Le 1er novembre 2026, dans six semaines, la trêve hivernale va suspendre toutes les expulsions locatives jusqu’au 31 mars 2027. Votre locataire parisien ne paie plus son loyer depuis l’été, et votre premier réflexe est peut-être d’attendre le printemps pour agir. Cette attente est l’erreur la plus coûteuse de la gestion locative. La trêve hivernale suspend l’exécution de l’expulsion, elle ne suspend ni le commandement de payer, ni l’assignation en justice, ni le jugement qui constate la résiliation du bail. Un bailleur qui lance sa procédure en septembre ou en octobre aborde le 1er avril 2027 avec un titre exécutoire et un arriéré documenté. Celui qui attend avril 2027 pour commencer perdra une année de loyers et retombera, à l’automne suivant, sur une nouvelle trêve. Cet article explique, étape par étape, comment faire constater la résiliation du bail pour loyers impayés, comment sécuriser chaque euro de la dette grâce au garant, aux assurances et à l’indemnité d’occupation, puis comment reprendre effectivement le logement à la sortie de l’hiver, avec les règles propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Loyer impayé à Paris : comment faire constater la résiliation du bail avant et pendant la trêve hivernale
A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : les six semaines qui décident de tout
Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause ne joue pas toute seule. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le délai historique de deux mois a été ramené à six semaines par la loi du 27 juillet 2023. Concrètement, un commandement délivré le 25 septembre 2026 produit effet, faute de paiement, autour du 6 novembre 2026, en pleine trêve hivernale, et c’est très bien ainsi : la résiliation sera acquise pendant l’hiver et l’expulsion pourra être engagée dès le 1er avril 2027.
Le commandement de payer est l’acte le plus contrôlé de toute la procédure, et la trêve hivernale ne change rien à sa rigueur. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » puis énumère six mentions obligatoires, dont la mention du délai de six semaines laissé au locataire pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette, ainsi que l’avertissement sur la procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département et celle de demander au juge un délai de grâce. Un commandement qui oublie l’une de ces mentions, qui se trompe sur le montant mensuel ou qui présente un décompte confus expose le bailleur à une nullité qui anéantit des mois de procédure. Le décompte doit distinguer les loyers et les charges, mois par mois, et permettre au locataire de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette.
La Cour de cassation applique cette exigence avec constance. Dans un arrêt du 3 décembre 2020, la troisième chambre civile a approuvé une cour d’appel qui avait validé un commandement au motif que « le commandement de payer comportait un décompte précis indiquant le détail des sommes réclamées par la bailleresse et identifiant chaque poste de créance » et que la cour d’appel a « souverainement retenu de l’existence et de la précision de ce décompte que la locataire avait été en mesure de vérifier la réalité et l’étendue de sa dette », avant d’en déduire « à bon droit » « que le commandement de payer était valable » (Cass. 3e civ., 3 déc. 2020, n° 19-22.011). L’enseignement pour le bailleur parisien est direct : joignez au commandement un décompte détaillé, poste par poste, loyers d’un côté, charges de l’autre, avec les dates d’échéance. Un commandement délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance reste valable à due concurrence, mais un décompte obscur nourrit la contestation et retarde le jugement.
Le signalement à la CCAPEX mérite une attention particulière parce qu’il conditionne la recevabilité de l’assignation pour les bailleurs personnes morales et éclaire le juge sur la situation réelle du ménage. Le commissaire de justice transmet les coordonnées et la situation socio-économique connues des occupants, puis l’organisme désigné par le plan départemental réalise un diagnostic social et financier avant l’expiration du délai de six semaines suivant le commandement. Le bailleur qui coopère à ce diagnostic, qui produit ses propres pièces et qui propose par écrit un échéancier amiable se présente devant le juge en créancier diligent. À l’inverse, le bailleur qui refuse tout contact, qui réclame des sommes non justifiées ou qui omet de déclarer l’impayé à la caisse d’allocations familiales alors que l’aide est versée en tiers payant fragilise sa demande de délais stricts et s’expose à des délais de paiement longs.
Trois formalités parallèles conditionnent la suite. D’abord, lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution échappe aux pénalités et aux intérêts de retard. Ensuite, pour un bailleur personne physique, dès deux mois d’impayés sans interruption ou une dette équivalant à deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, qui déclenche un diagnostic social et financier. Enfin, le choix de la demande portée devant le juge doit être arrêté dès maintenant : constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou prononcé judiciaire de la résiliation. La distinction n’est pas théorique. L’article 24 vise d’un côté « l’assignation aux fins de constat de la résiliation » et de l’autre les « assignations tendant au prononcé de la résiliation » : constat de l’acquisition de la clause et prononcé judiciaire sont deux voies distinctes. Le bailleur formule donc une demande claire et s’y tient jusqu’au jugement, car le juge ne peut statuer au-delà de ce qui lui est demandé. En parallèle, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suit le dossier : « Une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est créée dans chaque département. » Cette commission oriente le traitement des signalements d’impayés notifiés par les commissaires de justice afin d’assurer l’accompagnement social et budgétaire, l’apurement de la dette et, le cas échéant, le relogement.
B. Assignation, préfet et jugement : obtenir un titre exécutoire même en plein hiver
Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement intégral, le bailleur peut saisir le juge. La trêve hivernale ne fait pas obstacle à l’assignation, à l’audience ni au jugement. Elle bloque seulement, plus tard, l’exécution matérielle de l’expulsion. Deux verrous procéduraux doivent être anticipés. Pour les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales, l’assignation est irrecevable avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Et dans tous les dossiers motivés par une dette locative, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un organisme désigné réalise un diagnostic social et financier transmis au juge avant l’audience, avec les observations écrites des parties. Un dossier d’expulsion préparé en septembre laisse le temps de purger ces délais. Un dossier lancé en janvier se heurte à des audiences fixées après l’ouverture de la trêve, avec un diagnostic incomplet et un risque de renvoi.
Devant le juge, le locataire dispose de deux lignes de défense que le bailleur doit intégrer dans sa stratégie. La première est la demande de délais de paiement. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le juge peut d’office vérifier chaque élément de la dette et le respect, par le bailleur, de son obligation de délivrer un logement décent, et il invite les parties à signaler toute procédure de surendettement en cours. Face à un locataire qui a repris le paiement du loyer courant et qui apure réellement l’arriéré, le bailleur a souvent intérêt à accepter un échéancier judiciaire plutôt qu’à poursuivre une expulsion incertaine : les délais suspendent les effets de la clause résolutoire et, s’ils sont respectés, éteignent le litige.
La seconde ligne de défense est le délai de grâce de droit commun. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même article ajoute : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Pendant le délai accordé, les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne courent pas. Le bailleur parisien doit donc chiffrer sa demande en distinguant la dette exigible, les intérêts et les frais, et démontrer que le locataire n’est pas en situation de régler sa dette ou n’a pas repris le paiement du courant, conditions qui ferment la voie aux délais de trois ans de l’article 24.
Lorsque le locataire a déposé un dossier de surendettement, le juge articule la procédure d’expulsion avec la procédure collective : si la commission a déclaré la demande recevable et que le locataire a repris le paiement du loyer courant, le juge accorde des délais de paiement qui courent jusqu’à l’approbation du plan, aux mesures imposées ou au jugement de rétablissement personnel. Le bailleur doit donc vérifier, avant l’audience, l’existence d’un dossier de surendettement et adapter ses conclusions : demander la condamnation au paiement de la dette locative, solliciter la fixation de l’indemnité d’occupation et, si les conditions des délais sont réunies, encadrer strictement l’échéancier plutôt que de le subir. La dette de loyers née après le jugement d’ouverture d’une procédure collective suit, elle, son propre régime et reste en principe exigible, ce qui renforce l’intérêt d’un jugement rapide qui fige les périodes.
Le jugement obtenu pendant la trêve a exactement la même valeur que celui obtenu au printemps : il constate ou prononce la résiliation, condamne au paiement de l’arriéré, fixe l’indemnité d’occupation et ordonne l’expulsion. Son exécution matérielle attendra le 1er avril 2027, mais tout le contentieux sera purgé. Le bailleur qui assigne en octobre 2026 plaide en plein hiver et exécute au printemps. Celui qui signifie son commandement en avril 2027 plaide à l’automne et exécute, au mieux, au printemps 2028, après avoir traversé une seconde trêve. L’écart représente couramment douze mois de loyers supplémentaires, souvent irrécouvrables.
II. Expulsion du locataire et loyers impayés : être payé et reprendre le logement au 1er avril
A. Indemnité d’occupation, garant et assurances : sécuriser chaque euro après la résiliation
La résiliation du bail ne met pas fin aux obligations financières de l’occupant. À compter de la date d’effet de la résiliation, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 8 février 2024 : « La cour d’appel a retenu que la créance d’indemnité d’occupation due par le locataire, personne physique, après la résiliation du bail portant sur son habitation personnelle jusqu’à la libération des lieux, était la contrepartie de l’occupation de ce logement. » (Cass. 3e civ., 8 fév. 2024, n° 22-11.120). Le bailleur demande donc au juge, dans la même instance, la condamnation au paiement de l’arriéré de loyers et charges jusqu’à la résiliation, puis d’une indemnité mensuelle d’occupation, généralement fixée au montant du dernier loyer augmenté des charges, jusqu’au départ effectif. Cette indemnité court pendant toute la trêve hivernale : l’occupant qui reste dans les lieux de novembre à mars doit ces cinq mois d’indemnité, et le jugement les constate par avance.
Le recouvrement effectif repose rarement sur le seul locataire. Quatre sources de paiement doivent être activées en parallèle, dès le premier impayé. La caution solidaire, d’abord, mise en demeure dans les mêmes formes que le locataire et assignée avec lui : l’oubli de la signification du commandement à la caution dans les quinze jours fragilise ce recours. La garantie des loyers impayés, ensuite, pour les bailleurs qui ont souscrit une assurance : la déclaration de sinistre doit intervenir dans le délai contractuel, souvent d’un à trois mois après le premier impayé, et la procédure judiciaire engagée rapidement conditionne la prise en charge. La garantie Visale d’Action Logement, quand le locataire en bénéficie, ensuite : l’impayé doit être déclaré sans attendre pour déclencher la substitution de l’organisme. Les aides au logement, enfin : lorsque l’aide est versée en tiers payant au bailleur, l’organisme payeur doit être alerté dès deux mois d’impayés afin de maintenir l’aide via un plan d’apurement. Chaque semaine perdue à l’automne réduit ces prises en charge.
La procédure d’expulsion du locataire obéit à un calendrier que le bailleur maîtrise d’autant mieux qu’il l’anticipe : commandement de payer de six semaines, signalement CCAPEX, notification au préfet six semaines avant l’audience, jugement, puis commandement de quitter les lieux. À chaque étape, le dossier le mieux documenté l’emporte : bail signé avec clause résolutoire, décompte mois par mois distinguant loyers et charges, copies des relances et mises en demeure, justificatifs de régularisation annuelle des charges, échanges avec la caution et l’assureur. Le pendant de ce dossier, côté locataire, est présenté dans notre analyse des recours ouverts avant le 1er novembre (contester le commandement, obtenir des délais et préparer la reprise) : la connaître permet au bailleur d’anticiper les moyens qui seront soulevés contre lui.
B. Trêve hivernale, commandement de quitter les lieux et reprise du logement à Paris et en Île-de-France
Le jugement d’expulsion obtenu, la reprise du logement suit trois temps. Premier temps : le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Ce délai de deux mois court même s’il chevauche la trêve : un commandement de quitter signifié en février 2027 expire en avril 2027 et l’expulsion peut suivre immédiatement. Le même article prévoit que le délai ne s’applique pas lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée, ce que le bailleur sollicite lorsque le dossier établit l’absence totale de paiement volontaire, le refus de tout échéancier ou la dissimulation de ressources.
Deuxième temps : la trêve hivernale elle-même. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Le sursis ne joue pas en cas d’occupation du domicile par introduction sans droit ni titre avec manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le juge peut le réduire ou le supprimer pour les autres locaux occupés par ces procédés. Pour un bail d’habitation classique avec un locataire en place, la trêve s’applique pleinement : aucune expulsion matérielle entre le 1er novembre 2026 et le 31 mars 2027, sauf relogement assuré. Le bailleur utilise ces cinq mois pour faire exécuter la condamnation financière par saisie, pour actionner la caution et l’assureur, et pour préparer avec le commissaire de justice la reprise du 1er avril.
Troisième temps : les délais que le juge peut encore accorder après le jugement. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Ces délais s’ajoutent, en pratique, au calendrier : un occupant qui justifie de démarches sérieuses de relogement peut obtenir plusieurs mois supplémentaires. Le bailleur les combat en documentant les solutions de relogement proposées, les refus opposés par l’occupant et, le cas échéant, sa mauvaise foi, qui exclut le bénéfice de ces délais comme celui de la trêve étendue.
À Paris et en Île-de-France, ce calendrier rencontre des réalités locales précises. Le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, juridiction engorgée où une assignation délivrée en octobre obtient plus facilement une audience utile avant le printemps qu’une assignation de janvier. La notification au préfet transite par le préfet de la région d’Île-de-France, préfet de Paris, et la CCAPEX de Paris instruit le diagnostic social. L’ADIL de Paris offre aux deux parties une information gratuite qui, pour le bailleur, sécurise souvent la régularité du commandement avant sa signification. Les loyers parisiens, parmi les plus élevés de France, rendent chaque mois de retard particulièrement coûteux : sur un deux-pièces loué 1 400 euros, six mois d’attente représentent 8 400 euros d’arriéré, auxquels s’ajoutent les charges de copropriété que le bailleur continue de régler au syndic. Enfin, lorsque le logement est situé dans une copropriété, le bailleur parisien joint au dossier le décompte des charges récupérables et les régularisations annuelles, pièces systématiquement vérifiées par le juge avant de valider le montant de la dette.
Conclusion
La trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 n’interdit au bailleur ni de faire délivrer un commandement de payer, ni d’assigner, ni d’obtenir un jugement qui constate la résiliation du bail et condamne au paiement de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation. Elle suspend seulement l’expulsion matérielle. Le calendrier gagnant tient en quatre dates : un commandement précis et complet dès septembre, avec décompte détaillé et signification à la caution ; une assignation notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience ; un jugement sollicité pendant l’hiver, avec condamnation financière et fixation de l’indemnité d’occupation ; un commandement de quitter les lieux dont le délai de deux mois expire à la sortie de la trêve, pour une reprise effective en avril 2027. Chaque étape manquée se paie en mois de loyers : accepter aujourd’hui un échéancier sérieux d’un locataire qui a repris le paiement du courant vaut mieux qu’un titre inexécutable demain, et un dossier documenté vaut mieux qu’une procédure précipitée en avril. Face à un premier loyer impayé constaté en cette rentrée, faites vérifier votre commandement, votre décompte et vos garanties avant le 1er novembre : c’est dans ces six semaines que se joue l’année locative 2027.
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