Le 16 septembre 2026, un feu parti d’un parc photovoltaïque des Landes a parcouru 190 hectares de forêt sur les communes de Lüe et Labouheyre, d’après franceinfo, qui rapporte que le sinistre a été déclaré « fixé » vers 21 h 45 et que les pompiers ont protégé deux maisons menacées par les flammes. La recherche « incendies » a alors bondi en France, avec les variantes « incendie landes », « feu dans les landes » et « reconstruction après incendie permis construire ». Ce n’est pas un article d’actualité. C’est le droit applicable si votre maison, votre grange ou votre chalet a brûlé ou si vous vous apprêtez à déposer une autorisation pour le relever.
La reconstruction après incendie n’est pas un droit automatique de « remettre comme avant » sans dossier. Le code de l’urbanisme ouvre, sous conditions, un droit de reconstruire à l’identique malgré un PLU devenu plus sévère. Ce droit n’efface ni le permis, ni le délai de dix ans, ni l’exigence d’un bâtiment initialement régulier, ni l’exception d’un plan de prévention des risques. Le code des assurances, de son côté, peut contraindre l’affectation des indemnités à la remise en état, sur arrêté du maire. Les pages de service-public décrivent la marche à suivre ; elles ne tranchent pas le litige. Les textes et les arrêts ci-dessous le font.
I. Reconstruction après incendie : faut-il un permis de construire
A. Reconstruction à l’identique : le permis reste obligatoire
La première idée fausse, après un feu de forêt, consiste à croire que « reconstruire à l’identique » dispenserait de toute formalité. L’article L. 421-1 du code de l’urbanisme pose la règle inverse : « Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire. Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis. » Une maison calcinée jusqu’aux fondations n’est plus une construction existante que l’on répare : c’est, pour le droit de l’urbanisme, une construction nouvelle.
Le volet réglementaire le dit sans détour. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de l’urbanisme, « Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire, à l’exception : a) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-2 à R. 421-8-2 qui sont dispensées de toute formalité au titre du code de l’urbanisme ; b) Des constructions mentionnées aux articles R. 421-9 à R. 421-12 ainsi qu’à l’article R. 427-7 qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. » Le droit à reconstruire à l’identique, lorsqu’il existe, porte sur le fond : il permet, sous conditions, d’écarter des règles d’urbanisme devenues contraires. Il ne transforme pas la reconstruction en simple déclaration de travaux d’entretien.
La fiche officielle Peut-on reconstruire un bâtiment après sa destruction ou sa démolition (service-public.fr, F36956) le confirme en pratique : avant de reconstruire à l’identique, il faut déposer une déclaration préalable ou un permis de construire, selon la surface. Pour un bâtiment jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, la déclaration préalable est souvent le bon canal ; au-delà, le permis de construire s’impose. Cette fiche n’est pas la loi. Elle oriente le dossier. Le maire statue ensuite sur le fondement des articles L. 421-1 et L. 421-6.
L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme rappelle que « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. » Le droit de reconstruire à l’identique vient précisément déroger, dans son champ, à une partie de ces règles locales. Hors de ce champ, le permis se juge à l’aune du PLU, de la carte communale et des servitudes, y compris le plan de prévention des risques d’incendie de forêt.
Deux situations doivent être distinguées, car elles ne relèvent pas du même texte. Si le bâtiment a disparu, vous demandez une reconstruction. Si « l’essentiel des murs porteurs » est encore debout, l’article L. 111-23 du code de l’urbanisme ouvre une autre voie : « La restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 111-11 , lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. » Une toiture partie, des murs calcinés mais encore porteurs, ce n’est pas le même dossier qu’une dalle seule au milieu d’une pinède noircie. Photographiez l’état des lieux le jour même, avant toute démolition de sécurité, et conservez le constat d’assurance : ces pièces serviront à qualifier la demande.
Les travaux sur une construction encore existante peuvent, eux, tomber sous l’article R. 421-14 du code de l’urbanisme, qui soumet à permis, sauf entretien ou réparations ordinaires, notamment « Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés » et, dans certaines zones urbaines, le seuil de quarante mètres carrés. Après un incendie, « réparer » un volume inchangé n’est pas « créer » de la surface. Encore faut-il que le bâtiment existe au regard de l’urbanisme. Le doute se tranche par l’état des murs, pas par le sentiment d’avoir « toujours habité là ».
Le délai d’instruction n’est pas une faveur. L’article R. 423-23 du code de l’urbanisme fixe le délai de droit commun : « a) Un mois pour les déclarations préalables ; b) Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle, au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation , ou ses annexes ; c) Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager. » Pour une maison d’habitation, comptez deux mois, sous réserve des majorations notifiées en cours d’instruction. L’article L. 424-2 du code de l’urbanisme ajoute : « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. Un décret en Conseil d’Etat précise les cas dans lesquels un permis tacite ne peut être acquis. » Un silence n’est un permis que si le délai applicable est expiré et si aucun obstacle légal n’interdit l’acquisition tacite. Ne jetez pas le récépissé de dépôt : la date fait courir le délai.
Le refus, lui, doit être motivé. L’article L. 424-3 du code de l’urbanisme exige que la décision de rejet « doit être motivée » et que « Cette motivation doit indiquer l’intégralité des motifs justifiant la décision de rejet ou d’opposition, notamment l’ensemble des absences de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires mentionnées à l’article L. 421-6 ». Un arrêté qui se contente d’écrire « projet incompatible avec le PLU » sans viser la règle, la zone et l’écart, est attaquable. Le recours gracieux puis le recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif se construisent sur cette motivation, sur le plan de l’état antérieur et sur la preuve de la régularité initiale, pas sur l’émotion du sinistre.
À Paris, le dépôt passe par le Bureau accueil et service à l’usager ; ailleurs, par le service urbanisme de la mairie. Le feu des Landes n’a pas créé un régime d’exception pour le Sud-Ouest. Les mêmes articles s’appliquent à Labouheyre, en Gironde ou dans le Var. Ce qui change, c’est le document local : PLU, carte communale, PPRIF. Avant de dessiner le projet, demandez le certificat d’urbanisme et le règlement de zone, et relisez la servitude d’incendie de forêt. Un architecte peut être obligatoire selon la surface. L’avocat intervient lorsque le maire refuse, lorsque le PPR bloque, ou lorsque l’assureur conditionne le règlement à une autorisation que la mairie n’a pas encore donnée.
B. Délai reconstruction après incendie et bâtiment régulièrement édifié
Le cœur du droit de reconstruire à l’identique est l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. » Quatre conditions se lisent dans cette phrase : un bâtiment, régulièrement édifié, détruit ou démoli, reconstruction à l’identique dans les dix ans, sauf document local ou PPR contraire.
La cour administrative d’appel de Marseille, 5e chambre, 11 juillet 2022, n° 20MA02802, a fixé le sens de « régulièrement édifié ». Elle écrit : « le législateur a entendu reconnaître au propriétaire d’un bâtiment détruit le droit de procéder à une reconstruction à l’identique dans un délai de dix ans, à condition que le bâtiment ait été régulièrement édifié. Tel est notamment le cas lorsque le bâtiment détruit ou démoli avait été autorisé par un permis de construire ou édifié avant l’entrée en vigueur de la loi susvisée du 15 juin 1943, à une date à laquelle le droit de construire n’était pas subordonné à l’obtention d’une autorisation. En revanche, les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, ainsi que ceux édifiés sur le fondement d’une autorisation annulée par le juge administratif ou retirée par l’administration, doivent être regardés comme n’ayant pas été régulièrement édifiés. Il appartient au pétitionnaire d’apporter la preuve de l’existence légale de sa construction, au moment où il envisage d’y réaliser des aménagements soumis à déclaration ou à autorisation. »
Dans cette affaire, un chalet détruit par sinistre en Corse-du-Sud, édifié en 1978, n’a pas pu être relevé à l’identique : à cette date, un permis était déjà exigé. La même cour administrative d’appel de Marseille, dans l’arrêt n° 20MA02802 du 11 juillet 2022, ajoute : « La circonstance, à la supposer établie, que le bâtiment en cause ait été assuré est sans incidence sur l’appréciation de la régularité de son édification, au sens et pour l’application des dispositions précitées de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme. » L’attestation d’assurance habitation, le cadastre et la taxe foncière ne prouvent pas le permis d’origine. Il faut l’arrêté de permis, le récépissé de déclaration, ou la preuve que le bâtiment est antérieur à l’obligation d’autorisation.
Seconde erreur fréquente : invoquer la « prescription de dix ans » de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme pour faire passer une construction irrégulière pour régulière une fois qu’elle a brûlé. Ce texte dispose : « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. » Il comporte des exceptions, notamment le 5° : « Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis » et le 6° : « Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement ». La cour administrative d’appel de Marseille, 5e chambre, 11 juillet 2022, n° 20MA02802, a tranché l’articulation : « L’article L. 421-9 concerne l’exécution de travaux sur une construction existante irrégulière alors que l’article L. 111-15 ne porte que sur la reconstruction à l’identique, après destruction ou démolition, d’une construction régulièrement édifiée. Il en résulte que la règle posée par l’article L. 421-9 qui fait obstacle à ce qu’un refus de permis de construire soit fondé sur l’irrégularité de la construction initiale ne trouve pas à s’appliquer pour une demande de reconstruction à l’identique d’une construction détruite ou démolie. » Tant que le bâtiment est debout, certains travaux peuvent échapper à un refus fondé sur l’irrégularité initiale. Une fois le bâtiment à terre, L. 111-15 n’accueille que le bâtiment qui était régulier.
Le délai de dix ans n’est pas un slogan. La cour administrative d’appel de Marseille, 1re chambre, 10 janvier 2023, n° 20MA02817, énonce : « Il résulte de ces dispositions que la reconstruction à l’identique d’un bâtiment régulièrement édifié ne peut être autorisée que lorsque ce bâtiment a été détruit ou démoli depuis moins de dix ans. » Dans cette affaire, les constructions avaient été démolies en 2002 et le permis déposé en 2016 : hors délai. La cour précise aussi que, lorsque le bâtiment n’a pas été détruit par un sinistre, le délai court à compter de la destruction ou de la démolition. Après un incendie, conservez la date du sinistre (constat, déclaration à l’assureur, arrêté du maire, article de presse locale). C’est cette date, et non celle du premier rendez-vous chez l’architecte, qui ouvre les dix ans.
Service-public ajoute une nuance utile, qui n’est pas dans L. 111-15 mais dans la pratique des documents locaux : si les règles d’urbanisme n’ont pas changé depuis la construction d’origine, la reconstruction à l’identique n’a pas besoin de ce régime dérogatoire et aucun délai particulier de dix ans n’est alors opposé de ce seul chef ; si les règles ont changé, le délai de dix ans s’applique, et le PLU peut même prévoir un délai plus court. Relisez le règlement de zone : une clause « la reconstruction après sinistre n’est pas autorisée » ou « est interdite en zone rouge du PPR » suffit à faire échec à L. 111-15, parce que l’article lui-même réserve l’hypothèse où le PLU, la carte communale ou le PPR « en dispose autrement ».
« À l’identique » n’autorise pas un étage de plus, un déplacement de dix mètres vers la vue, un changement de destination de l’habitation vers l’hébergement touristique, ni un doublement de l’emprise. Le projet doit reprendre la destination, l’implantation, la surface et le volume. Un écart mineur d’aspect peut se discuter ; un projet « presque pareil mais plus grand » sort du régime de L. 111-15 et retombe sous le PLU actuel, souvent plus restrictif en zone forestière après les feux de 2022 et ceux de 2026. Si vous voulez agrandir, dites-le dans une demande distincte, et acceptez que cette partie-là soit jugée sans le bouclier de L. 111-15.
Les pièces du dossier, concrètement : plan de situation, plan de masse de l’état antérieur et de l’état projeté, coupes, photographies avant sinistre si vous en avez, constat d’huissier ou d’expert d’assurance, copie du permis d’origine ou preuve de l’antériorité à 1943, extrait cadastral, notice expliquant que la demande se fonde sur L. 111-15. Sans ces pièces, le service instructeur ne peut pas vérifier l’identité du volume. Le silence du dossier se paie d’un refus, pas d’une interprétation bienveillante.
II. Obligation de reconstruire après incendie, PPR et taxe foncière
A. Obligation de reconstruire après incendie : indemnités d’assurance et arrêté du maire
La question « obligation de reconstruire après incendie » n’est pas d’abord une obligation d’urbanisme. Rien, dans L. 111-15, n’oblige le propriétaire à relever le bâtiment : le texte autorise, il n’impose pas. L’obligation, lorsqu’elle existe, vient du contrat d’assurance et, surtout, de l’article L. 121-17 du code des assurances : « Sauf dans le cas visé à l’article L. 121-16 , les indemnités versées en réparation d’un dommage causé à un immeuble bâti doivent être utilisées pour la remise en état effective de cet immeuble ou pour la remise en état de son terrain d’assiette, d’une manière compatible avec l’environnement dudit immeuble. Toute clause contraire dans les contrats d’assurance est nulle d’ordre public. Un arrêté du maire prescrit les mesures de remise en état susmentionnées, dans un délai de deux mois suivant la notification du sinistre au maire par l’assureur ou l’assuré. »
Ce texte n’est pas réservé aux inondations. La Cour de cassation, deuxième chambre civile, 18 avril 2019, n° 18-13.371, publiée au Bulletin et au Rapport, l’a dit nettement. Après avoir rappelé les trois alinéas de L. 121-17, la Cour énonce : « il ressort des travaux préparatoires et de l’insertion de ces dispositions dans le Titre II du Livre premier du code des assurances que le législateur a entendu les rendre applicables à l’ensemble des assurances de dommages ». Un contrat multirisque habitation, donc la garantie incendie d’une maison des Landes, entre dans ce champ. La même décision borne toutefois l’obligation : « les termes mêmes de l’article susvisé conduisent à retenir que l’étendue de l’obligation d’affectation des indemnités d’assurance édictée par le premier alinéa est limitée au montant de ces indemnités nécessaire à la réalisation des mesures de remises en état prescrites, conformément au troisième, par un arrêté du maire ». Et elle en déduit que, pour obtenir la restitution de l’indemnité versée, « l’assureur doit établir que l’assuré n’a pas affecté celle-ci à la réalisation des mesures de remises en état définies par un arrêté du maire intervenu dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article susvisé ».
Traduction concrète. Sans arrêté du maire prescrivant la remise en état dans les deux mois de la notification du sinistre, l’assureur ne peut pas, sur le seul fondement de L. 121-17, exiger la restitution de l’indemnité au motif que vous n’avez pas encore reconstruit. Avec un arrêté, l’affectation des fonds devient contraignante, dans la limite des mesures prescrites. D’où l’intérêt, pour le propriétaire comme pour la commune, de vérifier si la notification au maire a bien été faite, par l’assureur ou par vous, et si un arrêté est intervenu. Un incendie de 190 hectares, des maisons protégées, des sites Seveso menacés : le maire peut avoir des raisons d’urbanisme, de sécurité et de paysage pour prescrire une remise en état plutôt qu’une ruine durable.
L’exception de l’article L. 121-16 du code des assurances doit être lue avec précision : « Toute clause des contrats d’assurance tendant à subordonner le versement d’une indemnité en réparation d’un dommage causé par une catastrophe naturelle au sens de l’article L. 125-1 à un immeuble bâti à sa reconstruction sur place est réputée non écrite dès lors que l’espace est soumis à un plan de prévention des risques naturels prévisibles. » Ce texte vise l’indemnité de catastrophe naturelle, pas n’importe quel feu. L’article L. 125-1 du code des assurances définit les effets des catastrophes naturelles comme « les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ». L’incendie d’une maison est, en principe, un sinistre de la garantie incendie, donc assurable. Un feu de forêt n’est pas, par lui-même, une catastrophe naturelle au sens de L. 125-1. Confondre les deux régimes conduit à attendre un arrêté interministériel qui n’arrivera pas, ou à croire que L. 121-16 vous libère de reconstruire alors que vous êtes dans L. 121-17.
L’article L. 121-1 du code des assurances rappelle par ailleurs que « L’assurance relative aux biens est un contrat d’indemnité ; l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre. » Vous ne « gagnez » pas un immeuble neuf au-delà de la valeur assurée. Les clauses de valeur à neuf, de vétusté récupérable, d’indemnité différée jusqu’à présentation des factures, relèvent du contrat. Elles ne dispensent pas du permis. Elles ne le remplacent pas non plus : un assureur qui verse une provision « pour reconstruction » alors que le maire a refusé le permis vous laisse avec une somme et un terrain inconstructible. C’est précisément le moment de relire L. 111-15, le PPR et le motif du refus.
Le feu des Landes du 16 septembre 2026 est parti, selon franceinfo, d’une centrale photovoltaïque. La responsabilité de l’exploitant, la garantie incendie du voisin, le recours subrogatoire de l’assureur sont un autre débat, déjà abordé sur ce site s’agissant de l’indemnisation lorsque le feu est parti d’un parc solaire. Ici, la question est en aval : une fois l’indemnité due, peut-on et doit-on reconstruire, et avec quelle autorisation. Ne signez pas trop tôt une quittance pour solde de tout compte qui abandonnerait la valeur de reconstruction au profit d’une valeur vénale, surtout si un arrêté de remise en état est possible ou déjà pris. Ne commencez pas non plus les travaux « pour gagner du temps » avant le permis : un chantier sans autorisation expose à la interruption et à la démolition, même après un sinistre.
La notification au maire, prévue par L. 121-17, est un acte à dater. Si l’assureur ne la fait pas, l’assuré peut la faire. Conservez l’accusé de réception. Le délai de deux mois pour l’arrêté court à compter de cette notification. Passé ce délai, l’absence d’arrêté affaiblit, d’après l’arrêt du 18 avril 2019, la prétention de l’assureur à récupérer l’indemnité pour défaut de reconstruction. Cela ne vous donne pas pour autant le droit de laisser une ruine dangereuse : les pouvoirs de police du maire (sécurité, salubrité) restent un autre fondement, distinct de L. 121-17.
B. Taxe foncière maison démolie, PLU et plan de prévention des risques incendie de forêt
Le « sauf si » de L. 111-15 n’est pas une clause de style. Le plan local d’urbanisme, la carte communale ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles peuvent écarter la reconstruction à l’identique. L’article L. 562-1 du code de l’environnement vise expressément, parmi les risques pouvant donner lieu à un PPR, « les incendies de forêt ». Le I du texte charge l’État d’élaborer ces plans. Le II, 1°, permet de « délimiter les zones exposées aux risques, en tenant compte de la nature et de l’intensité du risque encouru, d’y interdire tout type de construction, d’ouvrage, d’aménagement ou d’exploitation agricole, forestière, artisanale, commerciale ou industrielle, notamment afin de ne pas aggraver le risque pour les vies humaines ou, dans le cas où des constructions, ouvrages, aménagements ou exploitations agricoles, forestières, artisanales, commerciales ou industrielles, pourraient y être autorisés, prescrire les conditions dans lesquelles ils doivent être réalisés, utilisés ou exploités ».
En zone rouge d’un PPRIF, la reconstruction d’une maison brûlée peut donc être interdite, même « à l’identique », parce que L. 111-15 s’efface lorsque le PPR en dispose autrement. Le 6° de L. 421-9 confirme la sévérité de ces zones : la prescription de dix ans sur l’irrégularité initiale ne s’y applique pas. Avant d’acheter un terrain boisé, et avant de déposer le permis de reconstruction, lisez le règlement du PPR, le zonage et les mesures sur les bâtiments existants. Un PPR peut aussi imposer des travaux de réduction de vulnérabilité, des accès pompiers, des débroussaillages, des matériaux. Ces prescriptions ne se négocient pas dans le permis comme une simple « adaptation mineure ».
Le débroussaillement, en amont du feu, est une obligation distincte, déjà traitée pour le sinistre des Landes dans l’article sur l’obligation légale de débroussaillement du propriétaire. Elle n’ouvre pas le droit de reconstruire. Elle peut, en revanche, peser sur la responsabilité et sur l’appréciation du risque par le PPR et par l’assureur. Reconstruire sans traiter l’environnement végétal, c’est exposer le nouveau bâtiment au prochain feu.
Côté fiscal, deux textes au moins doivent être actionnés sans attendre le permis. L’article 1406 du code général des impôts impose : « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret. » La disparition d’un bâtiment par incendie est un changement de consistance. La déclaration dans les quatre-vingt-dix jours n’est pas une politesse : le II du même article subordonne le bénéfice des exonérations temporaires à « la déclaration du changement qui les motive » et précise que, hors délai, « l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivante ». Attendre le permis pour déclarer la destruction, c’est perdre une année fiscale.
Lorsque vous reconstruisez, l’article 1383 du code général des impôts ouvre, pour les habitations, une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties « durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement ». La commune peut, par délibération, réduire cette exonération à une fraction de la base ; l’EPCI peut, pour sa part, la supprimer. Ce n’est donc pas un droit uniforme sur tout le territoire. La reconstruction à l’identique n’échappe pas à cette géographie fiscale. Service-public indique par ailleurs que la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans, sur le même terrain, est exonérée de la taxe d’aménagement et de la taxe d’archéologie préventive. Cette indication de procédure doit être vérifiée auprès de la mairie et du centre des impôts fonciers lors du dépôt : elle ne remplace pas l’article 1406 ni l’article 1383.
L’article 1400 du code général des impôts maintient le principe : « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». Un terrain dont la maison a disparu ne sort pas du cadastre par magie. Tant que le changement de consistance n’est pas déclaré et pris en compte, l’avis de taxe foncière peut continuer à décrire un immeuble bâti. Contestez l’avis dans le délai de réclamation, avec le constat de sinistre, les photographies et la déclaration 1406. L’article 1389 du CGI, souvent cité pour les locaux vacants, vise la vacance d’une maison destinée à la location ou l’inexploitation d’un immeuble commercial ou industriel, sous conditions de durée et d’indépendance de la volonté du contribuable : ce n’est pas le régime spécifique de la maison d’habitation détruite par le feu. Ne construisez pas votre réclamation sur le mauvais article.
Le recours contre un refus de permis se forme dans les deux mois de la notification de l’arrêté. Le recours gracieux interrompt ce délai s’il est complet et adressé à l’auteur de la décision. Le tribunal administratif statue sur la légalité : régularité initiale, délai de dix ans, identité du projet, clause du PLU ou du PPR. Il ne statue pas sur le montant de l’assurance. Inversement, le juge judiciaire, saisi de L. 121-17, ne reforme pas le permis. Deux contentieux, deux calendriers. Un propriétaire des Landes qui voudrait à la fois reconstruire et être indemnisé doit donc mener le dossier d’urbanisme et le dossier d’assurance en parallèle, pas l’un après l’autre.
Dernier point de méthode. Les pages généralistes, y compris un article du Village de la Justice du 13 mars 2026 sur les conditions de la reconstruction à l’identique, rappellent utilement qu’une autorisation d’urbanisme reste nécessaire. Elles n’articulent pas, pour autant, L. 111-15 avec L. 121-17, ni L. 421-9 avec la destruction totale, ni le PPRIF avec un feu de 190 hectares. C’est cette articulation que le propriétaire doit exiger de son dossier : un permis qui dit le droit de l’urbanisme, un arrêté du maire qui dit, le cas échéant, la remise en état, une déclaration fiscale dans les quatre-vingt-dix jours, et un contrat d’assurance lu à la lumière de L. 121-17 plutôt qu’à la lumière de la rumeur sur « la catastrophe naturelle ».
Conclusion
Après un incendie, la question n’est pas si l’on peut simplement rêver la même maison. Elle est : le bâtiment était-il régulièrement édifié, le délai de dix ans court-il encore, le PLU ou le PPR incendie de forêt l’écarte-t-il, et un permis (ou une déclaration) a-t-il été déposé ? L. 111-15 ouvre un droit dérogatoire, étroit. L. 421-1 et R. 421-1 imposent l’autorisation. L. 421-9 ne sauve pas une construction irrégulière une fois qu’elle a disparu. L. 121-17 peut contraindre l’affectation des indemnités si le maire prescrit la remise en état. L’article 1406 CGI impose de déclarer le changement de consistance en quatre-vingt-dix jours. Les feux des Landes de septembre 2026 n’ont pas changé ces textes. Ils les rendent urgents.
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