Le jugement de divorce est prononcé, le notaire a dressé l’acte de partage, et chacun croit l’affaire réglée. Puis le bailleur des terres assigne en résiliation, ou l’ex-époux resté sur place bloque l’accès aux parcelles, et l’exploitation se retrouve sans terre au milieu de l’année culturale. Cette situation n’a rien d’exceptionnel : le divorce ne met pas fin au bail rural, mais il fait basculer le contrat dans un régime que les époux découvrent trop tard, entre lettre recommandée à envoyer dans les trois mois, renouvellement à capter au bon nom et mentions de l’acte de partage qui valent résiliation amiable. Chaque erreur se paie comptant, par la perte du bail ou par des années de procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
La réponse du droit dépend d’une question préalable que le lecteur doit trancher avant tout : les deux époux étaient-ils copreneurs du bail, ou un seul d’entre eux en était-il titulaire ? Quand les deux époux ont la qualité de copreneurs, celui qui poursuit l’exploitation dispose d’un droit prioritaire, d’abord par la demande de poursuite du bail à son seul nom, ensuite par le renouvellement de plein droit à son profit. Quand un seul époux est preneur, le sort des terres se joue dans le partage, entre attribution préférentielle de l’exploitation, jouissance provisoire ordonnée par le juge du divorce et mentions de l’acte notarié qui peuvent éteindre le bail. Dans les deux cas, la Cour de cassation a fixé en 2022, 2023 et 2025 des règles que bailleurs et preneurs ignorent à leurs dépens, et une cour d’appel vient de rappeler, le 18 novembre 2025, qu’un partage signé sans précaution vaut adieu aux terres.
I. Les deux époux sont copreneurs : celui qui reste exploiter garde la main
Lorsque le bail a été conclu au nom des deux époux, ou lorsque le conjoint du preneur y a été associé en qualité de copreneur, le divorce n’éteint aucun droit : il ouvre une procédure de recentrage du bail sur la tête de celui qui continue. Deux mécanismes se combinent, l’un en cours de bail, l’autre à son échéance.
A. Demander la poursuite du bail à son seul nom dans les trois mois du départ
Le texte qui gouverne la séparation des copreneurs figure à l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime : « Lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. » Le départ du domicile conjugal, acté par l’ordonnance de non-conciliation hier ou par la résidence séparée des époux aujourd’hui, vaut cessation de participation dès lors que l’époux parti ne met plus la main à l’ouvrage de façon effective et permanente. Le délai de trois mois court à compter de cette cessation réelle, et non à compter du prononcé du divorce, ce qui impose d’agir pendant la procédure plutôt qu’après.
La lettre recommandée obéit à un formalisme strict, prévu par le même article : « A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur. » (article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime) Oublier de recopier l’alinéa, omettre la date exacte de cessation ou rester vague sur les motifs expose la demande à la nullité, et le bailleur ne manquera pas de la soulever devant le tribunal paritaire. En pratique, la lettre décrit la situation matrimoniale, fixe la date à laquelle l’époux a cessé de participer aux travaux, recopie le troisième alinéa et demande expressément la poursuite du bail au seul nom du signataire.
Le propriétaire destinataire de cette lettre ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire, dans un délai que la Cour de cassation énonce ainsi : « Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai de deux mois le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. » Passé ce délai sans saisine, l’opposition est forclose et le bail se poursuit au seul nom du copreneur restant. S’il saisit le tribunal, le bailleur doit comprendre que son contrôle est étroitement borné. Par un arrêt du 4 septembre 2025, la troisième chambre civile a cassé une cour d’appel qui avait validé l’opposition d’une bailleresse au motif que l’épouse partante n’avait pas participé effectivement aux travaux pendant des années et aurait cédé illicitement son droit au mari restant. La Cour rappelle que « le juge, saisi sur opposition du bailleur, statue sur la demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant, en considération exclusivement des intérêts légitimes du bailleur, lesquels s’apprécient au regard de la capacité de ce copreneur à assurer la bonne exploitation du fonds et le respect de ses obligations légales et contractuelles » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 septembre 2025, n° 24-14.194). Autrement dit, le tribunal examine le restant, pas le partant : ses aptitudes professionnelles, sa solvabilité, ses moyens matériels, sa bonne foi dans l’exécution du bail. Les griefs dirigés contre l’époux sorti, même fondés, ne justifient pas l’opposition. L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel de Caen, et la bailleresse condamnée aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Faut-il craindre la résiliation si, dans le tumulte de la séparation, le copreneur restant a laissé passer le délai de trois mois sans écrire au bailleur ? La Cour de cassation répond par la négative depuis un arrêt du 30 novembre 2023 : « Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 30 novembre 2023, n° 21-22.539). Le bailleur qui invoque « toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », motif de résiliation prévu par l’article L. 411-31 du même code, ne peut donc pas faire résilier le bail au seul motif que la lettre de poursuite n’a jamais été envoyée. Dans cette affaire, des bailleresses reprochaient à l’épouse restée sur place de ne pas avoir demandé la poursuite du bail à son seul nom alors que le mari n’exploitait plus depuis 2003 ; leur demande en résiliation a été rejetée, et le pourvoi rejeté. La portée pratique est considérable : l’oubli de la formalité ne fait pas perdre le bail, même s’il prive le restant d’une clarification utile face au bailleur et aux tiers.
Reste une question de preuve que les divorces aggravent : à quelle date exacte l’époux a-t-il cessé de participer ? Les attestations de complaisance et les déclarations administratives non mises à jour pèsent peu. Dans l’affaire jugée en 2023, le mari soutenait avoir continué à participer par de l’entraide agricole avec son épouse ; la Cour a écarté l’argument parce que des services rendus dans le cadre d’une convention d’entraide entre agriculteurs ne valent pas participation effective et permanente à l’exploitation au sens du bail. Celui qui reste doit donc documenter la réalité : calendrier des travaux, factures d’intrants à son nom, relevés de la mutualité sociale agricole, déclarations de surfaces, témoignages de voisins d’exploitation. Et celui qui part doit savoir que quelques coups de main épisodiques ne conservent pas sa qualité d’exploitant.
B. Capter le renouvellement du bail au seul nom de celui qui poursuit
Le second mécanisme joue à l’échéance du bail, et il est encore plus protecteur. L’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « En cas de départ de l’un des conjoints ou partenaires d’un pacte civil de solidarité copreneurs du bail, le conjoint ou le partenaire qui poursuit l’exploitation a droit au renouvellement du bail. » Le divorce constitue précisément ce départ : dès lors qu’un époux quitte l’exploitation et que l’autre la poursuit, le bail se renouvelle de plein droit au seul nom de ce dernier, sans qu’un nouveau contrat soit nécessaire et sans que le bailleur puisse s’y opposer par un simple refus.
La Cour de cassation a tiré toutes les conséquences de ce renouvellement automatique dans un arrêt publié au Bulletin du 6 juillet 2022 : « lorsqu’en application de ce texte, le bail s’est renouvelé de plein droit au seul nom du copreneur qui a poursuivi l’exploitation, celui-ci ne peut être cessionnaire irrégulier du droit de son conjoint, ce qui exclut que son bail puisse être résilié pour manquement à l’obligation d’information du propriétaire en cas de cessation d’activité de l’un des copreneurs » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 juillet 2022, n° 21-12.833). Des bailleurs soutenaient que l’époux resté seul exploitant avait recueilli irrégulièrement le droit de sa femme sans les informer, et demandaient la résiliation ; la Cour les a déboutés. Le renouvellement légal purge la situation : il n’y a ni cession déguisée ni manquement à l’obligation d’information, parce que la loi elle-même a transféré le bail.
Ce droit au renouvellement n’est toutefois pas inconditionnel. Le même article L. 411-46 ajoute que « Le preneur et le copreneur visé à l’alinéa précédent doivent réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise en fin de bail » (article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime) Celui qui poursuit doit donc exploiter personnellement et effectivement, disposer des moyens nécessaires et satisfaire aux conditions d’habitation requises sur place ou à proximité selon les cas. L’époux qui, après le divorce, se reconvertit à une activité non agricole tout en conservant nominalement le bail, ou qui s’installe à distance sans participer aux travaux, s’expose au refus de renouvellement ou au congé-reprise du bailleur. La stratégie gagnante consiste à démontrer la continuité réelle : présence quotidienne sur le fonds, conduite des cultures ou de l’élevage, entretien des bâtiments, paiement régulier du fermage depuis un compte personnel.
Pour le bailleur, la leçon est symétrique : contester le renouvellement au seul nom de l’exploitant restant exige de démontrer qu’il ne remplit pas les conditions d’exploitation ou qu’un motif grave et légitime justifie la résiliation, et non de spéculer sur une cession occulte entre époux. Les demandes fondées sur la seule absence de lettre d’information sont vouées à l’échec depuis 2022 et 2023, et les oppositions fondées sur le comportement du partant depuis 2025. Le bailleur avisé fait constater la situation par huissier, vérifie qui exploite réellement, puis décide en connaissance de cause : négocier un nouveau bail avec le restant, délivrer un congé régulier pour un motif réel, ou accepter la poursuite.
II. Un seul époux est preneur : le partage et le juge tranchent
Quand le bail a été conclu au seul nom d’un époux, le divorce ne transfère pas automatiquement le contrat à l’autre : le bail reste attaché à son titulaire, et c’est la liquidation du régime matrimonial, combinée aux décisions du juge du divorce, qui détermine qui exploitera. Trois leviers s’articulent, et chacun obéit à son propre juge.
A. Attribution préférentielle, jouissance provisoire et piège de l’acte de partage
Le premier levier est l’attribution préférentielle de l’exploitation. L’article 831 du Code civil permet au conjoint qui participe ou a participé effectivement à l’exploitation d’en demander l’attribution par voie de partage, à charge de soulte s’il y a lieu. Et l’article 832 du même code ajoute une garantie décisive pour les petites et moyennes structures : « L’attribution préférentielle visée à l’article 831 est de droit pour toute exploitation agricole qui ne dépasse pas les limites de superficie fixées par décret en Conseil d’Etat, si le maintien dans l’indivision n’a pas été ordonné. » L’époux qui a mis la main à la pâte, même sans être copreneur du bail, peut donc réclamer l’outil de travail dans le partage, y compris lorsque les terres elles-mêmes appartiennent en propre à l’autre ou à un tiers. La condition de participation effective s’apprécie concrètement : travaux des champs, soins aux animaux, gestion administrative et commerciale de l’exploitation. Les bulletins de salaire extérieurs, les attestations vagues et l’aide occasionnelle ne suffisent pas, comme les juridictions du fond le rappellent régulièrement en écartant les prétentions appuyées sur la seule qualité d’associé non exploitant.
Le deuxième levier est provisoire mais vital : pendant la procédure de divorce, le juge peut attribuer à l’un des époux la jouissance des biens communs ou indivis. L’article 255 du Code civil prévoit que le juge peut « Statuer sur l’attribution de la jouissance ou de la gestion des biens communs ou indivis » (article 255 du Code civil). L’époux qui exploite obtient ainsi la jouissance du matériel, des stocks, des bâtiments et des terres en propre ou indivises le temps du procès, ce qui évite l’asphyxie de l’exploitation. Cette jouissance provisoire ne modifie pas le bail rural lui-même : le preneur reste le preneur, et le fermage reste dû au bailleur. Elle règle seulement qui utilise quoi en attendant le partage définitif. Négliger de la demander, c’est laisser l’autre époux bloquer l’accès aux parcelles ou au matériel pendant des mois, avec un préjudice d’exploitation que le juge du fond chiffrera ensuite au prix fort, s’il est prouvé.
Le troisième levier est le plus dangereux, parce qu’il se présente sous l’apparence d’une simple formalité : l’acte authentique de liquidation et de partage. Un arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 18 novembre 2025 vient d’en administrer une illustration brutale. Après le divorce d’époux mariés sous la séparation des biens, le juge aux affaires familiales avait attribué préférentiellement à l’épouse une pâture de 4 hectares 43 acquise en indivision, et l’acte de partage du 22 mars 2022 mentionnait, au chapitre de la situation locative, que les biens étaient « libres de toute occupation ». L’ex-mari, qui se prévalait d’un bail rural verbal sur cette pâture depuis 2004 et déclarait toujours la parcelle à la mutualité sociale agricole et à la politique agricole commune, a assigné son ex-épouse devant le tribunal paritaire pour faire constater son bail et libérer l’accès, et il avait obtenu gain de cause en première instance. La cour d’appel a infirmé : l’acte authentique « fait foi jusqu’à preuve contraire de la libération de la parcelle litigieuse » et « Cette mention expresse fait présumer de façon implicite mais nécessaire et non équivoque, de la résiliation amiable du bail sur cette parcelle. » (cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, 18 novembre 2025, RG n° 24/03759, décision consultable sur le portail de la Cour de cassation). Ni l’absence de bulletin de mutation à la mutualité, ni l’absence d’écrit de résiliation, ni les déclarations de surfaces n’ont renversé la présomption, et l’ex-mari a été débouté de toutes ses demandes, condamné aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La morale est sans appel : relire le chapitre locatif de l’acte de partage avant de le signer, y faire mentionner expressément la continuation du bail rural avec ses références, et refuser toute mention globale de vacance si le preneur reste en place.
B. Ce que le bailleur peut encore contester, et ce qu’il ne peut plus faire
Face à un fermier en instance de divorce, le bailleur dispose d’armes réelles, mais chacune suppose un manquement prouvé, jamais la seule situation matrimoniale. La résiliation pour contravention à l’article L. 411-35 reste possible quand le preneur a réellement violé le statut : cession du bail au conjoint ou à un tiers sans agrément du bailleur ni autorisation du tribunal paritaire, mise à disposition irrégulière à une société, sous-location prohibée. Rappelons que l’article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime interdit toute cession de bail, sauf agrément du bailleur au profit du conjoint participant à l’exploitation ou des descendants majeurs ou émancipés. A défaut d’agrément, « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » (article L. 411-35 du Code rural et de la pêche maritime) L’époux preneur qui, pour préparer son divorce, transfère subrepticement ses droits à son nouveau conjoint ou à ses enfants sans demander l’agrément s’expose à la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31. En revanche, comme on l’a vu, le simple défaut d’envoi de la lettre de poursuite au seul nom ne constitue pas une contravention et ne fonde aucune résiliation.
Il faut aussi distinguer le divorce du décès, car les réflexes acquis sur l’un ne valent pas pour l’autre. En cas de décès du preneur, le bail continue au profit de son conjoint, du partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, de ses ascendants et de ses descendants participant à l’exploitation ou y ayant participé effectivement au cours des cinq années antérieures au décès, et les ayants droit comme le bailleur disposent d’un délai de six mois pour demander la résiliation. Rien de tel en cas de divorce : aucun délai légal de six mois, aucune continuation automatique au profit de la famille, aucun droit pour le bailleur de congédier au motif que le ménage éclate. Le bailleur qui assigne en résiliation dans les mois du divorce en invoquant la désorganisation de l’exploitation doit prouver des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds, des fermages impayés persistants après mise en demeure, ou une contravention caractérisée, faute de quoi le tribunal paritaire le déboutera.
Sur les fermages, la vigilance s’impose des deux côtés. Le divorce ne suspend pas le loyer : le preneur, et lui seul s’il est seul titulaire, reste tenu du fermage envers le bailleur, même s’il n’accède plus temporairement aux terres du fait du conflit conjugal. Le non-paiement ouvre au bailleur la résiliation pour deux défauts de paiement persistants après mise en demeure, et aucun juge ne retiendra la mésentente conjugale comme la force majeure ou la raison sérieuse et légitime qui efface ce motif. Côté preneur, payer le fermage depuis un compte personnel après la séparation, conserver les quittances et exiger des reçus écrits fournit une preuve simple et efficace de la poursuite de l’exploitation à son seul nom. Dans l’affaire amiénoise, l’absence de tout règlement de fermage après mars 2022 a pesé lourd dans la démonstration que le bail avait pris fin avec le partage.
Reste la question des preuves administratives, souvent surestimée. Déclarer les parcelles à la mutualité sociale agricole et à la politique agricole commune, c’est obligatoire pour l’exploitant, mais ce n’est pas un titre de bail. La cour d’appel d’Amiens l’a dit nettement : le défaut de déclaration de modification auprès de ces organismes « Le défaut de déclaration par ses soins de la modication de son exploitation auprès de la MSA et de la PAC du fait de cette résiliation ne saurait justifier d’une volonté commune contraire des parties. » (cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, 18 novembre 2025, RG n° 24/03759) Inversement, des déclarations à jour, cohérentes avec les factures, les relevés parcellaires et les témoignages, renforcent puissamment la démonstration d’une exploitation effective et permanente. Le tribunal paritaire juge sur faisceau d’indices : qui laboure, qui sème, qui récolte, qui paie, qui décide. Les papiers administratifs n’en sont qu’un élément parmi d’autres, jamais le sésame.
Pour approfondir le cadre général des litiges de baux ruraux tranchés par la Cour de cassation au premier semestre 2026, le lecteur consultera utilement l’analyse des cinq arrêts qui redessinent le statut du fermage et la préemption.
En définitive, le divorce redistribue les cartes sans abattre le jeu : l’époux qui exploite réellement dispose d’un arsenal complet pour garder les terres, lettre de poursuite au seul nom, renouvellement de plein droit, attribution préférentielle et jouissance provisoire, tandis que le bailleur ne peut reprendre la main qu’en prouvant un manquement réel. La faute qui coûte l’exploitation n’est presque jamais juridique au sens savant : c’est une lettre non envoyée, un acte de partage signé sans relire le chapitre locatif, un fermage impayé pendant la brouille. Trois réflexes protègent : écrire au bailleur en recommandé dès la séparation effective, faire écrire dans l’acte notarié la continuation expresse du bail avec ses références, et conserver chaque preuve d’exploitation personnelle. A ce prix, le tribunal paritaire confirmera ce que la Cour de cassation répète depuis 2022 : celui qui cultive garde la terre.
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