Jeudi 4 septembre 2026, cinq départements sont placés en vigilance orange avec 39 °C annoncés, et deux jours plus tard les journaux télévisés montrent une France qui suffoque jusqu’à 40 °C en plein mois de septembre. Dans les appartements exposés plein sud, les locataires commandent en urgence des climatiseurs, et certains font percer la façade dès le week-end suivant, sans prévenir personne. Le soulagement dure quelques nuits. Puis arrive la lettre recommandée du bailleur ou de l’agence : l’installation est une transformation sans autorisation, la façade percée viole le règlement de copropriété, et il faudra tout déposer et remettre en état.
La réponse du droit tient en trois phrases, avec leurs réserves. D’abord, le locataire ne peut pas transformer les locaux ni les équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire : percer un mur, fixer un groupe en façade ou traverser un balcon exige cet écrit préalable, et à défaut le bailleur peut exiger la remise en l’état au départ, voire immédiatement si la sécurité ou les équipements sont en péril. Ensuite, le juge des référés fait cesser l’installation irrégulière : le 31 mars 2026, le tribunal judiciaire de Béziers a enjoint à un locataire de déposer son climatiseur de façade et de réparer la façade percée, sous astreinte de 50 euros par jour. Enfin, à la sortie, tout se joue sur l’état des lieux : le locataire répond des dégradations mais pas de l’usure normale, et le bailleur qui retient le dépôt de garantie sans justificatif ou le restitue en retard s’expose à une majoration de 10 % du loyer par mois de retard. Réserves essentielles : chaque bail, chaque règlement de copropriété et chaque façade ont leurs règles propres, un climatiseur mobile sans percement n’est pas une transformation, et les montants cités sont ceux d’affaires précises, jamais un barème garanti.
I. Avant de percer : ce que le locataire peut faire seul et ce qui exige un écrit
A. Mobile sans trace ou fixe avec percements : deux régimes juridiques
La première distinction, et la plus mal comprise, sépare l’appareil qui se pose de celui qui s’installe. Un climatiseur mobile monobloc, posé au sol et évacué par une fenêtre entrouverte, ne perce rien, ne fixe rien et ne modifie ni les locaux ni les équipements : il relève de l’usage paisible du logement, que le bailleur doit assurer au locataire, et ne demande aucune autorisation. La limite commence au premier trou de perceuse. Dès qu’il faut fixer le groupe extérieur, percer le mur pour les liaisons frigorifiques, sceller un support en façade ou traverser un garde-corps de balcon, l’opération devient une transformation des locaux et des équipements loués, et c’est l’écrit du bailleur qui commande tout.
Le texte applicable est l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, tel que les tribunaux le citent mot pour mot : le locataire est obligé « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local », selon les motifs du tribunal judiciaire de Béziers du 31 mars 2026. Trois conséquences pratiques découlent de cette phrase. L’accord doit être écrit : un accord oral, même donné devant témoins, ne protège pas. Le bailleur a le choix au départ entre exiger la dépose ou garder l’installation sans rien rembourser. Et en cas de danger ou d’atteinte aux équipements, il n’a pas à attendre la fin du bail pour exiger la remise en état immédiate.
L’affaire jugée à Béziers montre comment ces principes mordent sur un cas ordinaire. En 2025, un locataire fait installer un système de climatisation avec une unité en façade nord de la résidence, sans avoir sollicité l’autorisation du propriétaire-bailleur. Le 5 août 2025, il reçoit une mise en demeure recommandée lui rappelant l’interdiction de toute transformation sans l’accord écrit du bailleur. Le syndic de copropriété alerte à son tour : l’installation posée sur le pignon viole l’interdiction édictée dans le règlement de copropriété, alors même que ce règlement prévoyait, pour chaque balcon, un emplacement masqué destiné à recevoir ce type d’équipement, et les percements compromettent la délivrance du certificat de conformité de l’immeuble neuf. Le juge des référés retient un trouble manifestement illicite et enjoint la dépose du système et la remise en état de la façade percée en conformité avec le règlement de copropriété, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois après un délai de quinze jours, plus 300 euros de frais irrépétibles et les dépens. Le locataire paie donc deux fois : l’installation, puis sa disparition.
Le locataire doit aussi regarder au-dessus du bail, vers la copropriété et la mairie, même quand le bailleur a dit oui. L’autorisation du bailleur ne remplace ni celle de l’assemblée générale quand l’unité touche des parties communes ou l’aspect extérieur, ni la déclaration préalable en mairie quand les travaux modifient cet aspect : les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant doivent être précédés d’une déclaration préalable. La presse spécialisée décrit le dossier qui évite le refus : emplacement exact de l’unité extérieure, trajet des liaisons, percements, niveau sonore annoncé, évacuation des condensats et insertion visuelle, transmis au syndic pour inscription à l’ordre du jour. Le locataire avisé joint donc à sa demande au bailleur un dossier de demande complet et l’informe, par écrit, de la nécessité éventuelle d’un vote en assemblée et d’un passage en mairie : c’est ce dossier complet qui, en cas de litige, prouve sa bonne foi. Et si l’appareil, une fois posé, fait du bruit chez le voisin, le problème change de nature et bascule vers le trouble anormal de voisinage, traité dans l’analyse consacrée au climatiseur bruyant et aux recours du voisin : ce n’est plus l’autorisation qui est en jeu, mais la responsabilité.
B. La promesse du vendeur, le silence du bailleur et la facture d’électricité
La deuxième source de malentendus est commerciale. Pressé de vendre pendant la vague de chaleur, l’installateur minimise les formalités en laissant entendre qu’une petite unité ne se verrait pas et que personne ne dirait rien. La promesse est commerciale, pas juridique, et elle n’engage que celui qui y croit. Le locataire reste seul responsable de la transformation vis-à-vis du bailleur, et l’installateur, une fois payé, n’est plus partie au bail. Avant de signer le devis, le bon réflexe consiste à exiger que le devis mentionne les percements, les fixations en façade et l’emplacement du groupe, puis à envoyer ce devis au bailleur avec une demande d’accord écrit décrivant précisément les travaux : un accord donné sur un simple « pose d’une climatisation » sans plan ni emplacement nourrira une contestation sur ce qui était réellement autorisé.
Symétriquement, le locataire ne peut pas exiger du bailleur qu’il équipe le logement. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » : le bailleur doit un logement décent, entretenu et paisible, pas un logement climatisé. Aucun texte n’impose le rafraîchissement actif, et la décence s’apprécie sur la solidité, le clos, le couvert, l’aération et les équipements essentiels, pas sur la température d’une chambre exposée au sud en septembre. Le revers de cette limite protège le locataire quand le logement se dégrade vraiment : le 28 mai 2026, le tribunal judiciaire de Marseille a condamné un bailleur à 9 800 euros de trouble de jouissance pour près de trois ans de dégradations non traitées, plus 800 euros de préjudice moral, sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance. Chacun a donc son devoir : au bailleur le logement décent et entretenu, au locataire l’usage sans transformation sauvage.
Reste la question que personne ne pose avant l’été et que tout le monde découvre en septembre : qui paie l’électricité du climatiseur. La réponse ne fait pas débat entre bailleur et locataire : l’énergie consommée par un appareil que le locataire a choisi et qu’il pilote relève de sa facture personnelle, comme tout usage privatif. L’inattendue est ailleurs, dans l’ampleur : un groupe extérieur qui tourne jour et nuit pendant une quinzaine de canicule ajoute plusieurs dizaines d’euros au mois, parfois davantage pour un logement mal isolé où l’appareil compense des volets absents ou des fenêtres simple vitrage. Le locataire compare donc, avant d’acheter, le prix de l’appareil, le coût de pose, la consommation annoncée et le risque de dépose : un climatiseur fixe à 2 500 euros déposé sur ordre du juge au bout d’un an coûte plus cher qu’un mobile à 600 euros qui traverse trois étés sans contentieux. Et pour le bailleur qui loue meublé ou équipe lui-même le logement, la règle s’inverse : l’appareil qu’il fournit devient un équipement dont il doit l’entretien, et sa panne en pleine chaleur peut nourrir un trouble de jouissance.
II. Quand le bailleur dit non : dépose, remise en état et dépôt de garantie
A. Pendant le bail : mise en demeure, référé et remise en état
Quand le bailleur découvre l’installation, la procédure suit un ordre que le locataire a intérêt à connaître pour mesurer ce qui l’attend, et que le bailleur a intérêt à respecter pour ne pas perdre en route. Première étape, la mise en demeure par lettre recommandée : rappel de l’interdiction de transformer sans accord écrit, demande de dépose et de remise en état sous un délai précis, visa du règlement de copropriété quand la façade est concernée. Dans l’affaire de Béziers, cette mise en demeure du 5 août 2025, restée sans plein effet, a fondé le recours au juge et démontré que le locataire ne pouvait ignorer l’illicite. Deuxième étape, le référé devant le juge des contentieux de la protection : le bailleur ou le syndicat demande la cessation d’un trouble manifestement illicite, et le juge, sans trancher le fond du bail, ordonne la dépose et la remise en état, avec astreinte pour contraindre. Troisième étape, l’exécution : à Béziers, quinze jours après la signification, chaque jour de retard coûte 50 euros pendant trois mois, outre 300 euros de frais et les dépens.
Deux nuances, souvent ignorées, tempèrent ce tableau. D’une part, le juge des référés indemnise avec prudence : à Béziers, la provision pour dommages et intérêts réclamée par la bailleresse a été rejetée, l’urgence justifiant la dépose mais pas une avance sur le préjudice sans expertise du dommage. Le bailleur qui veut des dommages et intérêts devra donc les chiffrer et les prouver au fond, factures de reprise de façade et constats à l’appui. D’autre part, la dépose n’emporte pas la fin du bail : le 20 février 2025, saisi par un bailleur qui demandait la résolution du bail après la pose sans accord écrit d’un poêle à granulés par ses locataires, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rejeté la résolution mais condamné les locataires à remettre les lieux en état à leurs frais dans les deux mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, plus 800 euros de frais et les dépens incluant la sommation et le constat. Le bail continue, l’équipement disparaît, et le locataire paie la remise en état : c’est la sanction proportionnée que les juges préfèrent à l’expulsion quand le manquement, même avéré, ne rend pas impossible la poursuite de la location.
Le bailleur dispose aussi d’une porte de sortie que les deux parties oublient : garder l’installation. L’article 7 ouvre expressément cette option à défaut d’accord préalable, le bailleur pouvant conserver à son bénéfice les transformations sans indemniser le locataire. Quand l’unité est discrète, bien posée, conforme au règlement de copropriété et sans plainte de voisinage, exiger la dépose coûte plus cher à tout le monde qu’un accord écrit de régularisation signé après coup, avec description précise de l’équipement, répartition de l’entretien et sort réservé en fin de bail. Cette régularisation, datée et signée, éteint le trouble manifestement illicite et transforme une transformation sauvage en équipement autorisé. A l’inverse, quand la façade est éventrée, le règlement violé et le certificat de conformité de l’immeuble menacé, comme à Béziers, aucune régularisation n’est possible et la dépose s’impose. Le critère n’est pas l’humeur du bailleur, mais l’atteinte aux lieux, à l’immeuble et aux tiers.
B. À la sortie : état des lieux, usure contre dégradations et dépôt de garantie
En fin de bail, le climatiseur du locataire ressurgit dans l’état des lieux de sortie, et c’est là que se joue l’argent. Le principe de comparaison est simple : s’il n’a pas été fait d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. Le locataire qui entre sans état des lieux précis perd donc sa seule preuve que les trous, les saignées ou les traces de fixation préexistaient ou résultent d’un équipement autorisé. Puis vient la qualification : le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, tandis qu’« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». Un trou de cheville rebouché et repeint dans les règles relève de la remise en état normale ; une façade percée et fissurée, un balcon dont l’étanchéité est compromise ou des volets déposés et perdus sont des dégradations imputables, jamais de la vétusté.
Le 1er juin 2026, le tribunal judiciaire de Bobigny a illustré cette grille dans un litige de restitution de dépôt de garantie. La locataire réclamait 485 euros de dépôt, des intérêts et 2 500 euros de dommages et intérêts, en soutenant que le logement n’était pas décent. Le tribunal a distingué l’usure normale du temps et de l’usage, qui reste à la charge du bailleur, des dégradations imputables à l’occupant, et a condamné le bailleur à 270 euros avec intérêts au taux légal depuis le 7 octobre 2023, majorés de 1 885 euros au titre de la pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de restitution tardive, tout en rejetant la demande indemnitaire pour trouble de jouissance faute de preuve suffisante. Trois enseignements pour le climatiseur du locataire : toute retenue sur le dépôt doit être justifiée par des pièces, état des lieux comparés, factures et constats ; la restitution tardive se paie au taux légal majoré de la pénalité mensuelle, ce qui transforme vite 485 euros retenus à tort en près de 2 000 euros dus ; et le trouble de jouissance allégué sans preuve ne rapporte rien, ni au locataire qui se plaint de la chaleur, ni au bailleur qui se plaint de l’appareil.
En pratique, le locataire qui veut partir sans laisser sa caution à la façade procède en quatre temps. D’abord, il relit l’accord écrit initial, s’il existe : autorisait-il précisément cette unité, à cet emplacement, avec ces percements, et que prévoyait-il pour la sortie. Ensuite, il fait déposer l’appareil par un professionnel et fait reprendre la façade ou les supports dans les règles, en conservant les factures : une remise en état documentée avant l’état des lieux de sortie coupe court à la retenue. Puis il exige un état des lieux de sortie contradictoire et précis, qui mentionne l’emplacement de l’ancienne unité et l’état de la reprise. Enfin, si le bailleur retient tout de même une somme, il réclame par écrit les justificatifs puis, à défaut, saisit la commission départementale de conciliation avant le juge, sans cesser de respecter les délais : le dépôt doit être restitué dans un délai court après la remise des clés, et chaque mois de retard alourdit la pénalité. Pour les dossiers où la retenue se chiffre en milliers d’euros, où la façade d’une copropriété est en jeu ou où une astreinte quotidienne court déjà, l’appui d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de calibrer la mise en demeure, la demande de provision et la stratégie entre conciliation et juge, car chaque retenue doit être prouvée et chaque délai respecté.
Conclusion : demander par écrit avant de percer, prouver par écrit à la sortie
La chaleur de septembre 2026 a donné à des milliers de locataires la même envie : un climatiseur, vite, avant la prochaine vigilance orange. Le droit ne l’interdit pas, mais il range chaque geste dans une case. Le mobile sans percement relève de l’usage paisible et ne demande rien. Le fixe avec percements, fixation en façade ou traversée de balcon est une transformation qui exige l’accord écrit du bailleur, et souvent un regard de la copropriété et de la mairie sur la façade. Sans cet écrit, la mise en demeure, le référé, la dépose sous astreinte et la remise en état aux frais du locataire suivent un chemin balisé par les décisions de 2025 et 2026, de Clermont-Ferrand à Béziers. A la sortie, l’état des lieux d’entrée, les factures de reprise et les constats font la différence entre l’usure que le bailleur assume et la dégradation que le locataire paie, et un dépôt de garantie retenu sans preuve ou restitué en retard se retourne contre le bailleur au taux légal majoré. Le locataire qui écrit avant de percer et conserve tout jusqu’à la sortie traverse la canicule sans contentieux ; celui qui perce d’abord paie l’appareil deux fois. Et lorsque la façade est percée, que l’astreinte court ou que la retenue dépasse le symbole, faire vérifier ses pièces avant d’agir reste le moyen le plus court de transformer une climatisation en dossier gagné.
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