Votre bailleur vous annonce que vos parcelles louées vont devenir constructibles et qu’il faut libérer les lieux. Une commune ou une intercommunalité a acheté les terres, le plan local d’urbanisme les classe en zone à urbaniser, un huissier apporte un congé de résiliation anticipée. Pour le fermier, le choc est double : perdre des terres parfois irriguées et contiguës au corps de ferme, et comprendre ce que la loi lui garantit face à un propriétaire pressé de construire. Pour le bailleur, l’enjeu est symétrique : la procédure de l’article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime ouvre une sortie réelle du statut du fermage, mais chaque étape compte et une notification envoyée trop tôt peut être annulée en justice, comme l’a jugé la cour d’appel de Douai le 18 septembre 2025.
Ce contentieux mêle deux juges : le tribunal administratif pour l’autorisation préfectorale de changer la destination des terres, le tribunal paritaire des baux ruraux pour la validité du congé et l’indemnité du preneur. Les règles applicables tiennent en quelques textes et cinq décisions récentes qu’il faut lire avec précision : les articles L. 411-32 et L. 415-11 du Code rural, l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 18 septembre 2025, deux arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation des 17 mai 2018 et 19 novembre 2020, l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 17 mars 2026 et la décision du Conseil d’État du 29 octobre 2021. Ce qui suit expose la marche à suivre des deux côtés, les montants en jeu et les recours devant le tribunal.
I. Le bailleur peut-il reprendre des terres louées devenues constructibles ?
A. Deux voies de résiliation selon le zonage : plein droit en zone urbaine ou autorisation préalable du préfet
Le texte de référence dispose :
« Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » (article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime)
La première voie est donc la résiliation de plein droit, sans autorisation administrative, lorsque les parcelles se trouvent déjà en zone urbaine du plan local d’urbanisme ou du document qui en tient lieu. En pratique, les plans actuels distinguent la zone U, urbanisée, de la zone AU, à urbaniser : une parcelle classée en zone AU ne relève pas du plein droit et oblige à passer par la seconde voie. C’est exactement ce qu’a constaté la cour d’appel de Douai dans son arrêt du 18 septembre 2025 : les parcelles litigieuses n’étaient pas situées en zone U, de sorte que l’accord du préfet était nécessaire avant toute résiliation (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 18 sept. 2025, RG 24/04093).
La seconde voie exige une autorisation de l’autorité administrative, donnée par arrêté préfectoral après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux. Dans l’affaire de Douai, la commission avait rendu un avis favorable le 23 septembre 2022 et le préfet du Pas-de-Calais avait autorisé la résiliation partielle par arrêté du 21 octobre 2022, sous une condition liée à l’irrigation des terres conservées par le fermier. Le fermier avait formé un recours en excès de pouvoir contre cet arrêté, ce qui avait conduit la préfecture à prendre un arrêté modificatif le 18 janvier 2023. Cette chronologie a décidé du sort du litige, comme on le verra.
Le préfet n’est pas tenu d’autoriser : il apprécie le projet de changement de destination et ses effets sur l’exploitation. Le Conseil d’État a jugé le 29 octobre 2021, à propos d’un refus d’autorisation de résilier opposé à des bailleurs à Bayonne, que la cour administrative d’appel avait pu retenir une atteinte excessive à la situation du preneur et une atteinte manifeste aux intérêts agronomiques, économiques et patrimoniaux de l’exploitation, et il a refusé d’admettre le pourvoi : « Le pourvoi de M. H… O… et autres n’est pas admis. » (CE, 3e ch., 29 oct. 2021, n° 452187). Dans cette même décision, le Conseil d’État a refusé de transmettre au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité dirigée contre le deuxième alinéa de l’article L. 411-32 : « Il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par M. H… O… et autres. » Le régime de l’autorisation préalable est donc constitutionnellement assis, et son refus se conteste par les voies du contentieux administratif.
Il faut distinguer ce régime de celui des baux des personnes publiques. Lorsque le bailleur est l’État, une collectivité territoriale, un groupement ou un établissement public, l’article L. 415-11 prévoit que « le bail peut, à tout moment, être résilié sur tout ou partie des biens loués lorsque ces biens sont nécessaires à la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique » (article L. 415-11 du Code rural et de la pêche maritime). La cour d’appel de Douai a pris soin de préciser que le litige portait sur une résiliation anticipée en cours de bail pour changement de destination, régie par l’article L. 411-32, et non sur une procédure de non-renouvellement à l’échéance propre aux personnes publiques. La qualification exacte de l’acte délivré au fermier commande donc le texte applicable et le juge compétent.
Enfin, l’article L. 411-32 constitue un régime spécial, distinct de la résiliation judiciaire de droit commun du bail rural. L’article L. 411-31 rappelle que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », « sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34 » (article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime). Loyers impayés, agissements compromettant la bonne exploitation ou méconnaissance des clauses environnementales relèvent de l’article L. 411-31 et du tribunal paritaire ; la constructibilité relève de l’article L. 411-32, avec ses conditions propres. Confondre les deux fondements expose la procédure à l’annulation.
B. Une notification par acte extrajudiciaire qui prend effet un an après et engage le bailleur pour trois ans
Une fois la condition de zonage ou d’autorisation remplie, la loi impose une forme et un calendrier stricts :
« La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification » (article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime)
La notification doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains, dans le respect du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. Concrètement, le bailleur fait signifier par commissaire de justice un acte qui identifie les parcelles, vise l’autorisation préfectorale ou le classement en zone urbaine, et reproduit l’engagement triennal de changement de destination. L’effet intervient un an après la signification, ce qui laisse au fermier le temps d’organiser la fin de l’exploitation sur les parcelles reprises et de chiffrer son préjudice.
La Cour de cassation a allégé le formalisme de cet acte par rapport au congé de fin de bail. Dans son arrêt du 17 mai 2018, rendu dans un litige opposant un GAEC à la communauté de communes Saint-Lô Agglo, la troisième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu « que les précisions exigées à peine de nullité dans un congé portant refus de renouvellement n’étaient pas transposables à l’acte de résiliation relevant de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime », dès lors que les parcelles étaient correctement citées et que les mentions erronées n’avaient pas induit le preneur en erreur sur l’acte ni sur sa portée (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-25.195). Le bailleur doit donc viser juste sur l’essentiel — les parcelles, le fondement, l’autorisation — sans que chaque mention du congé de renouvellement soit exigée à peine de nullité.
Mais la chronologie ne pardonne pas : l’autorisation du préfet doit exister avant la notification. Dans l’affaire de Douai, la communauté de communes avait fait signifier la résiliation le 7 novembre 2022 sur la base de l’arrêté du 21 octobre 2022, puis un arrêté modificatif du 18 janvier 2023, pris après le recours du fermier, avait ouvert une voie de recours autonome et statué à nouveau sur l’autorisation sous condition d’irrigation. La cour d’appel a jugé que ce second arrêté constituait un acte individuel distinct et en a tiré la conséquence :
« L’autorisation du préfet permettant le changement de destination des biens n’ayant ainsi pas été obtenue antérieurement à la délivrance de la notification de résiliation du bail » (CA Douai, ch. 8 sect. 4, 18 sept. 2025, RG 24/04093)
La cour a donc infirmé le jugement du tribunal paritaire de Calais et annulé la notification de résiliation signifiée le 7 novembre 2022 à la demande de la communauté de communes. Le bailleur qui notifie avant d’être régulièrement autorisé perd son acte, même si l’autorisation intervient ensuite. L’ordre des démarches se vérifie avant l’envoi de l’huissier : classement ou autorisation définitive d’abord, signification ensuite.
Le partage des compétences entre les deux ordres de juridictions est net. Le tribunal administratif juge la légalité de l’arrêté préfectoral d’autorisation ou de refus ; le tribunal paritaire des baux ruraux juge la validité du congé notifié au fermier. Dans l’affaire Saint-Lô, le tribunal administratif de Caen puis la cour administrative d’appel de Nantes avaient déjà statué sur l’autorisation, et la Cour de cassation a rappelé que le preneur qui n’avait pas soulevé d’exception préjudicielle devant les juges du fond ne pouvait reprocher au juge judiciaire d’avoir interprété un acte administratif individuel. Le fermier qui veut attaquer l’autorisation elle-même doit donc saisir le juge administratif dans les délais du recours pour excès de pouvoir, sans attendre l’audience du tribunal paritaire.
II. Quels droits pour le fermier évincé et comment les défendre devant le tribunal ?
A. Une indemnité calculée comme en expropriation et un maintien dans les lieux jusqu’à son paiement
Le principe indemnitaire est posé sans détour :
« Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » (article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime)
La référence à l’expropriation donne la mesure : perte de la jouissance des terres, perte de bénéfices d’exploitation, frais de réorganisation, dépréciation du surplus conservé, rupture de l’unité du parcellaire. Dans l’affaire de Douai, le tribunal paritaire de Calais avait alloué 58 556 euros hors taxes d’indemnité d’éviction, outre 18 857,33 euros hors taxes pour la remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées par le fermier. Le fermier demandait en appel une contre-expertise fondée sur ses bénéfices fiscaux des années 2019 à 2023, la durée prévisible de recherche de terres équivalentes irriguées à distance comparable du corps de ferme, la rupture de bloc et le coût d’un réseau d’irrigation à deux bouches. L’annulation de la notification a rendu ces demandes sans objet dans cette instance, mais elle illustre la méthode : bénéfices déclarés sur plusieurs années, qualité et irrigation des terres, distance au siège d’exploitation, coût de remplacement du matériel devenu inadapté.
Le fermier ne part pas avant d’être payé :
« Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité » (article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime)
À défaut d’accord entre les parties, une indemnité prévisionnelle peut être fixée par le président du tribunal paritaire statuant en référé, ce qui permet au fermier d’obtenir une provision sans attendre l’expertise au fond. L’astreinte assortissant l’obligation de libérer les lieux, prononcée à Calais à 50 euros par jour pendant quatre mois, montre que le calendrier de sortie se négocie et se sécurise devant le juge.
Lorsque la résiliation n’est que partielle, le preneur dispose d’une option puissante :
« Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. » (article L. 411-32 du Code rural et de la pêche maritime)
Un fermier amputé de ses meilleures terres irriguées, avec un parcellaire coupé en deux et un réseau d’irrigation désorganisé, peut ainsi contraindre le bailleur à reprendre l’ensemble et à indemniser l’ensemble. La cour d’appel de Riom, le 17 mars 2026, a illustré les difficultés concrètes d’une reprise partielle de terrains constructibles : délimitation du parcellaire par géomètre-expert aux frais du bailleur, installation d’une clôture sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, et 3 000 euros de dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi par le preneur (CA Riom, 1re ch., 17 mars 2026, RG 24/01576). La reprise partielle se paie en bornage, en clôtures et en troubles de jouissance.
À l’indemnité d’éviction s’ajoute, le cas échéant, l’indemnité d’améliorations. Le preneur qui a amélioré le fonds par son travail ou ses investissements y a droit à l’expiration du bail :
« Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » (article L. 411-69 du Code rural et de la pêche maritime)
Drainage, irrigation, amendements de longue durée, bâtiments autorisés : le fermier évincé pour constructibilité doit inventorier ces investissements et les faire évaluer, car ils s’ajoutent au préjudice d’éviction. La chambre d’agriculture de Normandie rappelle d’ailleurs aux exploitants le droit à une indemnité d’éviction en cas de rupture du bail pour constructibilité et propose son service Territoire pour l’évaluer, signe que l’expertise agricole locale pèse dans ces dossiers.
Une limite mérite d’être soulignée : l’indemnité d’éviction n’est due qu’en cas de résiliation en cours de bail. La Cour de cassation l’a tranché le 19 novembre 2020 dans un litige portant sur un bail rural à long terme de dix-huit ans, où le bailleur avait délivré congé pour reprise en vue d’un changement de destination à la date d’échéance du bail :
« l’indemnisation du préjudice subi par le preneur, en cas d’éviction de parcelles dont la destination agricole peut être changée, n’est prévue que lorsque le bailleur exerce sa faculté de résiliation en cours de bail » (Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n° 19-20.767)
Le congé donné pour la fin du bail sur des terrains en zone urbaine n’ouvre donc pas droit à l’indemnité d’expropriation. Tout se joue sur la date d’effet : en cours de bail, indemnité ; à l’échéance, non. Le fermier doit vérifier si l’acte qu’il reçoit est une résiliation anticipée ou un congé de fin de bail, car ses droits en dépendent entièrement.
B. Contester utilement : nullité de l’acte prématuré, recours contre l’arrêté et sort du projet inexécuté
Le premier contrôle porte sur la chronologie et le contenu de l’acte. La notification doit intervenir après l’autorisation préfectorale définitive, identifier exactement les parcelles et mentionner l’engagement triennal de changement de destination. L’arrêt de Douai montre qu’un arrêté modificatif postérieur, pris après un recours en excès de pouvoir et ouvrant une voie de recours propre, ne régularise pas une notification déjà délivrée. Le fermier qui reçoit un congé fondé sur un arrêté attaqué ou modifié doit saisir le tribunal paritaire en annulation et, parallèlement, exercer ou poursuivre son recours administratif contre l’arrêté, chacun devant son juge.
Le deuxième contrôle porte sur la réalité du zonage. Si les parcelles sont en zone U du plan local d’urbanisme, la résiliation est de plein droit et l’autorisation préfectorale n’a pas à être recherchée ; en zone AU ou en l’absence de plan, l’autorisation est obligatoire. Le fermier demande la production du plan en vigueur à la date de la notification et vérifie le classement exact, car un bailleur qui invoque le plein droit sur des terres classées à urbaniser commet une erreur de fondement qui vicie son acte. L’avis de la commission consultative départementale des baux ruraux, requis avant l’arrêté, figure au dossier administratif et peut être réclamé.
Le troisième point concerne le projet inexécuté. Le bailleur s’est engagé à changer la destination dans les trois ans, mais que se passe-t-il s’il ne construit rien et laisse les terres en friche ? La Cour de cassation a fermé la voie de la réintégration dans son arrêt du 17 mai 2018 :
« l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime ne prévoyant pas, en cas de manquement du bailleur à son engagement de changer la destination agricole, la réintégration du preneur, laquelle n’est prévue qu’en cas de congé pour reprise » (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-25.195)
Le fermier évincé dont les terres restent incultes ne récupère pas son bail ; il ne peut demander que des dommages-intérêts. Cette solution, reprise par les juges du fond saisis de l’affaire Saint-Lô, distingue nettement la résiliation pour urbanisme du congé pour reprise : seule la reprise inexécutée ouvre la réintégration. Le fermier doit donc surveiller le devenir des parcelles après son départ, faire constater l’absence de changement de destination par commissaire de justice à l’expiration du délai de trois ans, puis assigner en dommages-intérêts devant le tribunal paritaire plutôt que de réclamer les lieux.
Le quatrième levier est procédural : le tribunal paritaire est seul compétent pour la validité du congé et l’indemnité, le tribunal administratif pour l’arrêté. Le fermier a intérêt à mener les deux actions ensemble, en demandant au tribunal paritaire de tenir compte du recours pendant contre l’autorisation. À l’inverse, le bailleur, souvent une commune ou une intercommunalité devenue propriétaire par préemption urbaine comme dans l’affaire de Douai, doit s’assurer de la régularité de sa délibération autorisant la résiliation et de la qualité de son représentant : dans l’affaire Saint-Lô, la Cour de cassation a validé la résiliation notifiée par le président de la communauté de communes sur le fondement d’une délégation du conseil communautaire relative au louage des choses, sans exiger une nouvelle délibération spéciale.
Enfin, la question des frais d’expertise et de sortie se règle devant le juge. Expertise judiciaire sur le préjudice, provision en référé, astreinte de libération, remise en état de l’irrigation des parcelles conservées, bornage et clôtures en cas de reprise partielle : chaque poste doit être demandé expressly. Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble du droit des baux ruraux, on lira avec profit notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle les équilibres permanents du statut face aux contentieux spéciaux comme celui de la constructibilité.
En pratique, le fermier qui reçoit une notification pour constructibilité commence par vérifier le plan local d’urbanisme applicable et l’existence d’un arrêté préfectoral antérieur à la signification, puis il saisit le tribunal paritaire en annulation dans les délais, forme un recours contre l’arrêté devant le tribunal administratif, demande une expertise sur son préjudice en retenant ses bénéfices fiscaux et les caractéristiques des terres, et se maintient dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité. Le bailleur, lui, sécurise l’autorisation avant de notifier, fait viser les bonnes parcelles, mentionne son engagement triennal et provisionne l’indemnité d’éviction. Des deux côtés, l’erreur de calendrier coûte le procès.
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