Votre propriétaire veut vendre les terres que vous cultivez depuis des années. Le notaire notifie le projet de vente, la SAFER annonce qu’elle préempte en révisant le prix à la baisse, puis vous recevez une assignation devant le tribunal paritaire des baux ruraux : la SAFER demande la nullité de votre bail au motif que vous n’auriez jamais été autorisé à exploiter ces parcelles. Vous pensiez que votre qualité de preneur en place vous protégeait contre la préemption, et vous découvrez que cette protection tient à trois conditions cumulatives, dont la régularité de votre exploitation au regard du contrôle des structures. Pendant ce temps, le vendeur retire parfois le bien de la vente, puis le remet en vente des années plus tard, et la procédure recommence.
Ce scénario n’a rien d’imaginaire. Le 14 avril 2026, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes a jugé une affaire de ce type : un exploitant disait être preneur en place depuis 2015 sur une parcelle d’un hectare 86 ares 71 centiares à Lanne, la SAFER Occitanie avait notifié par deux fois son intention de préempter en révisant le prix, puis elle avait saisi le tribunal paritaire pour faire annuler le bail faute d’autorisation d’exploiter. Le tribunal a débouté la SAFER sur la nullité, tout en jugeant le bail inopposable à la SAFER faute de date certaine. Cette décision illustre les deux fronts sur lesquels se joue la survie du fermier lorsque la SAFER préempte : la régularité administrative de l’exploitation et la solidité juridique du bail lui-même. Cet article décrit ces deux fronts, les textes qui les gouvernent et les recours concrets du preneur, en s’appuyant sur la jurisprudence la plus récente et sur les articles vérifiés en vigueur au 16 septembre 2026.
I. La SAFER peut-elle préempter les terres contre le fermier qui les cultive ?
A. Le preneur en place depuis plus de trois ans bénéficie d’une protection à trois conditions
Le preneur à bail rural dispose d’un droit de préemption lorsque le fonds loué est mis en vente. L’article L412-5 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » La durée de trois ans constitue donc le premier verrou : un fermier installé depuis moins de trois ans ne peut pas opposer son droit de préemption, et les années d’exploitation accomplies par son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou un ascendant peuvent être prises en compte pour remplir cette condition.
Face à ce droit du preneur, la SAFER dispose elle-même d’un droit de préemption sur les ventes de biens agricoles. La question de la priorité entre les deux préempteurs est réglée par l’article L143-6 du code rural et de la pêche maritime, dont la rédaction actuelle protège le preneur en place sous trois conditions cumulatives : la SAFER ne peut pas préempter contre le preneur en place, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé, dès lors que ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, qu’il est titulaire du droit de préemption de l’article L412-5 et qu’il exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. Le texte précise que le respect de cette obligation s’apprécie sur les seules parcelles faisant l’objet de la vente et de la préemption exercée par le preneur, et que les années du conjoint, du partenaire ou d’un ascendant comptent pour la durée d’exploitation.
La troisième condition mérite toute l’attention du fermier, et l’article L143-6 du code rural et de la pêche maritime la formule ainsi : « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions mentionnées à l’ article L. 412-5 si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption en application du même article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. » Autrement dit, un preneur qui cultive sans l’autorisation d’exploiter requise perd le bouclier qui le protégeait contre la préemption de la SAFER. C’est précisément sur ce terrain que la SAFER porte l’attaque dans les dossiers contentieux : plutôt que de contester frontalement l’ancienneté du fermier, elle fait valoir que son exploitation est irrégulière au regard du contrôle des structures et demande au tribunal paritaire de prononcer la nullité du bail. Dans l’affaire jugée à Tarbes, l’exploitant invoquait sa qualité de preneur en place depuis 2015 et son rang prioritaire dans la vente, avec une instance au fond toujours pendante devant le tribunal judiciaire pour contester la préemption, tandis que la SAFER avait saisi le tribunal paritaire dès le 22 août 2023 pour obtenir l’annulation du bail au motif que le fermier n’aurait pas été autorisé à exploiter la parcelle. Le fermier qui veut garder ses terres doit donc défendre simultanément sa priorité d’acquéreur et la validité de son bail.
B. La SAFER préemptrice peut demander la nullité du bail irrégulier, après mise en demeure et dans un délai de cinq ans
Le contrôle des structures s’applique à la mise en valeur des terres agricoles au sein d’une exploitation, quels que soient la forme ou le mode d’organisation juridique et le titre d’occupation. L’article L331-1 du code rural et de la pêche maritime pose ce champ d’application général, et l’article L331-2 du même code soumet à autorisation préalable les installations, les agrandissements et les réunions d’exploitations agricoles lorsque la surface totale mise en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Sont notamment visés les agrandissements : l’article L331-1-1 du code rural et de la pêche maritime qualifie d’agrandissement le fait, pour une personne qui met en valeur une exploitation à titre individuel ou dans le cadre d’une personne morale, d’accroître la superficie de cette exploitation. La prise de terres en fermage constitue typiquement un agrandissement soumis à autorisation dès que le seuil régional est dépassé, et l’entrée d’un nouvel associé exploitant dans une société agricole obéit à la même logique.
Lorsque l’autorisation était requise, le bail du preneur en dépend directement. L’article L331-6 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2 , la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. » Le même article ouvre l’action en nullité à trois demandeurs : le préfet du département où se trouve le bien, le bailleur, et la société d’aménagement foncier et d’établissement rural lorsqu’elle exerce son droit de préemption. La SAFER qui préempte dispose donc d’une qualité pour agir expressément prévue par la loi, et elle l’utilise : dans l’affaire de Tarbes, c’est sur ce fondement que la SAFER Occitanie a saisi le tribunal paritaire. Le fermier doit comprendre que la nullité du contrôle des structures n’est pas une résiliation pour faute : l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui énumère limitativement les motifs pour lesquels le bailleur peut demander la résiliation, avec la formule « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », ne constitue pas le fondement de l’action. L’action en nullité de l’article L331-6 suit son régime propre devant le tribunal paritaire des baux ruraux, avec ses conditions et sa prescription propres.
Deux garde-fous protègent le preneur contre une action tardive ou précipitée. D’abord, l’action en nullité suppose dans tous les cas une mise en demeure préalable de l’administration, et l’expiration du délai imparti. L’article L331-7 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions du présent chapitre, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois. » La mise en demeure prescrit à l’intéressé soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si un refus est déjà intervenu, de cesser l’exploitation des terres concernées. La Cour de cassation juge de façon constante que l’exercice de l’action en nullité ouverte par l’article L331-6 suppose, dans tous les cas, que le locataire contrevenant ait été mis en demeure et que le délai imparti soit expiré. Une assignation en nullité délivrée avant toute mise en demeure, ou avant l’expiration du délai d’un mois minimum, ne remplit pas les conditions légales.
Ensuite, l’action en nullité se prescrit par cinq ans, et le point de départ de ce délai favorise le preneur qui a régularisé sa situation après mise en demeure. L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Appliqué à la nullité du contrôle des structures, ce texte a reçu une interprétation précise de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 26 octobre 2023, pourvoi numéro 21-24.231 : l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L331-6 se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître l’expiration du délai imparti au locataire, dans la mise en demeure de l’article L331-7, pour régulariser sa situation. Concrètement, le délai de cinq ans ne court pas à compter de la signature du bail, même irrégulier, mais à compter de l’expiration du délai de régularisation fixé par l’administration. Dans cette espèce, les baux dataient de 2011 et 2012, l’action avait été introduite en avril 2019 et la mise en demeure datait du 17 décembre 2019 : la Cour a jugé l’action non prescrite, tout en posant une règle de calcul que les preneurs doivent connaître pour vérifier si l’action dirigée contre eux est encore recevable.
Le même arrêt tranche une question pratique qui piège de nombreuses sociétés agricoles : qui doit déposer la demande d’autorisation lorsque de nouvelles parts sociales changent de mains. Un exploitant, déjà associé d’une première société agricole avec plus de 350 hectares, était devenu associé exploitant d’une seconde société qui détenait les baux litigieux. La cour d’appel avait annulé le bail au motif que la société n’avait pas demandé d’autorisation après l’entrée du nouvel associé. La Cour de cassation a cassé sur ce point, en retenant que le rachat de parts par une personne physique qui participe effectivement aux travaux constitue un agrandissement de l’exploitation de cette personne, soumis à autorisation si la surface totale qu’elle met en valeur excède le seuil régional, dans la ligne des décisions du Conseil d’État des 2 juillet et 30 novembre 2021. La Cour en déduit que, dans cette hypothèse, la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société. La mise en demeure de l’administration, adressée personnellement à l’associé dans cette affaire, confirmait d’ailleurs cette analyse. Pour le preneur, la leçon est double : vérifier qui, de la société ou de l’associé entrant, devait déposer la demande, car une action en nullité fondée sur la carence de la mauvaise personne peut être repoussée, et conserver la mise en demeure reçue, qui désigne l’intéressé aux yeux de l’administration.
II. Le bail sans date certaine et le refus encore contesté : ce qui fait tomber ou sauve le fermier
A. Un bail verbal ou sous seing privé non enregistré reste valable entre les parties mais ne bloque pas la SAFER
Le fermier qui oppose son bail à la SAFER préemptrice doit prouver l’existence et la date de ce bail à l’égard d’un tiers. Or un bail rural conclu verbalement ou par simple écrit sous seing privé, sans enregistrement, n’a pas de date certaine opposable aux tiers. L’article 1377 du code civil dispose : « L’acte sous signature privée n’acquiert date certaine à l’égard des tiers que du jour où il a été enregistré, du jour de la mort d’un signataire, ou du jour où sa substance est constatée dans un acte authentique. » L’enregistrement d’un bail rural n’est plus obligatoire depuis la loi du 30 décembre 1998, mais il reste le moyen le plus simple de donner date certaine à un bail sous seing privé. À défaut d’enregistrement, le bail demeure parfaitement valable entre le bailleur et le preneur qui l’ont signé, avec tous ses effets : durée, fermage, renouvellement. Il ne peut simplement pas être opposé à un tiers qui conteste sa date, comme la SAFER qui préempte ou un acquéreur évincé.
Le jugement du tribunal paritaire de Tarbes du 14 avril 2026, rendu dans le litige opposant la SAFER Occitanie à un exploitant sur une parcelle de Lanne, applique cette distinction avec netteté. Le bail litigieux avait pris la forme d’un simple écrit daté du 30 décembre 2015, conclu dans la foulée d’opérations de remembrement, sans enregistrement au centre des impôts dans le mois de sa signature. Le tribunal relève que la mention de ce contrat ne figurait pas davantage dans la notification du projet de vente adressée par le notaire à la SAFER en mars 2016. Il en déduit que le bail n’a pas date certaine, le tribunal en déduit que ce bail non enregistré, valable entre les signataires, reste inopposable aux tiers, et déclare le bail litigieux inopposable à la SAFER Occitanie. Cette solution résume le risque : le fermier qui exploite paisiblement depuis dix ans en vertu d’un écrit non enregistré peut découvrir, le jour où les terres sont vendues, que son bail ne compte pas face à la SAFER. Le tribunal a d’ailleurs déclaré le contrat de bail litigieux inopposable à la SAFER Occitanie, tout en déboutant celle-ci de sa demande de nullité, ce qui montre que validité entre les parties et opposabilité aux tiers sont deux questions distinctes, tranchées séparément.
Pour le preneur en place, les conséquences pratiques sont directes. Faire enregistrer le bail sous seing privé donne date certaine et rend l’antériorité incontestable face à la SAFER et face à tout acquéreur. Vérifier que le notaire chargé de la vente mentionne le bail dans la notification adressée à la SAFER évite que le bail soit présenté comme inexistant ou antidaté. Conserver les preuves d’exploitation continue, avis d’imposition, relevés d’exploitation, attestations de la mutualité sociale agricole, factures d’intrants, permet d’établir l’ancienneté réelle de plus de trois ans exigée pour la protection contre la préemption. Et lorsque le vendeur retire le bien de la vente après une première notification, comme cela s’est produit en 2016 dans l’affaire de Tarbes avant une seconde notification en octobre 2022, le fermier doit maintenir ces preuves à jour, car la seconde procédure repart sur de nouveaux délais et la SAFER peut de nouveau notifier son intention de préempter en révisant le prix.
B. Un refus d’autorisation encore contesté devant le juge administratif ne permet pas d’annuler le bail
L’article L331-6 subordonne la nullité du bail au refus définitif de l’autorisation ou au défaut de demande dans le délai de la mise en demeure. Le caractère définitif du refus constitue donc une condition de l’action, appréciée au jour où le demandeur saisit le tribunal paritaire. Lorsque le fermier a déposé sa demande après mise en demeure, essuyé un refus du préfet de région, puis contesté ce refus devant le tribunal administratif, le refus n’est pas définitif tant que le recours est pendant. C’est ce qu’a jugé le tribunal paritaire de Tarbes : le fermier, mis en demeure par la direction régionale de l’alimentation, de l’agriculture et de la forêt par lettre recommandée du 19 février 2024 de déposer une demande pour les parcelles concernées, s’était exécuté, puis s’était vu notifier un refus par arrêté du préfet de la région Occitanie du 24 septembre 2024. Le tribunal constate qu’il est constant que cet arrêté fait actuellement l’objet d’un recours contentieux devant le tribunal administratif de Pau, et il en tire la conséquence logique en jugeant que la décision de refus d’autorisation d’exploiter prise à l’encontre du fermier n’est pas définitive.
La suite du raisonnement intéresse tous les preneurs confrontés à une action prématurée. La SAFER aurait pu demander au tribunal paritaire de surseoir à statuer dans l’attente du jugement du tribunal administratif, pour faire juger la nullité plus tard si le refus devenait définitif. Le tribunal de Tarbes a refusé cette porte de sortie : il juge qu’il n’y a pas lieu de surseoir à statuer, dès lors que l’action de la SAFER était prématurée pour ne pas remplir les conditions légales tenant au caractère définitif du refus au jour de l’introduction de l’instance, et qu’une action introduite sans remplir ses conditions légales n’est pas susceptible d’être régularisée en cours d’instance. La SAFER a donc été purement et simplement déboutée de sa demande de nullité, sans sursis, et le fermier a conservé son bail. La leçon pour le preneur est claire : face à une assignation en nullité fondée sur un refus contesté, soulever sans attendre le caractère non définitif du refus, produire le recours déposé devant la juridiction administrative avec son numéro et sa date, et s’opposer au sursis à statuer en faisant valoir que l’action prématurée ne peut pas être régularisée. Pour la SAFER et le bailleur, la leçon est symétrique : attendre l’issue définitive du contentieux administratif avant de saisir le tribunal paritaire, sous peine de voir l’action déclarée prématurée et définitivement rejetée.
Le contentieux du refus lui-même se joue devant le juge administratif, selon des règles distinctes du bail. Le préfet de région statue au regard du schéma directeur régional des exploitations agricoles, qui fixe le seuil de surface déclenchant l’autorisation et l’ordre des priorités entre candidats concurrents. La cour administrative d’appel de Douai, dans son arrêt du 5 octobre 2021, requête numéro 20DA01193, a examiné le refus opposé à une exploitation qui demandait 3 hectares 15 ares sur une commune de la Somme, après annulation du premier refus par le tribunal administratif d’Amiens : le contrôle du juge porte sur la version des textes applicable à la date de la demande, sur l’examen de la situation au regard du schéma directeur entré en vigueur, et sur la comparaison des candidatures concurrentes. Le Conseil d’État, dans sa décision du 30 novembre 2021, numéro 439742, a précisé que le rachat de parts d’une société agricole par une personne qui participe effectivement aux travaux constitue un agrandissement soumis à autorisation lorsque la surface totale mise en valeur excède le seuil. Le fermier qui conteste un refus doit donc agir vite : recours gracieux puis recours contentieux devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois, demande de suspension en référé si l’exécution du refus menace l’exploitation, et démonstration chiffrée du respect du seuil ou du rang de priorité selon le schéma applicable à son département.
Rester sans rien faire après la mise en demeure expose en revanche à des sanctions qui s’additionnent. Sur le plan administratif, si l’intéressé tenu de présenter une demande ne l’a pas formée dans le délai, l’autorité lui notifie une mise en demeure de cesser d’exploiter, puis peut prononcer une sanction pécuniaire dont le montant, fixé par l’article L331-7, se situe entre 304,90 et 914,70 euros par hectare concerné, reconductible chaque année tant que l’exploitation irrégulière se poursuit. Sur le plan civil, le bail encourt la nullité devant le tribunal paritaire à la demande du préfet, du bailleur ou de la SAFER préemptrice. Et sur le plan de la préemption, l’irrégularité au regard du contrôle des structures fait perdre au preneur la protection de l’article L143-6 contre la SAFER, comme on l’a vu. Face à une mise en demeure, la conduite à tenir tient donc en quatre gestes : déposer la demande d’autorisation dans le délai imparti, même si l’on conteste son principe, car le dépôt préserve le bail pendant l’instruction ; vérifier qui devait déposer la demande, la société ou l’associé entrant, pour corriger utilement ; contester un refus devant le tribunal administratif dans les délais, en conservant la preuve du recours pendant ; et faire enregistrer le bail pour lui donner date certaine. Chacun de ces gestes correspond à une condition posée par les textes et vérifiée par les décisions citées : la demande dans le délai de la mise en demeure bloque la nullité, le bon demandeur évite l’annulation prononcée à tort comme dans l’affaire cassée en 2023, le recours pendant rend le refus non définitif comme à Tarbes en 2026, et l’enregistrement rend le bail opposable à la SAFER.
Conclusion
Lorsque la SAFER préempte les terres louées et attaque le bail du fermier, le litige se joue sur deux terrains que le preneur doit défendre ensemble. Sur le terrain administratif, la régularité de l’exploitation au regard du contrôle des structures conditionne la protection contre la préemption : un preneur qui exploite depuis plus de trois ans, titulaire du droit de préemption et en règle avec l’autorisation d’exploiter, ne peut pas se voir opposer la préemption de la SAFER. La mise en demeure de régulariser doit être exécutée dans le délai fixé, jamais inférieur à un mois, et le refus du préfet doit être contesté devant le tribunal administratif, car un refus encore contesté n’est pas définitif et ne permet pas au tribunal paritaire de prononcer la nullité. Sur le terrain civil, le bail doit être opposable à la SAFER : un écrit sous seing privé non enregistré, même parfaitement valable entre le bailleur et le fermier, n’a pas date certaine face aux tiers et sera déclaré inopposable, comme l’a jugé le tribunal paritaire de Tarbes le 14 avril 2026. L’action en nullité elle-même obéit à des conditions strictes, mise en demeure préalable avec délai expiré et prescription de cinq ans à compter de l’expiration de ce délai, que la Cour de cassation a fixées le 26 octobre 2023. Le fermier qui reçoit une notification de préemption ou une mise en demeure du préfet doit donc traiter les deux fronts sans délai : déposer ou défendre l’autorisation d’exploiter, contester le refus s’il existe, faire enregistrer son bail et rassembler les preuves de son exploitation de plus de trois ans. Pour approfondir le contexte des décisions récentes du statut du fermage, la synthèse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage replace ces contentieux dans l’évolution actuelle de la jurisprudence.
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