Le 16 septembre 2026, un magazine immobilier résume la veille du premier feu en deux phrases qui frappent juste et qui inquiètent : sans certificat de ramonage, un incendie peut se solder par une indemnisation fortement réduite, voire nulle, et si le feu atteint le logement voisin, la responsabilité civile de l’occupant serait engagée. Des milliers de propriétaires et de locataires rallument leur cheminée ou leur poêle avec ces deux idées en tête, l’une qui pousse à faire ramoner, l’autre qui fait croire que le voisin touché par les flammes sera automatiquement indemnisé par celui d’où le feu est parti.
La réponse du droit est plus exigeante, dans les deux sens, et c’est une bonne nouvelle pour qui conserve ses papiers. D’abord, l’assureur ne peut pas refuser de payer sur un simple soupçon d’entretien négligé : quand il invoque une déchéance, la clause doit être écrite en caractères très apparents, l’expert doit démontrer le lien entre le défaut allégué et le sinistre avec des données objectives, et une fois l’assuré indemnisé, c’est l’assureur subrogé qui doit prouver qu’il a payé en exécution du contrat. Ensuite, le voisin dont le logement a brûlé par propagation ne gagne pas parce que le feu vient d’à côté : depuis l’immeuble où l’incendie a pris naissance, on ne répond vis-à-vis des tiers que s’il est prouvé que le dommage doit être attribué à sa faute, et la cour d’appel de Riom vient encore de débouter des voisins le 6 mai 2026 faute de faute démontrée. Trois réserves s’imposent avant d’aller plus loin. Chaque contrat a ses clauses, chaque installation sa configuration, et les décisions citées ici tranchent des cas d’espèce dont les montants ne se transposent jamais mécaniquement. Les textes sont cités dans leur version en vigueur au 17 septembre 2026, et les cinq décisions utilisées ont été lues intégralement sur source officielle. Enfin, cet article traite du contentieux après le sinistre : les obligations d’entretien avant l’hiver, détecteur de fumée, chaudière et ramonage, ont été détaillées par ailleurs, et il faut les avoir remplies pour être en position de force dans tout ce qui suit.
I. L’assureur refuse de payer : ce qu’il peut vraiment opposer après un feu de conduit
A. Déchéance ou exclusion : le mot qui décide de l’indemnisation
Quand l’expert de l’assurance rend son rapport après un incendie parti d’un conduit, la lettre qui suit contient souvent l’un de ces deux mots, et tout se joue sur leur différence. La déchéance prive l’assuré, pour ce sinistre-là, d’une garantie pourtant souscrite, en sanction d’un manquement à ses obligations contractuelles, par exemple le non-respect de mesures de prévention listées au contrat. L’exclusion, elle, dit que le risque n’a jamais été couvert : l’assureur indique par avance l’absence de couverture pour tel dommage. Cette distinction n’est pas de la grammaire d’assureur, elle commande le contrôle du juge, et la cour d’appel de Rennes l’a rappelé le 23 avril 2025 dans une affaire d’incendie où 234 713,09 euros de travaux étaient en jeu.
Dans cette affaire, la société propriétaire d’un ensemble immobilier incendié en janvier 2015 soutenait que la sanction qu’on lui opposait devait être requalifiée en exclusion de garantie, parce que la clause ne serait pas mentionnée en caractères très apparents et parce qu’une déchéance ne pourrait sanctionner, selon elle, qu’un fait postérieur au sinistre, alors que l’assureur visait une insuffisance de protection préexistante. La cour écarte les deux arguments. Elle juge que la clause ne s’apparente pas à une exclusion, je cite ses motifs : « la clause ne s’apparente pas à une exclusion de garantie dans la mesure où il est mentionné que l’assuré perd son droit à bénéficier de la garantie pour un sinistre couvert par le contrat en raison d’un manquement à ses obligations contractuelles ». Puis elle vérifie l’apparence de la clause et la déclare opposable : « ces mentions sont écrites en caractères lisibles et sont très apparentes. La clause est donc parfaitement opposable à l’assurée », les caractères étant en gras et la sanction en gras et en majuscules. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions, la société est déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens d’appel, avec 3 000 euros par groupe d’intimés au titre des frais irrépétibles.
La leçon pour l’occupant d’un logement chauffé au bois est double, et elle se prépare avant le sinistre. Le texte qui protège l’assuré contre les clauses surprises existe, c’est l’article L. 112-4 du code des assurances : « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents. » Concrètement, relisez vos conditions particulières et générales en cherchant les paragraphes sur les mesures de prévention et l’entretien : si la sanction du manquement est noyée en petits caractères au bas d’une page, elle est contestable, et c’est exactement le contrôle que la cour de Rennes a exercé avant de valider la clause litigieuse. Mais si la déchéance est annoncée en gras et en majuscules, comme dans cette affaire, elle s’applique, et l’assuré qui n’a pas entretenu ses installations de détection ou de prévention perd son droit à indemnité pour le sinistre couvert. Le contrat contenait d’ailleurs aussi une exclusion générale visant les dommages résultant d’un défaut d’entretien caractérisé et connu de l’assuré : les deux armes coexistent dans les polices, et chacune a son régime.
Deuxième garde-fou, souvent oublié dans la panique des jours qui suivent le feu : le délai de déclaration. L’article L. 113-2 du code des assurances oblige l’assuré à « donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Et la déchéance pour déclaration tardive n’est pas automatique : « la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice », et jamais si le retard est dû au cas fortuit ou à la force majeure. Déclarez donc par écrit, vite, en recommandé, même si le dossier d’entretien n’est pas encore complet : le retard non préjudiciable ne fait pas perdre la garantie, tandis que l’absence de déclaration, si.
B. Le papier, l’entretien réel et l’expert : trois batailles distinctes
Le certificat de ramonage est une pièce maîtresse, mais il n’est ni un bouclier magique ni un chiffon de papier, et trois décisions de 2025 montrent comment les juges s’en servent vraiment. Le point de départ reste l’obligation elle-même, rappelée par la fiche officielle du service public consacrée aux feux de cheminée : le ramonage doit être fait par un ramoneur qualifié, au minimum une fois par an, et dans la majorité des départements deux fois par an dont une en période d’utilisation, la fréquence exacte relevant de la mairie, de la préfecture ou de leur site internet, et le non-respect de cette obligation est sanctionné par une amende de 450 € selon la fiche officielle consacrée aux feux de cheminée. Côté location, le locataire doit faire ramoner les conduits d’évacuation des fumées et des gaz, selon la fiche officielle sur les réparations locatives, et pour la chaudière le chauffagiste qualifié doit remettre une attestation d’entretien dans un délai de quinze jours, à conserver au minimum deux ans, le bailleur pouvant retenir le montant de l’entretien sur le dépôt de garantie faute d’attestation, d’après la fiche officielle sur l’entretien annuel de la chaudière. Le droit dur confirme : les chaudières de 4 à 400 kW alimentées en gaz, fioul ou solide « font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe », l’entretien d’une chaudière individuelle étant « effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail », chaque année civile, par une personne professionnellement qualifiée, le premier entretien intervenant au plus tard au cours de l’année civile suivant l’installation ou le remplacement, en vertu de l’article R. 224-41-7 du code de l’environnement.
Première bataille, celle du ramoneur mis en cause. Le 7 mai 2025, le tribunal judiciaire d’Évreux juge l’affaire d’un incendie survenu le 7 mars 2019 dans une maison, parti du conduit de cheminée sur lequel est raccordé un poêle à bois acheté en 2006. Le ramoneur était intervenu le 22 décembre 2018 pour l’entretien biannuel et avait délivré un certificat de ramonage sans observation particulière. L’expert mandaté par un assureur concluait que l’incendie trouvait son origine dans le conduit, où un nid de frelons asiatiques se serait enflammé, et le rapport d’expertise amiable ajoutait que l’origine venait de la combustion de suie et de goudrons en dépôt, en affirmant que le ramonage de décembre aurait dû permettre d’extraire cet essaim formé au printemps 2018. L’assureur de l’occupante, la Matmut, qui avait indemnisé son assurée, se retournait contre le ramoneur et son assureur pour récupérer les indemnités versées. Le tribunal la déboute entièrement, et son raisonnement mérite d’être cité parce qu’il s’applique à tous les rapports d’expertise un peu rapides : « Toutefois, aucune explication détaillée ni justification fondée sur des données objectives et vérifiables ne sont précisées au soutien de cette affirmation. » Faute de preuve certaine que le nid s’était formé avant l’intervention et que le ramoneur aurait dû le remarquer, l’enlever ou le signaler, la responsabilité de l’artisan ne peut être engagée. La Matmut est condamnée aux dépens et à verser 2 000 euros à l’assureur du ramoneur et 2 000 euros au ramoneur lui-même au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Autrement dit, le certificat sans observation protège l’artisan quand l’expert affirme sans démontrer, mais il ne prouve pas à lui seul que l’installation était saine : tout se joue sur la qualité de la preuve technique, contradictoire de préférence.
Deuxième bataille, celle de l’entretien réel contre les factures. Le 7 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon est saisi d’une demande d’expertise judiciaire après un incendie survenu le 5 février 2025 au niveau du conduit d’évacuation d’une chaudière mixte bois et fioul. Les occupants produisent une facture de ramonage des deux conduits datée du 24 mai 2024 et une facture d’entretien de la chaudière du 4 juin 2024 : sur le papier, tout est en règle. Mais le rapport d’expertise privée du cabinet Saretec, établi le 3 avril 2025, constate une présence de bistre importante et anormale à l’ouverture de la trappe de chargement de la partie bois, ainsi que dans le conduit de raccordement et d’évacuation des fumées. Le juge déboute les demandeurs de leur demande d’expertise et les condamne aux dépens. Le cœur du raisonnement tient à la subrogation légale de l’article L. 121-12 du code des assurances, dont le texte en vigueur dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur » : l’assuré déjà indemnisé a perdu, à concurrence de l’indemnité versée, les droits qu’il avait contre le responsable, et n’a plus d’intérêt à agir pour obtenir une expertise destinée à préparer ce recours. Deux enseignements pratiques : des factures d’entretien ne valent que ce que vaut l’entretien réellement effectué, car l’expert regarde le bistre avant de regarder les papiers, et une fois l’indemnité versée, la main passe à l’assureur subrogé, de sorte qu’il faut organiser la preuve, expertise contradictoire et constats, avant d’encaisser et de se démobiliser.
Troisième bataille, celle de l’assureur subrogé lui-même, qui ne gagne pas automatiquement. Le 13 novembre 2025, la cour d’appel de Montpellier, troisième chambre civile, rappelle dans une affaire d’incendie où l’entretien annuel d’une chaudière à gaz par un prestataire était au dossier, que l’assureur qui se prétend subrogé doit d’abord établir qu’il a payé l’indemnité à l’assuré, mais aussi prouver que ce paiement est intervenu en exécution du contrat. La subrogation ne peut jouer si les conditions de la garantie n’étaient pas réunies ou si une exclusion devait s’appliquer, et en cas de contestation il appartient à l’assureur de produire la police pour démontrer que son paiement procédait bien d’une garantie. En l’espèce, le bien assuré comme résidence principale occupée par la propriétaire ne l’était plus au jour du sinistre, les lieux étant loués et mis à disposition d’un salarié, de sorte que les conditions d’application de la police n’étaient pas réunies pour ce paiement. La cour confirme le jugement déféré. Pour l’occupant, la morale est symétrique : vérifiez que l’usage réel du logement correspond toujours à ce que la police décrit, résidence principale, location, vacance, car un décalage entre la police et la réalité fragilise non seulement votre indemnisation directe, mais aussi tous les recours exercés en votre nom après subrogation.
II. Le feu a gagné le logement voisin : une faute à prouver, pas une présomption
A. L’article 1242 alinéa 2 : le voisin doit établir la faute de l’occupant
C’est ici que l’idée reçue coûte le plus cher, et c’est elle que la presse du 16 septembre entretient en affirmant que la responsabilité civile serait engagée dès que le feu atteint le logement voisin. Le droit commun de la responsabilité du fait des choses ne s’applique pas tel quel à l’incendie qui se propage : l’article 1242 du code civil commence bien par poser le principe suivant : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde », mais son deuxième alinéa instaure aussitôt un régime spécial pour le feu : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Le texte ajoute que cette disposition ne s’applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui restent régis par les articles 1733 et 1734, ce qui laisse intacte la présomption qui pèse sur le locataire vis-à-vis de son bailleur, mais ne change rien entre voisins.
La cour d’appel de Riom, troisième chambre civile et commerciale, vient d’en faire une application limpide le 6 mai 2026, dans une affaire où l’incendie avait pris naissance chez un occupant et s’était propagé sur le fonds voisin, dont les habitants et une proche demandaient réparation. La cour commence par qualifier le régime : « Le régime de responsabilité instauré par le second alinéa de l’article précité est un régime spécial fondé sur la faute prouvée. » Étant spécial, il prime sur le premier alinéa dès que ses conditions sont remplies, et il est seul applicable lorsqu’existe une relation directe entre l’incendie et les dommages subis par les tiers. La cour rappelle ensuite la jurisprudence constante de la Cour de cassation, qui ne distingue pas selon que la cause première de l’incendie a été ou non déterminée, ni selon qu’elle est liée ou non à une chose dont l’occupant est gardien : « Il suffit que l’incendie soit né dans l’immeuble ou les biens mobiliers de celui-ci et se soit propagé sur le fonds voisin » pour que ce régime s’applique, à charge pour les voisins de prouver la faute. Or, en l’espèce, le feu était parti d’un perforateur qui s’était échauffé puis enflammé pendant des travaux, un jour où la température atteignait 37 degrés. La cour relève qu’utiliser cet outil par forte chaleur n’a en soi aucun caractère fautif, qu’il n’est pas démontré que l’occupant aurait pu détecter des signes avant-coureurs lui imposant une vigilance particulière, ni qu’il aurait méconnu les normes de sécurité de l’appareil ou en aurait fait un usage anormal, contraire à sa destination. Les voisins échouent donc à rapporter la preuve d’une faute, et ne pouvant se fonder sur aucun autre régime, puisque le feu avait bien pris naissance dans l’immeuble de l’occupant, ils sont déboutés de l’intégralité de leurs demandes : le jugement est infirmé en toutes ses dispositions, les demandeurs sont condamnés aux dépens de première instance et d’appel, chacun gardant la charge de ses frais de défense.
Ne confondez pas ce régime avec celui des fumées, qui obéit à une logique inverse. Quand ce sont les fumées du conduit qui envahissent régulièrement le logement voisin, sans incendie, c’est le trouble anormal de voisinage qui s’applique, et l’article 1253 du code civil dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre » et les autres personnes qu’il énumère, « qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ». Responsabilité de plein droit d’un côté, faute à prouver de l’autre : le voisin enfumé par les fumées quotidiennes et le voisin brûlé par la propagation d’un incendie ne jouent pas le même match, et c’est cette bascule que l’occupant comme la victime doivent comprendre avant d’écrire ou de répondre à une mise en demeure. Le défaut de ramonage peut certes constituer la faute recherchée quand le feu se propage, par exemple un conduit jamais ramoné dont le bistre s’enflamme et communique l’incendie à la toiture voisine, mais encore faut-il le démontrer par expertise, et le manquement réglementaire seul, sans lien établi avec la propagation, ne suffit pas.
B. Conduite à tenir des deux côtés : constats, experts et assurance dans le bon ordre
Du côté de l’occupant d’où le feu est parti, l’ordre des gestes conditionne tout le contentieux qui suit. D’abord, déclarer le sinistre à son assureur par écrit et sans tarder, dans le délai du contrat et au minimum dans les cinq jours ouvrés, en adressant copie au bailleur si l’on est locataire, car le bailleur a ses propres assureurs et ses propres délais. Ensuite, photographier et faire constater par commissaire de justice l’état des lieux, du conduit, des appareils et des factures d’entretien et certificats disponibles, avant toute remise en état, car une fois le conduit retubé et les suies nettoyées, l’expert ne pourra plus rien vérifier. Puis exiger une expertise contradictoire, en convoquant ou en faisant convoquer l’assureur, le voisin et, le cas échéant, l’artisan qui a entretenu l’installation, plutôt que de subir une expertise amiable unilatérale dont les conclusions, comme à Évreux, pourront être écartées faute de données objectives. Si l’assureur oppose une déchéance, demander par écrit le texte exact de la clause, sa place dans le contrat et sa présentation typographique, puis vérifier si elle est bien mentionnée en caractères très apparents au sens de l’article L. 112-4 : une sanction fondue dans le corps du texte se conteste, une sanction en gras et en majuscules, comme celle validée à Rennes, se combat sur le fond, c’est-à-dire sur la réalité du manquement et son lien avec le sinistre. Enfin, ne pas transiger avec le voisin dans la précipitation : tout versement spontané peut être interprété comme un aveu, et c’est l’assureur, une fois la garantie acquise, qui a vocation à régler puis à exercer les recours subrogatoires.
Du côté du voisin dont le logement a été atteint, la symétrie s’impose : pas d’indemnisation sans faute prouvée de l’occupant d’où le feu est parti. Concrètement, il faut faire constater rapidement l’origine apparente et la trajectoire de la propagation, demander l’accès au rapport des sapeurs-pompiers et à l’enquête quand elle existe, et solliciter une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile avant que les lieux ne soient remis en état, car c’est sur les dépôts, les conduits et les appareils que se lit la faute d’entretien. La mise en demeure à l’occupant et à son assureur doit articuler un fait précis, par exemple l’absence de ramonage depuis plusieurs années ou l’utilisation d’un appareil condamné par le chauffagiste, et non la seule affirmation que le feu vient de chez lui, puisque cette circonstance, à elle seule, ne suffit pas depuis l’article 1242 alinéa 2. Et si l’occupant est locataire, le voisin n’oubliera pas le bailleur : la responsabilité du propriétaire du bâtiment pour défaut d’entretien ou vice de construction relève de l’article 1244 du code civil, et le syndic en copropriété peut être concerné pour les conduits collectifs, ce qui multiplie les assureurs à convoquer à l’expertise. Dans ces dossiers où s’entremêlent l’expertise technique, la lecture des polices et les recours croisés entre occupants, voisins, artisans et assureurs subrogés, l’appui d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de calibrer la mise en demeure, la demande d’expertise et la contestation de la déchéance, car chaque clause doit être prouvée par l’assureur et chaque faute par celui qui l’invoque.
Conclusion : le feu ne paie ni ne pardonne automatiquement
Le premier feu de l’automne mérite mieux qu’un prospectus et qu’un slogan. Le ramonage par un professionnel qualifié, une à deux fois par an selon votre département, avec le certificat conservé, l’attestation d’entretien de la chaudière gardée deux ans et la déclaration de sinistre adressée dans les délais restent le socle sans lequel tout contentieux commence mal. Mais une fois le feu éteint, rien n’est automatique dans un sens ni dans l’autre : l’assureur qui veut réduire ou refuser l’indemnisation doit brandir une clause valable, apparente, et démontrer le manquement et son rôle dans le sinistre, comme les juges de Rennes et d’Évreux l’exigent ; le voisin qui veut être indemnisé de la propagation doit prouver la faute de l’occupant, comme la cour de Riom vient de le rappeler en déboutant des victimes pourtant réelles ; et l’assureur qui a payé puis se retourne doit prouver qu’il a payé en exécution d’une garantie applicable, comme les juridictions de Besançon et de Montpellier le vérifient. Conservez vos papiers, imposez le contradictoire à chaque expertise, et ne laissez ni une clause obscure ni une affirmation de presse décider à votre place de qui doit quoi après l’incendie.
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