Vous venez de recevoir un arrêté de mise en sécurité pour votre immeuble, et le courrier du maire évoque un péril, des travaux à réaliser sous délai, parfois une interdiction d’habiter. La première lecture laisse souvent une impression confuse : l’arrêté vise à la fois la solidité du bâtiment, la sécurité des occupants et celle des passants, il désigne un responsable des travaux, il fixe un délai, et il annonce des sanctions en cas d’inaction. Chaque mot de ce document détermine pourtant la suite : la procédure suivie par la mairie conditionne vos moyens de défense, le délai fixé fait courir l’astreinte, et la qualification retenue décide du juge compétent.
Le droit applicable a été profondément réorganisé par l’ordonnance du 16 septembre 2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2021, qui a fusionné les anciennes procédures de péril ordinaire, de péril imminent et d’insalubrité dans une police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles. Le texte de référence dispose que « La police de la sécurité et de la salubrité des immeubles, locaux et installations est exercée dans les conditions fixées par le présent chapitre et précisées par décret en Conseil d’Etat » (article L511-1 du code de la construction et de l’habitation). Depuis cette réforme, on ne parle plus d’arrêté de péril au sens ancien : l’acte s’appelle arrêté de mise en sécurité, avec une variante d’urgence lorsque le danger est imminent. Les anciens arrêtés de péril restent toutefois cités dans la jurisprudence, et les moteurs de recherche comme les administrés continuent d’employer ce vocabulaire.
Cet article suit le parcours réel d’un propriétaire ou d’un syndic confronté à l’arrêté. La première partie explique comment identifier la procédure utilisée par la mairie et quels recours engager dans quels délais. La seconde décrit comment exécuter les travaux, les faire constater et obtenir la mainlevée, puis ce que coûte l’inaction : astreinte, exécution d’office, sanctions pénales et sort des loyers.
I. Identifier la procédure utilisée et contester dans les délais
Tout se joue dans les premières semaines. L’arrêté doit être lu comme un acte de procédure : qui l’a pris, sur quel fondement, après quel contradictoire, avec quel délai et quelle notification. Une erreur sur l’un de ces points ouvre un moyen d’annulation, mais les délais contentieux sont brefs et l’arrêté continue en principe de produire ses effets pendant le recours.
A. Procédure ordinaire ou procédure d’urgence : le point de départ change tout
La police de la mise en sécurité vise plusieurs situations, dont la première concerne directement le péril structurel : « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers » (article L511-2 du code de la construction et de l’habitation). Le même article couvre le défaut d’entretien des équipements communs dangereux, le stockage de matières explosives ou inflammables en infraction avec les règles de sécurité, et l’insalubrité. Avant d’envisager un recours, le destinataire doit donc vérifier quelle situation la mairie lui impute, car les rapports techniques et les travaux prescrits en dépendent.
L’autorité compétente est en principe le maire de la commune où se situe l’immeuble. La règle connaît des transferts possibles vers le président de l’établissement public de coopération intercommunale, et ce point de compétence est contrôlé strictement par le juge. La cour administrative d’appel de Lyon a ainsi confirmé l’annulation d’un arrêté de mise en sécurité pris par un maire devenu incompétent après le transfert du pouvoir de police à l’intercommunalité, le président de celle-ci n’ayant pas valablement renoncé à ce transfert (CAA Lyon, 18 décembre 2024, n° 22LY02702). À Paris, la répartition obéit à des règles propres, et le destinataire d’un arrêté parisien vérifie l’auteur de l’acte avec la même vigilance. Quand le maire a perdu la compétence, l’arrêté tombe pour incompétence, quel que soit l’état réel du bâtiment.
En procédure ordinaire, la garantie centrale du destinataire tient au contradictoire préalable : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec la personne qui sera tenue d’exécuter les mesures » (article L511-10 du code de la construction et de l’habitation). La personne visée est le propriétaire ou le titulaire de droits réels immobiliers tel qu’il figure au fichier immobilier, et les occupants doivent être informés de l’engagement de la procédure par courrier, remise contre signature ou affichage sur la façade. Lorsque les travaux ne concernent que les parties communes d’une copropriété, la procédure est valablement conduite avec le seul syndicat représenté par le syndic, chargé d’informer copropriétaires et occupants. L’absence de contradictoire, sa notification à une personne qui n’a plus la qualité requise, ou l’information omise des occupants fournissent des moyens sérieux d’annulation.
La notification de l’arrêté lui-même obéit à des formes précises : « L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité est notifié à la personne tenue d’exécuter les mesures. » (article L511-12 du code de la construction et de l’habitation). Le texte organise aussi la notification aux occupants, à l’exploitant en cas d’hébergement, et au seul syndicat pour les parties communes. Quand l’adresse du destinataire est inconnue ou la personne non identifiable, l’affichage en mairie vaut valablement notification. Le point mérite attention car le délai de recours contentieux court à compter de cette notification régulière.
La procédure d’urgence suit une logique inverse. Le texte prévoit que « l’autorité compétente ordonne par arrêté et sans procédure contradictoire préalable les mesures indispensables pour faire cesser ce danger dans un délai qu’elle fixe » (article L511-19 du code de la construction et de l’habitation). Cette voie suppose un danger imminent, manifeste ou constaté par le rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou par l’expert désigné par le juge. Avant l’arrêté, l’autorité peut demander au juge administratif la désignation d’un expert, et « L’expert se prononce dans un délai de vingt-quatre heures à compter de sa désignation. » (article L511-9 du code de la construction et de l’habitation). Si le rapport conclut au danger imminent, la mairie met en œuvre les pouvoirs d’urgence. Le destinataire d’un arrêté d’urgence ne peut donc pas invoquer l’absence de contradictoire préalable : le moyen serait inopérant. Sa défense se déplace vers la réalité du danger imminent, la proportion des mesures et le respect du cadre de l’urgence, comme l’illustre la jurisprudence sur les mesures définitives ordonnées sous couvert de l’urgence, examinée ci-après.
B. Les recours qui suspendent ou qui annulent
Le recours de droit commun est le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif, formé dans les deux mois : la juridiction « ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée » (article R421-1 du code de justice administrative). Un recours gracieux adressé au maire dans ce délai proroge le délai contentieux, à condition d’être exercé avant son expiration. Le recours administratif préalable n’est pas obligatoire en la matière : le destinataire peut saisir directement le tribunal. La requête doit identifier précisément chaque arrêté attaqué, car la pratique montre des procédures en cascade, avec un arrêté initial, des arrêtés modificatifs et un arrêté de mainlevée, chacun constituant une décision distincte.
Le contentieux de la mise en sécurité relève du plein contentieux, ce qui emporte une conséquence pratique majeure : le juge apprécie la légalité au jour où il statue, et non au jour de l’arrêté. Le Conseil d’État l’a rappelé dans une affaire où une société contestait deux arrêtés de péril imminent visant ses immeubles : la cour d’appel avait statué en se plaçant à la date des arrêtés, alors qu’il lui appartenait, en qualité de juge du plein contentieux, de se placer à la date de sa propre décision (CE, 23 décembre 2020, n° 431843). Dans cette affaire, un arrêté de péril ordinaire postérieur avait entre-temps mis fin à la procédure d’urgence, de sorte que la demande avait perdu son objet et qu’il n’y avait plus lieu d’y statuer. L’enseignement pour le requérant est double : actualiser ses écritures jusqu’à l’audience en signalant toute évolution de l’immeuble ou tout arrêté nouveau, et ne pas considérer qu’un vice initial suffit lorsque les travaux ou un nouvel arrêté ont modifié la situation.
Le référé-suspension permet d’obtenir rapidement la paralysie de l’arrêté pendant l’instance au fond. Le juge des référés « peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie » (article L521-1 du code de justice administrative), à condition qu’un moyen crée en l’état de l’instruction un doute sérieux sur la légalité. L’urgence s’apprécie concrètement : coût des travaux prescrits, risque d’exécution d’office, évacuation ordonnée, ou au contraire danger persistant qui priverait la suspension d’effet utile. Le Conseil d’État a suspendu un arrêté de péril imminent qui ordonnait des mesures de mise en sécurité définitive, estimant que ce moyen tenant à l’absence de caractère provisoire des mesures créait un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté pris dans le cadre de l’urgence (CE, 7 février 2018, n° 413486). La ligne tracée par cette décision structure de nombreux recours : l’urgence autorise les mesures provisoires indispensables, non la réfection globale et définitive de l’immeuble. Quand l’arrêté d’urgence prescrit une réfection complète de toiture, la recréation de structures ou la consolidation générale, le moyen tiré du dépassement du cadre provisoire mérite d’être soulevé en référé comme au fond.
Les moyens de fond les plus fréquents portent sur la compétence de l’auteur, le contradictoire en procédure ordinaire, la réalité du danger, l’erreur d’appréciation sur les mesures et la motivation. La cour administrative d’appel de Marseille a rejeté l’appel d’une ville qui contestait l’annulation de ses arrêtés de mainlevée : les juges ont confronté les attestations produites par la ville, rédigées en termes généraux, au rapport du pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne et au constat d’huissier établissant la persistance des désordres électriques et structurels, et ont retenu l’erreur d’appréciation (CAA Marseille, 4 mai 2026, n° 24MA01843). Cette décision montre que le juge entre dans le détail technique : un arrêté de mainlevée prématuré est annulé aussi sûrement qu’un arrêté initial infondé. Symétriquement, le propriétaire qui conteste l’arrêté initial doit produire des pièces techniques circonstanciées, contre-expertise d’un bureau d’études, constats et photographies datées, plutôt que des attestations vagues.
Deux points de procédure méritent enfin d’être signalés. D’une part, le copropriétaire récent qui n’apparaît pas encore dans les documents hypothécaires et de publicité foncière ne peut pas reprocher à la commune de ne pas lui avoir notifié l’ordonnance du juge des référés désignant l’expert : la cour administrative d’appel de Toulouse a jugé que cette ordonnance ne devait être notifiée qu’au propriétaire connu des fichiers, dès lors que seule cette personne y figurait après la vente (CAA Toulouse, 31 décembre 2024, n° 23TL01137). L’acquéreur d’un immeuble sous procédure vérifie donc les fichiers et se fait connaître sans retard. D’autre part, la commune ne peut pas multiplier les expertises judiciaires à des fins de constat : saisie d’une nouvelle demande alors qu’un diagnostic structurel et des travaux étaient déjà prescrits et que le péril persistait, le juge des référés de Douai a annulé l’ordonnance de désignation et rejeté la demande, faute d’utilité et de caractère non frustratoire de la mesure (CAA Douai, 2 août 2024, n° 24DA00843). Pour le propriétaire, cette décision borne les initiatives de la commune ; pour la commune, elle rappelle que l’expertise doit servir la sortie du danger, non la constitution d’un dossier.
Les lecteurs confrontés à une décision d’urbanisme défavorable trouvent sur ce site un éclairage complémentaire sur la manière de contester une décision d’urbanisme devant le tribunal administratif, depuis le recours gracieux jusqu’au référé-suspension, avec les délais et les pièces à réunir.
II. Exécuter les travaux, les faire constater et sortir de l’arrêté
Contester n’exonère pas d’agir sur le bâtiment. Tant que l’arrêté n’est ni suspendu ni annulé, les délais courent, l’astreinte menace et la mairie peut exécuter d’office. La stratégie gagnante combine presque toujours les deux volets : recours au fond et en référé d’un côté, exécution diligente et documentée de l’autre. Le propriétaire qui exécute ne renonce pas à son recours : il limite le risque financier et crédibilise sa position devant le juge.
A. Exécuter utilement et obtenir la mainlevée
Le contenu de l’arrêté détermine le programme de travaux. L’autorité « prescrit, par l’adoption d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, la réalisation, dans le délai qu’elle fixe, de celles des mesures suivantes nécessitées par les circonstances » (article L511-11 du code de la construction et de l’habitation) : réparation ou toute autre mesure remédiant à la situation, y compris pour préserver les bâtiments contigus, « La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation », la cessation de la mise à disposition aux fins d’habitation, et « L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif. » Chaque mesure doit être lue avec son délai propre, car l’arrêté peut fixer des échéances distinctes selon les désordres. Quand l’arrêté ordonne la démolition complète en procédure d’urgence, le texte subordonne cette extrémité à une autorisation judiciaire : l’autorité « peut faire procéder à la démolition complète après y avoir été autorisée par jugement du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond » (article L511-19 du code de la construction et de l’habitation). Le propriétaire visé par une telle menace vérifie donc si le jugement a été sollicité et obtenu.
L’exécution commence par la sécurisation immédiate : étaiement, bâchage, coupure des réseaux dangereux, interdiction d’accès aux zones menaçantes. Ces mesures conservatoires ne remplacent pas les travaux prescrits, mais elles démontrent la diligence et préviennent l’aggravation. Vient ensuite le choix des entreprises : bureau d’études structure pour le diagnostic, entreprises qualifiées pour la reprise en sous-œuvre, la consolidation ou la réfection des équipements communs. Chaque étape doit être documentée : devis, ordres de service, photographies avant et pendant, factures, attestations de conformité des installations. Quand les travaux ne concernent que les parties communes, le syndic centralise, vote les résolutions nécessaires et informe copropriétaires et occupants, puisque la procédure a été conduite avec lui seul.
La sortie de la procédure passe par la mainlevée, qui n’est jamais automatique : « L’autorité compétente constate la réalisation des mesures prescrites ainsi que leur date d’achèvement et prononce la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité et, le cas échéant, de l’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux. » (article L511-14 du code de la construction et de l’habitation). En pratique, le responsable des travaux adresse à la mairie un dossier de fin de travaux avec les justificatifs et sollicite la visite de vérification. L’arrêté de mainlevée est notifié selon les mêmes modalités que l’arrêté initial et doit être publié au fichier immobilier à la diligence du propriétaire. Tant que la mainlevée n’est pas intervenue, l’immeuble reste grevé : toute vente doit composer avec l’arrêté publié, et les loyers restent affectés par le régime protecteur décrit ci-après.
En procédure d’urgence, la sortie suit un chemin propre : « Si les mesures ont mis fin durablement au danger, l’autorité compétente prend acte de leur réalisation et de leur date d’achèvement. » (article L511-21 du code de la construction et de l’habitation). L’autorité prend alors un arrêté de mainlevée dans les mêmes formes. Si les mesures d’urgence n’ont pas mis fin durablement au danger, elle poursuit dans le cadre de la procédure ordinaire, avec contradictoire. Le propriétaire qui a exécuté les mesures urgentes demande donc expressément la mainlevée et, à défaut de réponse, exerce les voies de recours contre le refus implicite, plutôt que de considérer que le silence vaut régularisation.
La jurisprudence récente éclaire les pièges de cette phase. L’arrêt marseillais déjà cité annule des mainlevées accordées sur la foi d’attestations générales alors que le rapport officiel et le constat d’huissier établissaient la persistance des risques électriques et structurels (CAA Marseille, 4 mai 2026, n° 24MA01843). Le propriétaire a donc intérêt à faire établir par un homme de l’art un rapport détaillé, poste par poste, répondant à chaque prescription de l’arrêté, plutôt que de produire une attestation globale de bonne fin. À l’inverse, quand la mairie tarde à constater l’achèvement malgré un dossier complet, le recours contre le refus de mainlevée devient l’instrument de sortie, avec en référé l’argument tiré des conséquences persistantes de l’arrêté, notamment l’interdiction d’habiter et la suspension des loyers.
Un cas particulier mérite un développement : l’immeuble acquis en cours de procédure. L’acquéreur reprend l’immeuble avec l’arrêté publié, et la qualité de personne tenue d’exécuter se transmet avec la propriété. L’arrêt de Toulouse montre que la commune notifie régulièrement en se fondant sur les documents hypothécaires, et que le copropriétaire dont le droit n’y figure pas encore ne peut pas se prévaloir du défaut de notification personnelle de l’expertise (CAA Toulouse, 31 décembre 2024, n° 23TL01137). L’acquéreur potentiel d’un bien frappé d’un arrêté exige donc l’état hypothécaire, le texte intégral de l’arrêté et de ses modificatifs, les rapports techniques et le chiffrage des travaux avant de s’engager. Le vendeur qui dissimule l’arrêté s’expose pour sa part au contentieux des vices et de l’information précontractuelle, distinct du contentieux administratif de l’arrêté lui-même.
B. Ce que coûte l’inaction : astreinte, exécution d’office et sanctions
L’arrêté de mise en sécurité n’est pas une mise en demeure de pure forme. Quand le délai expire sans exécution, l’astreinte court : la personne tenue est redevable d’une astreinte « dont le montant, sous le plafond de 1 000 € par jour de retard, est fixé par arrêté » (article L511-15 du code de la construction et de l’habitation), en tenant compte de l’ampleur des travaux et des conséquences de l’inexécution. Le montant journalier multiplié par des mois d’inertie produit rapidement des sommes considérables, et l’arrêté d’astreinte est lui-même susceptible de recours. En procédure d’urgence, le régime diffère : « Dans le cas où les mesures prescrites en application de l’article L. 511-19 n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, l’autorité compétente les fait exécuter d’office dans les conditions prévues par l’article L. 511-16. » et « Les dispositions de l’article L. 511-15 ne sont pas applicables. » (article L511-20 du code de la construction et de l’habitation). Autrement dit, l’urgence ne génère pas d’astreinte mais débouche directement sur l’exécution d’office aux frais du responsable.
L’exécution d’office signifie que la commune fait réaliser les travaux à la place du défaillant et lui en présente la facture. Les frais avancés, le produit de l’astreinte et le cas échéant la rémunération de l’expert désigné par le juge sont recouvrés comme en matière de contributions directes lorsque l’autorité compétente est le maire, avec les garanties de recouvrement propres à ces créances (article L511-17 du code de la construction et de l’habitation). Le propriétaire qui estime le coût excessif ne peut pas se contenter de refuser de payer : il doit contester le titre de recouvrement et, en parallèle, démontrer qu’il était en mesure d’exécuter lui-même à moindre coût. Devant la perspective d’une exécution d’office, solliciter un délai supplémentaire motivé, assorti d’un calendrier d’entreprise et d’un préfinancement, reste souvent plus efficace que le silence.
Le volet pénal ne doit pas être sous-estimé. Le texte punit « d’un an d’emprisonnement et d’une amende de 50 000 € le refus délibéré et sans motif légitime d’exécuter les travaux et mesures prescrits en application du présent chapitre » (article L511-22 du code de la construction et de l’habitation). Les peines sont aggravées quand l’occupant est une personne vulnérable. La caractérisation suppose un refus délibéré et l’absence de motif légitime : le propriétaire démuni qui justifie de démarches réelles, de demandes d’aides et d’un calendrier sérieux se distingue du propriétaire qui ignore l’arrêté. Mais l’argument financier seul n’efface pas l’infraction, et la constitution de partie civile des occupants ou de la commune aggrave l’exposition. La dimension pénale impose de conserver la preuve écrite de chaque diligence.
Le sort des occupants et des loyers constitue l’autre poste financier. Le propriétaire ou l’exploitant doit assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou contribuer à son coût dans les cas prévus par la loi. Sur les loyers, la règle protectrice prévoit que « Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites. » (article L521-2 du code de la construction et de l’habitation). Pendant la période couverte par l’arrêté, le loyer cesse d’être dû pour les locaux visés, ce qui assèche les ressources exactement au moment où les travaux doivent être financés. Le propriétaire bailleur intègre donc cette suspension dans son plan de financement et n’exige pas sous peine de sanctions des loyers indus. Pour les logements frappés d’une interdiction définitive d’habiter, la relocation est exclue tant que la mainlevée n’a pas levé l’interdiction.
En copropriété, la charge financière se répartit selon les règles de la copropriété pour les parties communes, avec le syndic comme interlocuteur unique de la mairie. Le syndicat qui n’exécute pas expose l’ensemble des copropriétaires au recouvrement, et les copropriétaires solvables paient parfois pour les défaillants avant de se retourner contre eux. La désignation d’un administrateur provisoire ou le recours aux dispositifs publics de traitement de l’habitat indigne entre en jeu quand la copropriété est bloquée. Ces situations complexes exigent une coordination entre le contentieux administratif de l’arrêté et la vie de la copropriété, sans perdre de vue que le juge administratif ne tranche pas la répartition interne des charges.
Conclusion
L’arrêté de mise en sécurité appelle une réponse à deux vitesses : vérifier immédiatement la régularité de la procédure et des délais de recours, puis exécuter les travaux avec des pièces techniques solides jusqu’à la mainlevée. La distinction entre la voie ordinaire, avec son contradictoire préalable, et la voie d’urgence, sans contradictoire mais limitée aux mesures indispensables, commande toute la défense. Le plein contentieux juge au jour de sa décision, le référé-suspension neutralise les mesures définitives déguisées en urgence, et la mainlevée ne se présume jamais : elle se demande, se prouve et se publie. En face, l’astreinte journalière, l’exécution d’office recouvrée comme une créance publique, les sanctions pénales et la suspension des loyers rendent l’attentisme ruineux. Le propriétaire diligent qui conteste les points contestables et exécute le surplus se place dans la meilleure position, devant le juge comme devant la mairie.
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