Votre logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique a peut-être changé de lettre sans aucun travaux. Depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a été corrigée pour les logements chauffés à l’électricité, et près de 850 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique selon les estimations officielles relayées par la presse spécialisée. Un logement G qui passe F redevient louable. Un logement F qui passe E sort du gel des loyers. La révision annuelle du loyer redevient possible, et un complément de loyer peut de nouveau se défendre à Paris. Mais rien n’est automatique : il faut vérifier la nouvelle étiquette sur le simulateur officiel de l’ADEME, télécharger l’attestation, sécuriser le bail en cours et, quand le locataire conteste, prouver que le logement se distingue vraiment des autres logements du quartier. Cet article explique pas à pas ce que le correctif change pour votre loyer, comment faire valoir la nouvelle lettre face au locataire ou au bailleur, et quels recours engager quand le DPE reste faux ou quand le complément de loyer est contesté devant le juge.
I. DPE 2026 : mon logement est-il vraiment sorti des passoires thermiques et que change la nouvelle lettre pour mon loyer ?
A. Pourquoi mon DPE 2026 gagne une lettre : le correctif électricité et la vérification gratuite sur le site de l’ADEME
Depuis la réforme de 2021, le DPE pénalisait les logements chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, fixé à 2,3 contre 1 pour le gaz, faisait apparaître une consommation théorique élevée même pour des logements correctement isolés. Des appartements sains se retrouvaient classés F ou G, interdits à la location ou bloqués par le gel des loyers, dans un contexte de pénurie de logements, alors même que l’électricité française émet peu de dioxyde de carbone. Après plusieurs rapports publics pointant cette distorsion, l’État a corrigé le tir : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de l’électricité est abaissé de 2,3 à 1,9. Le logement chauffé à l’électricité consomme donc moins sur le papier, et son classement s’améliore mécaniquement. Selon les estimations officielles, environ 850 000 logements, majoritairement classés F ou G et chauffés à l’électricité, sortent ainsi de la catégorie des passoires thermiques, et de nombreux autres gagnent une lettre sans changer de catégorie. Bonne nouvelle relevée par tous les observateurs : aucun logement ne voit son classement se dégrader, au pire vous gardez la même lettre.
La première démarche consiste à vérifier si votre bien fait partie des gagnants. Rendez-vous sur le site officiel de l’observatoire DPE-Audit de l’ADEME, muni du numéro de votre DPE, et simulez la nouvelle étiquette issue du calcul 2026. La simulation est gratuite et vous pouvez télécharger une attestation du nouveau DPE. Conservez précieusement cette attestation avec le diagnostic initial : c’est elle qui prouve la nouvelle lettre en cas de discussion avec le locataire, l’acheteur ou le juge. Vérifiez aussi la date de validité portée sur votre diagnostic et son contenu, car le DPE répond à une définition légale précise. Aux termes de l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Le texte ajoute qu’il « est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic » et qu’« Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 ». Autrement dit, un DPE n’est pas une simple opinion : c’est un document normalisé, établi par un professionnel soumis à des conditions de compétence, d’indépendance et d’assurance, et dont le contenu doit permettre la comparaison avec d’autres logements.
Si la nouvelle étiquette ne correspond toujours pas à la réalité du bien, ou si l’ancien DPE comportait des erreurs manifestes de surface, d’isolation, de système de chauffage ou de fenêtres, gardez tous les justificatifs : factures de travaux d’isolation, attestations d’artisans, photographies datées, consommations réelles d’énergie, échanges avec le diagnostiqueur. Le régime de responsabilité du diagnostiqueur est encadré par l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que le professionnel « est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » et qu’il « ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ». En cas de faute du diagnostiqueur à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique, la Cour de cassation a jugé que le préjudice des acquéreurs ne se confond pas avec le coût des travaux. Dans un arrêt du 21 novembre 2019, la troisième chambre civile a retenu que, « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » et que la cour d’appel « en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251). Concrètement, un DPE faux ouvre droit à réparation contre le diagnostiqueur fautif et son assureur, mais l’indemnité se calcule comme une chance perdue de mieux négocier, dossiers et écarts de prix à l’appui. Le dossier de diagnostic technique, dont le DPE fait partie, est régi par l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, qui impose au vendeur d’annexer ce dossier à la promesse ou à l’acte de vente : un DPE manquant ou périmé au jour de la signature fragilise toute la transaction.
B. Logement G qui passe F, logement F qui passe E : puis-je relouer et dégeler mon loyer en 2026 ?
Le calendrier d’exclusion des passoires du marché locatif donne toute son importance au correctif. Un logement classé G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, tandis qu’un logement classé F voit son loyer gelé : le bailleur ne peut plus l’augmenter, ni à la relocation ni en cours de bail. Avec le calcul 2026, un G qui passe F redevient louable, avec une échéance de sortie du parc locatif repoussée à 2028 pour la classe F, et un F qui passe E sort du gel des loyers. Pour de nombreux bailleurs, c’est une bouffée d’oxygène : remise en location d’un bien vacant, fin du blocage des augmentations, retour à une rentabilité normale. Pour les locataires en place dans un logement reclassé E, la contrepartie est claire : la révision annuelle du loyer redevient possible, et le loyer peut de nouveau suivre l’indice de référence. Chaque camp a donc intérêt à vérifier la nouvelle lettre au plus vite, car c’est elle qui fixe les droits de chacun pour les mois qui viennent.
Côté bailleur, la méthode est la suivante. D’abord, faites simuler la nouvelle étiquette et téléchargez l’attestation de l’ADEME. Ensuite, annexez cette attestation au bail lors de la prochaine relocation ou conservez-la avec le bail en cours pour justifier la fin du gel. Si le logement redevient louable, remettez en location avec un dossier complet : DPE en cours de validité, attestation 2026, état des lieux précis, justificatifs de décence du logement. Restez vigilant sur le fond : la nouvelle lettre ne dispense pas de louer un logement décent, sans risques manifestes pour la sécurité ou la santé, avec des équipements en état de fonctionnement. Si le logement souffre d’humidité, d’infiltrations, d’un chauffage hors service ou d’une installation électrique dangereuse, traitez ces désordres avant de relouer, car la lettre du DPE ne couvre aucune de ces défaillances et un locataire bien conseillé les fera constater par tous moyens. Enfin, anticipez la suite du calendrier : un logement reclassé F reste sous la menace d’une interdiction de louer à l’horizon 2028, et un logement reclassé E devra continuer à s’améliorer pour les échéances suivantes. Utilisez le répit offert par le correctif pour programmer les travaux utiles, en commençant par l’isolation et la ventilation, qui pèsent le plus dans le calcul.
Côté locataire, la nouvelle lettre ne signifie pas que tout est permis au bailleur. Vérifiez par vous-même la simulation ADEME à partir du numéro du DPE annexé à votre bail : si le logement reste F ou G malgré le correctif, le gel du loyer et, pour un G, l’interdiction de mise en location continuent de s’appliquer, et toute augmentation imposée doit être contestée par écrit. Si le logement passe réellement E, la révision annuelle redevient possible, mais elle doit respecter les règles du bail : clause de révision, référence à l’indice, calcul exact, notification en bonne forme. Une révision adressée hors délai, calculée sur un mauvais indice ou appliquée à un logement qui n’y a pas droit se conteste devant le juge, avec demande de remboursement du trop-perçu. Dans tous les cas, conservez chaque avis d’échéance, chaque lettre d’augmentation et chaque version du DPE communiquée : ce sont ces pièces qui feront la différence en conciliation puis au tribunal. Les locataires parisiens disposent en outre des règles de l’encadrement des loyers, qui plafonnent le loyer de base et encadrent strictement le complément, comme on le verra dans la seconde partie.
II. À Paris et en Île-de-France : comment réviser mon loyer et défendre un complément de loyer après le nouveau DPE ?
A. Révision annuelle, loyer de référence majoré et complément de loyer à Paris : que puis-je exiger et comment le locataire peut-il contester ?
À Paris, où l’encadrement des loyers s’applique, le loyer d’un logement reclassé E ne peut pas être fixé librement. Le bail doit respecter le loyer de référence majoré applicable au secteur et à la catégorie du bien, fixé chaque année par arrêté préfectoral. Au-delà de ce plafond, le bailleur ne peut imposer un complément de loyer que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, appréciées par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Les critères sont précisés par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers, dont l’article 3 détaille les caractéristiques susceptibles de justifier ce supplément et exclut celles qui donnent lieu à récupération par le bailleur au titre des charges. Le Bailleur doit donc prouver en quoi son bien se distingue vraiment : vue, étage, calme, lumière, prestations ou équipements particuliers, sans facturer deux fois au locataire ce que celui-ci paie déjà dans les charges. Le locataire parisien qui se voit imposer un complément doit exiger dès la signature le détail écrit des caractéristiques invoquées et comparer avec les loyers de référence du secteur : un complément motivé par une formule vague ou par un équipement déjà couvert par les charges se conteste utilement.
La Cour de cassation vient de préciser, coup sur coup, comment les juges doivent contrôler ces compléments à Paris, et ces deux arrêts du 4 décembre 2025 intéressent directement les logements reclassés par le DPE 2026. Dans la première affaire, le bailleur avait imposé pour un studio parisien de seize mètres carrés un complément de 120 euros s’ajoutant à un loyer de base de 440 euros, en invoquant le calme et la lumière liés à l’étage élevé ainsi que la présence d’un ascenseur installé à ses frais. Le locataire demandait l’annulation du complément et la restitution des sommes versées, en soutenant que le calme profitait à tout le quartier, que l’étage élevé était banal pour ce type de logement et que l’ascenseur était déjà payé dans les charges. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi du locataire : « Ayant relevé que le logement était lumineux et calme, caractéristiques rares et particulièrement recherchées à [Localité 3], provenant non pas de la situation géographique ayant donné lieu à la fixation du loyer de référence mais de l’étage élevé du logement, et que l’immeuble étant, en outre, doté d’un ascenseur, cet équipement n’étant considéré qu’en tant qu’il permet de bénéficier des avantages d’un étage élevé sans en souffrir les inconvénients, la cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu en déduire que le complément de loyer était fondé et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-17.930). L’enseignement est net : un complément se défend quand le bailleur démontre, pièces à l’appui, que le calme et la lumière tiennent à l’étage et à la configuration propre du bien, et non au quartier en général, et quand l’équipement invoqué n’est pris en compte que pour l’avantage réel qu’il procure.
Dans la seconde affaire, les locataires d’un appartement parisien loué 5 200 euros par mois demandaient la diminution du loyer au niveau du loyer de référence majoré, tandis que la bailleresse réclamait un complément de 6,20 euros par mètre carré, portant le loyer à 5 356,14 euros, en invoquant une vue dégagée sur une église, monument historique prestigieux et emblématique du quartier, liée à la proximité immédiate de l’édifice et au quatrième étage. La Cour de cassation a de nouveau rejeté le pourvoi des locataires, en retenant que la cour d’appel avait « retenu que le logement litigieux bénéficiait d’une vue dégagée sur l’église [Localité 4], monument historique prestigieux et emblématique du quartier de [Localité 4], caractéristique propre au logement loué du fait de sa localisation à proximité immédiate de l’église à laquelle il faisait face et de sa situation au quatrième étage de l’immeuble, ce dont elle a pu déduire que la bailleresse était fondée à réclamer, en sus du loyer de référence majoré applicable, un complément de loyer dont elle a souverainement apprécié le montant » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 24-15.589). Pour un bailleur parisien dont le bien gagne une lettre en 2026, la méthode gagnante se déduit de ces deux arrêts : décrire dans le bail chaque caractéristique avec précision, expliquer en quoi elle distingue le logement des autres biens de même catégorie dans le même secteur, chiffrer le complément avec mesure, et conserver les preuves, plans, photographies de la vue, constats d’exposition, attestations sur l’environnement sonore. Pour un locataire, la défense miroir consiste à démontrer que la caractéristique est partagée par tout l’immeuble ou toute la rue, qu’elle est banale pour cette catégorie de logement, ou qu’elle est déjà financée par les charges. Quand le désaccord persiste, la voie classique reste la contestation écrite dès la première échéance, puis la saisine de la commission départementale de conciliation, puis l’assignation devant le tribunal judiciaire en annulation du complément et restitution de l’indu, comme dans les deux affaires jugées en décembre 2025. Les locataires déjà installés dont le logement vient d’être reclassé E doivent aussi surveiller la révision annuelle : redevenue possible, elle doit être calculée exactement et notifiée régulièrement, faute de quoi le trop-perçu pourra être réclamé en justice.
B. J’achète ou je vends après le reclassement : DPE faux, décote de 5 à 20 % et recours pour vice caché ou dol
Le correctif 2026 rebat aussi les cartes des ventes. Un logement F ou G se vend avec une décote de 5 à 20 % par rapport au même bien classé D, et se vend moins vite, car les acheteurs anticipent les travaux et l’impossibilité de louer. Gagner une lettre peut donc représenter plusieurs milliers d’euros à la revente, et un vendeur dont le bien passe E ou D a intérêt à faire établir cette réalité avant de mettre en vente : simulation ADEME, attestation 2026, nouveau DPE si l’ancien est périmé ou erroné, dossier de diagnostics complet annexé à la promesse puis à l’acte comme l’exige l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation. À l’inverse, l’acheteur d’un bien présenté comme reclassé doit vérifier lui-même l’attestation, comparer la lettre annoncée avec les factures d’énergie du vendeur et l’état réel de l’isolation, des fenêtres et du chauffage, et faire inscrire dans la promesse les caractéristiques énergétiques déterminantes du consentement. Si le DPE s’avère faux après la vente, deux voies se combinent : l’action contre le diagnostiqueur et son assureur sur le fondement de l’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, pour la perte de chance de mieux négocier mise en lumière par l’arrêt du 21 novembre 2019, et l’action contre le vendeur sur le fondement des vices cachés ou du dol, selon ce que révèlent les investigations.
La garantie des vices cachés protège l’acheteur contre les défauts non apparents qui rendent le bien impropre à son usage ou en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix. Aux termes de l’article 1641 du code civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une isolation inexistante derrière des doublages, un système de chauffage hors d’état dissimulé le jour des visites, des infiltrations masquées par un simple rafraîchissement : autant de désordres qui, découverts après l’achat et inconnus au jour de la vente, relèvent de ce régime, à condition de prouver l’antériorité et le caractère caché. Le délai est strict : l’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Faites donc constater vite : expertise amiable contradictoire ou, à défaut d’accord, demande d’expertise judiciaire en référé, avec convocation du vendeur et du diagnostiqueur, pour figer les désordres avant toute réparation qui effacerait les preuves.
Quand le vendeur savait et a tu l’essentiel, le dol prend le relais ou s’ajoute aux vices cachés. Aux termes de l’article 1137 du code civil, « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. » et « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. » Un vendeur qui produit un DPE flatteur qu’il sait faux, qui dissimule des factures d’énergie exorbitantes ou qui cache des audits recommandant des travaux lourds s’expose à l’annulation de la vente ou à une réduction du prix, sans préjudice de dommages et intérêts. La preuve de la connaissance détermine tout : annonces antérieures mentionnant une autre lettre, correspondances avec le diagnostiqueur, devis de travaux reçus avant la vente, témoignages d’artisans, relevés de consommation. Rassemblez ces pièces avant toute mise en demeure, rédigez une réclamation précise chiffrant la décote subie par comparaison avec des biens comparables correctement classés, et n’attendez pas pour agir, car le temps qui passe efface les preuves et rapproche les délais. Pour approfondir la gestion des logements les plus dégradés, qui restent interdits à la location malgré le correctif, consultez notre dossier sur les recours du locataire et du bailleur face aux passoires thermiques, et pour les projets d’achat notre analyse des recours de l’acheteur d’une passoire thermique quand le DPE est faux. L’affichage public du diagnostic dans certains bâtiments est au demeurant prévu par l’article L. 126-30 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que « Dans certaines catégories de bâtiments, le propriétaire ou, s’il y a lieu, le gestionnaire affiche à l’intention du public le diagnostic mentionné à l’article L. 126-26 en cours de validité » : un professionnel qui expose un local au public avec un affichage périmé ou mensonger aggrave sa position en cas de litige.
Conclusion
Le correctif du DPE entré en vigueur le 1er janvier 2026 change concrètement la donne : coefficient de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9, environ 850 000 logements sortis des passoires, aucun déclassement, des logements G redevenus louables et des logements F redevenus augmentables. Mais la lettre ne se présume pas : elle se prouve par la simulation officielle de l’ADEME et l’attestation 2026, conservées avec le bail ou le dossier de vente. Bailleur, annexez la nouvelle pièce, sortez du gel en respectant les règles de révision, et ne défendez un complément de loyer à Paris qu’avec des caractéristiques propres au bien, démontrées par comparaison avec le même secteur, comme l’exigent les arrêts du 4 décembre 2025. Locataire, vérifiez la simulation, contestez par écrit toute augmentation ou tout complément infondé, et demandez au juge l’annulation et la restitution. Acheteur ou vendeur, traitez le DPE comme une pièce maîtresse du prix : diagnostiqueur assuré et indépendant, dossier complet annexé à la promesse, et en cas de tromperie, action rapide pour vice caché dans les deux ans de la découverte ou pour dol, expertise à l’appui. En Île-de-France, où chaque mètre carré se paie au prix fort, une lettre gagnée ou perdue vaut des milliers d’euros de loyer ou de prix : faites-la vérifier maintenant, avant qu’un litige ne la conteste à vos dépens.
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