Un syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de panneaux solaires sur le toit de l’immeuble. La promesse fait envie : des charges qui baissent, une électricité produite sur place, un geste pour le climat. Puis les questions fusent dans l’escalier. Qui doit voter et à quelle majorité ? Ceux qui sont contre devront-ils payer quand même ? Faut-il une autorisation de la mairie ? Et l’électricité produite, qui la consomme, qui la vend, qui touche l’argent ? C’est à ce moment-là, entre l’enthousiasme commercial et les faits, que les responsabilités doivent être triées.

La réponse tient en trois points. D’abord, la toiture est en principe une partie commune : aucun copropriétaire, ni même le syndic seul, ne peut décider d’y poser des panneaux. Seule l’assemblée générale tranche, et la loi exige pour cela le vote à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ensuite, l’urbanisme s’en mêle presque toujours : avant le premier panneau, une déclaration préalable de travaux en mairie est nécessaire, avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France si l’immeuble se trouve en zone protégée. Enfin, l’électricité produite ne se partage pas au hasard : soit l’immeuble organise une autoconsommation collective, encadrée par les articles L315-1 et suivants du code de l’énergie, soit il vend la production, auquel cas un contrat d’achat et une répartition rigoureuse des charges et des recettes s’imposent. Chacun de ces points comporte ses réserves : la majorité requise varie selon la nature exacte des travaux, l’autorisation d’urbanisme dépend de la localisation de l’immeuble, et le montage économique doit être écrit avant la mise en service. C’est ce parcours complet, du vote au premier kilowattheure, que cet article détaille, à partir des textes en vigueur et de décisions rendues par les cours d’appel en 2025 et 2026.

I. La toiture est une partie commune : rien ne se fait sans l’assemblée générale

Dans un immeuble en copropriété, le toit n’appartient pas au copropriétaire du dernier étage. Sauf clause contraire du règlement de copropriété, la toiture fait partie des parties communes, et toute installation qui l’occupe durablement modifie leur usage. C’est cette qualification qui commande tout le reste : qui décide, comment on vote, et ce que peut faire le copropriétaire mécontent.

A. Le vote en assemblée générale : une décision collective à la majorité de l’article 25

Poser des panneaux solaires sur le toit commun n’est pas un simple aménagement : c’est une décision qui engage l’immeuble pour vingt ou trente ans, qui suppose des travaux, un budget, des prestataires et un choix sur l’usage de l’électricité. Interrogé par un parlementaire sur ces installations, le ministre de la Transition écologique a indiqué qu’un bâtiment en copropriété est tout à fait en droit d’aménager de tels panneaux, à condition de respecter une réglementation stricte, et que cette opération nécessite le consentement de la majorité des voix de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cette réponse, publiée le 12 août 2021 et relayée par la presse juridique, précise la suite : s’il s’agit d’une installation dans les parties communes, les copropriétaires doivent convenir du type d’installation, du budget d’aménagement, des prestataires à engager, de la localisation des équipements, de la finalité des panneaux solaires, autoconsommation ou vente, et des répartitions énergétiques en cas d’autoconsommation.

Concrètement, le syndic doit inscrire le projet à l’ordre du jour avec un dossier complet : devis comparés d’entreprises spécialisées, étude de faisabilité technique de la toiture, chiffrage du raccordement, et surtout le montage juridique et financier envisagé. Voter sur un simple principe, sans devis ni budget, expose la résolution à la contestation. Car le vote ne règle pas tout : il faut aussi déterminer qui paie. Sur ce point, la même réponse ministérielle rappelle que le coût d’installation, ainsi que les charges de fonctionnement et d’entretien de ces équipements, sont répartis entre les copropriétaires en fonction du critère dit de l’utilité objective prévu par l’article 10 de la loi de 1965, c’est-à-dire en fonction de l’utilité que présente cette installation pour chacun des lots de copropriété. Autrement dit, la répartition ne se fait pas nécessairement au tantième : elle doit refléter l’utilité réelle de l’équipement pour chaque lot, ce qui peut se discuter lot par lot quand certains logements, par exemple des caves ou des boxes, ne tirent aucun profit de l’installation.

Le copropriétaire qui s’estime lésé par une résolution votée n’est pas sans recours, mais le délai est bref et le juge contrôle strictement la régularité du vote. La cour d’appel de Rennes l’a rappelé le 12 février 2026 dans une affaire où une usufruitière demandait l’annulation de résolutions d’assemblée générale : par un arrêt du 12 février 2026 (4e chambre, RG n° 24/03661, décision 699012bacdc6046d474fd908), la cour a confirmé le jugement qui avait débouté la demanderesse de ses demandes d’annulation et l’avait condamnée à payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est double : contester exige d’agir vite et de démontrer une irrégularité précise, et une contestation perdue coûte, en frais irrépétibles comme en dépens. Avant de voter contre puis d’attaquer, mieux vaut donc faire inscrire ses réserves au procès-verbal, demander les pièces manquantes et, si le projet est adopté malgré tout, saisir le tribunal dans le délai légal avec un dossier construit, plutôt qu’une opposition de principe.

Reste le cas du copropriétaire qui voudrait installer des panneaux pour son seul usage, sur sa terrasse, son balcon ou sa portion de toiture à jouissance privative. La même réponse ministérielle rappelle que chaque copropriétaire a le droit d’installer de tels équipements sur ses parties privatives, mais que ce droit n’est pas absolu : cette liberté d’utilisation ne vaut qu’à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, conformément à l’article 9 de la loi de 1965. Un panneau qui défigure la façade, surcharge une structure ou prive un voisin de lumière expose son auteur à une action en suppression et en dommages et intérêts. Pour un projet individuel comme pour un projet collectif, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier le règlement de copropriété, la majorité applicable et la régularité de la convocation avant que le litige ne naisse.

B. La mairie s’en mêle presque toujours : la déclaration d’urbanisme avant le premier panneau

Voter en assemblée générale ne suffit pas : l’immeuble doit aussi obtenir les autorisations d’urbanisme. Le principe est posé par l’article L421-1 du code de l’urbanisme, qui dispose :

« Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis. »

Pour les installations solaires sur un bâtiment existant, la pratique des syndics et des installateurs est claire : un projet photovoltaïque en copropriété passe presque toujours par une déclaration préalable de travaux en mairie, avec l’intervention de l’Architecte des Bâtiments de France si l’immeuble se trouve en zone protégée. La logique du code va dans le même sens pour les constructions nouvelles, puisque l’article R421-9 du code de l’urbanisme prévoit :

« En dehors du périmètre des sites patrimoniaux remarquables, des abords des monuments historiques et des sites classés ou en instance de classement, les constructions nouvelles suivantes doivent être précédées d’une déclaration préalable, à l’exception des cas mentionnés à la sous-section 2 ci-dessus »

Cette formulation dit l’essentiel : hors secteurs protégés, la déclaration préalable est le régime courant, mais dès que l’immeuble se trouve dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, aux abords d’un monument historique ou dans un site classé, le régime se durcit et l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France s’ajoute à l’instruction. À Paris et en Île-de-France, où les périmètres de protection sont nombreux, cette vérification n’est pas une formalité : un refus d’autorisation ou des prescriptions sur l’aspect extérieur, la couleur des modules ou leur implantation peuvent remettre en cause l’économie du projet voté. Le bon ordre est donc de déposer la déclaration avant de commander le matériel, et de conditionner le calendrier des travaux à l’obtention de l’autorisation, devenue définitive en l’absence de recours des tiers.

L’erreur fréquente consiste à confondre le vote et l’autorisation : l’assemblée générale peut voter oui à l’unanimité, si la mairie dit non, il n’y a pas de chantier. Inversement, une autorisation d’urbanisme obtenue par le syndic ne remplace jamais le vote des copropriétaires sur les parties communes. Les deux feux doivent être verts, dans le bon ordre, et chacun doit être purgé de ses recours : contestation de la résolution d’assemblée générale d’un côté, recours des tiers contre l’autorisation d’urbanisme de l’autre. C’est aussi pour cela que le dossier présenté au vote doit mentionner l’état des démarches d’urbanisme : un copropriétaire qui vote en connaissance de cause conteste moins ensuite, et un projet qui affiche son autorisation impressionne moins le juge qu’un projet qui l’a réellement obtenue.

II. L’électricité produite : la consommer ensemble ou la vendre

Une fois les panneaux posés et raccordés, une seconde vie commence : celle des kilowattheures. Trois questions se posent alors, et chacune a sa réponse juridique. Qui consomme l’électricité produite sur le toit commun ? Selon quelles clés de répartition ? Et que se passe-t-il quand la production dépasse la consommation de l’immeuble ? Deux montages existent : l’autoconsommation collective, qui fait baisser les factures des participants, et la vente de la production, qui génère des recettes à répartir. Les deux peuvent d’ailleurs se combiner : consommer une partie sur place et vendre le surplus.

A. L’autoconsommation collective, la voie naturelle de l’immeuble

L’autoconsommation individuelle, c’est consommer soi-même ce que l’on produit. Le code de l’énergie la définit ainsi :

« Une opération d’autoconsommation individuelle est le fait pour un producteur, dit autoproducteur, de consommer lui-même et sur un même site tout ou partie de l’électricité produite par son installation. »

Mais dans un immeuble collectif, le producteur, c’est la copropriété, et les consommateurs, ce sont les copropriétaires et les occupants. C’est exactement le cas prévu par l’article L315-2 du code de l’énergie, qui organise l’autoconsommation collective :

« L’opération d’autoconsommation est collective lorsque la fourniture d’électricité est effectuée entre un ou plusieurs producteurs et un ou plusieurs consommateurs finals liés entre eux au sein d’une personne morale et dont les points de soutirage et d’injection sont situés dans le même bâtiment, y compris des immeubles résidentiels. »

Concrètement, les participants, copropriétaires occupants, locataires volontaires, parfois les commerces du rez-de-chaussée, se regroupent au sein d’une personne morale organisatrice, qui peut être le syndicat des copropriétaires lui-même ou une structure dédiée. Cette personne morale est la cheville ouvrière du dispositif : c’est elle qui indique au gestionnaire du réseau public de distribution compétent la répartition de la production autoconsommée entre les consommateurs finals concernés, comme l’exige l’article L315-4 du code de l’énergie :

« La personne morale mentionnée à l’article L. 315-2 organisatrice d’une opération d’autoconsommation collective indique au gestionnaire de réseau public de distribution compétent la répartition de la production autoconsommée entre les consommateurs finals concernés. »

Cette clé de répartition n’est pas un détail technique : elle détermine qui économise quoi sur sa facture. Le gestionnaire de réseau établit ensuite la consommation relevant du fournisseur habituel de chaque participant en tenant compte de cette répartition. Chaque participant garde donc son fournisseur pour le complément, et voit sa facture diminuer à proportion de la part d’électricité solaire qui lui est allouée. Pour que le système soit accepté, la clé doit être lisible, stable et votée : une répartition décidée entre quelques copropriétaires, sans vote et sans écrit, nourrira les conflits à la première facture. Le règlement de l’opération, annexé si possible au procès-verbal d’assemblée générale, doit préciser les participants, la clé de répartition, ses modalités de révision, le sort des lots vendus ou loués en cours d’opération, et le traitement des impayés.

L’autoconsommation collective suppose aussi un compteur et un raccordement adaptés, avec leur coût. Le devis de raccordement, les frais de gestion du réseau et l’entretien des onduleurs et des modules doivent être intégrés au budget voté, faute de quoi les économies promises fondent. C’est ici que la promesse commerciale doit être séparée des faits : un installateur qui annonce une baisse de charges sans chiffrer le raccordement, la maintenance et le remplacement des onduleurs vend un rêve, pas un projet. Exiger trois devis comparés, un productible prévisionnel de l’installation et un plan de financement sur quinze ans, c’est le minimum avant de voter.

B. Vendre la production, entretenir l’installation et répondre des dommages

Quand l’immeuble produit plus qu’il ne consomme, ou quand les copropriétaires préfèrent des recettes à des économies, la vente prend le relais. Le cadre de la vente est ancien et protecteur : l’article L314-1 du code de l’énergie organise l’obligation d’achat de l’électricité d’origine renouvelable :

« Sous réserve de la nécessité de préserver le fonctionnement des réseaux, Electricité de France et, si les installations de production sont raccordées aux réseaux publics de distribution dans leur zone de desserte, les entreprises locales de distribution chargées de la fourniture sont tenues de conclure, lorsque les producteurs intéressés en font la demande, un contrat pour l’achat de l’électricité produite sur le territoire national par les installations dont la liste et les caractéristiques sont précisées par décret »

Le syndicat des copropriétaires peut donc, sur mandat de l’assemblée générale, conclure un contrat d’achat de l’électricité produite par la toiture commune, et les recettes entrent dans les comptes du syndicat. Mais l’argent qui entre doit ressortir proprement : qui touche quoi, quand, et selon quelle clé ? La réponse doit figurer dans la résolution votée ou dans une convention annexe. À défaut d’écrit, chaque appel de charges intégrant les recettes solaires devient contestable, et chaque copropriétaire vendeur de son lot transmet à son acquéreur un litige dormant. La règle d’or est simple : aucune recette sans clé votée, aucune clé sans écrit.

L’installation, elle, vieillit sur le toit commun, et son entretien incombe à la collectivité qui en profite. Nettoyage des modules, maintenance des onduleurs, assurance de l’installation contre l’incendie et les intempéries, provision pour le renouvellement : ces postes doivent être budgétés dans le budget prévisionnel ou dans un fonds dédié. Le critère de l’utilité objective rappelé plus haut gouverne en principe la répartition de ces charges, et tout écart doit être justifié et voté. Un copropriétaire qui refuse de payer sa quote-part au motif qu’il avait voté contre s’expose à une action en recouvrement, car la résolution régulièrement adoptée s’impose à tous, opposants compris, tant qu’elle n’a pas été annulée en justice.

Reste la question des dommages causés aux tiers, car des panneaux qui s’envolent, qui prennent feu ou qui éblouissent durablement un voisin engagent des responsabilités. Le droit commun s’applique d’abord : l’article 1240 du code civil dispose :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Et le voisinage bénéficie d’un régime propre, plus sévère, codifié à l’article 1253 du code civil :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

La jurisprudence récente sur les installations solaires montre que tout se joue sur la preuve. Le 27 novembre 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence (chambre 1-5, RG n° 21/03505, décision 692a3531b3dd52896a88173e) a condamné le propriétaire d’un pin à payer 4 000 euros en réparation de la perte de production électrique induite par la perte d’ensoleillement des panneaux du voisin, ordonné l’arrachage de l’arbre dans un délai de quatre mois sous astreinte provisoire de 100 euros par mois de retard pendant six mois, et alloué 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La cour s’est appuyée sur une expertise judiciaire qui comparait la production réelle à des simulations avec et sans les pins, en tenant compte de la vétusté de l’équipement et de la croissance des arbres. À l’inverse, le 3 avril 2025, la cour d’appel de Nîmes (2e chambre civile, section A, RG n° 22/02456, décision 67ef6c8c9a9834ffd825fb99) a confirmé le débouté de propriétaires qui invoquaient un trouble anormal de voisinage sans en rapporter la preuve, rappelant au passage que « ce régime de responsabilité est « objectif », c’est-à-dire qu’il ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage, pas plus que sur le fait que les normes légales ou réglementaires soient ou non respectées, et que seul compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue ». Pour une copropriété, la leçon est pratique : faire constater par huissier l’état initial, conserver les études d’ensoleillement et de productible, et documenter toute gêne subie ou causée, car le juge ne tranche que sur des pièces.

Conclusion

Un projet solaire sur une toiture de copropriété réussit quand trois décisions sont prises dans l’ordre et par écrit : l’assemblée générale vote le projet, son budget et sa clé de répartition à la majorité de l’article 25 ; la mairie délivre la déclaration préalable, avec l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France en secteur protégé ; la personne morale organisatrice déclare la répartition de l’autoconsommation au gestionnaire de réseau, ou le syndicat conclut le contrat d’achat du surplus. Chacune de ces étapes a son texte, son délai et son recours, et chacune peut faire échouer le projet si elle est bâclée. Le copropriétaire avisé ne vote pas sur une promesse : il vote sur un dossier comprenant devis comparés, étude de toiture, démarches d’urbanisme, montage juridique et plan de financement. Et quand la résolution est adoptée, il veille à ce que la clé de répartition, les charges d’entretien et le sort des recettes figurent au procès-verbal ou dans une convention annexe. C’est cet écrit qui, deux ans plus tard, départagera le souvenir de chacun.

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