Pendant vingt ans, vous avez drainé les parcelles humides, entretenu les fossés, construit un hangar, replanté une haie ou une vigne, amendé des sols épuisés. Puis vient le jour du départ : retraite, expiration du bail, reprise par le bailleur ou installation d’un repreneur. Le propriétaire récupère des terres qui valent mieux que celles qu’il avait louées, et vous présente la sortie comme une simple restitution, sans un euro pour vos investissements. Cette situation se termine pourtant souvent devant le tribunal paritaire des baux ruraux par une condamnation du bailleur : le 28 août 2025, le tribunal paritaire de Blois a ainsi condamné des bailleurs à payer 96 000 euros d’indemnité de sortie à un fermier parti à la retraite, plus 3 000 euros de préjudice moral et 5 000 euros de frais d’avocat. Mais ce même droit se perd vite : sans autorisation préalable du bailleur alors qu’elle était nécessaire, sans preuve des travaux ou sans action dans les douze mois de la fin du bail, le preneur sortant ne touche rien. La Cour de cassation l’a rappelé deux fois en 2024, le 11 juillet puis le 28 novembre. Cet article explique d’abord dans quels cas l’indemnité de sortie est due et dans quels cas elle est définitivement perdue, puis comment la faire chiffrer et payer, avec quelles preuves, quel calcul et devant quel juge.

I. Une indemnité due à la sortie, sauf si le bail n’a jamais existé ou si les travaux n’ont jamais été autorisés

A. Le preneur sortant est indemnisé quelle que soit la cause de la fin du bail

L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » La formule couvre toutes les fins de bail : expiration normale, congé du bailleur, congé du preneur, résiliation pour départ à la retraite, résiliation judiciaire ou accord des parties. Le bailleur ne peut donc pas refuser l’indemnité au motif que le fermier est parti de lui-même ou qu’il a lui-même provoqué la fin du contrat. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable à l’exploitation ou à l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur et au-delà de ses obligations légales, ainsi que les travaux réalisés pour exploiter le bien en conformité avec la législation. Un fermier qui a refait à ses frais une toiture d’étable menaçant ruine ou mis aux normes une installation imposée par l’administration entre dans ce champ, à condition d’avoir obtenu l’accord du bailleur.

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois du 28 août 2025 (RG 24/03073) montre ce droit en action. Un fermier exploitait depuis le 1er novembre 1999 un domaine de plus de soixante hectares en vertu d’un bail à ferme de dix-huit ans, renouvelé ensuite pour neuf années. Les terres avaient été mises à disposition d’un groupement agricole devenu une exploitation à responsabilité limitée. Ayant atteint l’âge de la retraite, le preneur avait notifié la résiliation du bail pour le 31 octobre 2019 sur le fondement du départ à la retraite, puis les parties avaient conclu un commodat de onze mois sur les bâtiments d’habitation et les pâtures. Par requête de septembre 2020, le fermier et sa société demandaient l’indemnisation de leurs améliorations. Après une expertise judiciaire ordonnée en décembre 2021 et un rapport déposé en février 2024, le tribunal a condamné les bailleurs à payer au fermier la somme de 96 000 euros au titre de l’indemnité de sortie, avec les intérêts légaux à compter de la décision, plus 3 000 euros de préjudice moral et 5 000 euros au titre des frais d’avocat, dépens et frais d’expertise à la charge des bailleurs, avec exécution provisoire de droit. Le départ volontaire à la retraite n’avait donc privé le preneur d’aucun droit : seules la preuve des travaux et leur évaluation comptaient.

Ce droit se prescrit vite. Le même article L. 411-69 prévoit : « La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. » Douze mois à compter du jour où le bail s’achève, ni plus, et la forclusion signifie que le juge doit déclarer la demande irrecevable même si le bailleur ne soulève pas le moyen. Dans l’affaire de Blois, la requête de septembre 2020 respectait ce délai puisque le bail avait pris fin le 31 octobre 2019. En pratique, le preneur sortant doit donc saisir le tribunal paritaire dans l’année qui suit son départ, alors même que le chiffrage définitif nécessitera ensuite une expertise de plusieurs mois. Attendre que le successeur ait effacé les traces des travaux ou que les factures se perdent, c’est prendre le risque de perdre à la fois la preuve et le délai. La saisine rapide fige le litige ; l’expertise ordonnée par le juge fait le reste.

B. Deux situations ne donnent droit à rien : le bail annulé et les travaux réalisés sans l’autorisation nécessaire

Premier couperet : sans bail valable, pas d’indemnité. La troisième chambre civile l’a jugé le 11 juillet 2024, pourvoi n° 23-11.688. Des parcelles avaient été données à bail en 2009 et 2011 par un usufruitier agissant seul, sans le concours du nu-propriétaire. Les héritiers du nu-propriétaire avaient fait annuler ces deux baux, et le preneur demandait à titre subsidiaire une expertise pour établir un compte de sortie de ferme et évaluer l’indemnité de l’article L. 411-69. La cour d’appel de Poitiers avait ordonné cette expertise en retenant que le preneur restait recevable à solliciter l’indemnité même après annulation du bail. La Cour de cassation censure : « Il résulte du premier de ces textes que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat », puis « Il s’en déduit que le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime. » L’arrêt est partiellement cassé, l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Riom, et le preneur condamné aux dépens et à 3 000 euros de frais. La leçon est brutale : celui qui exploite en vertu d’un bail nul — signé par une personne sans pouvoir, sans autorisation d’exploiter dans certains cas, ou entaché d’une cause de nullité — ne peut pas se replier sur l’indemnité de sortie. Avant d’investir dans des terres louées, le preneur doit vérifier que son bail est régulier et signé par le véritable propriétaire ; avant de réclamer, il doit s’assurer que la validité du bail n’est pas contestable.

Second couperet : sans autorisation préalable alors qu’elle était nécessaire, pas d’indemnité. La troisième chambre civile l’a jugé le 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-17.036, dans une affaire où des preneurs avaient fait construire sans l’accord de la bailleresse plusieurs bâtiments d’exploitation et aménagé une chambre supplémentaire dans la maison d’habitation, dans le cadre d’un bail de 1982 cédé en 1996. La bailleresse demandait que le fermage du bail renouvelé intègre la valeur locative de ces constructions, et la cour d’appel de Rouen lui avait donné raison. La Cour de cassation casse sur deux points. D’abord : « Il résulte des derniers que le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient. » Construire sans autorisation, c’est donc offrir le bâtiment au bailleur : aucune indemnité à la sortie. Ensuite : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé. » Le bailleur ne peut pas non plus profiter de la situation pour augmenter le fermage du bail renouvelé en intégrant des constructions irrégulières du preneur : le fermage renouvelé se calcule sans elles, et elles seront évaluées à la sortie — ici à zéro, faute d’autorisation. L’arrêt est cassé sauf sur la qualification de constructions irrégulières, et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel d’Amiens.

Entre ces deux extrêmes, la procédure d’autorisation de l’article L. 411-73 du même code doit être respectée à la lettre. Certains travaux peuvent être exécutés sans accord préalable : les petits travaux d’habitat, ceux figurant sur la liste établie par décision administrative pour la région naturelle, et les travaux dont l’amortissement ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail restant à courir. Mais le texte impose une notification préalable : « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci », et le bailleur peut saisir le tribunal paritaire dans les deux mois pour s’y opposer pour des motifs sérieux. Pour les plantations, les bâtiments de production hors sol et la méthanisation, « le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition », et « En cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire ». Pour un bâtiment d’habitation, « Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur ». Chaque catégorie a donc son formalisme : notification descriptive deux mois avant, autorisation expresse ou judiciaire, accord écrit pour l’habitation. Le fermier qui investit sans écrire au bailleur prend le risque de travailler gratuitement. Le bailleur qui reçoit une notification doit réagir dans les deux mois ou saisir le tribunal, sous peine de forclusion de son opposition.

II. Faire chiffrer l’indemnité par expertise, puis la faire payer par le bailleur

A. Prouver les travaux, obtenir l’expertise et appliquer le bon barème

La preuve pèse sur le preneur qui réclame. Le tribunal de Blois le rappelle en visant l’article R. 411-15 du même code : « soit d’un état des lieux établi dans les conditions prévues », « soit de tout autre moyen de preuve admis par le droit commun ». L’état des lieux d’entrée comparé à l’état des lieux de sortie reste la meilleure pièce : il montre ce qui a changé et permet à l’expert de partir d’une base incontestée. À défaut, factures d’entreprises, photographies datées, constats d’huissier, attestations de voisins ou de la coopérative, relevés de la comptabilité de l’exploitation et autorisations d’urbanisme constituent des preuves recevables, à condition d’être précises et datées. Dans l’affaire de Blois, le bail notarié lui-même prévoyait l’indemnité de sortie selon les articles L. 411-70 à L. 411-78, et le rapport d’expertise judiciaire a établi la réalité des améliorations, malgré des contestations du preneur sur l’amortissement de la maison d’habitation, une erreur de date et le mode de calcul des constructions.

Sans commencement de preuve, le juge refuse l’expertise. La cour d’appel de Rennes l’a confirmé le 6 février 2025 (RG 24/00841, chambre des baux ruraux) en confirmant le jugement du tribunal paritaire de Fougères du 9 janvier 2024. Un fermier en liquidation judiciaire demandait une expertise pour établir les manquements de sa bailleresse — un groupement foncier agricole — à son obligation de délivrance, chiffrer son préjudice et dresser la liste de ses améliorations ouvrant droit à l’indemnité de l’article L. 411-69. Il affirmait que l’exploitation était dépourvue de système d’assainissement et de fosses conformes, mais ne produisait aucun document imputant ces désordres à la bailleresse, alors que celle-ci avait obtenu une ordonnance de mise en conformité exigée par la mairie. Le tribunal a débouté le preneur de sa demande d’expertise, la cour a confirmé en toutes ses dispositions et a même débouté la bailleresse de sa demande de dommages-intérêts, chacun supportant ses frais. L’enseignement vaut pour tout preneur sortant : l’expertise n’est pas un droit automatique, c’est une mesure d’instruction que le juge n’ordonne que si la demande est étayée. Arriver devant le tribunal paritaire avec des affirmations et sans pièces, c’est s’exposer au rejet pur et simple, puis à une confirmation en appel.

Lorsque l’expertise est ordonnée, l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime fixe le barème en trois branches. Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution », avec possibilité de tables d’amortissement administratives pour les bâtiments et ouvrages, et dans tous les cas l’indemnité n’est due que si les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation. Un hangar construit il y a dix ans pour 100 000 euros ne vaut donc plus que 40 000 euros avant application d’éventuelles tables, et zéro s’il est devenu inutilisable. Pour les plantations, l’indemnité égale l’ensemble des dépenses engagées avant l’entrée en production, main-d’oeuvre comprise, évaluées à la date d’expiration, moins un amortissement calculé depuis l’entrée en production, sans jamais dépasser la plus-value apportée au fonds. Pour les transformations du sol en vue d’une mise en culture ou d’un changement de culture augmentant le potentiel de production de plus de 20 %, les améliorations culturales et les améliorations foncières, l’indemnité égale ce que coûteraient à l’expiration du bail les travaux dont l’effet se prolonge après le départ, moins un amortissement de dix-huit ans maximum. Drainage, irrigation collective, défrichement, amendements de fond et nivellement relèvent de cette troisième branche : leur effet se prolonge des années après le départ, et c’est cette valeur résiduelle que le bailleur doit payer.

Le bailleur oppose souvent l’état du bien pour réduire la facture. L’article L. 411-72 du même code lui donne une arme symétrique : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » Terres laissées en friche, bâtiments dégradés, haies arrachées sans autorisation, fossés non entretenus : le bailleur chiffre son préjudice et le compense avec l’indemnité du sortant. Les deux comptes se règlent ensemble devant le même tribunal, souvent avec le même expert. Le preneur sortant a donc intérêt à soigner l’état des lieux de sortie et à réparer ce qui relève de son entretien avant de partir, pour présenter un solde net maximal. Inversement, le bailleur qui constate des dégradations doit les faire constater par écrit dès la sortie, car l’expert ne pourra évaluer que ce qui est documenté.

B. Agir dans l’année, viser le bon débiteur et sécuriser le paiement

La demande se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu des terres, dans les douze mois de la fin du bail, à peine de forclusion. La procédure commence par une tentative de conciliation devant le tribunal, puis vient l’audience de jugement, avec bien souvent une expertise entre les deux — dans l’affaire de Blois, près de quatre ans se sont écoulés entre l’expertise ordonnée en 2021 et le jugement de 2025. Le preneur doit donc agir vite mais se préparer à une procédure longue : provision pour l’expert, pièces classées par poste de travaux, chiffrage poste par poste selon le barème de l’article L. 411-71. Les intérêts légaux courent à compter de la décision qui fixe l’indemnité, comme à Blois, et les frais d’expertise comme les dépens sont généralement mis à la charge du bailleur perdant, avec une indemnité de procédure au titre des frais d’avocat. Pour le bailleur, contester sérieusement le rapport d’expertise — amortissements, dates des travaux, valeur d’utilisation restante — reste le principal levier de réduction, comme les débats de Blois l’ont montré sur la maison d’habitation et les aménagements extérieurs.

Le débiteur est le bailleur au jour de la sortie, même s’il n’est pas celui qui avait autorisé les travaux. L’article L. 411-69 l’impose à l’acquéreur d’un bien loué : l’officier public chargé de la vente doit l’avertir qu’il supportera à la sortie du preneur la charge de l’indemnité éventuellement due, avec mention dans le cahier des charges en cas d’adjudication. Celui qui achète des terres louées achète donc aussi la dette d’indemnité du fermier sortant : il doit la provisionner dans son prix d’achat et vérifier l’état des améliorations avant de signer. Quand le preneur sortant avait financé ses travaux par un prêt non remboursé, l’article L. 411-70 du même code organise la subrogation : « Lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n’est pas entièrement remboursé, le bailleur est, s’il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l’indemnité due est réduite en conséquence. » Le bailleur reprend alors le prêt et déduit son montant de l’indemnité, ce qui évite au sortant de payer un emprunt pour des terres qu’il n’exploite plus.

Le repreneur peut aussi racheter ce droit. L’article L. 411-75 du même code prévoit que « peuvent être cédées au preneur entrant » en cas de cession du bail, s’agissant des améliorations faites sur le fonds par le preneur sortant et qui lui ouvrent droit à l’indemnité, le repreneur étant alors subrogé dans les droits à indemnité contre le bailleur. Un associé qui met ses terres louées à la disposition d’une société peut de même céder ses améliorations à la société contre des parts. Ce mécanisme finance la transmission : le sortant est payé tout de suite par l’entrant, et l’entrant récupérera l’indemnité à sa propre sortie. Il suppose toutefois que les améliorations ouvrent réellement droit à indemnité — autorisées, prouvées, évaluées — sans quoi l’entrant achète une créance vide, comme l’a montré l’arrêt du 11 juillet 2024 pour les baux annulés. Enfin, le bailleur renouvelant le bail ne peut pas reprendre d’une main ce qu’il doit de l’autre : l’arrêt du 28 novembre 2024 interdit d’intégrer dans le fermage renouvelé la valeur des améliorations du preneur, même irrégulières. L’indemnité se règle à la sortie, jamais par une majoration du loyer du bail suivant. Pour une vision d’ensemble des contentieux récents du bail rural, on se reportera à la synthèse des arrêts 2026 du bail rural : statut du fermage et préemption.

Vous partez à la retraite, votre bail expire ou reprend fin, et vous avez drainé, construit, planté ou amendé des terres louées : vos investissements ne sont pas perdus si les travaux ont été autorisés, prouvés et réclamés dans les douze mois. Le tribunal paritaire de Blois a fixé en 2025 une indemnité de 96 000 euros après expertise, tandis que la Cour de cassation a fermé la porte en 2024 aux baux annulés et aux constructions sans autorisation. La stratégie gagnante tient en quatre réflexes : notifier chaque projet de travaux au bailleur avant de commencer et saisir le tribunal en cas de refus, conserver factures, photographies et états des lieux, saisir le tribunal paritaire dans l’année de la sortie, et chiffrer chaque poste selon le barème légal en anticipant la compensation des dégradations. Le bailleur, lui, doit provisionner cette dette s’il achète des terres louées et faire constater l’état du bien dès le départ du fermier.

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