En cette rentrée de septembre 2026, le scénario se répète dans des milliers d’immeubles parisiens et franciliens : un locataire donne son congé au printemps, quitte les lieux fin juin ou fin août, et décide de ne pas payer son dernier mois de loyer en se disant que le bailleur se servira sur le dépôt de garantie. De l’autre côté de la porte, le bailleur encaisse le coup, conserve l’intégralité du dépôt, adresse un décompte chargé de retenues diverses, puis fait signifier un commandement de payer pour le reliquat. Chacun pense détenir une créance évidente sur l’autre, et chacun se trompe au moins en partie. La règle qui tranche ce duel est simple dans son principe et redoutable dans ses détails : le dernier loyer reste dû jusqu’au terme du bail, et le dépôt de garantie ne se compense pas unilatéralement pendant le bail ; après la sortie, seul le bailleur peut déduire du dépôt des sommes dûment justifiées, sous le contrôle du juge. Deux décisions rendues en 2026 par les juges des contentieux de la protection d’Île-de-France, à Paris le 5 mai 2026 et à Saint-Denis le 30 mars 2026, ainsi qu’un arrêt de principe de la Cour de cassation du 16 novembre 2023, éclairent chaque étape de ce contentieux de la rentrée : la dette de loyer, les retenues admissibles, le commandement visant la clause résolutoire et l’état des lieux qui décide de tout.
I. Dernier loyer impayé et dépôt de garantie : qui doit quoi à la sortie du logement
A. Payer son dernier mois de loyer jusqu’au bout, même quand on a déjà rendu les clés
Le point de départ ne souffre aucune discussion devant les tribunaux : le congé ne libère pas le locataire de son obligation de payer. Comme le rappelle le tribunal judiciaire de Bobigny dans un jugement du 8 avril 2025, « L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 » (tribunal judiciaire de Bobigny, 8 avril 2025, RG n° 25/00380). Le loyer demeure dû jusqu’à l’expiration du délai de préavis, quand bien même le locataire aurait libéré les lieux et restitué les clés avant cette date. Partir plus tôt n’éteint pas la dette : seule la fin du préavis, ou un accord écrit du bailleur qui accepte une sortie anticipée, y met un terme. Le locataire qui cesse de payer son dernier mois en pariant sur le dépôt de garantie crée donc, en connaissance de cause, une dette de loyers impayés.
L’erreur la plus répandue consiste à croire que le dépôt de garantie fonctionne comme une avance sur les derniers loyers, dans un sens ou dans l’autre. Or la mécanique légale est asymétrique. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 organise la restitution du dépôt après la remise des clés, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». La déduction intervient donc après la sortie, entre les mains du bailleur, et jamais par une compensation unilatérale que le locataire s’octroierait en cours de bail en cessant de payer. Le droit commun de la compensation confirme cette analyse : aux termes de l’article 1347 du code civil, « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies », et l’article 1347-1 du même code exige que « la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ». Pendant l’exécution du bail, la créance de restitution du dépôt n’est ni liquide ni exigible, puisque son montant dépend de l’état de sortie et des comptes à arrêter : le locataire ne peut donc pas l’opposer au bailleur pour effacer son dernier loyer.
La jurisprudence parisienne la plus récente illustre parfaitement cette mécanique à sens unique. Dans un jugement du 5 mai 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a statué sur un bail d’habitation parisien conclu en juillet 2024 pour un loyer de 1 800 euros mensuels outre 100 euros de provision pour charges, avec un dépôt de garantie de 3 600 euros : après un commandement de payer délivré en mars 2025 et le départ de la locataire fin juin 2025, le bailleur réclamait 9 344 euros de dette locative et demandait l’autorisation de « faire usage du dépôt de garantie de 3600 euros pour compenser cette dette ». Le tribunal a validé le principe de cette imputation opérée par le bailleur après la sortie et a condamné la locataire au reliquat de 5 744 euros, dette locative déduction faite du dépôt. Retenez la leçon pratique de cette décision, consultable sous ses références exactes de jugement du tribunal judiciaire de Paris du 5 mai 2026, RG n° 26/00244 : ne pas payer le dernier mois n’efface rien, cela transforme une simple restitution à négocier en une condamnation au paiement du reliquat, assortie des intérêts au taux légal, d’une indemnité de procédure et des dépens incluant le coût du commandement.
Concrètement, le locataire qui s’apprête à quitter son logement parisien en cette rentrée 2026 a intérêt à payer son dernier mois intégralement, à exiger un reçu, puis à réclamer la restitution du dépôt dans le délai légal d’un ou deux mois. S’il retient le loyer, le bailleur déduira de toute façon la somme du dépôt après la sortie, réclamera le solde, et disposera en outre de l’arme du commandement de payer visant la clause résolutoire examinée dans la seconde partie. À l’inverse, le bailleur confronté à un dernier mois impayé ne doit pas se contenter de « garder » le dépôt en silence : il doit établir un décompte précis, justifier chaque somme retenue et restituer le solde dans les délais, faute de quoi la pénalité de 10 % par mois de retard commencera à courir à son détriment, comme l’a subi le bailleur condamné à Saint-Denis pour 27 mois de retard.
B. Retenues du bailleur sur le dépôt : seulement des sommes dûment justifiées, facture à l’appui
Une fois les clés remises, les rôles s’inversent : c’est au bailleur de prouver ce qu’il retient. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 impose la restitution « dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées », et ramène ce délai « dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ». Chaque euro retenu doit donc correspondre à une somme due et justifiée : loyers ou charges impayés avec décompte, réparations locatives avec factures, taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou régularisation de charges avec justificatifs. Un forfait de ménage, un chiffrage approximatif ou une facture antérieure à la sortie ne satisfont pas cette exigence.
Le jugement parisien du 5 mai 2026 constitue à cet égard un mode d’emploi redoutablement concret pour les bailleurs. Le tribunal y énonce la règle d’or : « Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie » (tribunal judiciaire de Paris, 5 mai 2026, RG n° 26/00244, visant l’arrêt de la troisième chambre civile du 15 février 2012, pourvoi n° 11-13.014). Puis il passe au crible, ligne par ligne, les 3 800,49 euros de remise en état réclamés : 475 euros de nettoyage et 187 euros de débouchage rejetés car aucun élément ne figure sur l’état des lieux de sortie ; 240 euros de facture et une porte de placard déjà défectueuse à l’entrée rejetés ; 502,50 euros de changement de cylindre rejetés car l’état d’entrée signalait déjà une porte d’entrée très difficile à fermer à clé, désordre préexistant que le tribunal refuse de mettre à la charge de la locataire ; 225 euros de reproduction de clé rejetés car le locataire avait rendu le même nombre de clés ; 16,26 euros d’un ticket de magasin rejetés faute d’explication et en raison d’une date antérieure à la sortie ; et 1 732,50 euros de réfection complète du parquet rejetés car la simple mention d’un parquet passé de « B » à « B/C », sans les photos annoncées, « ne permet pas d’affirmer qu’il ne s’agit pas d’une usure mais d’une dégradation nécessitant la réfection de l’ensemble du parquet de l’appartement » (tribunal judiciaire de Paris, 5 mai 2026, RG n° 26/00244). Au final, l’intégralité des réparations locatives est rejetée et seul le dépôt vient en déduction de la dette locative. Tout bailleur parisien qui prépare un décompte de sortie devrait relire ce jugement avant d’envoyer sa lettre : une retenue non adossée à une mention précise de l’état des lieux de sortie et à une facture postérieure et explicite sera effacée par le juge.
Cette sévérité découle du droit commun de la preuve. Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». Le bailleur qui prétend que le locataire lui doit des dégradations doit donc établir à la fois la dégradation, son imputabilité au locataire et son coût réel. De son côté, le locataire qui affirme avoir tout payé doit produire quittances et preuves de paiement. Dans les immeubles collectifs parisiens, une règle souvent ignorée mérite l’attention des deux parties : toujours selon l’article 22, « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), la régularisation définitive intervenant dans le mois de l’approbation des comptes. Conserver plus de 20 % ou conserver cette provision sans justification expose le bailleur à la pénalité.
Car le retard se paie au prix fort. L’article 22 dispose : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Le tribunal de proximité de Saint-Denis, par jugement du 30 mars 2026, RG n° 25/12471, en a fait une application saisissante : pour un dépôt de 840 euros et un état des lieux de sortie du 28 juin 2023 « ne mentionne aucune dégradation », le bailleur « avait jusqu’au 28 juillet 2023 pour restituer le dépôt de garantie mais ne s’est pas exécuté, accumulant à la date de l’assignation 27 mois de retard », de sorte que « La pénalité de 10% du montant du loyer, soit 84 euros, s’élève par conséquent à la somme de 2.268 euros », pour une condamnation totale de 3 108 euros. Deux précisions capitales encadrent cette pénalité : elle court par mois commencé, même si le retard n’est que de quelques jours au-delà du délai, et elle n’est pas due lorsque le défaut de restitution résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. D’où une consigne simple pour tout partant de septembre 2026 : notifier par écrit votre nouvelle adresse au bailleur le jour de la remise des clés, par lettre recommandée avec accusé de réception, et conserver la preuve. Pour la mécanique détaillée de la restitution et de cette pénalité de 10 %, le lecteur pourra utilement se reporter à l’analyse du cabinet consacrée au dépôt de garantie non restitué après l’état des lieux de sortie et à la pénalité de 10 % en 2026, qui forme avec le présent article un ensemble complet sur le contentieux de la sortie.
II. Quand le dernier mois impayé dégénère : commandement de payer, résiliation et juge parisien
A. Commandement de payer et clause résolutoire : deux mois pour payer avant la résiliation du bail
Le locataire qui retient son dernier mois de loyer s’expose à une procédure dont la puissance est souvent sous-estimée : le commandement de payer visant la clause résolutoire. La plupart des baux d’habitation comportent une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement. Comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Bobigny le 8 avril 2025, jugement RG n° 25/00380, en visant l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 : « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Autrement dit, un dernier mois impayé, même d’un montant modeste, suffit à déclencher le compte à rebours : deux mois après la signification du commandement par commissaire de justice, le bail est résilié de plein droit si la dette n’a pas été réglée et si aucun délai n’a été accordé.
Ce commandement n’est pas une simple lettre de relance : sa régularité conditionne toute la suite. Dans l’affaire jugée à Bobigny, le tribunal vérifie que le commandement, signifié le 19 septembre 2024 pour 2 322,68 euros en principal, « rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce » (tribunal judiciaire de Bobigny, 8 avril 2025, RG n° 25/00380). À Paris et en Île-de-France, le locataire destinataire d’un tel acte doit donc réagir immédiatement : payer dans les deux mois, ou saisir le juge pour solliciter des délais de paiement, ou encore solliciter une aide du fonds de solidarité pour le logement de Paris. Laisser passer le délai sans rien faire, c’est accepter que le tribunal constate la résiliation à date fixe, comme dans cette espèce où « Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer » (tribunal judiciaire de Bobigny, 8 avril 2025, RG n° 25/00380), avec résiliation constatée au 20 novembre 2024.
Du côté du bailleur, la procédure d’expulsion pour impayé obéit à un formalisme strict dont le non-respect fait tomber l’action. Le jugement de Bobigny le vérifie méthodiquement : l’assignation doit avoir été notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, et le bailleur doit justifier avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989. À Paris, cela signifie une notification à la préfecture de police et une saisine de la commission parisienne dans les délais, faute de quoi l’action est déclarée irrecevable. Le bailleur avisé confiera donc le recouvrement des loyers impayés à un professionnel rompu à ces délais, plutôt que de risquer une nullité de procédure après des mois d’impayés. Et même lorsque la clause est acquise, tout n’est pas perdu pour le locataire de bonne foi : le juge peut suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement. La loi le permet expressément, puisque l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le tribunal de Saint-Denis en a fait application en accordant au bailleur débiteur du dépôt un échéancier accepté par la créancière, et les juges parisiens accordent couramment de tels délais au locataire qui paie régulièrement ses acomptes et reprend le paiement du loyer courant.
Pour le contentieux parisien de la rentrée, retenez le calendrier type : dernier loyer impayé en juin ou en août, commandement signifié en septembre, résiliation encourue en novembre si rien n’est payé, assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris avec notification préfectorale préalable. Chaque étape laisse une porte de sortie au locataire qui paie ou qui obtient des délais, et chaque étape exige du bailleur une rigueur procédurale absolue. Le dépôt de garantie, lui, ne joue aucun rôle dans cette chronologie : il ne suspend ni le commandement ni la clause, et ne sera déduit que du décompte final après la sortie, comme l’a fait le tribunal de Paris en imputant les 3 600 euros sur les 9 344 euros de dette.
B. L’état des lieux de sortie décide de tout : comparatif loyal, usure déduite, preuve partagée
Lorsque le conflit porte sur les retenues plutôt que sur le loyer lui-même, tout se joue sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose que « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ». Le contradictoire n’est pas une formalité : c’est la condition de la force probante du document. « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Le locataire peut en outre « demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement », et saisir la commission départementale de conciliation en cas de refus.
La Cour de cassation a tiré de ces textes une conséquence implacable pour les bailleurs pressés. Par un arrêt du 16 novembre 2023, troisième chambre civile, pourvoi n° 22-19.422, publié au Bulletin, elle approuve les juges du fond d’avoir restitué au locataire les sommes prélevées sur le dépôt au motif suivant : « Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire. » La Cour rappelle au passage que « Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». En pratique parisienne, cela signifie qu’un bailleur qui, informé du départ, ne propose aucune date de visite contradictoire et rédige seul son constat de sortie ne pourra retenir aucune dégradation sur cette seule base. Symétriquement, le locataire qui refuse de se présenter à l’état des lieux ou qui fait obstacle à sa remise en perd le bénéfice protecteur, car « A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties » (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Cette présomption de l’article 1731 du code civil mérite d’être connue par cœur : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
Une fois le comparatif établi, reste la question qui fait perdre le plus d’argent aux deux parties : distinguer l’usure normale, qui reste à la charge du bailleur, de la dégradation, qui incombe au locataire. Le triptyque légal est limpide. D’abord, l’article 1730 du code civil : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » Ensuite, l’article 1732 du même code : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Enfin, la définition réglementaire de la vétusté, donnée par l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : « la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement », les parties pouvant convenir dès la signature du bail d’appliquer une grille de vétusté issue d’un accord collectif, qui définit « pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels ». Sans grille convenue, le juge apprécie souverainement, pièce par pièce, en croisant la durée d’occupation, l’état d’entrée et les photographies.
Deux décisions récentes montrent comment ce contrôle s’exerce concrètement. La cour d’appel de Caen, le 9 mai 2025, RG n° 23/02591, valide la réfection de sols en linoléum « hors d’usage » et « très dégradé par des coups, coupures, trous, taches de peinture et salissures diverses » après six ans d’occupation : « Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et de la durée d’occupation du logement de 6 ans, le bailleur démontre un usage anormal et exceptionnel de ces équipements, dont les dégradations devront incomber en totalité à la locataire », sans aucun abattement de vétusté. À l’inverse, le tribunal de Paris refuse en mai 2026 de faire payer au locataire 1 732,50 euros de réfection totale du parquet sur une simple dégradation de notation, sans photos : dans le doute entre usure et dégradation, et faute de preuve rapportée par le bailleur, la dépense reste au bailleur. Ajoutez le principe indemnitaire de l’article 1240 du code civil — « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » — et vous obtenez l’économie complète du contentieux : le locataire paie ce qu’il a réellement dégradé au-delà de l’usage normal, le bailleur assume la vétusté et prouve tout le reste. Pour un départ parisien en 2026, la méthode gagnante tient en quatre gestes : comparer ligne par ligne les deux états des lieux, photographier chaque pièce à l’entrée comme à la sortie avec date certaine, n’accepter de retenue que contre facture postérieure détaillée, et exiger la restitution du solde avant l’expiration du délai d’un ou deux mois, nouvelle adresse notifiée par écrit.
Conclusion
Ne pas payer son dernier mois de loyer pour « récupérer » son dépôt de garantie est une fausse bonne idée qui coûte systématiquement plus cher que le dépôt lui-même : la dette de loyer subsiste jusqu’au terme du préavis, le bailleur la déduit du dépôt après la sortie puis fait condamner au reliquat avec intérêts, frais et dépens, et le commandement visant la clause résolutoire peut faire résilier le bail deux mois plus tard. Le bon réflexe de la rentrée 2026 tient en trois temps : payer le dernier loyer et exiger quittance, participer activement à un état des lieux de sortie contradictoire et documenté, puis réclamer par écrit la restitution du dépôt en notifiant sa nouvelle adresse. Côté bailleur, la discipline est symétrique : décompte précis dans le délai d’un ou deux mois, retenues adossées à des mentions de l’état de sortie et à des factures explicites, provision de charges limitée à 20 % dûment justifiée, faute de quoi la pénalité de 10 % par mois commencé s’appliquera, comme les 2 268 euros infligés à Saint-Denis pour 27 mois de retard. Entre ces deux disciplines, l’état des lieux contradictoire et la justification de chaque euro restent les seuls arbitres que le juge parisien reconnaisse.
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