La toiture de la stabulation fuit depuis deux hivers, la fosse à lisier ne retient plus son contenu et le bailleur, pourtant alerté, ne fait rien. Pendant ce temps, le fermage reste exigé au centime près et l’administration menace de sanctionner l’exploitant pour une pollution dont il n’est pas l’auteur. Cette situation, fréquente dans les baux ruraux, oppose deux logiques : le preneur exploite chaque jour le fonds et subit les désordres, tandis que le bailleur, éloigné du terrain, minimise l’urgence des travaux. Le statut du fermage tranche ce déséquilibre par une répartition claire des réparations et par des recours concrets ouverts au fermier, dont une décision toute récente de la Cour de cassation précise la portée.

Le principe tient en une phrase : les grosses réparations relèvent du propriétaire, l’entretien courant du fermier, et le bailleur doit délivrer puis maintenir un bien apte à l’usage agricole convenu. Quand il s’y refuse, le preneur ne reste pas démuni : mise en demeure, exécution des travaux avec autorisation du juge, dommages et intérêts et, dans les cas graves, résiliation. Encore faut-il prouver le manquement, chiffrer les demandes et respecter les procédures d’autorisation, comme le rappellent les juges du fond. Pour situer ces règles dans l’actualité du statut du fermage, le bilan des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage offre un panorama utile des solutions les plus récentes.

I. Ce que votre bailleur vous doit : un bien en bon état, entretenu et paisible

A. Délivrer en bon état, puis assumer les grosses réparations

Le Code civil pose trois obligations permanentes à la charge de tout bailleur, que le statut du fermage renforce pour les baux ruraux. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », tout en devant « assurer également la permanence et la qualité des plantations ». L’article suivant précise le niveau d’exigence dès l’entrée dans les lieux : l’article 1720 du Code civil énonce que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Concrètement, un bâtiment d’élevage livré avec une installation d’assainissement inexistante ou hors normes n’est pas délivré en bon état, et une toiture effondrée en cours de bail appelle une réparation qui, sauf caractère locatif, relève du bailleur.

Le Code rural verrouille cette répartition en faveur du preneur. L’article L. 415-3 du Code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur depuis le 16 février 2025, dispose que « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Le mot compte : exclusive. Une clause du bail qui mettrait les grosses réparations à la charge du fermier serait illicite et le juge la tiendrait pour non écrite, comme le rappellent aussi bien la fiche officielle de Service-Public sur les droits et obligations des parties au bail à ferme, vérifiée le 16 juin 2025, que les analyses des juristes des fédérations départementales. En miroir, l’article L. 415-4 du même code limite la part du preneur : « Seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur. » La vétusté, le vice de construction et la force majeure font donc basculer vers le bailleur des réparations même modestes en apparence, dès lors que leur cause lui est imputable au sens de ces textes.

Reste à tracer la frontière entre les deux masses. L’article 606 du Code civil la définit ainsi : « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. » La mention des digues n’est pas anecdotique pour le monde agricole : étangs, retenues d’eau, murs de soutènement des chemins d’exploitation et clôtures en entier relèvent du propriétaire. Le fermier garde le menu entretien, c’est-à-dire les gestes courants d’un bon exploitant : curage léger, petites reprises, graissage des huisseries, maintien des clôtures en état d’usage. Dès qu’il faut refaire une couverture entière, reprendre un mur porteur ou reconstruire une digue, la facture regarde le bailleur, même si le fermage a été payé sans retard pendant des années.

Cette distinction commande aussi le sort des bâtiments détruits en cours de bail. La fiche officielle de Service-Public (Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme) rappelle l’obligation de reconstruire qui pèse sur le bailleur lorsque les bâtiments loués sont détruits pour une cause indépendante de la volonté du preneur et que cette destruction compromet l’équilibre de l’exploitation, par exemple après un acte de vandalisme commis par un tiers ou une intempérie. Le montant exigible reste alors limité aux sommes versées par la compagnie d’assurance qui a indemnisé le sinistre, une augmentation de loyer demeurant possible avec l’accord du preneur en cas de dépassement. À défaut de reconstruction, le preneur peut demander la résiliation du bail. Le fermier dont la grange s’est effondrée sous la tempête dispose donc d’un levier précis : exiger la reconstruction dans la limite de l’indemnité d’assurance, ou quitter un bail devenu sans objet.

B. Garantir une jouissance paisible, une contenance exacte et un bien sans vice caché

L’obligation d’entretien ne s’arrête pas aux murs. Le bailleur doit permettre au preneur d’exploiter paisiblement, ce qui lui interdit de créer lui-même le trouble : retirer une clôture qui permettait d’utiliser normalement un pré, amputer une parcelle pour un usage personnel, ou laisser un tiers occuper une partie du fonds loué constituent des manquements directs à la garantie de jouissance paisible. La même fiche officielle illustre le trouble par l’exemple du propriétaire qui retire une clôture et prive ainsi le locataire de l’usage normal d’un pré. Le fermier qui se voit reprendre 300 mètres carrés de jardin ou de pâture sans procédure régulière subit un trouble de jouissance caractérisé, distinct du congé partiel que la loi encadre strictement pour les parcelles devenues urbanisables.

La garantie de contenance protège ensuite le prix payé. Lorsque le fermage est calculé en fonction d’une superficie annoncée, le bailleur doit délivrer cette superficie exacte. Si la surface réelle se révèle inférieure, le preneur peut exiger une diminution du loyer ; si elle se révèle supérieure, le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir un supplément, le preneur conservant alors la faculté de se dégager du bail quand l’excédent dépasse 5 %. Cette garantie n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger dans le bail, mais à défaut de clause contraire elle s’applique de plein droit. Vérifier les contenances cadastrales dès l’entrée dans les lieux évite des années de fermage calculé sur une assiette fausse.

Enfin, le bailleur répond des vices cachés qui rendent les biens impropres à leur usage : installation électrique défectueuse, présence d’amiante, fosse structurellement inadaptée à l’élevage pratiqué. L’indemnité reste due même si le propriétaire ignorait le vice lors de la signature, et seuls les vices apparents ou connus du preneur avant la conclusion du bail échappent à la garantie. Un preneur qui découvre après son installation que les bâtiments ne peuvent pas accueillir l’élevage prévu, faute d’un système de collecte des effluents conforme, tient là un fondement autonome d’indemnisation, cumulable avec l’action en exécution des travaux.

Face à ce faisceau d’obligations, la position du bailleur qui n’agit pas se fragilise vite. Encore faut-il transformer ces droits en décision de justice, ce qui suppose méthode et preuves.

II. Contraindre un bailleur qui n’agit pas : prouver, mettre en demeure, saisir le juge

A. La méthode qui convainc : état des lieux, constats, mise en demeure chiffrée

Tout commence par l’état des lieux, et les contentieux perdus rappellent qu’on ne le néglige jamais sans risque. L’article L. 411-4 du Code rural et de la pêche maritime impose un état des lieux établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci, avec une procédure de rattrapage : passé ce délai, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et le silence gardé pendant deux mois vaut accord. Sans état des lieux, l’article 1731 du Code civil joue contre le preneur sortant : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Pour le fermier qui entre aujourd’hui dans des bâtiments dégradés, faire dresser un état précis, photographié et contradictoire conditionne toutes les demandes futures : sans lui, chaque désordre ancien lui sera présumé imputable à la sortie.

Vient ensuite le dossier de preuve du manquement du bailleur. Les juges attendent des pièces datées et extérieures : constats d’huissier décrivant les fuites, l’état des fosses ou la digue éventrée, devis d’entreprises chiffrant la remise en état, photographies horodatées, échanges de lettres recommandées restées sans réponse, et surtout rapports des administrations de contrôle. Dans une affaire jugée à Rennes en 2025, le dossier comportait une mise en demeure de la direction départementale des territoires et de la mer relevant un trou important dans la bâche de la fosse géomembrane avec des défauts d’étanchéité, des injonctions de mise en conformité de la mairie relayant le service public d’assainissement non collectif, et même des poursuites pénales contre l’exploitant pour déversement d’effluent agricole. Ces documents pèsent d’autant plus qu’ils émanent d’autorités neutres. À l’inverse, les affirmations non étayées et les demandes d’expertise lancées pour pallier l’absence de preuves se heurtent à l’article 146 du Code de procédure civile : « Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. » L’expertise n’est pas un filet de rattrapage pour un dossier vide.

La mise en demeure constitue le pivot juridique du dossier. L’article 1221 du Code civil ouvre l’exécution forcée : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » L’article 1222 du même code ajoute l’arme pratique : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », avec remboursement des sommes engagées et possibilité de demander en justice une avance. Une bonne mise en demeure décrit donc les désordres un par un, vise les textes, impartit un délai raisonnable au regard des devis joints, et annonce qu’à défaut le preneur fera exécuter les travaux aux frais du bailleur ou saisira le tribunal paritaire. Envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, conservée avec sa preuve de distribution, elle transforme le silence du bailleur en faute documentée.

Une ligne de partage mérite une attention particulière : réparer ce que le bailleur doit, ou améliorer à son initiative. Quand le preneur veut entreprendre lui-même des travaux d’amélioration, l’article L. 411-73 du Code rural et de la pêche maritime organise une procédure stricte que la procédure légale impose un écrit préalable : « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. » Le bailleur peut alors « soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion ». Le preneur ne peut exécuter les travaux que si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal « n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi », ou si le bailleur n’a pas entrepris dans le délai d’un an les travaux qu’il s’était engagé à exécuter. Réalisés sans autorisation, les travaux ouvrent un conflit sur l’indemnité de sortie : l’article L. 411-69 du même code réserve l’indemnité au « preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué », et l’article L. 411-71 la calcule, pour les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, au « coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution ». Le fermier pressé qui refait seul la fosse sans écrit du bailleur risque donc de payer deux fois : le coût immédiat et l’indemnité perdue à la sortie. Quand les travaux relèvent des grosses réparations dues par le bailleur, mieux vaut exiger leur exécution par lui, et ne les avancer qu’après mise en demeure et, si possible, autorisation du juge.

B. Ce que les tribunaux tranchent quand le bailleur reste sourd

La Cour de cassation vient de fixer un jalon net en faveur des preneurs. Par un arrêt du 2 juillet 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 25-14.780), elle a rejeté le pourvoi de bailleurs condamnés à indemniser leur fermier après la rupture d’une digue. Les faits parlaient d’eux-mêmes : des parcelles et un étang loués depuis avril 2006, une digue rompue en mai 2018 qui assèche l’étang, un preneur qui saisit le tribunal paritaire en indemnisation pendant que les bailleurs réclament à titre reconventionnel la résiliation pour défaut d’entretien. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir statué par application des articles L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime. Elle valide ensuite l’analyse des juges du fond : remise en eau nécessitant de grosses réparations, trous de ragondins à l’origine de la rupture, étang âgé de plus de vingt-cinq ans présentant dès l’origine des malfaçons faute de revêtement anti-batillage, alors même que les ragondins étaient chassés et piégés pour le compte du preneur depuis 2008. Rappelant que « le paiement des grosses réparations est à la charge exclusive du propriétaire », elle écarte tout manquement du preneur pour des désordres qui relèvent des réparations incombant au bailleur et elle en déduit « que le preneur n’avait commis aucun manquement à son obligation d’entretien et que les bailleurs, qui n’avaient pas rempli l’obligation d’effectuer les travaux de réfection de la digue mise à leur charge en vertu de l’article L. 415-3 du code rural et de la pêche maritime, avaient commis une faute à l’origine du préjudice subi par le preneur ». Trois enseignements s’en dégagent : la vétusté et les malfaçons d’origine font échec à tout reproche d’entretien contre le fermier diligent, la réfection d’une digue relève des grosses réparations du propriétaire, et la faute du bailleur ouvre droit à indemnisation du preneur. Les bailleurs ont en outre été condamnés aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le contre-exemple, tout aussi instructif, vient de la cour d’appel de Rennes, chambre des baux ruraux, le 6 février 2025 (RG n° 24/00841). Un fermier exploitant une vingtaine d’hectares et des bâtiments d’élevage reprochait à son bailleur, un groupement foncier agricole, des fosses à lisier non conformes et l’absence de système de collecte des jus d’ensilage, et demandait une expertise pour dresser l’état des manquements à l’obligation de délivrance, chiffrer son préjudice et évaluer son indemnité de sortie. La cour confirme le rejet : les seuls travaux autorisés par écrit portaient sur l’agrandissement et la mise aux normes d’une fosse, sans détail ni montant ni factures produites, et le preneur avait fait obstruction aux travaux d’assainissement proposés par le bailleur, pourtant devisés et soumis à validation du service public d’assainissement non collectif. La cour conclut que la responsabilité du bailleur n’est pas engagée dans les préjudices allégués et que, dans ces conditions, la mesure d’expertise sollicitée apparaît sans utilité, confirmant le jugement qui avait débouté le preneur de sa demande reconventionnelle. La leçon pour le fermier est directe : chiffrer chaque prétention, produire les factures des travaux déjà réalisés, solliciter les autorisations par écrit avant d’agir, et ne jamais bloquer les travaux que le bailleur propose, sauf à démontrer précisément leur insuffisance. Un dossier agressif mais vide perd contre un bailleur même imparfait.

Une troisième décision éclaire la symétrie des procédures écrites entre les parties. Par un arrêt du 14 décembre 2023 (troisième chambre civile, pourvoi n° 22-20.257, cassation partielle), la Cour de cassation juge que le preneur qui arase des haies sans l’accord du bailleur ne peut être condamné en cours de bail à remettre les lieux en état : l’article L. 411-28 du Code rural et de la pêche maritime autorise ces regroupements de parcelles « sous réserve de l’accord du bailleur », qui « dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux », l’absence de réponse écrite valant accord, tandis que l’article L. 411-72 réserve l’indemnisation du bailleur : « s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Autrement dit, les délais de deux mois et les lettres recommandées protègent chaque partie à tour de rôle : au preneur qui veut améliorer, au bailleur qui veut s’opposer, et au fermier qui exige des réparations de mettre son bailleur en demeure avant de saisir le juge. La rigueur écrite n’est pas du formalisme, c’est le langage que le tribunal paritaire comprend.

Au terme de ce parcours, l’issue d’un litige bien mené se décline en quatre résultats possibles : la condamnation du bailleur à exécuter les travaux sous astreinte, l’autorisation donnée au preneur de les faire exécuter aux frais du propriétaire avec avance des sommes, des dommages et intérêts réparant la perte d’exploitation et les troubles subis, et, lorsque la destruction compromet gravement l’équilibre de l’exploitation sans reconstruction, la résiliation du bail. Chacun suppose la même base : un bien loué identifié, un manquement daté, une mise en demeure restée vaine et un préjudice chiffré. Le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel de ces litiges, sanctionne les dossiers documentés et écarte les demandes exploratoires.

Un fermier dont les bâtiments se dégradent ne doit donc ni subir en silence ni réparer à l’aveugle aux frais du bailleur. Faire constater les désordres, écrire en recommandé, mettre en demeure sur le fondement des textes, puis saisir le tribunal paritaire avec des demandes chiffrées : cette séquence, validée par la jurisprudence la plus récente, transforme un rapport de force défavorable en décision exécutoire. Et lorsque le bailleur persiste, la faute établie ouvre la voie à l’indemnisation intégrale du préjudice d’exploitation.

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