Votre bail rural oblige votre fermier à garder des bandes enherbées le long des chemins, à ne jamais retourner une prairie ou à cultiver en agriculture biologique. Un matin, le constat d’huissier tombe : les cultures avancent jusqu’au bord du chemin, la prairie a été labourée, les traitements interdits ont été épandus. Bailleur, vous songez à faire résilier le bail pour récupérer des terres mieux tenues. Fermier, vous recevez une mise en demeure qui menace votre exploitation pour une bande d’herbe d’un mètre dont la limite exacte n’a jamais été bornée. Les deux camps perdent leurs procès pour la même raison : ils plaident sur l’herbe alors que le juge tranche sur la qualification de la clause et sur la preuve d’un préjudice d’exploitation.
Le contentieux est vivant et les juges appliquent les textes à la lettre. Le 13 mai 2025, la cour d’appel d’Amiens a rejeté la résiliation demandée par un groupement foncier rural qui reprochait à son fermier de ne pas conserver des bandes herbeuses : la clause servait une activité de chasse commerciale, pas l’environnement, et le bailleur ne prouvait aucune compromission de la bonne exploitation du fonds. Le 2 février 2026, la cour d’appel de Colmar a au contraire prononcé la résiliation d’un bail rural dont le preneur avait transformé la parcelle en dépôt encombré, avec des installations non déclarées. Entre ces deux pôles se joue tout le régime des clauses dites vertes : une clause valable mais bafouée peut faire perdre le bail, une clause déguisée ne fait perdre que le procès de celui qui l’invoque.
I. Toute clause verte n’est pas une clause environnementale : le triple filtre de l’article L. 411-27
A. Trois cas seulement autorisent le bail à imposer des pratiques respectueuses de l’environnement
Le point de départ est le statut d’ordre public du fermage : le bailleur ne peut pas écrire ce qu’il veut dans le bail. Aux termes de l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime : « Des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion, y compris des obligations de maintien d’un taux minimal d’infrastructures écologiques, peuvent être incluses dans les baux dans les cas suivants ». Trois cas, et trois seulement.
Premier cas : pour garantir, sur la parcelle louée, le maintien de pratiques ou d’infrastructures déjà en place. Le bail fige l’existant vertueux, il ne crée pas une contrainte nouvelle sur une parcelle conduite jusqu’alors de façon classique. Concrètement, si les bandes enherbées, les haies ou la prairie permanente existaient à l’entrée dans les lieux, la clause qui impose de les conserver entre dans ce premier cas. Si elles n’existaient pas, elle n’y entre pas et doit relever d’un des deux autres.
Deuxième cas : lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l’environnement, une personne morale agréée entreprise solidaire, une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation. Les communes qui louent des terres, les conservatoires d’espaces naturels et les fondations propriétaires peuvent donc imposer des pratiques environnementales même là où le premier cas ne jouerait pas. C’est le fondement le plus utilisé par les bailleurs publics, et le plus solide devant le juge, à condition que la clause reste dans la liste réglementaire.
Troisième cas : pour les parcelles situées dans des espaces protégés énumérés par le texte, à condition que ces espaces aient fait l’objet d’un document de gestion officiel et en conformité avec ce document. Le bail renvoie alors à un zonage et à un document qui existent indépendamment de lui : parc national, réserve naturelle, site Natura 2000, espace relevant des articles du code de l’environnement et du code de la santé publique cités par le texte, ou périmètre de protection de captage d’eau. Sans document de gestion officiel applicable à la parcelle, ce troisième cas ne peut pas être invoqué.
Dans les trois cas, la clause doit en outre rester dans la liste fixée par le décret en Conseil d’Etat prévu au dernier alinéa de l’article. Cette liste figure à l’article R. 411-9-11-1 du même code et compte seize pratiques : « Le non-retournement des prairies », la création et la gestion des surfaces en herbe, les modalités de récolte, la mise en défens de parcelles, la limitation ou l’interdiction des fertilisants et des produits phytosanitaires, la couverture végétale des sols, « L’interdiction de l’irrigation, du drainage et de toutes formes d’assainissement », la diversification de l’assolement, « La création, le maintien et les modalités d’entretien de haies, talus, bosquets, arbres isolés, arbres alignés, bandes tampons le long des cours d’eau ou le long des forêts, mares, fossés, terrasses, murets », les techniques de travail du sol, la conduite en agriculture biologique et l’agroforesterie. Une obligation qui ne correspond à aucune de ces seize rubriques, par exemple une interdiction générale de moderniser le matériel ou une contrainte de commercialisation, ne peut pas se prévaloir du régime des clauses environnementales, même si le bailleur la présente comme verte.
La conséquence d’une clause hors cadre est sévère pour le bailleur qui s’en prévaut. Le statut du fermage étant d’ordre public, et l’article L. 411-31 du même code disposant que le bailleur ne peut demander la résiliation « que s’il justifie de l’un des motifs suivants » et ce « nonobstant toute clause contraire », une clause restrictive imposée hors des cas légaux s’expose à être écartée par le tribunal, et la demande de résiliation fondée sur elle au rejet. Le bailleur qui a fait écrire une clause ambitieuse sans vérifier son fondement se retrouve avec un texte inapplicable et un procès perdu d’avance. Le fermier qui reçoit une mise en demeure fondée sur une telle clause a donc intérêt à faire vérifier en premier le fondement de la clause elle-même, avant même de discuter des faits reprochés.
Notez le pendant protecteur du même article, souvent ignoré des bailleurs. Aux termes du même article L. 411-27 : « Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article ». Un fermier qui passe au bio de sa propre initiative, qui laisse des bandes en herbe ou qui réduit les intrants ne commet aucune faute résiliatoire de ce seul fait, même si le rendement baisse ou si le bailleur aurait préféré une exploitation intensive. La vertu environnementale spontanée du preneur est protégée contre la résiliation, et tout congé ou toute demande motivée par ce grief se heurte à ce verrou.
B. Le juge vérifie l’objectif réel de la clause : la leçon de l’arrêt d’Amiens du 13 mai 2025
L’arrêt rendu le 13 mai 2025 par la chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens (RG n° 24/03248, sur jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais du 6 juin 2024, RG n° 21/00033) est devenu le cas d’école de la fausse clause environnementale. Un groupement foncier rural avait loué pour dix-huit ans, par bail du 7 mai 2014 prenant effet le 15 septembre 2013, près de quarante-six hectares de terres à un fermier. Le bail comportait une clause imposant de conserver une bande herbeuse d’un mètre le long des chemins communaux, une bande de trois mètres entre les bois et les labours et une bande d’un mètre autour des haies. Par requête du 21 décembre 2021, appuyée sur des constats d’huissier de 2016 et de 2021, le bailleur demandait la résiliation du bail et l’expulsion. Un géomètre-expert avait été commis et ses opérations s’étaient déroulées le 21 septembre 2022. Le tribunal paritaire avait rejeté la demande, et la cour d’appel a confirmé en toutes ses dispositions, en condamnant le bailleur à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.
Sur les faits, la cour ne nie pas les manquements matériels. Elle relève que le rapport du géomètre confirme le constat d’huissier du 19 février 2021 selon lequel les cultures avaient été menées jusqu’au bord du chemin vicinal sur certaines parcelles, sans respecter la bande d’un mètre, et que les bandes autour des haies n’avaient pas toujours été maintenues. Elle ajoute que l’incertitude persistante sur les limites entre les parcelles et les chemins ruraux, malgré des opérations de rétablissement de limites et un bornage en 2021, importe peu dès lors que le chemin vicinal, lui, est parfaitement délimité. Autrement dit, le fermier avait bien labouré trop près, au moins par endroits, et l’argument du flou des limites ne suffisait pas à tout effacer.
C’est sur la qualification juridique que le bailleur perd. La cour énonce que la clause environnementale, au sens de l’article L. 411-27, est celle qui vise des pratiques culturales respectueuses de l’environnement permettant la préservation de l’eau, de la biodiversité, des paysages et des autres objets protégés par le texte. Or le bail litigieux affichait lui-même son véritable objectif : la conservation des bandes non traitées le long des chemins, avec des haies servant de postes d’agrainage, avait pour seul objet affiché d’attirer et de maintenir le gibier à plume sur les parcelles par l’agrainage et des abris contre les rapaces, afin de servir l’activité de chasse commerciale du groupement bailleur. Une clause au service d’une chasse commerciale n’est pas une clause de préservation de la biodiversité, même si des oiseaux en profitent accessoirement. Le juge recherche l’objectif réel et contractuellement affiché de la stipulation, et non l’étiquette verte invoquée après coup pour les besoins du procès.
La cour ajoute un second motif de rejet, décisif pour tous les bailleurs : le groupement n’établit pas que ces manquements portent atteinte à la bonne exploitation des parcelles, et ne prouve donc aucun préjudice causé aux biens loués. La résiliation n’est pas la sanction automatique d’un manquement formel au bail. Même si la bande d’un mètre n’a pas été respectée le long du chemin, encore faut-il démontrer que ce manquement compromet la bonne exploitation du fonds loué. Le bailleur qui plaide la clause sans plaider ni prouver le préjudice d’exploitation perd, alors même que le manquement matériel est établi par huissier et par géomètre.
Trois enseignements pratiques découlent de cet arrêt. Pour le bailleur, relisez la clause avant d’assigner : si son objet contractuel est cynégétique, paysager de convenance ou simplement esthétique, ne la présentez pas comme environnementale au sens de l’article L. 411-27, car le juge lira le bail et vous reprochera le travestissement. Pour le fermier assigné, demandez au juge de qualifier la clause avant de discuter des constats : une clause qui n’entre ni dans les trois cas légaux ni dans la liste des seize pratiques ne peut fonder aucune résiliation, et les constats deviennent sans objet. Pour les deux parties, mesurez l’enjeu du bornage : dans l’affaire d’Amiens, l’incertitude des limites n’a pas sauvé le fermier là où le chemin était délimité, mais elle a fragilisé l’ensemble du dossier du bailleur. Un bornage préalable, des plans annexés au bail et un état des lieux précis valent mieux que deux constats et une expertise trois ans après les faits.
II. Le manquement ne fait résilier que s’il compromet la bonne exploitation du fonds
A. L’article L. 411-31 ouvre une voie étroite, pas une sanction automatique
Lorsque la clause est véritablement environnementale, son non-respect peut fonder une résiliation, mais par une voie étroite et exigeante. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime : « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », parmi lesquels figure au troisième point « Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 ». Le texte ajoute aussitôt le verrou : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Trois conditions cumulatives en résultent pour le bailleur : une clause valable au sens de l’article L. 411-27, un manquement établi du preneur, et l’absence de force majeure ou de raison sérieuse et légitime qui l’excuserait.
Le régime général des obligations du preneur renforce cette exigence de préjudice. Aux termes de l’article 1766 du code civil : « s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». La résiliation suppose donc un dommage pour le bailleur, apprécié « suivant les circonstances » : nature du manquement, ancienneté, étendue des parcelles concernées, efforts de remise en conformité, conséquences réelles sur le fonds. Le rappel de l’article 1767 du même code, qui impose au preneur de bien rural d’engranger dans les lieux prévus par le bail, illustre la même logique : le bail rural organise une exploitation concrète, et le juge sanctionne ce qui nuit à cette exploitation, pas la désobéissance abstraite à une stipulation.
Le contraste avec l’arrêt rendu le 2 février 2026 par la troisième chambre civile de la cour d’appel de Colmar (RG n° 25/01273, sur jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Illkirch-Graffenstaden du 20 février 2025) montre quand la résiliation est au contraire prononcée. Une commune avait donné à bail une parcelle par acte du 18 juin 1998. Le preneur avait transformé les lieux : défaut d’entretien, encombrement des constructions et de leurs abords, installations exploitées sans déclaration administrative régulière, au point qu’un rapport d’inspection de l’environnement du 11 mai 2021 proposait la suspension de l’activité et la mise en demeure de régulariser. La cour infirme le jugement qui avait refusé la résiliation, et prononce la résiliation du bail conclu le 18 juin 1998, condamne le preneur à libérer la parcelle et l’ensemble des constructions dans les deux mois de la signification de l’arrêt, et ordonne au besoin son expulsion avec le concours de la force publique, et le condamne aux dépens des deux instances ainsi qu’à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ici, l’usage non conforme est massif, documenté par l’administration, durable et sans régularisation : la bonne exploitation est compromise dans son principe même, et la résiliation suit.
La doctrine rapporte un troisième pôle, celui des clauses de conduite en agriculture biologique : selon le commentaire publié par le cabinet Gossement, la troisième chambre civile de la Cour de cassation aurait approuvé, le 6 février 2020, la résiliation d’un bail dont les preneurs avaient délibérément exploité de façon dite conventionnelle des terres contractuellement dédiées à l’agriculture biologique, la cour d’appel de Caen ayant retenu que la bonne exploitation d’un fonds affecté au bio est compromise par des méthodes polluantes contraires à son classement et que le bailleur subissait un préjudice propre tiré des sanctions administratives liées à l’opération de conversion. Ce signal, lu avec les précautions dues à un commentaire et non à une décision lue en son texte intégral, confirme la logique d’ensemble : plus la clause exprime une destination précise du fonds, plus le manquement délibéré qui la contredit expose à la résiliation, à condition que le bailleur prouve le préjudice d’exploitation.
Ne confondez pas ce contentieux avec celui de la résiliation pour changement de destination agricole lié à l’urbanisme, qui relève d’un autre régime. Aux termes de l’article L. 411-32 du même code, le propriétaire peut résilier sur des parcelles situées en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme dont la destination agricole peut changer, et hors zone urbaine seulement avec l’autorisation administrative. Une parcelle devenue constructible ne se traite pas par la clause environnementale, et une prairie labourée ne se traite pas par l’urbanisme : chaque régime a ses conditions, ses autorisations et son juge, sans passerelle automatique de l’un vers l’autre.
B. Gagner devant le tribunal paritaire : constats, bornage et preuve du préjudice
Le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel de ces litiges, statue en fait autant qu’en droit, et les dossiers se gagnent sur la preuve. Côté bailleur, constituez le dossier en trois couches. Première couche, la clause : produisez le bail complet, l’état des lieux d’entrée démontrant que les pratiques ou infrastructures existaient, le zonage et le document de gestion officiel si vous invoquez le troisième cas, ou la preuve de votre qualité de personne morale de droit public ou d’organisme agréé si vous invoquez le deuxième. Sans ce socle, le juge s’arrêtera là, comme à Amiens. Deuxième couche, le manquement : constats d’huissier datés et localisés parcelle par parcelle, photographies, plans du géomètre, et bornage des limites quand elles sont discutées. Dans l’affaire d’Amiens, le bailleur disposait de constats et d’une expertise, mais l’incertitude des limites et l’ancienneté de certains empiètements ont affaibli la démonstration. Faites borner avant d’assigner si la limite est contestée, et visez des manquements récents et caractérisés plutôt qu’un inventaire d’irrégularités anciennes. Troisième couche, le préjudice d’exploitation : perte d’une certification, sanctions administratives, coût de remise en état, dégradation du fonds chiffrée. C’est l’élément qui manquait à Amiens et qui abondait à Colmar et dans l’affaire du bio rapportée par la doctrine. Sans préjudice prouvé, la résiliation est refusée même avec des constats favorables.
Côté fermier, la défense suit l’ordre inverse, du droit vers les faits. D’abord la qualification : la clause entre-t-elle dans l’un des trois cas de l’article L. 411-27 et dans l’une des seize pratiques du décret ? Si son objet contractuel est la chasse, l’agrément ou une contrainte hors liste, demandez au tribunal de l’écarter et de rejeter la demande, sans entrer dans le débat des constats. Ensuite l’excuse légale : le texte exclut expressément la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes. Une inondation qui a emporté la bande enherbée, une prescription administrative contradictoire, un accord verbal du bailleur suivi d’un revirement, une impossibilité née de l’état des lieux se plaident ici, pièces à l’appui. Ensuite les faits : contestez la localisation des manquements quand les limites ne sont pas bornées, leur ancienneté quand le bailleur a laissé passer des années sans réagir, leur étendue quand une bande de quelques mètres sur quarante-six hectares est présentée comme une compromission globale. Enfin, valorisez vos propres pratiques vertueuses : le texte protège le preneur qui préserve l’eau, la biodiversité et les sols, et ce bouclier légal doit être expressément invoqué quand le bailleur reproche au fermier, en réalité, de ne pas exploiter assez intensivement.
Pour les deux parties, deux réflexes de procédure évitent les procès perdus d’avance. Le premier est la mise en demeure circonstanciée avant toute assignation : décrivez la clause visée, son fondement, les parcelles et les faits datés, et laissez un délai de remise en conformité. Même quand aucun délai légal n’est imposé pour ce motif, le juge apprécie le bailleur qui a cherché la régularisation avant la sanction, et le fermier qui a régularisé après mise en demeure plaide en position favorable. Le second est le chiffrage honnête des demandes : une résiliation injustifiée expose le bailleur aux dépens et à l’article 700, 3 000 euros à Amiens pour le bailleur succombant, et une défense qui échoue expose le preneur à l’expulsion sous deux mois avec la force publique, comme à Colmar. Evaluez ces risques avant de saisir le tribunal, et n’assignez que sur une clause dont vous pouvez prouver à la fois la validité, la violation et le préjudice.
Conclusion
La clause environnementale du bail rural n’est ni un slogan ni une arme automatique : c’est une stipulation d’ordre public dont la validité dépend de trois cas légaux et de seize pratiques réglementaires, et dont la violation ne fait résilier que si elle compromet la bonne exploitation du fonds. Amiens déboute le bailleur dont la clause servait la chasse et dont le préjudice n’était pas prouvé, Colmar expulse le preneur dont l’usage non conforme massif ruinait l’exploitation, et le contentieux du bio confirme que la résiliation frappe le manquement délibéré à une destination précise quand le dommage est établi. Bailleur, vérifiez le fondement de votre clause, bornez vos limites et chiffrez votre préjudice avant d’assigner. Fermier, contestez la qualification avant les constats, et opposez le bornage, l’ancienneté et vos pratiques de préservation protégées par la loi. Dans les deux camps, le tribunal paritaire tranche sur pièces : celui qui apporte la clause valable, le fait daté et le dommage chiffré garde les terres ou les récupère.
Pour situer ce contentieux dans le cadre général du statut du fermage, consultez notre analyse des arrêts 2026 du bail rural, du statut du fermage et de la préemption devant la troisième chambre civile.
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