Votre père vous donne ses terres et vous les mettez en valeur sans demander d’autorisation d’exploiter : après tout, ce sont des biens de famille, et une simple déclaration semble suffire. Puis le voisin qui convoitait les mêmes parcelles obtient du préfet une mise en demeure, le bailleur invoque la nullité du bail, et la société d’aménagement foncier et d’établissement rural se mêle au procès quand une parcelle voisine est vendue. La dispense familiale existe bien, mais elle tient à quatre conditions cumulatives, à une déclaration préalable en règle et à des textes dont le juge civil et le juge administratif ne tirent pas toujours les mêmes conséquences le même jour.
Le contentieux est vivant : entre 2023 et 2026, la Cour de cassation a précisé qui doit demander l’autorisation quand un associé rejoint une société, d’où part le délai de prescription de l’action en nullité, et à quelle date s’apprécie la dispense familiale quand le schéma régional n’était pas encore fixé. Un tribunal paritaire a débouté une SAFER dont l’action était prématurée, une cour administrative d’appel a confirmé un refus fondé sur les rangs de priorité du schéma régional, et une cour d’appel a prorogé un bail jusqu’à la retraite à taux plein du preneur. Ce guide explique quand la reprise des terres de vos parents échappe vraiment à l’autorisation, quand l’autorisation reste obligatoire, qui peut faire annuler le bail et comment articuler le procès civil et le recours administratif. Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez lire la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. Savoir si la reprise des terres de vos parents échappe vraiment à l’autorisation d’exploiter
A. La déclaration préalable des biens de famille : quatre conditions cumulatives, une date d’appréciation et un formalisme à respecter
Le principe du contrôle des structures des exploitations agricoles, qui s’applique à la mise en valeur des terres agricoles quelle que soit la forme juridique de l’exploitation, soumet à autorisation préalable les installations, les agrandissements et les réunions d’exploitations dès que la surface totale envisagée dépasse le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, comme le prévoit l’article L. 331-2 du Code rural et de la pêche maritime. La dérogation familiale figure dans le même article : les opérations soumises à autorisation sont, par dérogation, soumises à déclaration préalable quand le bien est reçu par donation, location, vente ou succession d’un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus, à condition de remplir quatre exigences. Le déclarant doit satisfaire aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, les biens doivent être libres de location, les biens doivent être détenus par ce parent ou allié depuis neuf ans au moins, et les biens doivent être destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, sans dépasser après consolidation le seuil de surface fixé par le schéma régional. Les parts d’une société constituée entre membres d’une même famille sont assimilées aux biens qu’elles représentent, ce qui couvre les transmissions de parts familiales sans changer la nature de l’opération.
L’arrêt rendu le 7 mai 2025 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, pourvoi numéro 22-16.518, montre comment ces conditions se plaident dans un procès réel. Des bailleurs avaient délivré le 14 mars 2014 un congé pour reprise au profit de leur fils, à effet au 29 septembre 2015, le preneur avait contesté le congé devant le tribunal paritaire, un sursis à statuer avait été ordonné en attendant la décision du juge administratif sur le refus d’autorisation opposé le 19 octobre 2016 puis confirmé le 28 février 2017 à la société du fils, et la cour administrative d’appel avait définitivement rejeté le recours le 18 décembre 2020. La cour d’appel avait pourtant validé le congé, et la Cour de cassation rejette le pourvoi du preneur. Elle retient que les conditions du régime applicable se jugent à la date à laquelle le congé devait prendre effet, soit le 29 septembre 2015, que le fils remplissait alors les trois conditions du régime dérogatoire de la déclaration, et que la quatrième condition ajoutée par la loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014, tenant au seuil de surface du schéma régional fixé par l’arrêté du préfet de la région Bretagne du 28 juin 2016, n’était pas déterminée à cette date et lui était inapplicable. La reprise n’était donc pas subordonnée à une autorisation d’exploiter, et le refus administratif postérieur, qui n’avait ni le même objet ni les mêmes parties, ne heurtait pas l’autorité de la chose jugée.
La portée pratique de cette décision tient en trois enseignements que la Cour formule elle-même. D’abord, s’il apparaît, fût-ce rétrospectivement, qu’à la date d’effet du congé, la reprise n’était pas soumise à autorisation, le sursis à statuer qui aurait cependant été prononcé n’a pu entraîner la prorogation du bail et, par suite, le report de la date d’appréciation des conditions de la reprise. Autrement dit, un sursis ordonné par prudence ne sauve pas le preneur si, avec le recul, aucune autorisation n’était nécessaire : le bail n’est pas prorogé et les conditions de la reprise se jugent au jour où le congé devait prendre effet. Ensuite, le refus d’autorisation opposé des années plus tard à la société du repreneur ne rejaillit pas automatiquement sur la validité du congé, quand l’objet et les parties diffèrent. Enfin, la date d’effet du congé fige le droit applicable : un seuil régional publié après cette date ne peut pas invalider rétroactivement une déclaration qui était régulière au jour décisif.
En pratique, le repreneur familial doit donc sécuriser quatre points avant de mettre en valeur les terres. Faites établir le lien de parenté ou d’alliance et son degré par des pièces d’état civil, car tout le régime repose sur le troisième degré inclus. Vérifiez que les biens sont libres de toute location au jour de l’opération : des terres déjà louées à un tiers sortent de la déclaration et basculent vers l’autorisation. Prouvez la détention de neuf ans par le parent avec les titres de propriété et les relevés cadastraux, puisque la condition porte sur la durée de détention par le cédant, pas sur votre ancienneté. Justifiez votre capacité ou votre expérience professionnelle par les diplômes et attestations, et mesurez la surface après consolidation au regard du seuil du schéma régional en vigueur dans votre région, car ce quatrième verrou est celui qui fait le plus souvent basculer l’opération vers l’autorisation. Déposez la déclaration avant toute mise en valeur et conservez-en la preuve de dépôt avec l’accusé de réception, puisque c’est ce document qui vous distinguera, en cas de contrôle, de l’exploitant sans titre qui n’a rien déclaré.
B. Quand l’autorisation reste obligatoire : seuils, capacité, priorités concurrentes et profil du repreneur
Hors déclaration familiale régulière, l’autorisation préalable redevient la règle, et ses cas sont plus larges que le seul dépassement de surface. Sont notamment visées les opérations qui suppriment une exploitation au-delà du seuil ou la ramènent en deçà, celles qui privent une exploitation d’un bâtiment essentiel sans reconstruction, celles dont un membre exploitant ne remplit pas les conditions de capacité ou d’expérience, celles sans membre exploitant, et celles de l’exploitant pluriactif dont les revenus extra-agricoles dépassent 3 120 fois le montant horaire du salaire minimum de croissance, selon le même article L. 331-2. Le schéma régional peut ajouter les agrandissements éloignés du siège et les extensions d’ateliers hors sol. L’administration assure la publicité des demandes d’autorisation dont elle est saisie et se prononce sur la demande d’autorisation par une décision motivée, après vérification au regard des motifs de refus légaux.
Ces motifs de refus, énumérés par l’article L. 331-3-1 du Code rural et de la pêche maritime, expliquent pourquoi tant de demandes familiales ou voisines échouent malgré des dossiers sérieux. L’autorisation peut être refusée quand existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma régional, quand l’opération compromet la viabilité de l’exploitation du preneur en place, quand elle conduit à un agrandissement ou à une concentration excessifs sauf absence d’autre candidat ou de preneur en place, et en cas de mise à disposition à une société qui réduit l’emploi sur les exploitations concernées. L’arrêt rendu le 3 mai 2024 par la troisième chambre de la cour administrative d’appel de Nantes, requête numéro 23NT01348, illustre ce mécanisme : une société demandait l’annulation du refus opposé le 5 octobre 2020 par le préfet de la région Bretagne pour des parcelles situées à Arzano, soutenait que sa situation relevait d’une meilleure priorité du schéma régional et dénonçait des faits inexacts sur les surfaces et les effectifs d’un groupement concurrent. La cour écarte l’erreur de droit sur le rang de priorité, juge que la correction des inexactitudes alléguées, qui aurait minoré de 7 520 euros l’indicateur du groupement retenu, n’aurait ni remis en cause son classement premier ni réduit à moins de 10 000 euros l’écart avec son plus proche concurrent, et conclut que la requête de l’EARL Lucas est rejetée, y compris les conclusions de frais contre l’État. Si vous candidatez contre un voisin mieux classé au schéma régional, chiffrez l’écart de priorité avant de saisir le tribunal administratif : un recours qui ne comble pas l’écart de rang est perdu d’avance, et les frais restent à votre charge.
Le profil du repreneur compte autant que les surfaces, surtout quand la reprise passe par un congé délivré au preneur en place. Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, à titre individuel ou au sein d’une société dotée de la personnalité morale, et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, sans se limiter à la direction et à la surveillance. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir, occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation proche permettant l’exploitation directe, et justifier par tous moyens de ces obligations ainsi que de sa capacité ou de son autorisation d’exploiter. Quand l’exploitation passe par une société, la Cour de cassation a tranché le 26 octobre 2023, pourvoi numéro 21-24.231, que le nouvel associé qui rachète des parts et participe effectivement aux travaux réalise un agrandissement de sa propre exploitation : la demande d’autorisation doit être présentée par le nouvel associé, qui procède ainsi à un agrandissement de son exploitation, et non par la société. Déposer la demande au nom de la société quand c’est l’associé qui s’agrandit expose le dossier à l’échec, puis le bail à la nullité.
II. Défendre le bail ou le faire annuler quand le contrôle des structures est en jeu
A. Le bail sans autorisation est nul, mais seulement après mise en demeure : qui peut agir, dans quel délai et avec quelles preuves
La sanction civile est redoutable et strictement encadrée. Tout preneur doit déclarer au bailleur, à la conclusion du bail, la superficie et la nature des biens qu’il exploite, et si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. Le refus définitif ou l’absence de demande dans le délai imparti par l’administration emporte la nullité du bail, que le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, lorsqu’elle exerce son droit de préemption, peut faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux. Trois demandeurs seulement, un seul juge : le concurrent évincé ne peut pas agir lui-même en nullité du bail de son rival, mais il peut alerter le préfet, candidater à l’autorisation sur les mêmes terres et contester le refus qui lui est opposé devant le juge administratif, ce qui place le preneur en place sous la menace d’une mise en demeure.
Car aucune action en nullité ne peut prospérer sans une mise en demeure administrative préalable, et c’est là que beaucoup d’assignations se perdent. Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions du présent chapitre, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois. Cette mise en demeure prescrit soit de présenter une demande d’autorisation, soit, si un refus est déjà intervenu, de cesser l’exploitation des terres concernées, et l’intéressé peut présenter ses observations écrites ou orales avant une mesure de cessation. Faute de demande dans le délai, une seconde mise en demeure de cesser d’exploiter est notifiée, et si l’exploitation irrégulière se poursuit, l’administration peut infliger une sanction pécuniaire comprise entre 304,90 et 914,70 euros par hectare, reconductible chaque année. La Cour de cassation juge constamment que l’exercice de l’action en nullité suppose, dans tous les cas, que le locataire contrevenant ait été mis en demeure et que le délai imparti soit expiré, en visant ses arrêts du 31 octobre 2007 et du 12 décembre 2012. Vérifiez donc, avant toute assignation ou avant toute défense, l’existence, la date, le destinataire et le contenu exact de la mise en demeure : une action fondée sur un simple refus d’autorisation, sans mise en demeure expirée, est irrecevable, et une mise en demeure adressée à la société quand c’est l’associé qui devait demander l’autorisation fragilise toute la procédure.
Le délai pour agir se compte à partir de cette mise en demeure, pas à partir du bail. Les actions personnelles se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer, et la Cour de cassation a fixé le 26 octobre 2023 le point de départ propre à la nullité pour défaut d’autorisation : l’action en nullité d’un bail formée sur le fondement de l’article L. 331-6 précité se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 précité, pour régulariser sa situation. Dans cette affaire, les baux dataient de décembre 2011 et novembre 2012, l’action avait été introduite le 2 avril 2019 et la mise en demeure datait du 17 décembre 2019 : la Cour juge l’action non prescrite, puisque le demandeur n’avait pu connaître l’expiration du délai avant la mise en demeure elle-même. Concrètement, le bailleur qui découvre une exploitation sans autorisation ne doit pas attendre : il fait signaler la situation à l’administration, fait délivrer la mise en demeure, puis agit dans les cinq ans de l’expiration du délai qu’elle impartit. Et le preneur assigné soulève la prescription en recomptant le délai depuis cette expiration, jamais depuis la signature du bail, car le moyen tiré de la date du bail est rejeté.
Le jugement rendu le 14 avril 2026 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Tarbes, à la demande de la SAFER Occitanie contre un fermier, montre comment ces verrous se combinent dans un dossier ordinaire. Le fermier exploitait une parcelle de 1 hectare 86 ares 71 centiares à Lanne, avait reçu une mise en demeure de demander l’autorisation, s’était exécuté, puis s’était vu notifier le 24 septembre 2024 un refus du préfet de la région Occitanie frappé d’un recours pendant devant le tribunal administratif de Pau. Le tribunal constate que la décision de refus d’autorisation d’exploiter n’est pas définitive, juge l’action de la SAFER prématurée parce que le refus définitif fait défaut au jour de l’introduction de l’instance, écarte toute régularisation ultérieure, dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer et déboute la SAFER de sa demande de nullité. Puis il règle le sort du bail lui-même : conclu sous seing privé le 30 décembre 2015 après le remembrement, jamais enregistré, absent de la notification de vente adressée à la SAFER, ce bail n’a pas date certaine et, bien que valable entre ses signataires, est déclaré inopposable à la SAFER. Si vous prenez des terres à bail sous seing privé, faites enregistrer l’acte et mentionnez-le dans toute notification de vente : un bail valable entre les parties mais sans date certaine ne protège pas contre la SAFER, et une action en nullité engagée avant que le refus soit définitif fait perdre le procès avant tout débat au fond.
B. Congé pour reprise et autorisation refusée : sursis, prorogation, date d’appréciation et double procès à mener de front
Quand le bailleur donne congé pour reprendre les terres au profit d’un descendant, l’autorisation d’exploiter du repreneur devient une condition du congé, et le tribunal paritaire peut geler le procès civil en attendant le juge administratif. Si la reprise est subordonnée à une autorisation en application des dispositions relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles, le tribunal paritaire peut, à la demande d’une des parties ou d’office, surseoir à statuer dans l’attente de l’obtention d’une autorisation définitive, et le sursis est de droit si l’autorisation a été suspendue en référé. Lorsque le sursis à statuer a été ordonné, le bail en cours est prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année culturale pendant laquelle l’autorisation devient définitive, avec une année culturale supplémentaire si la décision tombe dans les deux derniers mois. Tant que le sursis dure, le preneur reste en place et exploite : ne quittez jamais les terres pendant l’instance au seul motif que le congé a été délivré, car la prorogation de plein droit vous maintient dans les lieux jusqu’à la décision définitive.
Mais ce sursis n’est utile que si une autorisation est vraiment nécessaire, et la date d’appréciation se fixe au jour où le congé devait prendre effet. C’est l’apport central de l’arrêt du 7 mai 2025 : le tribunal avait sursis à statuer en 2018 dans l’attente du juge administratif, le refus n’est devenu définitif qu’avec l’arrêt administratif du 18 décembre 2020, et pourtant la Cour valide le congé en se plaçant au 29 septembre 2015, parce qu’à cette date la reprise relevait de la déclaration et non de l’autorisation. Le sursis ordonné par excès de prudence n’a donc ni prorogé le bail ni reporté l’appréciation. Si vous êtes preneur, ne misez pas tout sur la durée du sursis : contestez dès l’origine la nécessité même de l’autorisation en démontrant que la déclaration familiale suffisait au jour d’effet du congé, avec le droit applicable à cette date et le schéma régional tel qu’il existait alors. Si vous êtes bailleur, constituez dès le congé le dossier de la dispense en réunissant les preuves des quatre conditions à la date d’effet prévue, car c’est sur cette photographie figée que le tribunal jugera des années plus tard, quand le schéma régional aura changé.
Le preneur proche de la retraite dispose d’une défense autonome qui ne dépend ni de l’autorisation ni du sursis. Quand lui-même ou l’un des copreneurs se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite des exploitants agricoles ou du taux plein, il peut s’opposer à la reprise, et le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. Le bail est alors prorogé de plein droit jusqu’à l’âge requis, une seule fois, sans cession possible pendant la prorogation. La cour d’appel de Versailles l’a appliqué le 10 juin 2025, numéro de répertoire général 24/05877 : infirmant le tribunal paritaire qui avait constaté la résiliation, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation au niveau du fermage, elle ordonne la prorogation du bail jusqu’à ce que le preneur ait atteint l’âge légal de la retraite à taux plein, soit jusqu’au 1er mars 2032. Notifiez l’opposition retraite dans les quatre mois même si vous contestez par ailleurs le congé sur l’autorisation, car les deux moyens se cumulent et l’oubli du délai fait perdre la prorogation alors même que le congé serait annulable.
Menez enfin les deux procès de front avec méthode, car le civil et l’administratif avancent à des vitesses différentes. Devant le tribunal administratif, attaquez le refus d’autorisation dans le délai de recours, discutez le rang de priorité du schéma régional avec des chiffres et non des impressions, et sollicitez en référé la suspension de la décision quand ses effets sont immédiats, puisque la suspension rend le sursis du tribunal paritaire obligatoire. Devant le tribunal paritaire, demandez le sursis en justifiant du recours pendant, ou au contraire refusez le sursis en démontrant que la déclaration familiale suffisait, selon le camp où vous vous trouvez. Les seuils de surface et les rangs de priorité dépendent du schéma directeur régional du lieu des terres : vérifiez le schéma applicable à votre région et à la date décisive plutôt que de raisonner sur des seuils nationaux qui n’existent pas. Et conservez chaque décision, chaque mise en demeure avec son délai, chaque preuve de dépôt de la déclaration et chaque notification, car le procès qui se joue en 2026 sur un congé de 2014 ne se gagne qu’avec des pièces datées.
Conclusion
Reprendre les terres de ses parents sans autorisation d’exploiter est possible, mais jamais automatique. Vérifiez d’abord les quatre conditions de la déclaration familiale à la date où le congé doit prendre effet ou à la date où vous commencez à exploiter : lien de parenté ou d’alliance jusqu’au troisième degré, capacité professionnelle, biens libres de location détenus depuis neuf ans au moins, installation ou consolidation sous le seuil du schéma régional. Déposez la déclaration avant toute mise en valeur et gardez-en la preuve. Si l’autorisation s’impose, déposez-la au bon nom, celui du nouvel associé qui s’agrandit plutôt que celui de la société, et préparez-vous aux rangs de priorité qui feront le sort du dossier. Si un bail est attaqué en nullité, contrôlez la mise en demeure et recomptez la prescription de cinq ans depuis l’expiration de son délai, et si un refus est frappé de recours, rappelez qu’une action en nullité engagée avant une décision définitive est prématurée. Le fermier qui déclare tôt, qui dépose au bon nom et qui respecte les quatre mois garde ses terres : celui qui exploite sans formalité les perd devant le premier tribunal venu.
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