Le technicien de l’opérateur est dans la rue, le logement est présenté comme éligible, et pourtant le raccordement s’arrête au palier. Le syndic répond qu’il faut un vote. L’assemblée répond qu’elle n’a pas à payer. Le locataire, lui, croit qu’il lui suffit de relancer son fournisseur d’accès. Chacun a un morceau de la vérité, et c’est précisément ce morceau qui fait durer le blocage.

La loi distingue deux portes d’entrée qui ne se valent pas. Lorsqu’un copropriétaire, un locataire ou un occupant de bonne foi demande le raccordement, le syndicat des copropriétaires ne peut pas s’y opposer sans motif sérieux et légitime, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées. Lorsqu’un opérateur propose d’équiper l’immeuble, l’assemblée doit statuer dans les douze mois, à la majorité simple, mais elle peut refuser cette proposition sans avoir à motiver un refus. Dans les deux cas, l’installation dans les parties communes se fait, en principe, aux frais de l’opérateur, par une convention, et non par un appel de fonds déguisé. Ce cadre, lu dans les textes en vigueur au 17 septembre 2026, n’efface pas les limites : un réseau déjà présent, un projet collectif lancé dans les six mois, une gaine trop étroite, un câble apparent mal décrit ou une armoire trop pleine peuvent faire échouer la demande. L’article dit ce que le syndic, l’assemblée, le bailleur et l’occupant peuvent exiger, ce qu’ils doivent prouver, et ce que le juge refuse de transformer en droit automatique à percer les parties communes.

I. Deux portes d’entrée qui ne se valent pas

A. La demande de l’occupant : le syndic ne peut pas dire non sans motif

Le réflexe le plus fréquent, dans une copropriété, est de traiter la fibre comme n’importe quel percement de palier : une autorisation d’assemblée, un devis, un vote, et l’attente de la prochaine réunion. Ce réflexe ignore le régime spécial du raccordement à un réseau ouvert au public. L’article 1er, II, de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 pose d’abord une interdiction de principe : le propriétaire « ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s’opposer sans motif sérieux et légitime au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public ». Le texte ajoute que ce II « est applicable à tous les immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte, quel que soit leur régime de propriété ». Un règlement de copropriété, un bail ou une décision ancienne qui interdit la fibre ne suffit donc pas, à lui seul, à fermer la porte.

La loi de 1966 ne se contente pas d’un principe. Elle énumère deux motifs sérieux et légitimes. Le premier est « la préexistence de lignes de communications électroniques en fibre optique permettant de répondre aux besoins spécifiques du demandeur ». Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le raccordement se fasse sur ces lignes déjà posées, dans les conditions de l’accès au réseau. Le second est la décision, prise dans un délai de six mois suivant la demande, d’installer des lignes pour desservir l’ensemble des occupants dans des conditions qui satisfont les besoins du demandeur. Autrement dit, l’immeuble peut demander un temps court pour un projet collectif, il ne peut pas s’en servir pour enterrer la demande.

En copropriété, ce droit d’occupant est relayé par l’article 24-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Lorsque la demande de raccordement est faite par « le propriétaire, le locataire ou un occupant de bonne foi d’un logement » d’un immeuble à plusieurs logements ou à usage mixte, « le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer, nonobstant toute convention contraire, sans motif sérieux et légitime conformément au II du même article 1er, à l’installation de telles lignes dans les parties communes de l’immeuble de manière à permettre la desserte de chacun des logements, sous réserve que l’immeuble dispose des infrastructures d’accueil adaptées ». La formule mérite d’être lue lentement. Le locataire n’est pas un tiers indésirable : il est nommément titulaire de la demande. Le syndicat ne peut pas s’abriter derrière une clause du règlement. Mais deux conditions restent : le motif sérieux et légitime de 1966, et des infrastructures d’accueil adaptées. Une gaine saturée, un local technique inexistant ou un passage impossible sans percer un mur porteur ne se règlent pas par un slogan.

Qui saisit qui ? Le locataire a souvent intérêt à écrire d’abord à son bailleur, parce que c’est le copropriétaire qui vote et qui reçoit les convocations. Rien n’interdit, ensuite, que le bailleur transmette la demande au syndic par lettre recommandée, avec l’offre de l’opérateur, le plan de cheminement et, si possible, l’attestation que les fourreaux existants ont été testés. La cour d’appel de Colmar, dans un arrêt du 29 septembre 2025, a précisé un point de procédure souvent mal compris : lorsque c’est l’assemblée qui refuse le passage en goulotte, l’action du locataire dirigée contre le syndicat n’est pas, par principe, mal fondée au motif qu’il aurait dû n’agir que contre son bailleur. Dans cette affaire, le locataire avait alerté le copropriétaire, lequel avait saisi l’assemblée ; c’est bien « la décision du syndicat des copropriétaires » qui avait fait obstacle au raccordement. Le juge n’a pas pour autant donné gain de cause au locataire, nous y reviendrons. La leçon utile, à ce stade, est plus modeste : identifier l’auteur du refus avant d’assigner.

Le bailleur, de son côté, n’est pas spectateur. S’il s’oppose sans motif à une demande que la loi de 1966 lui interdit de bloquer, il s’expose à une injonction et, le cas échéant, à des dommages-intérêts. S’il reste inerte alors que le syndic demande un vote, il peut faire perdre un semestre. La demande n’a pas à être solennelle au-delà de la preuve de sa date : un recommandé, un courriel accusé réception, le formulaire de l’opérateur, les photos des gaines. Ce qui manque le plus souvent n’est pas un article de loi, c’est un dossier assez précis pour que le motif de refus puisse être discuté.

À Paris et en petite couronne, le débat se déplace rarement sur l’absence totale de réseau dans la rue. Les immeubles sont souvent déjà fibrés au sens commercial du terme : un opérateur d’immeuble a posé un point de mutualisation, d’autres opérateurs commerciaux veulent raccorder un appartement, et le dernier mètre se heurte à une gaine bouchée, à un palier sans fourreau ou à une convention jamais signée. L’éligibilité affichée sur un site d’opérateur ne dit pas si le palier est praticable. Elle dit seulement que le réseau public arrive jusqu’à un point proche. Confondre les deux, c’est perdre des mois.

B. La proposition de l’opérateur : un vote à la majorité simple, un refus possible sans motif

L’autre porte d’entrée n’est pas la lettre du locataire, c’est l’offre de l’opérateur. L’article 24-2, dans ses premiers alinéas, organise un calendrier précis. « Lorsque l’immeuble n’est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d’un opérateur » d’installer de telles lignes pour desservir l’ensemble des occupants « est inscrite de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ». Le syndic n’a pas à juger de l’opportunité de l’inscription. L’assemblée « est tenue de statuer sur toute proposition visée au premier alinéa au plus tard douze mois suivant la date de réception de celle-ci par le syndic ».

La majorité, ensuite, n’est pas celle des travaux d’amélioration. « Par dérogation au h de l’article 25 de la présente loi, la décision d’accepter cette proposition est acquise à la majorité prévue au premier alinéa du I de l’article 24. » L’article 24, I, de la même loi de 1965 définit cette majorité : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » C’est la majorité des voix exprimées de ceux qui votent, pas la majorité de tous les tantièmes de l’immeuble. La cour d’appel de Pau, le 27 août 2026, a écarté le grief de copropriétaires qui soutenaient que des goulottes destinées à la fibre auraient dû être votées à la majorité de l’article 25, comme des travaux d’amélioration. Elle a jugé que « L’article 24-2 précité prévoit expressément un vote à la majorité de l’article 24 pour ce type de travaux », de sorte que le moyen tiré de l’irrégularité du vote n’était pas fondé. La même cour a ajouté que ces travaux, service collectif, se répartissent, selon leur utilité, en charges de copropriété bâtiment par bâtiment, conformément à l’article 10 de la loi de 1965, lorsque le règlement ne prévoit pas de parties communes spéciales.

Ce vote à l’article 24 a une contrepartie que beaucoup d’occupants ignorent. L’assemblée peut refuser la proposition de l’opérateur. Le texte n’impose pas, pour ce refus, le « motif sérieux et légitime » qui encadre la demande d’un occupant. Le syndic doit inscrire, statuer dans l’année, mais le collège des copropriétaires reste libre de dire non à cette offre-là. Tant qu’aucune installation n’a été autorisée, « l’ordre du jour de l’assemblée générale comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un tel mandat » pour se prononcer sur toute proposition future. L’immeuble n’est donc pas condamné à attendre un an entre chaque offre : il peut déléguer au conseil syndical, à la même majorité.

La pratique mélange souvent les deux portes. Un locataire écrit à l’opérateur ; l’opérateur écrit au syndic ; le syndic attend l’assemblée ; l’assemblée croit voter la fibre du locataire alors qu’elle statue sur une convention d’opérateur. Si le vote est un refus de l’offre, le locataire n’a pas perdu pour autant son droit propre, fondé sur la loi de 1966 et sur l’alinéa de l’article 24-2 qui vise la demande d’occupant. Inversement, un copropriétaire qui croit pouvoir imposer son opérateur commercial préféré à tout l’immeuble confond le raccordement de son logement et l’équipement collectif. Le premier peut se faire, une fois l’immeuble fibré, sans nouveau vote, y compris avec de petits travaux dans les parties communes, à condition d’en informer le syndic. Le second suppose la convention et le vote, ou le mandat du conseil syndical.

Reste la question de l’argent. Beaucoup de conseils syndicaux refusent par crainte d’un coût pour les copropriétaires. L’article L. 33-6 du code des postes et des communications électroniques répond par une règle nette : les opérations d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement « se font aux frais de l’opérateur, sauf lorsque le propriétaire, le syndicat de copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent ». La convention « ne peut subordonner l’installation ou l’utilisation, par les opérateurs, des lignes de communications électroniques en fibre optique en vue de fournir des services de communications électroniques, à une contrepartie financière ou à la fourniture de services autres que de communications électroniques et de communication audiovisuelle ». Un droit d’entrée, une redevance pour le local technique ou l’obligation de prendre la box de l’opérateur d’immeuble comme condition du passage des câbles se heurte à ce texte. En revanche, si le syndicat a refusé deux fois le même opérateur en deux ans, le coût peut basculer. Ce n’est pas un détail de négociation : c’est la frontière entre un équipement financé par l’opérateur et une dépense de copropriété.

Le décret d’application, repris à l’article R. 9-2 du même code, impose une offre notifiée « par lettre recommandée avec avis de réception ou tout autre moyen permettant d’attester de sa date de réception ». Cette notification doit mentionner « la nécessaire réalisation d’un constat contradictoire » pour savoir si les infrastructures d’accueil suffisent ou si des travaux sont nécessaires, et rappeler que ces travaux de réalisation et de modernisation des infrastructures d’accueil « peuvent leur incomber le cas échéant ». Un constat contradictoire des parties communes doit être dressé avant la convention ou dans les deux mois de sa signature. Sans ce constat, on discute dans le vide : chacun affirme que la gaine est trop petite ou que tout est déjà prêt.

II. Dans les parties communes, le droit à la fibre n’autorise pas n’importe quel câble

A. La convention, l’opérateur d’immeuble et l’accès des autres opérateurs

Une fois le principe admis, le conflit se déplace vers le local technique. L’article L. 33-6 impose une convention entre l’opérateur et le syndicat. Elle définit les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement. Elle fixe aussi les délais dans lesquels les infrastructures d’accueil sont mises à disposition. « Les travaux d’installation des lignes doivent s’achever au plus tard six mois à compter de la mise à disposition de l’opérateur des infrastructures d’accueil. » La convention autorise l’usage de ces infrastructures par d’autres opérateurs, dans la limite des capacités disponibles et sans porter atteinte au service de l’opérateur d’immeuble. Elle « ne peut faire obstacle à l’application de l’article L. 34-8-3 » et doit garantir l’accessibilité des parties communes pour l’exploitation des lignes, le raccordement du point d’accès et la maintenance.

L’article L. 34-8-3 est le texte de la mutualisation. Toute personne qui a établi ou qui exploite dans un immeuble une ligne en fibre optique desservant un utilisateur final « fait droit aux demandes raisonnables d’accès à ladite ligne et aux moyens qui y sont associés émanant d’opérateurs », afin de fournir des services à cet utilisateur. L’accès se fait dans des conditions transparentes et non discriminatoires, en un point fixé par l’Autorité de régulation, en principe hors des limites de la propriété privée. « Tout refus d’accès est motivé. » Concrètement, l’opérateur qui a fibré l’immeuble n’est pas propriétaire d’une clientèle captive. Les occupants peuvent choisir un autre opérateur commercial, qui doit pouvoir se raccorder au point de mutualisation.

Cette ouverture a un effet collatéral que les syndics connaissent bien : les armoires s’emplissent, les cassettes débordent, les câbles s’entremêlent. Le tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé le 26 avril 2024, a rappelé le régime de l’article L. 33-6 et le rôle de l’opérateur d’immeuble, tenu d’ouvrir son réseau aux opérateurs commerciaux. Dans cette affaire, le syndicat se plaignait de branchements désordonnés et de coupures. Le juge des référés, saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, n’accorde une mesure que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable ou, selon le cas, s’il y a un trouble manifestement illicite. Une armoire ouverte, des câbles pendants, des constats d’huissier ne suffisent pas, à eux seuls, si le dysfonctionnement du service n’est pas établi.

Le 28 juillet 2025, le même tribunal, toujours en référé, a débouté un syndicat qui demandait à SFR de ranger des boîtiers dont les câbles s’entremêlaient. Les procès-verbaux constataient le désordre. Le juge a relevé qu’il ne résultait d’aucune pièce que les branchements fussent défectueux ou que des connexions eussent été interrompues. Il n’était donc « pas établi de violation manifeste de ses obligations contractuelles par la société SFR », l’obligation d’entretien n’ayant pas été méconnue en l’absence de tout dysfonctionnement avéré. L’opérateur d’immeuble n’avait pas non plus à assurer la surveillance du point de branchement auquel d’autres opérateurs ont accès, ni à ranger après chaque intervention d’un tiers. Deux coupures, en plus de dix ans, n’avaient pas duré. Pas d’urgence, contestation sérieuse, pas lieu à référé.

Ces deux ordonnances ne disent pas que le syndic doit tout accepter. Elles disent que le référé n’est pas le lieu pour transformer un grief d’esthétique ou de rangement en obligation de faire, tant que le réseau fonctionne. En revanche, une convention mal rédigée, un local sans accès, un constat contradictoire jamais fait, un délai de six mois dépassé sans pose, sont des manquements plus parlants. Il faut les écrire dans la convention, les dater, les relancer, puis, si besoin, assigner au fond. Le cabinet d’avocat en droit immobilier à Paris intervient précisément à ce moment : relire la convention, caler le constat, et choisir entre la relance, l’assemblée et le juge.

Le locataire, dans ce schéma, n’a pas à payer la fibre de l’immeuble. Lorsque les travaux sont réalisés par un opérateur de réseau ouvert au public, la loi de 1966 renvoie aux conditions financières de l’article L. 33-6. L’abonnement, lui, reste le contrat de l’occupant avec son opérateur commercial. Ce n’est pas une charge récupérable au sens des charges locatives. Ce n’est pas non plus, sauf clause claire et travaux privatifs, une retenue de dépôt de garantie. Mélanger les trois, c’est ouvrir un second litige pour rien.

B. Gaine bouchée, câble apparent, goulotte : ce que le juge autorise, et ce qu’il refuse

Le point de blocage le plus concret n’est plus le principe, c’est le cheminement. L’immeuble est fibré, le palier ne l’est pas. La gaine technique est pleine ou obstruée. L’occupant veut un câble apparent, une goulotte le long du plafond, un trou de quelques millimètres dans le dormant. Le syndic répond que l’aspect des parties communes est en jeu. Les deux ont un texte.

La cour d’appel de Bastia, le 10 décembre 2025, a jugé qu’un projet consistant à « faire courir un câble sur toute la longueur d’un couloir dans les parties communes d’un immeuble à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire » caractérise « une intervention matérielle durable affectant les parties communes », une emprise privative sur un élément commun, une modification de l’aspect des circulations. Ces travaux relèvent donc d’une autorisation d’assemblée, au visa des articles 9 et 25 b de la loi de 1965 : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble ; l’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur se vote à la majorité de l’article 25 b. L’article 30 permet, en cas de refus, de demander au tribunal l’autorisation d’exécuter des travaux d’amélioration. Dans l’affaire, l’assemblée du 12 mai 2022 avait été annulée pour irrégularité du scrutin. La cour en a tiré une conséquence procédurale sévère : la copropriétaire devait former une nouvelle demande devant l’assemblée, puis, en cas de refus réitéré, une nouvelle instance. Elle a toutefois rappelé, « à titre surabondant », qu’il est imposé au syndicat, au visa des articles L. 33-6 et L. 34-8-3, « l’obligation d’examiner et de faire droit, sauf motif sérieux, à une demande de raccordement à la fibre optique, à charge pour le syndicat de procéder si nécessaire aux travaux permettant l’usage de la gaine commune prévue à cet effet ». Le droit existe ; le câble apparent n’est pas le seul mode d’exécution, et le juge n’autorise pas, au stade où l’assemblée a été annulée, à poser le câble sans repasser par le vote.

La cour d’appel de Colmar, le 29 septembre 2025, a tranché un cas proche, vu du locataire. L’immeuble était déjà desservi. Le syndic avait même autorisé, par écrit du 4 mai 2021, le raccordement par les fourreaux. Les techniciens de l’opérateur commercial n’avaient pas pu passer un câble supplémentaire, le diamètre des gaines étant trop petit. Le locataire a alors demandé des goulottes dans les parties communes. L’assemblée du 14 décembre 2021 a refusé. La cour a admis que c’était bien ce refus qui faisait obstacle, mais elle a rejeté la demande de dommages-intérêts. La demande de goulottes n’était « pas suffisamment détaillée » : pas de cheminement, pas de conséquences sur les percements ou l’esthétique, seulement des dimensions. La cour retient qu’« il ne saurait être fait grief au syndicat des copropriétaires d’avoir refusé de donner une autorisation sans en connaître ses implications ». Surtout, le locataire avait finalement obtenu la fibre en remplaçant le câble TNT, et il ne prouvait ni micro-coupures ni privation de services. Pas de faute caractérisée, pas de préjudice démontré, jugement confirmé.

Ces deux arrêts dessinent une méthode, plus qu’une interdiction. D’abord épuiser les fourreaux et la gaine commune, avec un test d’opérateur daté. Ensuite, si le passage est impossible, demander des travaux collectifs de modernisation des infrastructures d’accueil, que l’article R. 9-2 prévoit précisément de discuter dans le constat contradictoire, plutôt qu’un câble privatif collé au plafond. Si l’assemblée refuse un cheminement précis, documenté, photographié, chiffré, le juge pourra discuter le motif sérieux. Si elle refuse un schéma flou, le juge, comme à Colmar, n’y verra pas une faute. L’annulation de l’assemblée, comme à Bastia, ne donne pas le droit de poser le câble : elle oblige à revoter.

Le juge n’est pas le seul horizon. Un occupant peut saisir le conciliateur, demander au syndic d’inscrire une résolution précise, solliciter le mandat du conseil syndical, écrire à l’opérateur d’immeuble pour un accès L. 34-8-3, et, à Paris, s’appuyer sur les constats de commissaire de justice dans les locaux techniques souvent exigus des immeubles anciens. Les copropriétés haussmanniennes et les petites copropriétés de banlieue n’ont pas les mêmes gaines. Ce n’est pas une raison pour inventer un droit à percer. C’est une raison pour faire mesurer le diamètre avant l’assemblée de rentrée.

Ce qu’il faut conserver, concrètement : la date de la demande ; l’offre de l’opérateur ; le constat des parties communes ; le procès-verbal d’assemblée, avec le texte exact de la résolution et le décompte des voix ; les tests de gaine ; les photographies du palier ; la convention s’il en existe une. Sans ces pièces, le « droit à la fibre » reste un titre. Avec elles, on peut dire si l’on est dans le refus sans motif d’une demande d’occupant, dans le refus licite d’une offre d’opérateur, ou dans un désaccord sur le cheminement.

Conclusion

Le logement sous pression, ici, n’est pas un incendie ni une fuite : c’est un usage nouveau, le très haut débit, qui force des câbles dans des parties communes conçues pour d’autres réseaux. La loi a tranché le principe. L’occupant peut demander le raccordement. Le syndicat ne peut pas s’y opposer sans motif sérieux et légitime, ni exiger une contrepartie financière pour laisser passer les lignes. L’opérateur paie l’installation, sauf le cas particulier des deux refus en deux ans. L’assemblée, saisie d’une proposition d’opérateur, vote à la majorité de l’article 24, dans les douze mois, et peut refuser cette offre-là. Une fois l’immeuble équipé, le raccordement d’un appartement n’est plus un second grand œuvre, mais il n’autorise pas n’importe quel câble apparent. Les cours d’appel de Colmar, de Bastia et de Pau, et les référés parisiens de 2024 et 2025, montrent la même chose avec des dossiers différents : le droit se gagne avec un cheminement, un constat et un procès-verbal, pas avec une capture d’écran d’éligibilité. Avant d’assigner, il faut savoir quelle porte on a ouverte, occupant ou opérateur, et ce que l’on demande exactement de percer.

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