Votre bailleur a repris une partie de vos terres pour y construire une maison, le congé a pris effet, le fermage a été réduit, puis plus rien. Aucun chantier, aucun permis affiché, parfois même une revente ou une autre utilisation du terrain. Cette situation n’est pas une fatalité. Le Code rural et de la pêche maritime organise une sanction précise de l’inaction du bailleur : à défaut de construction dans un délai de deux années, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds. Encore faut-il agir dans les formes et devant la bonne juridiction, avec les preuves adaptées, car le bailleur contestera presque toujours la caducité en invoquant un retard administratif, une modification du projet ou une faute du preneur. Cet article expose les conditions du congé pour construire, les contrôles que le preneur peut exercer dès sa notification, puis la voie de la réintégration lorsque la maison promise ne sort jamais de terre.
I. Un congé pour construire enfermé dans des conditions strictes
A. Qui peut reprendre, sur quelle surface et avec quelles autorisations
Le fondement se trouve à l’article L. 411-57 du Code rural et de la pêche maritime : « Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou l’un des membres de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface déterminée par arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation. » Chaque segment de cette phrase porte une condition. Le bénéficiaire doit appartenir au cercle familial défini, jusqu’au troisième degré inclus, pour lui-même ou pour ce proche. La surface ne se fixe pas au gré du bailleur : elle résulte d’un arrêté du préfet, pris sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux. Un congé qui porte sur une surface supérieure à celle que l’arrêté autorise s’expose à la nullité partielle ou totale, selon l’ampleur du dépassement et son effet sur l’exploitation restante.
Le même article ajoute un second cas de reprise : « Le bailleur peut également reprendre, dans les mêmes conditions, un bâtiment sis sur une parcelle d’une surface conforme à celle fixée par l’arrêté préfectoral précité dont le changement de destination est autorisé en application du 2° de l’article L. 151-11 du code de l’urbanisme, dès lors que cette reprise ne compromet pas l’exploitation du preneur. » (texte officiel) Ici, il ne s’agit plus de construire mais de reprendre un bâtiment existant pour l’affecter à l’habitation, à condition que le changement de destination soit autorisé. Le 2° de l’article L. 151-11 du Code de l’urbanisme permet au règlement de désigner « les bâtiments qui peuvent faire l’objet d’un changement de destination, dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site ». Le preneur qui constate que le bâtiment repris n’était pas désigné, ou que l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers n’a jamais été obtenu en zone agricole, tient un moyen sérieux de contestation.
Sur le plan procédural, le texte impose un formalisme calqué sur le congé de droit commun : « Dans ce cas, le bailleur doit signifier congé au preneur dix-huit mois avant la date d’effet de la reprise, qui ne pourra intervenir qu’à condition que le bailleur justifie de l’obtention d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu, lorsque ces formalités sont exigées en application du code de l’urbanisme. » (texte officiel) Deux exigences cumulent donc leurs effets : le délai de dix-huit mois et la justification du permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu. Un congé notifié sans permis obtenu, alors que le projet y est soumis, ne peut produire son effet repris. Le preneur doit vérifier la date d’obtention du permis, son objet exact, la parcelle visée et son bénéficiaire. Un permis accordé à un tiers, sur une autre parcelle ou pour un autre projet, ne satisfait pas à la condition légale.
La reprise pour construire ne peut servir qu’une fois. Le texte dispose : « Cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs. » (texte officiel) Un bailleur qui a déjà repris une surface pour construire ne peut donc revenir avec un second congé du même fondement, même après renouvellement du bail. Le preneur doit conserver l’historique des congés et des reprises partielles : la seconde tentative se heurte à cette unicité. Par ailleurs, « Le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise. » (texte officiel) Cette minoration n’est pas une faveur mais un droit. Si le bailleur continue d’exiger le fermage plein après la reprise partielle, le preneur peut réclamer la réduction et, le cas échéant, la répétition du trop-perçu. En pratique, faites établir le calcul au prorata des surfaces cadastrales reprises, conservez les quittances et exigez un avenant écrit fixant le nouveau fermage.
Le texte ajoute une condition souvent négligée : « La construction doit respecter les règles environnementales et de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation. » (texte officiel) Une maison implantée en méconnaissance des distances applicables aux bâtiments d’élevage ou aux installations classées fragilise le congé. De même, lorsque la reprise compromet l’exploitation du preneur, notamment pour le second cas du bâtiment repris, le tribunal paritaire peut l’écarter : la reprise ne doit pas désorganiser l’exploitation restante au point de la rendre inexploitable. Le preneur doit documenter cet effet par tout moyen : plan parcellaire, assolement, accès aux parcelles restantes, éloignement du siège, coupure d’un îlot cultural.
Enfin, le même article ouvre une reprise voisine mais distincte : « Le bailleur peut exercer son droit de reprise dans les mêmes conditions pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendance foncière suffisante. » (texte officiel) Il s’agit d’agrandir l’assise d’une maison existante qui manque de terrain attenant, et non de construire une maison nouvelle. Le texte précise : « Pour l’application de l’alinéa précédent, les conditions d’octroi de permis de construire et de respect des règles de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’exploitation sont inopérantes. » (texte officiel) Le bailleur ne peut donc pas invoquer ce fondement pour contourner l’exigence du permis lorsqu’il veut réellement construire : chaque fondement a son régime, et le preneur doit exiger que le congé vise le bon alinéa avec le bon justificatif.
B. Contester le congé dès sa notification, sans attendre deux ans
Attendre l’expiration du délai de deux ans sans rien faire serait une erreur lorsque le congé est d’emblée irrégulier. Le droit commun du congé s’applique. L’article L. 411-47 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Le congé pour construire, qui s’analyse en une reprise partielle avec refus de renouvellement sur la surface concernée, doit respecter ce délai et cette forme. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire, ainsi que l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Concrètement, un congé qui ne désigne pas le bénéficiaire familial, qui omet son lien de parenté avec le bailleur ou qui ne précise pas la surface reprise par référence à l’arrêté préfectoral peut être annulé, sauf si le bailleur démontre que le preneur n’a pas été induit en erreur.
La contestation se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 411-54 du Code rural et de la pêche maritime prévoit : « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Ce délai est de quatre mois à compter de la réception du congé. La forclusion sanctionne l’inaction : passé ce délai, le preneur ne peut plus contester le congé initial, sauf si le congé a été donné hors délai ou s’il ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité. D’où l’importance d’une réaction immédiate : faites dater la réception, saisissez le tribunal dans le délai, et soulevez ensemble les moyens de forme et de fond. Le même article ajoute que s’il constate que le congé n’est pas justifié par l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31, le tribunal ordonne le maintien du preneur pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans.
La jurisprudence récente illustre l’exigence des juges sur la régularité des congés. Dans un arrêt du 3 février 2026, la cour d’appel de Besançon a confirmé un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Dole qui avait prononcé la nullité d’un congé pour reprise personnelle délivré le 28 juin 2023, tout en rejetant la demande du bailleur tendant à l’insertion d’une clause de reprise sexennale. La cour a examiné successivement la forme du congé au regard de l’article L. 411-58 et les conditions de fond de l’article L. 411-59, avant de valider l’analyse du premier juge. Cet arrêt, disponible sous l’identifiant Judilibre 698375c8cdc6046d47e63ae9 (Cour d’appel de Besançon, chambre sociale, 3 février 2026, RG 25/00307), rappelle que le respect des formes ne suffit jamais : le bénéficiaire doit satisfaire aux conditions de fond, et le tribunal vérifie concrètement la réalité du projet de reprise.
Un autre jugement récent montre l’intensité du contrôle exercé sur la réalité de l’exploitation alléguée par le bénéficiaire. Le 27 avril 2026, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens a examiné un congé pour reprise au profit d’un arrière-petit-fils, en présence de deux recours pendants devant le tribunal administratif sur le contrôle des structures et d’une contestation sur la volonté réelle d’exploiter, le diplôme n’ayant été obtenu qu’en novembre 2024 et les moyens matériels étant fournis par l’oncle du bénéficiaire (Tribunal paritaire des baux ruraux d’Amiens, 27 avril 2026, RG 24/00034, identifiant Judilibre 69f113a1cdc6046d47e2f4ff, décision consultable sur le portail de la Cour de cassation). Sans préjuger de l’issue définitive, cette affaire enseigne au preneur la méthode : exiger la preuve de la capacité professionnelle, de la déclaration PAC, du matériel propre et de l’exploitation effective, et solliciter le sursis à statuer lorsque l’autorisation d’exploiter est contestée devant le juge administratif. Transposée à la reprise pour construire, la leçon vaut pour le permis : exigez le permis définitif, vérifiez l’absence de recours, contrôlez l’identité du pétitionnaire et la conformité du projet à la surface reprise.
II. La maison ne se construit pas : faire constater la caducité et revenir sur les terres
A. Le délai de deux ans, son point de départ et sa preuve
Le cœur du dispositif tient en une phrase de l’article L. 411-57 du Code rural et de la pêche maritime : « A défaut de construction de la maison d’habitation dans un délai de deux années à compter de l’obtention du permis de construire, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance du fonds. » La caducité est donc automatique dans son principe, mais elle doit être constatée et surtout exécutée : le bailleur qui n’a pas construit ne restitue presque jamais spontanément la parcelle. Le preneur doit l’y contraindre en justice. Trois points commandent le succès de l’action.
D’abord, le point de départ. Pour la maison neuve, le délai de deux ans court à compter de l’obtention du permis de construire, et non à compter du congé ni de la libération des lieux. Le preneur doit donc établir la date exacte d’obtention du permis : date de délivrance, purge des recours des tiers et du déféré préfectoral, éventuel permis modificatif. Si le projet n’était soumis qu’à déclaration préalable, le délai court à compter de la décision de non-opposition. Si aucune formalité d’urbanisme n’était exigée, ce qui reste rare pour une maison d’habitation, le délai court à compter de la date d’effet de la reprise, et le bailleur ne peut se prévaloir de l’absence de permis pour échapper à toute limite temporelle. Pour le bâtiment repris en vue d’un changement de destination, le texte prévoit un régime symétrique : « Il en est de même si le bâtiment mentionné à la dernière phrase du premier alinéa n’a pas fait l’objet de l’utilisation pour laquelle il a été repris dans un délai de deux années à compter de la date d’effet de la reprise. » (texte officiel) Ici, le point de départ est la date d’effet de la reprise, et l’exigence porte sur l’utilisation effective du bâtiment comme habitation.
Ensuite, la notion de construction. Un simple commencement de travaux ne suffit pas si la maison n’est pas édifiée. Terrassement abandonné, fondations inachevées, chantier à l’arrêt depuis des mois : le preneur doit faire constater l’état réel par commissaire de justice, avec photographies datées, relevés cadastraux et, si possible, attestation de la mairie sur l’absence d’achèvement et de déclaration d’achèvement des travaux. À l’inverse, le bailleur invoquera la force majeure, un refus administratif postérieur, une modification imposée du plan local d’urbanisme ou la faute du preneur qui aurait entravé le chantier. Ces défenses ne prospèrent que si le bailleur prouve un obstacle extérieur, imprévisible et insurmontable, et démontre qu’il a accompli toutes les diligences. Un permis périmé faute de travaux, un projet abandonné pour convenance personnelle ou une revente du terrain à un tiers établissent au contraire la caducité.
Enfin, la conservation des droits pendant le délai. Le preneur évincé partiellement reste preneur du surplus, avec un fermage minoré en proportion de la surface reprise. Il doit exiger cette minoration dès l’effet de la reprise et conserver chaque quittance. Si le bailleur a perçu le fermage plein malgré la reprise, la répétition du trop-perçu s’ajoute aux demandes. Surtout, le preneur doit surveiller le terrain repris sans s’y maintenir sans titre : toute réoccupation anticipée, avant constatation judiciaire de la caducité, l’exposerait à une expulsion et à des dommages-intérêts. La bonne méthode consiste à mettre en demeure le bailleur à l’expiration du délai de deux ans, puis à saisir le tribunal paritaire en constat de caducité et réintégration, en demandant si nécessaire une astreinte.
B. L’action en réintégration devant le tribunal paritaire et ses prolongements indemnitaires
L’action appartient au tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles. Le preneur demande au tribunal de constater la caducité du congé, d’ordonner sa réintégration dans la jouissance de la surface reprise et de fixer, à défaut de restitution spontanée, une astreinte par jour de retard, ainsi que l’expulsion du bailleur ou de tout occupant de son chef. Il joint à sa requête la copie du congé, l’arrêté préfectoral fixant la surface, le permis de construire avec sa date d’obtention, le constat d’huissier d’absence de construction, les échanges de mise en demeure et le décompte du fermage. La charge de la preuve de la construction dans le délai pèse sur le bailleur, puisqu’il se prévaut du maintien de l’effet du congé ; le preneur prouve l’inaction par le constat et les pièces d’urbanisme.
La Cour de cassation conforte cette logique de contrôle a posteriori des reprises, même si l’arrêt le plus récent concerne une reprise pour exploitation. Le 7 mai 2025, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel d’Orléans qui avait jugé que le bénéficiaire d’une reprise avait manqué à son obligation d’exploiter personnellement les parcelles reprises et avait ordonné, en conséquence, la réintégration des preneurs dans l’exploitation des parcelles objet du bail (Cour de cassation, troisième chambre civile, 7 mai 2025, pourvoi n° 23-15.142). Le raisonnement se transpose à la reprise pour construire : lorsque le bénéficiaire ne réalise pas l’usage annoncé dans le délai légal, le preneur peut retrouver les terres. La différence tient au délai et à l’objet : neuf ans d’exploitation effective d’un côté, en application de l’article L. 411-59 du Code rural et de la pêche maritime selon lequel « Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans », deux ans pour construire de l’autre. Dans les deux cas, le juge sanctionne le détournement de la reprise.
La réintégration n’épuise pas le litige. Le preneur évincé à tort pendant deux ans ou plus a subi une perte d’exploitation : récoltes manquées, aides PAC non perçues sur la surface, désorganisation de l’assolement, frais de remise en état si le bailleur a dégradé le fonds par un chantier abandonné. Le tribunal paritaire peut allouer des dommages-intérêts en réparation de ce préjudice, dont le preneur doit chiffrer chaque poste avec pièces comptables, déclarations PAC et attestations. Par ailleurs, le texte précise que Ce droit s’exerce sans préjudice des règles d’indemnité du preneur sortant prévues aux articles L. 411-69 à L. 411-78 (texte officiel). Ces articles gouvernent l’indemnité due au preneur sortant pour les améliorations apportées au fonds. Le preneur réintégré qui avait amélioré la parcelle reprise avant l’éviction conserve ses droits à indemnité pour les travaux utiles, et le bailleur ne peut s’en exonérer en invoquant la reprise. Enfin, si le bailleur a vendu entre-temps la parcelle reprise à un tiers, le preneur doit diriger aussi son action contre l’acquéreur : la caducité du congé lui est opposable lorsque la vente est intervenue après le congé, et le tiers de mauvaise foi qui connaissait le litige ne peut se prévaloir de son ignorance. Cette configuration exige une assignation soigneusement dirigée et, le cas échéant, une publication au service de la publicité foncière.
Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, le lecteur consultera utilement la synthèse des arrêts récents de la Cour de cassation en matière de baux ruraux, qui rappelle les lignes directrices du contrôle des congés, de la préemption et du statut du fermage (baux ruraux : arrêts 2026, statut du fermage et préemption). Chaque reprise obéit à la même philosophie : le bailleur ne reprend que pour un usage réel, vérifié et réalisé dans les délais, sous le contrôle du tribunal paritaire.
En conclusion, le preneur confronté à un congé pour construire doit agir en deux temps. Dès la notification, il vérifie le bénéficiaire familial, la surface préfectorale, le délai de dix-huit mois, les mentions de l’article L. 411-47 et la réalité du permis, puis il saisit le tribunal paritaire dans le délai de quatre mois s’il relève une irrégularité. Après l’éviction partielle, il surveille le terrain, fait constater l’absence de construction à l’expiration des deux ans et demande la caducité avec réintégration, astreinte et indemnisation. Le bailleur qui construit réellement et dans les délais conserve la surface ; celui qui promet une maison pour récupérer des terres puis les laisse en friche ou les revend s’expose à les restituer avec des dommages-intérêts. La fermeté du calendrier fait ici tout le droit : dix-huit mois pour congédier, deux ans pour construire, quatre mois pour contester.
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