être imposée à ce titre en application de l’article 155 A du code général des impôts » (Cour de cassation, chambre criminelle, 8 avril 2021, pourvoi n° 19-87.905, Cour de cassation, 8 avril 2021, n° 19-87.905). Les époux ont été condamnés pour fraude fiscale à des peines d’emprisonnement avec sursis et 30 000 euros d’amende chacun. Ensuite, l’article 123 bis prévoit que « Lorsqu’une personne physique domiciliée en France détient directement ou indirectement 10 % au moins des actions, parts, droits financiers ou droits de vote dans une entité juridique-personne morale, organisme, fiducie ou institution comparable-établie ou constituée hors de France et soumise à un régime fiscal privilégié, les bénéfices ou les revenus positifs de cette entité juridique sont réputés constituer un revenu de capitaux mobiliers de cette personne physique » (article 123 bis du code général des impôts). Détenir 10 % d’une société à Dubaï qui accumule des loyers parisiens ou des marges de e-commerce peut donc suffire à être imposé chaque année en France sur la quote-part de bénéfices, sauf à démontrer une substance réelle dans un État conventionné. Pour contester utilement, il faut inverser la charge des apparences : procès-verbaux de conseils tenus à l’étranger, billets d’avion et tampons de passeport, bail commercial local, contrats de travail des salariés étrangers, relevés bancaires montrant des paiements décidés sur place, comptabilité tenue à l’étranger, preuve que les décisions parisiennes n’étaient qu’exécution. Les montages où le dirigeant parisien est à la fois associé unique, signataire du compte et donneur d’ordres quotidiens ne survivent pas à cette analyse. Pour approfondir le risque général du siège dirigé depuis la France, reportez-vous à notre analyse de référence sur les sociétés créées à Dubaï en restant en France (notre dossier consacré aux montages pilotés depuis la France et aux redressements qui les visent).
B. Loyers, plus-value de cession et fortune immobilière : que paie vraiment l’associé qui vit en France et comment contester le redressement ?
Même lorsque la société étrangère échappe à la qualification de société exploitée en France, l’appartement parisien reste imposé en France à chaque étape de sa vie. Les loyers d’un bien situé à Paris sont imposables en France, sous réserve des conventions fiscales, et l’associé qui les appréhende sans les déclarer s’expose à un redressement assorti de majorations pour manquement délibéré, voire pour activité occulte avec reprise sur dix ans. La revente est plus coûteuse encore. L’article 244 bis A du code général des impôts prévoit que « Sous réserve des conventions internationales, les plus-values, telles que définies aux e bis et e ter du I de l’article 164 B , réalisées par les personnes et organismes mentionnés au 2 du I lors de la cession des biens ou droits mentionnés au 3 sont soumises à un prélèvement selon les taux fixés au III bis. » (article 244 bis A du code général des impôts). Sont visées les personnes morales dont le siège est hors de France qui cèdent un bien immobilier français, ainsi que les associés non-résidents de sociétés françaises à prépondérance immobilière. Le taux du prélèvement pour les sociétés est aligné sur l’impôt sur les sociétés, et la désignation d’un représentant fiscal en France est obligatoire lorsque la société est établie hors de l’Union européenne et de l’Espace économique européen conventionné. Ce représentant, souvent une banque ou un représentant accrédité, répond du paiement de l’impôt et de la taxe de 3 % restant due, comme le rappelle l’article 990 F. Oublier le représentant au jour de la vente bloque la publication de l’acte chez le notaire et déclenche des intérêts de retard. Troisième étage, la fortune immobilière : l’article 964 dispose qu’« Il est institué un impôt annuel sur les actifs immobiliers désigné sous le nom d’impôt sur la fortune immobilière. » (article 964 du code général des impôts). Sont soumises à cet impôt, lorsque la valeur des actifs dépasse 1 300 000 euros, les personnes domiciliées en France à raison de leurs actifs mondiaux et les non-résidents à raison de leurs biens français et des parts de sociétés à hauteur de la fraction représentative d’immeubles français. Un associé parisien d’une société étrangère qui détient un appartement de 1 400 000 euros doit donc déclarer sa participation à l’impôt sur la fortune immobilière, déduction faite des dettes admises et des décotes éventuelles de minorité, sous peine de reprise. Quatrième étage, les distributions : dividendes versés par la société étrangère, avances en compte courant, mise à disposition gratuite de l’appartement au dirigeant, autant d’avantages que l’administration requalifie en revenus distribués avec retenue à la source et majorations. Face à une proposition de rectification, la contestation suit un chemin balisé. D’abord, répondre dans le délai à la proposition en contestant point par point la qualification retenue : valeur vénale contestée au 1er janvier avec avis de valeur d’agents parisiens et références d’actes comparables, preuve du siège dans un État conventionné avec convention d’assistance applicable, déclarations des bénéficiaires déposées avant le 15 mai, substance de la société étrangère avec pièces datées, régime de la convention fiscale applicable à l’appartement. Ensuite, saisir le supérieur hiérarchique et l’interlocuteur départemental pour obtenir l’abandon des pénalités en démontrant la bonne foi : déclarations spontanées, recours à un conseil, complexité réelle du dossier. Puis déposer une réclamation contentieuse et, en cas de rejet, saisir le tribunal administratif dans le délai de recours, en demandant le sursis de paiement pour suspendre le recouvrement jusqu’au jugement. Devant le juge, les moyens qui portent sont ceux qui s’appuient sur des pièces : exonération du d) ou du e) de l’article 990 E avec déclarations horodatées, convention d’assistance administrative en vigueur à la date d’exigibilité, erreur de l’administration sur la valeur vénale ou sur la qualité de bénéficiaire réel, prescription acquise, taxation d’office irrégulière après réponse dans le délai de mise en demeure. À l’inverse, les moyens de principe sans pièces, la simple affirmation que la société est « réelle » parce qu’immatriculée à l’étranger, ou l’invocation tardive de documents établis après le contrôle, échouent presque toujours. Pour les résidents de Paris et d’Île-de-France, anticipez le calendrier : valeur au 1er janvier à photographier chaque année avec deux avis de valeur, déclaration et paiement au plus tard le 15 mai, assemblée de la société étrangère tenue physiquement à l’étranger avec procès-verbal signé sur place, loyers encaissés sur un compte mouvementé depuis l’étranger, et comptabilité disponible en français en cas de vérification.
Conclusion
Détenir un appartement à Paris à travers une société étrangère n’est ni automatiquement frauduleux ni automatiquement rentable : c’est un montage à haut risque fiscal qui ne tient que s’il respecte trois disciplines cumulatives. Première discipline, la transparence annuelle : déclarer les immeubles et les bénéficiaires réels avant le 15 mai dans un État conventionné, ou payer 3 % de la valeur vénale chaque année sans discuter. Deuxième discipline, la substance étrangère réelle : bureau, salariés, décisions prises sur place, faute de quoi le siège de direction effective, l’article 155 A ou l’article 123 bis ramènent l’imposition à Paris. Troisième discipline, la fiscalité de sortie anticipée : représentant fiscal pour la revente, impôt sur la fortune immobilière au-delà du seuil, imposition des loyers et des distributions. Les décisions citées montrent que le juge français applique ces textes avec constance, qu’il s’agisse d’une fondation liechtensteinoise, d’une société belge usufruitière, d’un trust anglo-saxon ou d’une société britannique prestataire de services. Avant de signer chez le notaire parisien, faites vérifier la convention applicable, le régime déclaratif choisi et la gouvernance réelle de votre société. Et si un redressement est déjà notifié, ne laissez pas passer les délais de trente jours de la mise en demeure ni ceux de la réclamation : chaque semaine perdue réduit vos moyens de contestation. Un dossier documenté tôt se négocie ; un dossier vide se paie au taux plein, avec pénalités.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous détenez un appartement à Paris à travers une société étrangère ou vous envisagez d’en créer une, et vous voulez savoir ce qui est légal, ce qui est risqué et comment répondre à l’administration. Obtenez une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, à Paris et en Île-de-France. Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.