Le 19 juillet 2018, un copropriétaire déjeune sur la terrasse de son logement, à Marseille. Un bloc de béton se détache du balcon de l’appartement situé juste au-dessus du sien et lui heurte la main gauche. Huit ans plus tard, le 28 août 2026, le tribunal judiciaire de Marseille condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son assureur à lui verser 53 178,50 euros, provision déduite, en réparation de son préjudice corporel. Réserves d’emblée : les montants cités dans cet article sont ceux de cette affaire précise et ne constituent aucun barème, l’état du droit est apprécié au 19 septembre 2026, et le jugement est rendu en premier ressort, donc susceptible d’appel. Chaque litige dépend de ses constats, de ses dates et de ses preuves.
La réponse tient en trois phrases. D’abord, le syndicat des copropriétaires, qui dispose des pouvoirs d’usage, de direction et de contrûle sur les éléments de façade, est gardien de ces éléments au sens de l’article 1242 du code civil, et répond de plein droit du dommage causé par leur chute, même sans faute d’entretien démontrée. Ensuite, la victime n’a pas à prouver une anomalie interne du bloc tombé quand celui-ci, en mouvement, l’a matériellement heurtée : le contact fait présumer son rûle actif dans le dommage. Enfin, l’indemnisation se chiffre poste de préjudice par poste de préjudice, selon la nomenclature dite Dintilhac, avec intervention du tiers payeur et de l’assureur, et c’est cette mécanique complète que le jugement donne à voir, des attestations de 2018 jusqu’au dispositif de 2026.
I. Ce que le jugement du 28 août 2026 décide pour le voisin blessé
A. Un déjeuner sur la terrasse, un bloc de béton, huit ans de procédure
Selon le jugement du tribunal judiciaire de Marseille, deuxième chambre civile, rendu le 28 août 2026 sous le numéro RG 23/04405, « le 19 juillet 2018, monsieur [H] [V] a été blessé à la main gauche par un morceau de béton tombé du balcon de l’appartement situé au-dessus du sien alors qu’il se trouvait sur la terrasse de son logement » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405). La scène est domestique et banale : un repas en extérieur, un jardin ou une terrasse attenante au logement, et soudain la chute d’un fragment de façade. Le tribunal retient que la preuve de la matérialité de l’accident est rapportée par les déclarations du demandeur corroborées par « un témoignage concordant présentant des garanties suffisantes pour avoir valeur probante, dès lors qu’ils respectent les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, les photographies et les éléments médicaux, dont le rapport d’expertise judiciaire » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405).
Ce passage mérite qu’on s’y arrête, parce qu’il décrit le kit de preuve ordinaire d’une victime : une attestation de témoin, en l’espèce celle de la concubine du demandeur datée du 24 août 2018, des photographies du bloc et du balcon, et des documents médicaux. L’article 202 du code de procédure civile, que le tribunal vise, dispose que « L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s’il y a lieu, son lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec elles. » (Code de procédure civile, art. 202). Autrement dit, le lien de parenté ou d’alliance avec la victime ne disqualifie pas le témoignage, à condition d’être déclaré : la concubine qui déjeunait sur place peut attester, et son attestation, jointe aux photos et au dossier médical, suffit ici à établir les circonstances.
La procédure, elle, illustre la durée réelle de ce contentieux. Par ordonnance du 16 octobre 2020, le juge des référés ordonne une expertise médicale et condamne solidairement le syndicat et la société AXA France IARD à verser une provision de 3 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice corporel. L’expert judiciaire dépose son rapport le 19 octobre 2022. L’assignation au fond intervient par actes du 19 avril 2023, contre le syndicat, l’assureur et la caisse primaire centrale d’assurance maladie des Bouches-du-Rhône. L’ordonnance de clûture est rendue le 5 janvier 2026, les débats ont lieu le 22 juin 2026, et le jugement est mis à disposition au greffe le 28 août 2026. Entre la chute et l’indemnisation définitive, huit ans se sont écoulés : c’est ce temps long, avec son expertise, sa provision et ses débats, qu’il faut avoir en tête avant de parler de sommes.
Le demandeur fonde son action, à titre principal, sur l’article 1242, alinéa premier, du code civil, et à titre subsidiaire sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, au motif que la façade n’était pas entretenue. Les défendeurs contestent : la façade serait en bon état et correctement entretenue, et la victime devrait démontrer que sa blessure a été causée par une anomalie de la chose. C’est sur ces deux objections que le tribunal va faire basculer l’affaire.
B. Gardien de plein droit : la chute suffit, l’anomalie n’a pas à être prouvée
Le point de départ est l’article 1242 du code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » (Code civil, art. 1242). Le tribunal rappelle que « Cette disposition établissant une responsabilité de plein droit, le gardien ne peut totalement s’exonérer de sa responsabilité que dans l’hypothèse où survient un évènement de force majeure ou encore lorsque la faute de la victime ou le fait d’un tiers présente pour lui les caractères d’un évènement de force majeure. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405).
Première étape du raisonnement : identifier le gardien. Le tribunal constate que « Lors de la chute de cet élément de façade il n’est pas discuté entre les parties que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8] disposait des pouvoirs d’usage, de direction et de contrôle du bloc de béton. Il doit donc être considéré qu’il avait la garde de cette chose. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Peu importe, à ce stade, que le bloc appartienne à la structure d’un balcon dont la jouissance est privative : ce sont les pouvoirs exercés sur la chose, et non le titre de propriété du lot, qui désignent le gardien. C’est une leçon centrale pour les copropriétés : dès lors que l’élément relève des parties communes dans sa structure, le syndicat en a la garde juridique, avec les conséquences qui suivent.
Deuxième étape : qualifier le rûle de la chose. Le tribunal relève que « En outre, il ressort des pièces communiquées que le bloc de béton est tombé et qu’il a percuté monsieur [H] [V]. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Puis il juge que « Il s’ensuit que cette chose doit être considérée comme une chose en mouvement. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Il ajoute que « Le contact matériel entre cette chose et le demandeur fait présumer que le bloc de béton a joué un rôle actif dans la réalisation du dommage. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) La conséquence est décisive : « Il se déduit de ce qui précède que, contrairement à ce que soutiennent les défenderesse, monsieur [H] [V] n’a pas à démontrer que sa blessure a été causée par l’anormalité de la chose instrument du dommage, puisque celle-ci ne peut être considérée, en l’espèce, comme une chose inerte. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Les défendeurs soutenaient que la façade était bien entretenue et qu’aucune anomalie n’était établie ; le tribunal répond que cette discussion est sans objet quand une chose en mouvement heurte la victime. L’entretien de la façade, invoqué au titre de l’article 14 de la loi de 1965, devient un fondement subsidiaire sans portée pratique : la garde suffit.
Troisième étape : vérifier les exonérations. Le tribunal constate que « Les défendeurs n’invoquent aucune faute imputable à la victime qui aurait contribué, en tout ou partie, à la réalisation du préjudice qu’elle a subi, ni aucun cas de force majeure exonératoire de responsabilité. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Dès lors, « Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8] est donc responsable de plein droit du dommage causé à monsieur [H] [V]. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Et comme l’assureur ne conteste pas le principe de sa garantie, le tribunal juge que « Dès lors, il appartient au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8] et à la société AXA France IARD qui ne conteste pas le principe de sa garantie, d’indemniser monsieur [H] [V] de l’intégralité des conséquences de cet accident. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) L’assureur devra en outre relever et garantir le syndicat : « Condamne la société AXA France IARD à relever et garantir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au titre du présent jugement » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405).
Il faut séparer ici la promesse, les faits et les responsabilités. La promesse implicite d’une copropriété gérée par un syndic professionnel, c’est que la façade est surveillée et entretenue, et que rien n’en tombera. Les faits, c’est un morceau de béton qui tombe quand même, huit ans de procédure, et une expertise qui décrit un traumatisme du poignet gauche. Les responsabilités, c’est un gardien condamné de plein droit sans qu’aucune négligence d’entretien ait eu besoin d’être prouvée. Autrement dit, même une copropriété qui affirme entretenir correctement sa façade ne s’exonère pas par cette seule affirmation : face à une chose en mouvement qui blesse, seule la force majeure ou la faute de la victime exonère, totalement ou partiellement.
II. Ce que cette décision change pour la victime, le voisin et la copropriété
A. Être indemnisé poste par poste : la mécanique Dintilhac, le tiers payeur et l’assureur
Le tribunal rappelle d’abord le principe : « Le principe de la réparation intégrale sans perte, ni profit implique de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Le préjudice est en principe évalué à la date de la décision. Puis il applique la méthode devenue standard : le préjudice corporel « sera évalué, comme le recommande la circulaire de la DACS n°2007-05 du 22 février 2007, par référence à la nomenclature des chefs de préjudice figurant dans le rapport remis au garde des sceaux, en octobre 2005, par monsieur [T] [K] » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405), en se fondant sur les conclusions, « sur le rapport d’expertise en date du 19 octobre 2022, contre lequel aucune critique médicalement fondée n’est formée, ainsi que sur les autres pièces produites » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405).
Le chiffrage, poste par poste, donne la mesure concrète : 3 072,50 euros au titre des frais divers, 2 978 euros au titre de la perte de gains professionnels actuels, 25 000 euros au titre de l’incidence professionnelle, 1 728 euros au titre du déficit fonctionnel temporaire, 7 000 euros au titre des souffrances endurées, 14 400 euros au titre du déficit fonctionnel permanent et 2 000 euros au titre du préjudice esthétique permanent, soit un total de 56 178,50 euros. Déduction faite de la provision de 3 000 euros déjà versée, la condamnation in solidum du syndicat et de l’assureur au profit de la victime s’établit à 53 178,50 euros. Deux enseignements s’en dégagent. D’une part, l’incidence professionnelle, ici 25 000 euros, pèse presque autant que l’ensemble des autres postes : à 45 ans à la consolidation, une séquelle même localisée au poignet peut durablement affecter la vie de travail, et c’est l’expertise médicale qui le documente. D’autre part, aucun de ces montants n’est un tarif : ils résultent du rapport d’expertise, des pièces produites et de l’appréciation du tribunal à la date de sa décision.
La caisse intervient ensuite comme tiers payeur, sur le fondement de l’article L.376-1 du code de la sécurité sociale, dont le premier alinéa dispose : « Lorsque, sans entrer dans les cas régis par les dispositions législatives applicables aux accidents du travail, la lésion dont l’assuré social ou son ayant droit est atteint est imputable à un tiers, l’assuré ou ses ayants droit conserve contre l’auteur de l’accident le droit de demander la réparation du préjudice causé, conformément aux règles du droit commun, dans la mesure où ce préjudice n’est pas réparé par application du présent livre ou du livre Ier. » (Code de la sécurité sociale, art. L.376-1). Le tribunal précise la règle d’imputation : « disposent que les recours subrogatoires des tiers payeurs s’exercent poste de préjudice par poste de préjudice sur les seules indemnités qui réparent les préjudices qu’elles ont pris en charge, à l’exclusion des préjudices à caractère personnel. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) En pratique, « il incombe à la victime de préciser ces différents chefs de préjudice et au tiers payeur de caractériser, pour chaque poste de préjudice déterminé, la prestation correspondante dont il demande le remboursement. » (TJ Marseille, 28 août 2026, RG 23/04405) Ici, la caisse obtient 10 949,24 euros de débours avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2023, plus 1 212 euros d’indemnité forfaitaire de gestion prévue par ce même article.
Restent les frais de procès. Le tribunal alloue 2 000 euros à la victime et 600 euros à la caisse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont le texte dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (Code de procédure civile, art. 700). Les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, sont mis in solidum à la charge du syndicat et de l’assureur, et l’exécution provisoire, qui est de droit, n’est pas écartée : la victime n’a pas à attendre l’épuisement des recours pour obtenir le paiement.
Pour le lecteur qui se reconnaît dans cette situation, la feuille de route probatoire tient en cinq gestes : faire constater vite, par un commissaire de justice, l’état du balcon et les débris, avec photographies ; conserver le bloc ou tout fragment et les soins médicaux initiaux ; recueillir les attestations des personnes présentes, rédigées selon les mentions de l’article 202 du code de procédure civile ; signaler le sinistre par écrit au syndic en demandant la déclaration à l’assureur de l’immeuble ; puis consulter pour faire évaluer chaque poste de préjudice, sans accepter une offre globale qui confondrait les préjudices personnels et les débours de la caisse.
B. Empêcher la prochaine chute : parties communes, travaux votés et arrêté de mise en sécurité
Le second versant de l’affaire concerne la copropriété elle-même : qui doit entretenir les balcons et qui paie les travaux. La réponse tient à la distinction entre jouissance privative et structure commune. Un mois à peine avant le jugement marseillais, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-8, a confirmé le 1er juillet 2026 un jugement qui l’illustre nettement (RG 24/07148, CA Aix-en-Provence, 1er juill. 2026). Dans cette affaire, des copropriétaires demandaient l’annulation d’une résolution d’assemblée générale du 3 mars 2022 qui avait rejeté les travaux de confortement des balcons et de la façade sur cour, au motif que les balcons seraient des parties privatives, ainsi que la réalisation des travaux de reprise de la sous-face des balcons visés par un arrêté de mise en sécurité du 14 juin 2022 faisant état d’un risque de chute de matériaux sur les personnes. Le tribunal avait annulé la résolution et condamné le syndicat à faire réaliser les travaux sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, en retenant que, « contrairement aux stipulations du règlement de copropriété et à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, […] le gros oeuvre de l’immeuble, la structure des balcons et leur étanchéité constituent bien des parties communes » (CA Aix-en-Provence, 1er juill. 2026, RG 24/07148). La cour d’appel « CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 avril 2024 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE » (CA Aix-en-Provence, 1er juill. 2026), en ajoutant 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.
L’articulation avec l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est alors limpide. Ce texte dispose : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. » Et il poursuit : « Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. » Enfin : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14). La Cour de cassation en tire une responsabilité exigeante : « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et […] ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers » (Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-13.670). Dans cette espèce, il s’agissait d’infiltrations en provenance d’un toit-terrasse : la cour d’appel avait retenu « à bon droit que la responsabilité des infiltrations en provenance du toit terrasse incombait au syndicat des copropriétaires », qui devait garantie au bailleur assigné par sa locataire pour préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 9 mai 2019).
De ces trois décisions combinées se dégage une grille complète. Le syndicat répond des éléments de structure des balcons et des façades, même quand l’assemblée générale croit pouvoir s’en décharger en votant contre les travaux : une résolution qui refuse des travaux nécessaires sur des parties communes au motif erroné qu’elles seraient privatives encourt l’annulation, et le juge peut ordonner les travaux sous astreinte. Quand un arrêté de mise en sécurité constate un risque de chute de matériaux, l’urgence est établie par l’autorité administrative elle-même, et le refus de voter devient intenable. L’assureur de l’immeuble, quand sa garantie n’est pas contestée, paie aux cûtés du syndicat et le relève de ses condamnations, comme dans le jugement du 28 août 2026. Et le copropriétaire n’est pas quitte pour autant s’il a lui-même modifié son balcon sans autorisation : dans l’arrêt de 2019, la Cour censure l’inversion de la charge de la preuve à propos de travaux d’intégration du balcon à la surface habitable exécutés sans autorisation, ce qui rappelle que les aménagements privatifs irréguliers compliquent, sans l’effacer, la responsabilité du syndicat.
Concrètement, le copropriétaire inquiet de l’état d’un balcon ou d’une façade écrit d’abord au syndic, avec photographies, en demandant l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’un diagnostic et des travaux, ainsi que la déclaration à l’assureur de l’immeuble. Si l’assemblée refuse, la résolution peut être contestée en justice dans les délais, et le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, comme à Marseille en 2024 puis en appel en 2026. En cas de danger avéré, le signalement à la mairie, compétente pour prendre un arrêté de mise en sécurité, change la donne : l’arrêté constate le risque et impose la purge et la sécurisation. Le syndic qui tarde engage la responsabilité du syndicat, et chaque copropriétaire paiera finalement les travaux à proportion de ses tantièmes, en plus des dommages-intérêts dus à la victime. Pour être accompagné dans ces démarches, de la mise en demeure jusqu’à l’assignation, il est utile de s’adresser à un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris, qui qualifiera la garde, chiffrera les postes de préjudice et agira contre le syndicat ou son assureur.
Reste la question du coût, qui met souvent les copropriétés sous pression : ravalement, reprise des sous-faces, étanchéité, échafaudages. Ces travaux se votent en assemblée générale et se répartissent entre copropriétaires, mais leur report a un prix contentieux. Dans l’affaire du 28 août 2026, le syndicat paie, avec son assureur, plus de 53 000 euros à la victime, près de 11 000 euros à la caisse, les frais irrépétibles et les dépens dont l’expertise. Dans l’affaire aixoise, le syndicat paie les travaux ordonnés sous astreinte de 50 euros par jour, les dépens et 2 000 puis 2 500 euros d’article 700. Le calcul économique du report est donc rarement favorable, avant même de parler du risque humain : un bloc de béton qui tombe d’un troisième étage peut tuer.
En somme, la maison à l’épreuve du quotidien, c’est aussi l’immeuble collectif dont chacun utilise les terrasses et les balcons sans voir la structure qui les porte. Le balcon du dessus, où l’on déjeune l’été, où l’on installe une jardinière ou un climatiseur, reste un ouvrage dont la structure appartient à tous et engage tous. Le jugement du 28 août 2026 le rappelle avec une netteté pédagogique : ce n’est pas la faute d’entretien qu’il faut prouver, c’est la chute qu’il faut empêcher.
Conclusion
Un bloc de béton tombé d’un balcon du troisième étage, une main blessée sur une terrasse, et huit ans de procédure : le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 28 août 2026 condense ce que le droit de la copropriété fait de plus concret. Le syndicat, gardien des éléments de façade, répond de plein droit sur le fondement de l’article 1242 du code civil, sans que la victime ait à démontrer une anomalie de la chose en mouvement qui l’a heurtée. L’indemnisation, 56 178,50 euros avant imputation de la provision, se décompose poste par poste selon la nomenclature Dintilhac, avec 53 178,50 euros pour la victime, 10 949,24 euros de débours et 1 212 euros de forfait pour la caisse, plus les frais irrépétibles et les dépens. À cûté, l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 1er juillet 2026 rappelle que la structure des balcons et leur étanchéité sont des parties communes, que l’assemblée ne peut s’exonérer des travaux par un vote, et que l’arrêté de mise en sécurité rend l’urgence indiscutable. Pour la victime, cela signifie constater vite, attester selon les formes, faire expertiser et chiffrer chaque poste. Pour la copropriété, cela signifie diagnostiquer, voter et exécuter les travaux, déclarer à l’assureur et, en cas de danger, saisir la mairie. Et pour tous, une prudence : ce jugement de premier ressort peut être frappé d’appel, les montants ne valent que pour cette espèce, et seul l’examen du règlement de copropriété, des constats et des dates dira, dans chaque dossier, qui garde quoi et qui paie quoi.
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