Le jugement est tombé : le tribunal correctionnel vous déclare coupable d’infraction au code de l’urbanisme et ordonne la démolition de votre extension, de votre maison ou de votre aménagement, ou sa mise en conformité, sous astreinte de plusieurs centaines d’euros par jour de retard. Vous vous demandez si cette démolition est négociable, si l’astreinte commence à courir immédiatement, si l’appel suspend l’ordre de démolir et quels moyens il reste quand le délai fixé par le jugement paraît intenable. Ces questions se posent dans un cadre précis : les articles L. 480-4 à L. 480-9 du code de l’urbanisme organisent la sanction pénale des constructions irrégulières, tandis que l’article L. 481-1 ouvre une voie administrative parallèle entre les mains du maire. La jurisprudence récente de la chambre criminelle de la Cour de cassation, notamment quatre arrêts rendus entre février 2024 et janvier 2026, a clarifié des points décisifs : la nature exacte des mesures ordonnées, l’obligation pour le juge de fixer un délai d’exécution, le rôle du maire dans la procédure et le point de départ de la prescription. Cet article explique ce que le tribunal peut réellement ordonner contre votre construction, comment fonctionne l’astreinte qui accompagne l’injonction, puis ce qu’il est possible de faire après le jugement : exécution forcée, appel dans les dix jours, prescription de l’action publique et demandes adressées au juge de l’exécution.
I. Ce que le tribunal peut vous ordonner, et dans quelles limites
A. Démolition, mise en conformité ou remise en état : trois mesures à caractère réel
Devant le tribunal correctionnel, la personne poursuivie pour avoir construit sans permis, en méconnaissance du plan local d’urbanisme ou en violation des prescriptions de son autorisation risque d’abord une amende pénale. Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées par les titres Ier à VII du livre IV du code de l’urbanisme est puni, selon l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite, et l’emprisonnement de six mois peut s’ajouter à l’amende en cas de récidive. Ces peines peuvent viser l’ensemble des responsables : utilisateurs du sol, bénéficiaires des travaux, architectes, entrepreneurs ou autres personnes responsables de l’exécution des travaux. Quand la construction méconnaît le plan local d’urbanisme, l’article L. 610-1 du code de l’urbanisme rend applicables ces mêmes articles L. 480-1 à L. 480-9, avec une réserve importante pour les pétitionnaires de bonne foi : sauf en cas de fraude, ce texte n’est pas applicable lorsque le bénéficiaire d’une autorisation définitive relative à l’occupation ou l’utilisation du sol, délivrée selon les règles du code, exécute des travaux conformément à cette autorisation.
Au-delà de l’amende, le tribunal statue sur le sort matériel de la construction. En cas de condamnation d’une personne physique ou morale pour une infraction prévue aux articles L. 480-4 et L. 610-1, le tribunal statue, selon l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, soit sur la mise en conformité des lieux ou celle des ouvrages avec les règlements, l’autorisation ou la déclaration en tenant lieu, soit sur la démolition des ouvrages ou la réaffectation du sol en vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur. Concrètement, le juge choisit entre trois issues : conserver la construction moyennant des travaux qui la rendent conforme aux règles et à l’autorisation, ordonner sa démolition pure et simple, ou exiger la réaffectation du sol afin de rétablir les lieux dans leur état antérieur. Le tribunal peut également ordonner la publication de tout ou partie du jugement de condamnation, aux frais du condamné, dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans tout le département, ainsi que son affichage dans les lieux qu’il indique, ce qui ajoute une dimension réputationnelle et commerciale à la sanction, notamment pour un professionnel du bâtiment ou un marchand de biens.
La nature juridique de ces mesures a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 12 novembre 2025 qui concerne une extension de chalet en bois réalisée sans autorisation en zone naturelle. La chambre criminelle y énonce que la mise en conformité des lieux ou des ouvrages, la démolition de ces derniers ou la réaffectation du sol, prévues par l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, constituent des mesures à caractère réel destinées à faire cesser une situation illicite et non des sanctions pénales (Cass. crim., 12 novembre 2025, n° 24-82.784). Cette qualification n’est pas théorique : parce que la démolition n’est pas une peine, la cour d’appel qui l’avait prononcée à titre de peine principale a vu son arrêt partiellement cassé, la déclaration de culpabilité étant maintenue mais l’affaire renvoyée devant une cour d’appel autrement composée pour statuer à nouveau sur la remise en état. Pour le condamné, la conséquence pratique est double. D’une part, ces mesures obéissent à un régime propre, distinct de celui des peines, et peuvent survivre à des contestations qui porteraient seulement sur la sanction pécuniaire. D’autre part, la défense doit les combattre sur leur propre terrain : disproportion entre la démolition et la mise en conformité, possibilité technique de régulariser, atteinte excessive au droit de propriété, plutôt qu’en invoquant les règles protectrices applicables aux seules peines.
Le texte impose en outre une garantie procédurale souvent négligée : le tribunal statue au vu des observations écrites ou après audition du maire ou du fonctionnaire compétent, et il statue même en l’absence d’avis en ce sens de ces derniers. Autrement dit, le maire doit avoir été mis en mesure de s’exprimer, mais son opposition à la démolition ne lie pas le juge, pas plus que sa demande de démolition ne s’impose. La Cour de cassation sanctionne l’oubli de cette formalité. Dans un arrêt du 20 janvier 2026, elle a cassé en toutes ses dispositions un arrêt qui avait ordonné sous astreinte la démolition d’une construction alors qu’aucune mention de l’arrêt ou de la décision de première instance ni aucune pièce de la procédure n’établissaient que le maire, le préfet ou son représentant aient été entendus ou appelés à fournir leurs observations écrites (Cass. crim., 20 janvier 2026, n° 25-83.987). Vérifier dans le dossier pénal si le maire a été convoqué ou invité à produire des observations écrites constitue donc un premier réflexe de défense, avant même de discuter le fond. Si cette audition fait défaut, l’ordre de démolition ou de mise en conformité encourt la cassation, même lorsque la culpabilité elle-même n’est pas contestable.
B. L’astreinte qui accompagne l’ordre : un délai obligatoire, 500 euros par jour au plus, et une exécution parfois provisoire
L’ordre de démolir ou de mettre en conformité ne vaudrait rien sans contrainte financière, et c’est l’astreinte qui lui donne sa force. Le mécanisme est fixé par l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme : le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol un délai pour l’exécution de l’ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation, et il peut assortir son injonction d’une astreinte de 500 euros au plus par jour de retard. Trois éléments méritent l’attention du condamné. Premièrement, la fixation d’un délai d’exécution est obligatoire : sans délai imparti, l’injonction est incomplète. Deuxièmement, le montant maximal de 500 euros par jour de retard borne le pouvoir du juge au stade du prononcé, même si ce plafond peut ensuite être dépassé dans les conditions prévues par le texte. Troisièmement, l’exécution provisoire de l’injonction peut être ordonnée par le tribunal, ce qui signifie que l’ordre de démolir peut devoir être exécuté sans attendre l’issue d’un appel, sauf décision contraire de la juridiction d’appel.
Le point de départ et la vie de l’astreinte suivent des règles strictes. Au cas où le délai n’est pas observé, l’astreinte prononcée court à partir de l’expiration dudit délai jusqu’au jour où l’ordre a été complètement exécuté. Si l’exécution n’est pas intervenue dans l’année de l’expiration du délai, le tribunal peut, sur réquisition du ministère public, relever à une ou plusieurs reprises le montant de l’astreinte, même au-delà du maximum prévu ci-dessus. Une astreinte initialement fixée à 50 ou 100 euros par jour peut donc, un an après l’expiration du délai, être relevée à un montant bien supérieur si le condamné n’a rien fait. À l’inverse, le texte ménage une porte de sortie partielle : le tribunal peut autoriser le reversement ou dispenser du paiement d’une partie des astreintes pour tenir compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le condamné qui démontre des démarches réelles, des difficultés techniques ou financières documentées et une exécution même tardive a donc intérêt à solliciter cette modération plutôt que de subir passivement la liquidation.
La Cour de cassation veille au respect de cette architecture. Dans un arrêt du 26 mars 2024, elle a jugé qu’une astreinte ordonnée sans que le tribunal ait fixé le délai imparti pour la mise en conformité ne pouvait pas être réparée après coup : l’astreinte ayant été ordonnée sans fixer le délai imparti pour la mise en conformité des lieux, exigé par les dispositions de l’article L. 480-7 du code de l’urbanisme pour décider d’une telle mesure, cette dernière ne pouvait pas être complétée par la fixation d’un tel délai sur le fondement de l’article 710 du code de procédure pénale, qui donne compétence à la juridiction pour connaître des incidents relatifs à l’exécution d’une décision, mais non pour y ajouter ou retrancher (Cass. crim., 26 mars 2024, n° 23-81.499). En l’espèce, le titre de perception de 11 450 euros liquidant l’astreinte et tous les actes de recouvrement pris sur son fondement ont été annulés, faute de support juridique. Pour le justiciable, l’enseignement est direct : relire le dispositif du jugement, vérifier qu’un délai d’exécution y figure expressément avec son point de départ, et contester tout recouvrement d’astreinte adossé à une injonction incomplète.
Un autre arrêt précise ce que l’astreinte n’est pas. Saisie du cas d’une propriétaire condamnée à démolir une maison construite en méconnaissance du plan local d’urbanisme et en zone inondable, avec une astreinte portée en appel à 100 euros par jour, la chambre criminelle a rejeté le pourvoi qui invoquait les faibles revenus de l’intéressée : une astreinte, prononcée au titre de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, étant une mesure comminatoire, qui a pour objet de contraindre son débiteur à exécuter une décision juridictionnelle et non de le sanctionner à titre personnel, n’a pas, en l’absence de tout texte le prévoyant, à être motivée au regard des ressources et des charges du prévenu (Cass. crim., 6 février 2024, n° 22-82.833). L’argument tiré de revenus de 300 euros par mois et d’un enfant à charge n’a donc pas suffi à faire censurer le montant. En revanche, cet arrêt confirme implicitement que la voie utile contre une astreinte excessive passe par la demande de dispense ou de reversement partiel fondée sur le comportement et les difficultés rencontrées, prévue par l’article L. 480-7, plutôt que par la contestation du montant au regard des ressources.
II. Après le jugement : exécuter, faire appel ou obtenir un répit
A. L’exécution forcée et l’argent : liquidation annuelle, recouvrement et travaux d’office
Une fois le jugement définitif, l’astreinte se transforme en dette recouvrable selon un circuit balisé. L’article L. 480-8 du code de l’urbanisme dispose que les astreintes sont liquidées au moins une fois chaque année et recouvrées par l’État, pour le compte de la ou des communes aux caisses desquelles sont reversées les sommes perçues, après prélèvement de 4 % de celles-ci pour frais d’assiette et de recouvrement. Concrètement, le Trésor public émet un titre de perception, adresse une mise en demeure valant commandement de payer, puis engage le recouvrement forcé. Chaque acte de cette chaîne peut être contesté devant le juge de l’exécution, et l’arrêt du 26 mars 2024 montre que la contestation prospère lorsque l’injonction initiale était irrégulière. Conservez donc le jugement, les titres de perception, les mises en demeure et les justificatifs de paiement ou d’exécution : c’est sur pièces que se joue la liquidation.
Si le condamné n’exécute pas, la collectivité peut faire exécuter à sa place. Aux termes de l’article L. 480-9 du code de l’urbanisme, si, à l’expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n’est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d’office à tous travaux nécessaires à l’exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l’utilisation irrégulière du sol. La démolition d’office est facturée au condamné, qui supporte le coût des entreprises mandatées par la commune. Une limite protège toutefois les tiers : au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ne peut y faire procéder qu’après décision du tribunal judiciaire qui ordonnera, le cas échéant, l’expulsion de tous occupants. Le locataire en place, l’occupant sans droit ni titre ou le voisin titulaire d’une servitude ne peuvent être évincés par la seule décision du maire : il faut un jugement d’expulsion. Cette précision illustre une frontière que ce dossier ne doit pas franchir : la légalité de l’autorisation d’urbanisme et les droits privés des tiers obéissent à des contentieux distincts, et la démolition ordonnée par le juge pénal ne règle pas à elle seule les litiges civils de voisinage ou d’occupation.
Parallèlement à cette voie pénale, l’administration dispose de ses propres armes, et le condamné doit les surveiller car elles peuvent frapper en même temps ou après le procès pénal. L’article L. 481-1 du code de l’urbanisme permet à l’autorité compétente, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations et indépendamment des poursuites pénales, d’ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros et de mettre en demeure l’intéressé, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité, soit de déposer une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation. Cette mise en demeure administrative peut être assortie d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour de retard, avec un plafond global : le montant total des sommes résultant de l’astreinte ne peut excéder 100 000 euros. L’opposition devant le juge administratif à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte n’a pas de caractère suspensif, de sorte que contester ne suspend pas le compteur. Selon l’article L. 481-2 du code de l’urbanisme, l’astreinte administrative court à compter de la notification de l’arrêté et son recouvrement est engagé par trimestre échu, avec une possibilité d’exonération partielle ou totale si la non-exécution est due à des circonstances qui ne sont pas du fait du redevable. Dans les cas les plus graves, lorsque les installations présentent un risque certain pour la sécurité ou la santé ou se situent hors zones urbaines et que la mise en demeure est restée sans effet, l’autorité peut procéder d’office aux mesures prescrites aux frais de l’intéressé, voire à la démolition complète après autorisation du président du tribunal judiciaire. Face à un arrêté de mise en demeure, les réflexes sont donc les suivants : vérifier le procès-verbal préalable et le contradictoire, négocier le délai et sa prolongation éventuelle, déposer rapidement un dossier de régularisation sérieux quand la règle locale le permet, et saisir le juge administratif sans attendre même si le recours ne suspend pas l’astreinte, car seul un sursis ou une annulation arrêtera son cours.
B. L’appel dans les dix jours, la prescription et les demandes adressées au juge
Le premier délai à connaître après un jugement du tribunal correctionnel est celui de l’appel. Sans préjudice des règles propres au ministère public, l’article 498 du code de procédure pénale prévoit que l’appel est interjeté dans le délai de dix jours à compter du prononcé du jugement contradictoire. Ce délai court à compter de la signification lorsque le prévenu n’était pas présent ou représenté à l’audience du prononcé sans avoir été informé du jour du délibéré, ou dans les autres cas visés par le texte. Manquer ce délai rend le jugement définitif sur la culpabilité comme sur les mesures, y compris l’ordre de démolition. L’appel doit être formé au greffe, et il convient de faire préciser s’il porte sur l’ensemble du dispositif pénal et civil ou seulement sur certaines dispositions, car la portée de l’appel détermine ce que la cour d’appel peut réformer ou aggraver. Lorsque le tribunal a ordonné l’exécution provisoire de l’injonction de démolir, l’appel ne suspend pas automatiquement l’obligation d’exécuter : il faut solliciter de la juridiction d’appel l’arrêt de l’exécution provisoire en démontrant des conséquences manifestement excessives, tout en préparant parallèlement l’exécution pour stopper le cours de l’astreinte.
Le deuxième moyen, souvent décisif pour les constructions anciennes, est la prescription de l’action publique. Pour les délits, l’article 8 du code de procédure pénale dispose que l’action publique se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise. En matière de construction sans permis, la Cour de cassation juge que le délit constitué par l’exécution illicite de travaux de construction s’accomplit pendant tout le temps où ils sont exécutés de sorte que sa perpétration s’étend jusqu’à l’achèvement de ces derniers. Il appartient aux juges de s’assurer du moment où les délits ont été consommés en fonction de la date d’achèvement des travaux en cause et de fixer le point de départ de la prescription en conséquence, la charge de cette démonstration pesant sur le ministère public et non sur le prévenu. L’arrêt du 20 janvier 2026 censure ainsi une cour d’appel qui avait fait peser sur le prévenu la preuve de la date d’achèvement pour écarter l’exception de prescription. En pratique, la prescription se plaide avec des preuves datées de l’achèvement : attestations d’achèvement, factures d’entreprises, photographies aériennes datées, raccordements aux réseaux, déclarations fiscales d’achèvement. Attention toutefois à ne pas confondre prescription de l’action publique et droit acquis à conserver la construction : même prescrite au pénal, une construction irrégulière reste exposée à la voie administrative de l’article L. 481-1 et ne devient pas conforme au plan local d’urbanisme. La fiche de Service-public sur les délais de prescription des infractions aux règles d’urbanisme rappelle utilement ces délais aux particuliers avant toute démarche.
Le troisième levier consiste à saisir le juge qui a prononcé la sentence. L’article 710 du code de procédure pénale dispose que tous incidents contentieux relatifs à l’exécution sont portés devant le tribunal ou la cour qui a prononcé la sentence. C’est devant cette juridiction que se demandent la dispense ou le reversement partiel d’astreinte pour comportement et difficultés d’exécution, l’aménagement des modalités pratiques lorsque le délai initial se révèle matériellement impossible, ou la rectification d’erreurs matérielles du jugement. Mais l’arrêt du 26 mars 2024 fixe la limite de cette saisine : le juge de l’exécution connaît des incidents relatifs à l’exécution d’une décision, mais il ne peut ni ajouter ni retrancher à ce qu’elle a ordonné. Il ne réécrira pas une injonction incomplète et ne transformera pas une démolition en mise en conformité. La demande doit donc être documentée comme une difficulté d’exécution réelle, avec devis d’entreprises, constats d’huissier, attestations et calendrier de travaux, plutôt que présentée comme un second procès du bien-fondé de la démolition.
Reste la question que tout condamné pose : peut-on régulariser après coup en déposant un permis ? La réponse est nuancée. La mise en demeure administrative de l’article L. 481-1 invite elle-même l’intéressé à déposer une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à la régularisation, et un permis obtenu a posteriori peut fonder une demande de mise en conformité devant le juge pénal. Mais la régularisation n’efface pas l’infraction commise et ne s’impose pas au juge répressif, qui apprécie souverainement entre mise en conformité et démolition. Le dossier de régularisation doit être complet et conforme au document d’urbanisme applicable au jour de son examen, avec l’appui des pièces habituelles : plans de l’existant et du projet, notice de conformité au règlement de zone, étude des risques si le terrain est exposé, et, en secteur protégé, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Lorsque le terrain relève d’un plan de prévention des risques ou d’une zone où le règlement interdit l’habitation, comme dans l’affaire jugée le 6 février 2024, la régularisation est illusoire et la défense doit se concentrer sur les délais, l’astreinte et les modalités d’exécution. Enfin, pour les lecteurs franciliens, la juridiction compétente est celle du lieu des travaux, et les contentieux parisiens liés aux autorisations se traitent en lien avec les recours contre un permis de construire à Paris, page d’expertise du cabinet qui présente ses interventions en la matière.
Conclusion
Un jugement qui ordonne la démolition ou la mise en conformité sous astreinte n’est ni une simple amende ni une fatalité sans recours, mais une décision à exécution programmée dont chaque paramètre se contrôle : la régularité de l’audition du maire, la présence d’un délai d’exécution dans le dispositif, le montant et le point de départ de l’astreinte, la prescription de l’action publique et le respect du délai d’appel de dix jours. Les arrêts rendus entre 2024 et 2026 montrent que les juridictions annulent les recouvrements adossés à des injonctions incomplètes, cassent les démolitions prononcées sans le maire, et refusent de moduler l’astreinte en fonction des revenus tout en admettant sa modération pour comportement et difficultés. Face à un tel jugement, la conduite efficace tient en peu de mots : relire le dispositif, faire appel dans le délai quand le fond le justifie, exécuter ou démontrer que l’on exécute pour stopper l’astreinte, et saisir le juge de l’exécution avec des pièces plutôt que des affirmations. Et lorsque la construction peut être sauvée par une autorisation, déposer sans tarder un dossier de régularisation complet reste le moyen le plus sûr de transformer une démolition annoncée en simple mise en conformité.
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