Votre avis de taxe foncière 2026 est arrivé et le montant vous semble insupportable, alors que votre appartement ou votre maison est resté vide une partie de l’année, faute de locataire. Cette situation concerne des milliers de propriétaires en septembre 2026 : la requête taxe dépasse les 50 000 recherches en France sur les dernières vingt-quatre heures, portée par l’envoi des avis d’imposition, et la presse s’en fait largement l’écho, du remboursement signalé pour les biens immobiliers non loués sur une partie de l’année 2026 (Le Particulier, 16 septembre 2026) aux nouvelles taxes votées contre plus de 300 logements vacants au Portel (La Voix du Nord, 17 septembre 2026) et au taux maximal adopté à Cozes pour la taxe sur les logements vacants (Sud Ouest, 17 septembre 2026). Face à cette pression fiscale, il existe un levier que beaucoup de bailleurs ignorent : le code général des impôts organise un dégrèvement précis pour la vacance involontaire des maisons destinées à la location et pour l’inexploitation des immeubles à usage commercial ou industriel, à l’article 1389 du code général des impôts, dans sa version en vigueur vérifiée le 17 septembre 2026. Trois conditions cumulatives, un calcul effectué mois par mois, un délai de réclamation qui court jusqu’au 31 décembre 2027 pour les vacances constatées en 2026, et une preuve qui se prépare dès le départ du locataire : ce mode d’emploi s’appuie sur les textes applicables et sur trois décisions du Conseil d’État qui tranchent les situations litigieuses, de la mise en vente du bien pendant la vacance jusqu’à la preuve exigée appartement par appartement.
I. Taxe foncière 2026 : quand la vacance de votre logement ouvre droit au dégrèvement
A. Taxe foncière calcul : une taxe due pour l’année entière, même quand le logement est resté vide
Le point de départ ne laisse aucune place au doute : aux termes de l’article 1380 du code général des impôts, « La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. » Tout immeuble bâti est donc imposable par principe, et seules les exonérations écrites noir sur blanc dans la loi permettent d’y échapper. L’article 1415 du même code précise la règle de l’annualité : « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » Si votre logement était occupé ou loué au 1er janvier 2026 puis s’est vidé au printemps, l’imposition 2026 reste due dans son intégralité : la vacance survenue en cours d’année n’efface pas l’avis, et l’administration n’accorde rien d’office. C’est précisément pour corriger cette rigidité que le législateur a créé le dégrèvement pour vacance, qui n’est ni une faveur ni une tolérance administrative, mais un droit ouvert par la loi à tout contribuable qui remplit les conditions.
Ce droit est défini par le I de l’article 1389 du code général des impôts : « Les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. » Deux champs sont donc couverts. D’un côté, la maison « normalement destinée à la location » : l’appartement ou la maison que vous proposez à la location et qui reste vide. De l’autre, l’immeuble que vous exploitez vous-même à usage commercial ou industriel et dont l’activité s’interrompt : boutique fermée, atelier à l’arrêt, entrepôt inutilisé. Dans les deux cas, le calcul se fait par mois entiers, jamais au jour près : le mois au cours duquel la vacance commence ne compte pas, et le mois au cours duquel elle se termine compte en entier.
Prenons un exemple chiffré, celui qui revient le plus souvent dans les dossiers : un appartement parisien ou francilien dont le locataire part le 15 mars 2026 et qui ne retrouve preneur que le 20 septembre 2026. La vacance débute en mars : le dégrèvement court à partir du premier jour du mois suivant, soit le 1er avril 2026. Elle prend fin en septembre : le dégrèvement court jusqu’au dernier jour de ce mois, soit le 30 septembre 2026. Le propriétaire obtient donc six douzièmes de sa taxe foncière 2026, soit la moitié de l’imposition, à condition de remplir la triple condition examinée plus loin. En pratique, et comme le relève la fiche du Particulier du 16 septembre 2026, le remboursement effectué par le service des impôts porte non seulement sur la taxe foncière proprement dite, mais également sur les taxes annexes recouvrées avec elle, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ce qui rend la démarche d’autant plus rentable pour les bailleurs de petites surfaces dont la taxe d’ordures ménagères pèse lourd dans l’avis total.
Reste la triple condition, qui est le véritable verrou du dispositif et que le même texte énonce ainsi (texte en vigueur de l’article 1389 sur Légifrance) : « Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. » Chacun de ces trois mots compte. L’indépendance de la volonté exclut le propriétaire qui laisse volontairement son bien vide, qui refuse des candidats solvables ou qui affiche un loyer manifestement déconnecté du marché pour décourager les demandes. La durée minimale de trois mois s’apprécie en continu : une succession de micro-vacances entrecoupées de courtes occupations ne suffit pas. Enfin, l’assiette du dégrèvement doit porter sur un ensemble louable ou exploitable de façon autonome : la totalité de l’immeuble, ou une partie séparable comme un appartement dans un immeuble, un local distinct, un étage indépendant. Une simple chambre inoccupée dans votre résidence principale n’ouvre aucun droit, car elle ne constitue pas une partie susceptible de location séparée.
B. Taxe foncière exonération ou dégrèvement : deux mécanismes à ne pas confondre
La confusion entre exonération et dégrèvement fait échouer de nombreuses demandes, car les deux mécanismes n’ont ni le même objet ni le même moment. L’exonération empêche l’imposition de naître : le bien ou la personne entre dans une catégorie que la loi dispense de taxe, et aucun avis n’est émis pour la part exonérée. Tel est le cas des dispositifs en faveur des propriétaires âgés ou aux revenus modestes, que nous avons détaillés dans notre article consacré à la taxe foncière 2026 après 65 ans, entre exonération totale, dégrèvement de 100 euros et plafonnement selon les revenus : si vous avez plus de 65 ans ou plus de 75 ans et que vos revenus restent sous les plafonds légaux, vérifiez d’abord ce terrain, car il peut effacer tout ou partie de votre imposition sans aucune démarche liée à la vacance. Le dégrèvement de l’article 1389 fonctionne à l’inverse : l’imposition est régulièrement établie, l’avis est émis et mis en recouvrement, puis l’administration restitue une fraction de la taxe parce que le bien est resté involontairement vide. Les deux leviers peuvent se combiner dans un même dossier : un propriétaire âgé partiellement dégrevé au titre de l’âge peut encore réclamer le dégrèvement pour vacance sur le solde afférent à un logement locatif resté vide, chaque mécanisme suivant sa propre procédure.
La seconde articulation à maîtriser concerne les taxes qui frappent précisément les logements vacants, car le même vide peut à la fois ouvrir droit au dégrèvement et exposer à une imposition supplémentaire. Dans les communes des zones tendues, où l’offre de logements est manifestement insuffisante, l’article 232 du code général des impôts, dans sa version applicable à l’imposition 2026, institue une taxe annuelle sur les logements vacants : « Son taux est fixé à 17 % la première année d’imposition et à 34 % à compter de la deuxième », l’assiette étant la valeur locative du logement. N’est toutefois « pas considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence », et surtout « La taxe n’est pas due en cas de vacance indépendante de la volonté du contribuable. » Cette dernière phrase est essentielle pour votre dossier : la vacance involontaire qui fonde votre dégrèvement de taxe foncière vous met en même temps à l’abri de la taxe sur les logements vacants, à condition de la prouver par les mêmes pièces. Hors des zones tendues, les communes et les intercommunalités peuvent délibérer pour assujettir les logements vacants depuis plus de deux ans à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, en vertu de l’article 1407 bis du code général des impôts : « Les communes autres que celles visées à l’article 232 peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis , assujettir à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, pour la part communale et celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre, les logements vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition. » C’est dans ce cadre que des communes comme Le Portel ou Cozes votent en septembre 2026 des délibérations au taux maximal contre les logements durablement vides, comme le rapportent La Voix du Nord et Sud Ouest. Précision importante de lecture des textes : les versions de ces deux articles applicables à l’imposition 2026 sont consultables sur Légifrance avec une mention d’abrogation différée au 1er janvier 2027, signe d’une réforme à venir, mais elles s’appliquent pleinement aux impositions 2026 et aux démarches engagées cette année.
De cette cartographie se dégage une stratégie simple pour le propriétaire d’un bien resté vide en 2026. Premièrement, vérifiez si une exonération personnelle ou attachée à l’immeuble efface déjà tout ou partie de votre avis. Deuxièmement, si le bien est vacant depuis plus d’un an dans une commune tendue ou délibérante, anticipez la taxe sur les logements vacants ou la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en constituant dès maintenant le dossier de vacance involontaire, qui servira des deux côtés. Troisièmement, chiffrez le dégrèvement de taxe foncière mois par mois et engagez la réclamation dans le délai légal, car c’est sur ce terrain procédural que se gagnent ou se perdent la plupart des dossiers.
II. Taxe foncière payer et contester : obtenir le dégrèvement pour vacance pas à pas
A. Taxe foncière 2026 date et paiement : faut-il payer avant de réclamer, et jusqu’à quand agir
Le dégrèvement pour vacance n’est jamais accordé d’office : l’administration ne devine pas que votre bien est resté vide et c’est à vous de réclamer, pièces à l’appui, auprès du centre des Finances publiques dont les coordonnées figurent sur votre avis d’impôts locaux. Faut-il payer l’avis avant de réclamer ? La pratique décrite par la presse est claire : payez la taxe dans sa totalité à l’échéance, puis demandez le remboursement, car la réclamation ne suspend pas par elle-même l’obligation de payer et les majorations pour retard continuent de courir. Il existe toutefois une soupape prévue par la loi pour le contribuable qui conteste : l’article L. 277 du livre des procédures fiscales dispose que « Le contribuable qui conteste le bien-fondé ou le montant des impositions mises à sa charge est autorisé, s’il en a expressément formulé la demande dans sa réclamation et précisé le montant ou les bases du dégrèvement auquel il estime avoir droit, à différer le paiement de la partie contestée de ces impositions et des pénalités y afférentes. » Le sursis de paiement n’est donc pas automatique : il exige une demande expresse chiffrée dans la réclamation elle-même, et lorsque le montant contesté dépasse le seuil fixé par décret, le contribuable doit constituer des garanties sur les droits contestés, faute de quoi le comptable public peut prendre des mesures conservatoires. Pour un dégrèvement de quelques centaines d’euros, le jeu n’en vaut généralement pas la chandelle et le paiement suivi d’une demande de restitution reste la voie la plus simple. Pour un immeuble entier ou plusieurs lots restés vides, où le dégrèvement atteint plusieurs milliers d’euros, le sursis mérite d’être sollicité avec l’aide d’un conseil, en chiffrant précisément les douzièmes réclamés.
Le délai est l’autre piège du dossier, et c’est ici que la rigueur juridique paie : le II de l’article 1389 renvoie aux « réclamations présentées en application du I », qui « sont introduites dans le délai indiqué à l’article R*. 196-5 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre ». Et l’article R*. 196-5 du livre des procédures fiscales, en vigueur et vérifié le 17 septembre 2026, énonce : « Les dégrèvements de taxe foncière prévus par l’article 1389 du code général des impôts pour vacance d’une maison ou inexploitation d’un immeuble à usage industriel ou commercial, doivent être demandés au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l’inexploitation atteint la durée minimum exigée. » Concrètement, si votre logement est resté vide pendant au moins trois mois continus au cours de l’année 2026, vous avez jusqu’au 31 décembre 2027 pour réclamer le dégrèvement afférent à l’imposition 2026. Ce délai est un délai de forclusion : passé le 31 décembre 2027, le droit est définitivement perdu, même si la vacance est établie et même si l’administration reconnaît son caractère involontaire. Ne tardez pourtant pas jusqu’à la dernière semaine : un dossier déposé tôt permet un échange avec le service, la production de pièces complémentaires et, en cas de rejet, un recours devant le tribunal administratif sans précipitation.
Cas particulier fréquent : la vacance à cheval sur deux années civiles. Un bien vide du 10 novembre 2025 au 15 février 2026, pour reprendre l’exemple documenté par la presse, relève de deux impositions distinctes, 2025 et 2026, et appelle deux demandes séparées, chacune dans son propre délai : la fraction afférente à décembre 2025 se rattache à l’imposition 2025, les fractions de janvier et février 2026 à l’imposition 2026. Constituez donc un dossier par année d’imposition, avec pour chacun le décompte des mois concernés, les justificatifs de la période et le rappel du fondement légal. Votre réclamation doit identifier le contribuable et l’immeuble, viser l’avis et l’année d’imposition, exposer les périodes de vacance mois par mois, invoquer l’article 1389 et joindre les preuves de la vacance involontaire détaillées ci-après. Envoyez-la en recommandé avec accusé de réception ou déposez-la via la messagerie sécurisée de votre espace impots.gouv.fr, en conservant la preuve de la date d’envoi : en matière fiscale, c’est la date de présentation qui compte. Si l’administration rejette votre demande, en totalité ou en partie, ou garde le silence pendant six mois, vous pouvez porter le litige devant le tribunal administratif, dans le délai de recours qui vous sera notifié avec la décision.
B. Prouver la vacance involontaire et faire juger le dégrèvement
Tout se joue sur la preuve du caractère involontaire de la vacance, et le Conseil d’État a fixé un test que chaque bailleur doit connaître par cœur. Dans sa décision du 5 juin 2020, rendue sur le pourvoi n° 423066 à propos d’une maison de Darnétal restée vide après le départ des locataires, la Haute juridiction juge que « le caractère involontaire de la vacance s’appréciant eu égard aux circonstances dans lesquelles cette vacance est intervenue et aux démarches accomplies par le propriétaire, selon les possibilités qui lui étaient offertes, en fait comme en droit, pour la prévenir ou y mettre fin » (Conseil d’État, 9e et 10e chambres réunies, 5 juin 2020, n° 423066). Deux pôles donc : les circonstances subies et les démarches accomplies. Les circonstances, ce sont le préavis inattendu d’un bon locataire, un sinistre qui rend le bien inhabitable pendant les travaux, une succession bloquée qui retarde la remise en location, un marché local atone malgré un loyer raisonnable. Les démarches, ce sont le mandat confié sans délai à une agence immobilière, les annonces publiées sur les plateformes, les visites organisées, les baisses de loyer consenties, les travaux réalisés pour rendre le bien louable. Dans l’affaire de Darnétal, le propriétaire avait confié un mandat de recherche de locataires à une agence dès qu’il avait été avisé du préavis, avait renouvelé ce mandat à deux reprises en réduisant le loyer demandé jusqu’à un montant au mètre carré inférieur au prix moyen de la commune, puis, faute de preneur et étranglé par les échéances de son emprunt, avait mis le bien en vente : le Conseil d’État lui a donné raison sur le principe, alors même que le tribunal administratif de Rouen avait tout rejeté.
De cette décision découlent deux enseignements directement utilisables dans votre dossier. Premier enseignement : mettre le bien en vente pendant la vacance ne fait pas perdre le dégrèvement. Le Conseil d’État l’affirme sans détour (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 423066) : « la seule circonstance qu’un bien demeurant effectivement proposé à la location soit mis en vente n’est pas de nature à priver le contribuable du bénéfice du dégrèvement prévu au I de l’article 1389 du code général des impôts. » Le tribunal avait jugé qu’une fois le mandat de vente signé, le bien n’était plus « exclusivement destiné à la location » : erreur de droit, sanctionnée par l’annulation du jugement. Si vous mettez en vente un logement vacant tout en le maintenant proposé à la location, conservez les deux mandats, prouvez que les recherches de locataires se sont poursuivies et le dégrèvement reste accessible. Second enseignement : le dégrèvement se calcule strictement mois par mois, et le juge doit l’accorder pour toute période éligible même s’il la refuse pour une autre. Dans la même affaire, le Conseil d’État reproche au tribunal d’avoir tout refusé alors que le propriétaire, selon la même décision (Conseil d’État, 5 juin 2020, n° 423066), « pouvait, en tout état de cause, prétendre au bénéfice de ces dispositions pour la période allant du 1er janvier au 30 juin 2014 ». Détaillez donc votre demande mois par mois dans la réclamation : même une contestation partielle de l’administration laisse subsister les mois incontestables.
Le dossier de preuve doit en outre être individualisé, exigence que rappelle la décision du 11 mai 2021 rendue sur le pourvoi n° 440045 à propos de 29 appartements et 2 places de stationnement restés vacants à Toulon (Conseil d’État, 8e et 3e chambres réunies, 11 mai 2021, n° 440045). La société propriétaire invoquait l’insécurité grave régnant dans la copropriété, sans plus de précision : le Conseil d’État valide le rejet au motif qu’elle « s’est bornée, pour justifier de ce que leur vacance était indépendante de sa volonté, à invoquer des circonstances générales, telles que l’insécurité grave régnant dans la copropriété La Grande Plaine I, sans préciser, pour chaque appartement, ni les mesures prises pour le louer ni les circonstances particulières ayant entraîné la vacance de celui-ci, sans qu’elle ne puisse y remédier ». La leçon vaut pour le bailleur de plusieurs lots comme pour le propriétaire d’un seul bien : décrivez les démarches logement par logement, produisez les mandats, les annonces datées, les comptes rendus de visite, les échanges avec l’agence, les factures de remise en état, et expliquez pourquoi tel lot s’est reloué quand tel autre est resté vide, car le juge relève aussi le taux d’occupation de votre parc. Enfin, ne négligez pas l’état du bien : dans sa décision du 26 juillet 2018 relative à des résidences étudiantes de Saint-Denis de La Réunion restées partiellement vides, le Conseil d’État sanctionne le tribunal qui avait imputé la vacance à un défaut d’entretien sans aucune pièce au dossier, relevant qu’« Il ne ressort pas des pièces du dossier soumis au juge du fond, et l’administration ne le soutenait d’ailleurs pas, que les résidences étudiantes souffraient d’un défaut d’entretien de nature à faire, par lui-même, obstacle à la location des logements » (Conseil d’État, 8e chambre, 26 juillet 2018, n° 404237). Un logement dégradé que vous laissez se dégrader affaiblit votre dossier ; un logement entretenu, proposé activement et malgré tout vide, le renforce.
À Paris et en Île-de-France, l’enjeu financier de ce dégrèvement est souvent considérable, car les valeurs locatives cadastrales et les taux communaux y portent les avis à des niveaux élevés : chaque mois de vacance involontaire récupéré représente un douzième de l’imposition totale, taxes annexes comprises. Déposez votre réclamation auprès du centre des Finances publiques indiqué sur l’avis, portez le litige en cas de rejet devant le tribunal administratif du lieu de situation de l’immeuble, et faites-vous accompagner pour chiffrer les douzièmes, trier les pièces et respecter le délai du 31 décembre 2027 : un dossier complet, mois par mois et preuve par preuve, est celui que l’administration dégrève sans juge, et que le juge accueille lorsque l’administration résiste.
Conclusion
La taxe foncière 2026 d’un logement resté vide n’est pas une fatalité : l’article 1389 ouvre un dégrèvement calculé mois par mois dès lors que la vacance ou l’inexploitation, d’au moins trois mois continus, est indépendante de votre volonté et affecte un bien ou une partie de bien louable séparément. Vérifiez d’abord les exonérations, anticipez la taxe sur les logements vacants avec le même dossier de preuves, payez l’avis ou sollicitez le sursis de paiement dans les formes de l’article L. 277, puis réclamez avant le 31 décembre 2027 avec un décompte mensuel et des démarches documentées, du mandat d’agence aux annonces et aux baisses de loyer. La jurisprudence du Conseil d’État protège le bailleur actif, y compris lorsqu’il met son bien en vente, et sanctionne les rejets sommaires : à vous de lui donner les pièces pour trancher en votre faveur.
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