Le tribunal correctionnel vient de vous condamner pour une construction réalisée sans permis : une amende, parfois avec sursis, et surtout une injonction de démolir ou de remettre les lieux en état, assortie d’une astreinte par jour de retard. Passé le choc de l’audience, une question domine : que peut-on encore faire quand la décision est tombée ? Payer sans discuter, démolir sans délai, ou utiliser les voies de droit qui subsistent après le jugement ?
La réponse tient en trois constats que la jurisprudence récente de la Cour de cassation éclaire nettement. D’abord, la mesure de démolition n’est régulière que si le tribunal a respecté des conditions précises, dont l’audition ou les observations écrites du maire. Ensuite, l’astreinte qui l’accompagne obéit à des règles strictes de fixation, de liquidation et de recouvrement, avec des possibilités de dispense partielle devant le juge de l’exécution. Enfin, la prescription de l’action publique et les règles de régularisation administrative gardent un rôle, mais dans des limites étroites : construire sans aucun permis alors qu’il était requis ferme la porte de la prescription administrative de dix ans.
Cet article décrit, pièces et textes à l’appui, ce que le juge a pu vous ordonner, puis les recours qui restent ouverts après la condamnation. Il s’appuie sur le code de l’urbanisme et le code de procédure pénale dans leur version applicable au 19 septembre 2026, ainsi que sur cinq arrêts récents de la chambre criminelle de la Cour de cassation, dont un arrêt du 20 janvier 2026 qui casse une condamnation pour deux vices de procédure majeurs.
I. Ce que le tribunal a pu vous ordonner, et les conditions qu’il devait respecter
A. L’amende et la mesure réelle : démolition ou mise en conformité, jamais sans le maire
Le délit de construction sans permis est défini par l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, qui vise « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du présent livre ». La peine encourue associe une amende « comprise entre 1 200 euros » et un plafond calculé à « 6 000 euros par mètre carré de surface construite » dans le cas d’une construction de surface de plancher, ou 300 000 euros dans les autres cas. En cas de récidive, six mois d’emprisonnement peuvent s’y ajouter. Le texte précise que ces peines peuvent frapper non seulement le propriétaire, mais aussi « les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux, les architectes, les entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution desdits travaux ». Autrement dit, faire réaliser les travaux par une entreprise ne met pas le maître de l’ouvrage à l’abri des poursuites.
À la peine s’ajoute la mesure dite réelle, qui porte sur l’ouvrage lui-même. L’article L. 480-5 du code de l’urbanisme dispose que le tribunal, en cas de condamnation, « statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur ». La démolition n’est donc qu’une option parmi d’autres : le juge peut préférer la mise en conformité quand l’ouvrage peut être régularisé, par exemple par l’obtention a posteriori d’une autorisation couvrant une partie des travaux, ou quand la remise en état partielle suffit à effacer l’infraction.
Mais cette décision ne peut pas être prise sans le maire. Le même article impose au tribunal de statuer « au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent ». Cette formalité n’est pas une politesse institutionnelle : elle garantit que la juridiction répressive connaît la position de l’autorité d’urbanisme sur le devenir du terrain, notamment sur la conformité envisageable au plan local d’urbanisme. La Cour de cassation en fait une condition de régularité de la mesure. Dans son arrêt du 20 janvier 2026 (n° 25-83.987), la chambre criminelle casse un arrêt de la cour d’appel de Rennes qui avait ordonné sous astreinte la démolition d’une piste de quad et de bâtiments construits sans permis ni autorisation, « alors qu’aucune mention de l’arrêt ou de la décision de première instance ni aucune pièce de la procédure n’établissent que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites ». Si votre jugement ordonne une démolition sans que le maire ait été entendu ou invité à écrire, ce motif de cassation existe dans votre dossier : vérifiez le jugement et les pièces de procédure avant tout autre calcul.
La mesure réelle suit aussi le sort de la culpabilité. Dans son arrêt du 29 avril 2025 (n° 24-84.702), la Cour de cassation rejette le pourvoi d’un propriétaire condamné pour une maison édifiée sans permis en zone agricole et en zone à risques, et confirme la remise en état des lieux sous astreinte. Deux enseignements s’en dégagent pour les condamnés. D’abord, le procès-verbal de constat ne peut pas être annulé au seul motif que l’identité du responsable n’y figurait pas dès l’origine : « ni l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme ni aucun autre texte ne subordonne la régularité d’un procès-verbal de constatation d’infraction à la mention de l’identité de la personne susceptible d’avoir commis les faits constatés ». Le procès-verbal porte en priorité sur la construction illégale, et ses auteurs peuvent être identifiés après coup. Ensuite, l’argument de la bonne foi — l’arrêt constate qu’« il ne pouvait pas savoir que la zone était à risques » faute de s’être renseigné — ne suffit pas : celui qui bâtit sans se renseigner auprès de l’autorité administrative commet une faute, et « la seule constatation de la violation en connaissance de cause d’une prescription légale ou réglementaire implique de la part de son auteur l’intention coupable ». Retenez ce point avant de fonder un recours sur l’ignorance du zonage : le droit attend du constructeur qu’il vérifie le plan local d’urbanisme et le plan de prévention des risques avant de poser la première pierre, et le juge sanctionne le défaut de vérification comme une négligence fautive.
Notez enfin que les procès-verbaux des agents commissionnés et assermentés « font foi jusqu’à preuve du contraire », selon l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme. Contester les constatations matérielles — la surface construite, la hauteur, l’implantation — suppose donc d’apporter une preuve contraire solide : constat d’huissier, c’est-à-dire de commissaire de justice, relevés de géomètre, photographies datées, attestations. Une simple dénégation à l’audience ne renverse pas la foi due au procès-verbal.
B. Le délai d’exécution et l’astreinte journalière : un cadre chiffré et contrôlé
Quand le tribunal ordonne la démolition ou la mise en conformité, il doit fixer le calendrier et peut ajouter une pression financière. L’article L. 480-7 du code de l’urbanisme prévoit que « Le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation ; il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 € au plus par jour de retard ». Le plafond journalier est donc de 500 euros, mais si l’exécution n’intervient pas dans l’année qui suit l’expiration du délai, « le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises, le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus ». Une astreinte initialement modérée peut ainsi devenir très lourde avec le temps : à 50 euros par jour, une année d’inexécution représente déjà 18 250 euros, et le relèvement judiciaire peut ensuite multiplier le taux.
L’astreinte « court à partir de l’expiration dudit délai jusqu’au jour où l’ordre a été complètement exécuté », selon l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme. Chaque jour de retard après la date butoir fait donc courir la créance, jusqu’à l’exécution complète — une exécution partielle ne stoppe pas le compteur. Le tribunal peut aussi ordonner l’exécution provisoire de l’injonction, ce qui signifie que l’obligation de démolir s’applique même en cas d’appel, sauf décision contraire de la juridiction d’appel. Vérifiez sur votre jugement si l’exécution provisoire a été prononcée : elle conditionne l’urgence des démarches.
Point capital et souvent ignoré : sans délai fixé par le jugement, l’astreinte ne peut pas courir. Dans son arrêt du 26 mars 2024 (n° 23-81.499), la Cour de cassation approuve une cour d’appel qui avait annulé un titre de perception de 11 450 euros liquidant une astreinte de 50 euros par jour. Le tribunal avait ordonné la mise en conformité sous astreinte « sans fixer ni le point de départ, ni la durée du délai » imparti pour les travaux. La Cour juge que « l’astreinte ne pouvant être exécutée en l’absence de fixation d’un tel délai, la cour d’appel ne pouvait que constater que les mesures prises en application de celle-ci étaient dénuées de fondement juridique et prononcer leur annulation ». Elle ajoute que le délai manquant « ne pouvait pas être complétée par la fixation d’un tel délai sur le fondement de l’article 710 du code de procédure pénale », qui permet au juge de l’exécution de connaître des incidents d’exécution mais « non pour y ajouter ou retrancher ». Concrètement, si votre condamnation prononce une astreinte sans impartir de délai chiffré pour démolir ou mettre en conformité, les titres de perception émis sur ce fondement peuvent être annulés. Faites relire le dispositif exact de votre jugement : l’absence de délai est un vice qui neutralise le recouvrement, comme l’illustre cette annulation intégrale d’une créance de plus de 11 000 euros.
II. Ce qu’il reste à jouer après une condamnation définitive ou en cours d’exécution
A. Faire vérifier la liquidation, demander une dispense et saisir le bon juge
L’astreinte ne se paie pas automatiquement : elle doit être liquidée, c’est-à-dire chiffrée période par période, puis recouvrée. L’article L. 480-8 du code de l’urbanisme dispose que « Les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’Etat, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement ». Vous recevrez donc des titres exécutoires, émis au moins une fois par an, puis des mises en demeure du comptable public valant commandement de payer. Chacun de ces actes peut être contesté devant le juge de l’exécution des peines d’urbanisme, c’est-à-dire la juridiction qui a prononcé la condamnation, par la voie de l’incident contentieux d’exécution porté devant la juridiction qui a prononcé la sentence. La chambre criminelle rappelle, dans son arrêt du 26 mars 2024 (n° 23-81.499), que ce juge de l’exécution connaît des incidents relatifs à l’exécution d’une décision, « mais non pour y ajouter ou retrancher ». Votre attitude après le jugement compte donc juridiquement : travaux engagés même partiellement, demandes de permis de régularisation déposées, difficultés financières documentées, tout cela entre dans l’appréciation du juge.
Le principal levier devant ce juge est la dispense partielle. Le dernier alinéa de l’article L. 480-7 prévoit que « Le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter ». Deux conditions cumulées se dégagent : un comportement actif d’exécution et des difficultés réelles, indépendantes de votre volonté ou à tout le moins sérieusement établies. La jurisprudence montre l’exigence du contrôle. Dans son arrêt du 24 juin 2025 (n° 24-83.658), la chambre criminelle examine le cas d’un condamné qui avait déjà payé 166 817,42 euros d’astreinte liquidée par tranches, et qui demandait une réduction en invoquant des difficultés. La Cour rappelle que le juge peut dispenser du paiement d’une partie des astreintes au regard du comportement et des difficultés rencontrées, mais elle valide le refus de dispense : les juges du fond avaient souverainement retenu que l’intéressé n’avait accompli « avant le 29 mars 2013 » aucun acte utile, qu’il avait « cherché à tirer profit d’une situation illicite qu’il avait lui-même créée », et que « l’astreinte sanctionne son inertie et son opposition à l’exécution de la décision de justice prononcée ». La leçon est directe : pour obtenir une dispense, constituez dès maintenant un dossier d’exécution — devis de démolition, dépôt d’une demande d’autorisation de régulariser, courriers à la mairie, justificatifs de revenus — et cessez toute exploitation de la construction illicite. L’inertie documentée par l’administration ruine la demande, l’activité d’exécution la fonde.
Le même arrêt tranche une autre illusion fréquente : celle du contrôle de proportionnalité du montant. Le condamné soutenait que l’astreinte portait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété. La Cour répond que le contrôle de proportionnalité développé pour l’astreinte civile ne se transpose pas à l’astreinte d’urbanisme : la remise en état « répond à l’impératif d’intérêt général de maîtrise par la puissance publique de l’aménagement du territoire » (arrêt du 24 juin 2025), son taux est fixé par le juge répressif « dans la limite d’un taux journalier de 500 euros » (même arrêt), puis liquidée par l’Etat. Elle maintient donc sa jurisprudence selon laquelle « le débiteur de l’astreinte ne peut plus, au stade de son recouvrement, invoquer l’insuffisante proportionnalité du taux journalier de celle-ci par rapport à ses droits fondamentaux » (arrêt du 24 juin 2025, n° 24-83.658). Ne fondez pas votre contestation sur le seul montant journalier : attaquez la liquidation période par période — exécution partielle intervenue, erreur de calcul, prescription du recouvrement — ou sollicitez la dispense pour comportement et difficultés, qui sont les terrains que le juge peut entendre.
Reste la question du délai de recours contre les actes de recouvrement. Le même arrêt du 24 juin 2025 évoque, sans la trancher, la prescription de dix ans de l’action en liquidation et la prescription de quatre ans du recouvrement des créances des comptables publics, le moyen étant déclaré nouveau et irrecevable devant la Cour de cassation. L’argument existe donc mais doit être soulevé dès le premier stade devant les juges du fond, avec les dates précises d’émission et de notification de chaque titre. Un titre ancien, notifié tardivement, peut offrir une porte de sortie partielle : faites établir par un avocat en permis de construire et recours en urbanisme à Paris la chronologie complète des titres, des commandements et des paiements, car la prescription se joue au jour près et ne se présume jamais.
Ajoutez à cela le contrôle formel rappelé plus haut : chaque titre de perception suppose une astreinte régulièrement prononcée, avec délai imparti. L’arrêt du 26 mars 2024 montre qu’un titre de 11 450 euros tombe quand le jugement initial n’avait fixé aucun délai. Avant de payer un commandement, rapprochez toujours le titre du jugement : montant journalier, période couverte, point de départ. Toute discordance entre le dispositif du jugement et la liquidation ouvre un incident contentieux.
B. Prescription de six ans et régularisation à dix ans : deux portes étroites
La prescription de l’action publique reste l’argument le plus puissant, mais il se plaide avant la condamnation définitive et selon des règles strictes. L’article 8 du code de procédure pénale dispose que « L’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise ». Pour la construction sans permis, le point de départ ne court pas du premier coup de pioche : l’arrêt du 20 janvier 2026 rappelle que « le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers ». Le délai de six ans part donc de l’achèvement des travaux, et chaque reprise ou tranche nouvelle de travaux peut déplacer ce point de départ. Si vous avez agrandi la construction en 2019 alors que le gros œuvre datait de 2012, c’est la date d’achèvement de l’ensemble litigieux qui compte, et la discussion portera sur ce que recouvre exactement la prévention.
Surtout, la charge de la preuve ne pèse pas sur vous. La chambre criminelle énonce, dans son arrêt du 20 janvier 2026 (n° 25-83.987), que « la prescription de l’action publique constitue une exception péremptoire et d’ordre public ; il appartient au ministère public d’établir que cette action n’est pas éteinte par la prescription ». La cour d’appel de Rennes avait inversé cette charge en exigeant du prévenu qu’il prouve l’achèvement en 2008 : cassation. Le juge doit « s’assurer du moment où les délits avaient été consommés en fonction de la date d’achèvement des travaux en cause, de fixer le point de départ de la prescription en conséquence, avant de déterminer si, selon la loi alors applicable, l’action publique était prescrite » (arrêt du 20 janvier 2026). Si le parquet ne démontre pas la date d’achèvement, la prescription doit profiter au prévenu. Conservez donc tout ce qui date la fin des travaux — factures d’entreprises, attestations d’achèvement, photographies, raccordements — sans pour autant croire que c’est à vous de prouver : ces pièces servent à contredire la datation du parquet et à forcer le juge à trancher.
La prescription protège aussi contre les extensions de poursuite. Dans son arrêt du 1er avril 2025 (n° 24-80.124), la Cour de cassation annule une condamnation à 10 000 euros d’amende avec sursis et démolition, parce que la cour d’appel avait jugé des faits antérieurs à la période visée par la citation sans l’accord exprès du prévenu. Les juges ne peuvent statuer que sur les faits dont ils sont saisis, et la mention « depuis temps non couvert par la prescription » dans la citation « n’a d’autre signification que celle d’affirmer que les faits de la poursuite ne sont pas prescrits » : elle ne permet pas de condamner pour des faits plus anciens. Vérifiez la période exacte de votre citation : toute condamnation qui déborde de cette période sans votre acceptation expresse est cassable.
Reste la voie administrative de la régularisation, souvent présentée comme une solution miracle après dix ans. Le texte existe : l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme prévoit que « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ». La cour administrative d’appel de Marseille l’applique ainsi dans son arrêt du 28 septembre 2023 (n° 21MA03456), en précisant que la prescription administrative couvre les travaux réalisés depuis plus de dix ans lors de la construction ou de ses modifications. Mais l’article comporte une exception qui ruine l’espoir de la plupart des condamnés au pénal : ses dispositions ne s’appliquent pas « Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ». Autrement dit, la construction édifiée sans aucun permis, alors qu’un permis était obligatoire, ne bénéficie jamais de la prescription administrative de dix ans. Celui qui a construit sans rien demander ne peut pas attendre dix ans pour régulariser à coup sûr. La régularisation reste possible — déposer une demande de permis couvrant l’existant, conforme au plan local d’urbanisme en vigueur au jour de la demande — mais elle s’apprécie comme toute demande nouvelle, sans bouclier décennal.
Distinguez donc soigneusement les trois horloges : six ans à compter de l’achèvement pour éteindre l’action pénale, dix ans qui ne protègent que les irrégularités autres que l’absence totale de permis requis, et l’astreinte journalière qui court sans limite tant que la démolition n’est pas complètement exécutée. Confondre ces délais fait perdre des procès : invoquer les dix ans quand on n’a jamais eu de permis, c’est plaider une exception qui vous exclut par son propre texte.
En pratique, après une condamnation, l’ordre des priorités se résume ainsi. Premièrement, lire le dispositif au mot près : mesure exacte, délai imparti, taux d’astreinte, exécution provisoire, mention des observations du maire. Deuxièmement, exécuter ou engager l’exécution sans tarder, en documentant chaque pas, car le comportement conditionne la dispense. Troisièmement, faire contrôler chaque titre de liquidation et chaque commandement : période, calcul, notification, délai du jugement initial. Quatrièmement, si la décision n’est pas définitive, vérifier la période de la prévention, la datation de l’achèvement et la charge de la preuve de la prescription. Chacune de ces étapes correspond à un arrêt récent qui a donné raison à un condamné sur un point précis : le maire non entendu en janvier 2026, le délai d’astreinte absent en mars 2024, les faits hors prévention en avril 2025. Votre dossier mérite le même examen ligne à ligne.
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