Vous exploitez 45 hectares loués en bail rural et le courrier du commissaire de justice tombe : le bailleur ne reprend que deux parcelles sur trois, soit près de 40 hectares, avec le corps de ferme et les bâtiments, et vous laisse le solde. Faut-il se réjouir de garder un morceau ou contester un congé qui démantèle votre exploitation ? La réponse ne tient ni au bon sens ni au rapport de force, mais à un article précis du Code rural, à la forme du congé et aux preuves que chacun apporte devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

La situation est fréquente et toujours brutale. Un bail consenti pour dix-neuf ans arrive à son terme, le bailleur veut installer sa fille née en 1980, domiciliée à huit kilomètres, sur le siège d’exploitation et sur la grande parcelle de 31 hectares, et il vous laisse la parcelle intermédiaire de cinq hectares. Le premier juge annule le congé parce que la candidate à la reprise ne démontrerait pas ses moyens financiers, avec 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La cour d’appel infirme, valide le congé partiel, accorde un délai pour quitter les lieux après la récolte et au plus tard le 10 novembre 2026 sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, et condamne le preneur à 4 000 euros de frais irrépétibles. Ce scénario réel, jugé le 2 juillet 2026 par la chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens, montre que le congé partiel peut prospérer et que chaque étape se joue sur des pièces concrètes : acte de congé, justificatifs de capacité, relevés bancaires, décision du préfet sur le contrôle des structures.

Ce guide explique quand le bailleur peut ne reprendre qu’une partie des terres louées, quand cette reprise partielle est interdite parce qu’elle casse l’équilibre de votre exploitation, et comment attaquer le congé sur sa forme puis sur le fond. Il s’appuie sur les textes en vigueur vérifiés à la date du 16 septembre 2026 et sur des décisions rendues entre 2023 et 2026, dont plusieurs inédites. Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez lire la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. Savoir si le bailleur a le droit de ne reprendre qu’un morceau des terres louées

A. La reprise partielle pour exploiter : possible par principe, interdite si elle casse l’équilibre de votre exploitation

Le principe surprend les preneurs : le bailleur peut refuser le renouvellement pour une partie seulement des biens loués afin de les exploiter lui-même ou de les faire exploiter par son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité ou un descendant. La loi le dit sans détour, puis pose aussitôt la limite qui fait gagner ou perdre la plupart des procès : le bailleur ne peut reprendre une partie des biens qu’il a loués si cette reprise partielle est de nature à porter gravement atteinte à l’équilibre économique de l’ensemble de l’exploitation assurée par le preneur. Tout le litige tient dans l’adverbe et l’adjectif : l’atteinte doit être grave, et elle s’apprécie sur l’ensemble de l’exploitation du preneur, pas seulement sur les parcelles reprises.

Concrètement, le tribunal compare ce que vous perdez et ce qu’il vous reste. Reprendre le siège d’exploitation, avec le corps de ferme, les hangars et les terres attenantes, prive le preneur de son outil de travail même quand une parcelle isolée lui reste. Reprendre une parcelle plate et groupée de 31 hectares sur un total de 45 hectares laisse un reliquat de cinq à huit hectares qui ne permet plus d’amortir le matériel ni de maintenir les rotations. À l’inverse, reprendre une petite pointe de deux hectares en bordure, sans bâtiment et sans couper l’accès au reste, ne déséquilibre rien et le congé partiel passe. La preuve se fait par des documents d’exploitation :assolement des trois dernières années, marge brute par parcelle, factures de matériel calibré pour la surface initiale, attestation du comptable sur la perte de revenu, plan montrant l’enclavement du reliquat. Le juge ne se contente pas d’affirmations : il veut des chiffres et des cartes.

L’arrêt d’Amiens du 2 juillet 2026 illustre le raisonnement à l’envers, celui qui fait échapper le congé au couperet de la reprise partielle. Le bail portait sur 45 hectares 41 ares 30 centiares en trois immeubles : un corps de ferme de 8 hectares 34, une parcelle de 5 hectares 45 et une grande parcelle de 31 hectares 61. Le congé du 1er mars 2023, à effet au 10 novembre 2024, reprenait les deux extrêmes, soit 39 hectares 95, et laissait la parcelle médiane. Le preneur invoquait la nullité pour violation de l’article L. 411-62, en soutenant que la reprise du siège ruinait son équilibre. La cour écarte le moyen par un motif de propriété : en cours de bail, un partage était intervenu entre les bailleurs d’origine, la bailleresse poursuivante n’était devenue propriétaire que des deux parcelles reprises, la troisième appartenant à sa tante, et le principe d’indivisibilité du bail, qui ne cesse qu’à l’expiration selon la Cour de cassation du 10 novembre 1993, permettait à chaque bailleur devenu propriétaire d’une partie des biens de donner congé pour la totalité de ce qui lui appartient. Le congé n’était donc pas juridiquement une reprise partielle soumise à l’article L. 411-62, mais une reprise totale des biens de cette bailleresse. L’enseignement est double : vérifiez qui est exactement propriétaire de chaque parcelle au jour du congé, car un partage successoral ou une donation-partage en cours de bail change la qualification, et ne plaidez l’atteinte grave à l’équilibre que si le congé émane bien du bailleur de l’ensemble.

Quand la reprise est réellement partielle, le preneur dispose d’une porte de sortie souvent ignorée : s’il estime le reliquat inexploitable, il peut tout rendre. La loi prévoit que le preneur a la faculté de notifier au bailleur, jusqu’à l’expiration du bail en cours, sa décision de ne pas renouveler le bail. Cette option doit être notifiée avant l’expiration, par écrit, et elle met fin au bail entier : le preneur part, mais il cesse de payer le fermage d’un reliquat sans avenir et il ouvre son droit à l’indemnité de sortie pour les améliorations apportées au fonds. Le calcul se prépare tôt : comparez le fermage du reliquat, le coût du matériel devenu surdimensionné et l’indemnité d’amélioration espérée, puis notifiez dans le délai plutôt que de subir un bail amputé pendant neuf ans.

Ne confondez pas la reprise partielle pour exploiter avec la résiliation pour faute, qui obéit à un autre régime. La résiliation suppose que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants, parmi lesquels deux défauts de paiement persistants trois mois après mise en demeure, des agissements compromettant la bonne exploitation ou la violation de clauses environnementales. La reprise, elle, ne reproche rien au preneur : elle constate que le bail arrive à son terme et que le bailleur veut exploiter. Un congé qui mélange les deux registres, en invoquant à la fois une reprise et des impayés, s’expose à la nullité pour motif équivoque, car le preneur doit comprendre exactement ce qu’on lui reproche ou ce que le bailleur projette.

B. Deux cas particuliers : agrandir l’autre ferme du bailleur et prélever un bout pour construire une maison

Le premier cas particulier autorise le bailleur à déplacer une pièce du puzzle d’une exploitation à l’autre. Par dérogation au régime ordinaire de la reprise, le bailleur peut refuser le renouvellement pour une partie seulement des biens loués si l’opération a pour objet d’agrandir, dans la limite du seuil de superficie défini par le contrôle des structures, une autre exploitation qu’il donne également à bail, et sans que l’équilibre de l’exploitation réduite en soit gravement compromis. Les trois conditions sont cumulatives : une autre exploitation donnée à bail par le même bailleur, un agrandissement contenu dans le seuil du schéma régional des structures, et un reliquat qui reste viable. Le preneur contestera utilement en demandant la preuve des trois : le bail de l’exploitation agrandie, la surface après agrandissement rapportée au seuil, et le même dossier d’équilibre économique que pour la reprise partielle classique. Si le bailleur agrandit au-delà du seuil ou s’il attribue les terres reprises à une exploitation qu’il exploite lui-même plutôt qu’à une ferme qu’il loue à un tiers, le fondement s’effondre et le congé tombe.

Le second cas particulier est le prélèvement pour construire une maison d’habitation. Le bailleur peut reprendre, pour lui-même ou un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, une surface fixée par arrêté du préfet sur proposition de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux, en vue de la construction d’une maison d’habitation. Le congé doit être signifié dix-huit mois avant la reprise, et la reprise n’intervient que si le bailleur justifie d’un permis de construire ou de la déclaration en tenant lieu. Trois verrous protègent le preneur. D’abord, cette reprise ne peut s’exercer qu’une seule fois au cours du bail initial ou de ses renouvellements successifs : un bailleur qui a déjà prélevé un terrain pour un premier enfant ne peut pas recommencer pour un second sur le même bail. Ensuite, le montant du fermage est minoré en proportion de la surface reprise : exigez le décompte écrit et vérifiez la proportion. Enfin, si la maison n’est pas construite dans les deux ans de l’obtention du permis, le congé est réputé caduc et le preneur retrouve la jouissance des terres. Surveillez donc le terrain repris après votre départ : photographiez-le à dates régulières, interrogez la mairie sur le permis et son affichage, et saisissez le tribunal en réintégration si rien ne sort de terre.

La construction doit aussi respecter les règles de distance par rapport au siège de l’exploitation et aux bâtiments d’élevage, ainsi que les règles environnementales. Une maison implantée en violation des distances sanitaires expose le preneur restant à des plaintes pour nuisances et à des restrictions d’épandage : ce préjudice futur entre dans l’appréciation de l’atteinte à l’équilibre et dans le chiffrage de l’indemnité. Demandez la communication du plan de masse du permis et faites vérifier les distances par un géomètre avant l’audience, plutôt que de découvrir la gêne après la reprise.

II. Faire annuler le congé partiel ou sauver la fin du bail devant le tribunal

A. La forme du congé partiel : dix-huit mois, acte d’huissier et mentions qui font tomber les congés bâclés

Un congé partiel se gagne souvent sur la forme avant même de discuter du fond. La règle de base tient en une phrase : le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Trois exigences en découlent. Le délai de dix-huit mois se compte à rebours depuis la fin du bail : pour un bail expirant le 10 novembre 2024, le congé devait être délivré au plus tard le 10 mai 2023, et le congé du 1er mars 2023 respectait ce délai. L’acte extrajudiciaire signifie un exploit de commissaire de justice, pas une lettre recommandée ni un courrier remis en main propre : un congé envoyé par lettre, même en recommandé avec accusé de réception, est nul. Les motifs doivent être exprimés, car le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur : la reprise doit dire pour qui, pour quoi et sur quelles parcelles, avec les références cadastrales exactes.

En cas de reprise, le congé doit décliner l’état civil complet du repreneur et son projet de vie sur place : nom, prénom, âge, domicile, profession, habitation occupée après la reprise, et bénéficiaire subsidiaire en cas d’empêchement. Il doit aussi reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54, c’est-à-dire informer le preneur de son droit de saisir le tribunal paritaire et du délai. La sanction est la nullité, avec un tempérament : la nullité ne sera toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur. Une coquille sur l’âge qui ne trompe personne ne fait pas tomber le congé, mais l’omission du mode d’exploitation, elle, est mortelle.

La cour d’appel de Nancy l’a rappelé le 8 janvier 2026 dans un litige portant sur un bail rural à long terme de dix-huit ans consenti en 2007 sur 144 hectares. Le congé pour reprise du 26 juin 2023, à effet en janvier 2025, au profit du petit-fils des bailleurs, ne disait pas si le jeune homme exploiterait à titre individuel ou par mise à disposition au profit d’une société. La cour juge que le bailleur doit prévoir le mode d’exploitation des terres reprises et en informer loyalement le preneur évincé, constate l’omission, écarte l’argument de l’erreur inoffensive et annule le congé pour ses vices de forme, en condamnant les bailleurs à 1 500 euros de frais. Vérifiez donc chaque congé partiel ligne par ligne : la profession du repreneur figure-t-elle, l’habitation future est-elle désignée, le mode d’exploitation individuel ou sociétaire est-il annoncé, le texte de l’article L. 411-54 est-il reproduit ? Chaque case vide est un moyen de nullité à soulever devant le tribunal.

Le tribunal paritaire de Tarbes a annulé le 7 octobre 2025 un congé délivré le 29 septembre 2023 par une commune qui voulait reprendre des parcelles louées pour une passerelle de mobilités douces. Le congé respectait le délai de dix-huit mois et reproduisait les mentions de l’article L. 411-47, mais il invoquait un projet d’intérêt général qui ne figure dans aucun des motifs légaux de non-renouvellement. Le tribunal rappelle que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement qu’en justifiant d’un motif prévu par la loi et prononce une nullité manifeste. Pour un congé partiel, la leçon vaut double : le motif doit exister pour la partie reprise, et une commune bailleresse n’a pas plus de liberté qu’un particulier. Si votre congé partiel invoque l’urbanisme futur, une zone d’activité ou un équipement public sans passer par la procédure de changement de destination, soulevez la nullité du motif avant tout débat sur l’équilibre économique.

Le délai pour agir est bref et impitoyable. La loi dispose que le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion, et ce délai est fixé à quatre mois. La saisine commence par une tentative de conciliation devant le tribunal, puis vient le jugement en cas d’échec. Passé quatre mois sans saisine, le congé est purgé de ses vices : même un congé manifestement mal motivé devient inattaquable sur sa validité. Trois échappatoires subsistent. La forclusion ne joue pas si le congé a été donné hors délai ou s’il manque une mention exigée à peine de nullité. Elle ne joue pas en cas de force majeure qui a empêché d’agir, par exemple une hospitalisation longue documentée. Enfin, la Cour de cassation relève le preneur qui invoque un fait inconnu de lui dans les quatre mois et dont il déduit la fraude ou l’impossibilité de la reprise, comme un partage successoral qui dépouille le repreneur de sa qualité avant la date d’effet. Notez chaque date sur un calendrier dès réception du congé : date de réception, fin des quatre mois, fin du bail, et conservez l’enveloppe et l’exploit avec la date de signification.

B. Le fond et le procès : neuf ans d’exploitation effective, quatre mois pour saisir, et le contrôle qui continue après votre départ

Sur le fond, le repreneur doit remplir cinq séries de conditions appréciées à la date d’effet du congé, et le bailleur doit les prouver. La première tient aux personnes : le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s’il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé. Un neveu, un cousin ou un gendre sans lien de parenté requis ne peut pas bénéficier de la reprise pour exploiter : vérifiez l’état civil et la filiation du repreneur désigné. La deuxième tient à l’engagement de durée : le bénéficiaire doit se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, à titre individuel ou au sein d’une société dotée de la personnalité morale. La troisième tient au travail réel : il doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, et ne peut pas se contenter de diriger et de surveiller. Un repreneur qui conserve un emploi à temps plein à distance, sans disponibilité pour les travaux saisonniers, s’expose au rejet. La quatrième tient aux moyens : il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Dans l’affaire d’Amiens, la bailleresse produisait 160 000 euros de contrats d’assurance-vie et un relevé bancaire contesté par le preneur, et la cour a jugé ces moyens suffisants au jour de la reprise, en retenant aussi le baccalauréat professionnel agricole, le domicile à huit kilomètres et l’installation prévue dans le corps de ferme. Préparez ce point des deux côtés : relevés bancaires complets avec l’historique des opérations, promesses de financement, devis de matériel, diplômes et attestations d’expérience. La cinquième tient au logement et à la capacité : occuper les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation proche permettant l’exploitation directe, et justifier de la capacité professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter.

Le contrôle des structures peut suspendre tout le procès. Si la reprise exige une autorisation d’exploiter, le tribunal paritaire peut surseoir à statuer en attendant la décision définitive du préfet, et le sursis est de droit quand l’autorisation a été suspendue en référé. Pendant le sursis, le bail en cours est prorogé jusqu’à la fin de l’année culturale où l’autorisation devient définitive. Dans l’affaire d’Amiens, le préfet avait estimé le 19 mars 2024 que l’opération relevait d’une simple déclaration préalable comme bien de famille reçu de parent jusqu’au troisième degré, et le preneur avait attaqué cette décision devant le tribunal administratif : la cour a rejeté le sursis et validé la reprise, tout en accordant au preneur un délai pour partir après la récolte. Si vous contestez la position du préfet, attaquez-la vite devant le juge administratif et demandez le sursis au tribunal paritaire avec la preuve du recours, car sans recours pendant, le tribunal jugera sur les pièces du dossier rural.

Le preneur proche de la retraite dispose d’une défense autonome. Quand lui-même ou l’un des copreneurs se trouve à moins de cinq ans de l’âge de la retraite des exploitants agricoles ou du taux plein, il peut s’opposer à la reprise en notifiant sa décision au bailleur dans les quatre mois du congé par lettre recommandée avec accusé de réception, ou en saisissant directement le tribunal en contestation. Le bail est alors prorogé de plein droit jusqu’à l’âge requis, une seule fois, et aucune cession n’est possible pendant cette prorogation. Cette opposition se cumule avec la contestation du congé : notifiez l’opposition retraite dans le délai même si vous contestez par ailleurs la validité du congé, pour ne perdre aucun droit.

Après le départ, le contrôle continue pendant neuf ans. Si le bénéficiaire n’exploite pas effectivement, revend les terres reprises, les loue à un tiers ou abandonne l’habitation promise, le preneur évincé peut agir en réintégration et en dommages-intérêts pour reprise frauduleuse ou non exploitée. Conservez une copie du congé, du jugement et des engagements du repreneur, puis surveillez les faits : relevés cadastraux, annonces de vente, baux consentis à un tiers, compteurs d’exploitation, déclarations de récolte. L’action se prescrit et suppose des preuves datées, alors constituez le dossier année par année plutôt que de réagir à la huitième année sans pièces.

La sortie du bail partiel se chiffre sur trois postes. Le fermage des terres conservées doit être réduit en proportion des surfaces reprises, et la même règle écrite pour la maison d’habitation inspire la négociation pour toute reprise partielle : exigez un avenant écrit avec le nouveau parcellaire et le nouveau fermage. Les améliorations apportées au fonds repris ouvrent droit à l’indemnité de sortie du preneur, à dire d’expert selon les critères légaux, et la demande peut être formée avant de quitter les lieux avec une expertise descriptive des parcelles et des bâtiments. Le délai pour quitter les lieux se négocie : le tribunal accorde classiquement le maintien jusqu’à l’enlèvement de la récolte en cours, comme à Amiens jusqu’au 10 novembre 2026, parfois avec astreinte dissuasive en cas de maintien abusif au-delà. Demandez ce délai dès vos conclusions, en le liant au calendrier cultural et à la nécessité de reloger le cheptel et le matériel, plutôt que de le quémander après le jugement.

Conclusion

Un congé qui ne reprend qu’une partie des terres louées n’est ni automatiquement nul ni automatiquement valable. Vérifiez d’abord la propriété exacte de chaque parcelle au jour du congé, car un partage en cours de bail peut transformer une reprise partielle apparente en reprise totale des biens d’un seul bailleur. Mesurez ensuite l’atteinte grave à l’équilibre de votre exploitation avec des chiffres et des plans, plutôt qu’avec des impressions. Traquez enfin chaque mention obligatoire du congé, car l’omission du mode d’exploitation ou d’un motif légal fait tomber des congés que le fond aurait sauvés. Saisissez le tribunal paritaire dans les quatre mois, cumulez l’opposition retraite quand vous y avez droit, et surveillez l’exploitation promise pendant neuf ans. Le fermier qui documente tôt, qui chiffre et qui respecte les délais garde des terres ou obtient une indemnité : celui qui attend la fin du bail pour réagir ne garde que des regrets.

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