Les orages annoncés sur le nord-est du pays les mardi 15 et mercredi 16 septembre 2026, à l’arrivée d’un front froid, vont laisser derrière eux leur cortège habituel : des gouttières débordées, des tuiles déplacées et des plafonds tachés que l’on découvre parfois plusieurs jours après l’épisode. Et dans les semaines qui suivent, une partie des déclarations adressées aux assureurs habitation se heurtera au même mur, résumé le 15 septembre 2026 par le site JeChange : le refus motivé par le défaut d’entretien. Gouttières obstruées, joints craquelés, tuiles déjà déplacées avant l’orage, auréoles anciennes sur le plafond : l’expert mandaté par l’assureur photographie, date l’usure et conclut que l’eau n’est pas entrée à cause du vent, mais à cause d’un bien mal entretenu. Faut-il alors renoncer ? La réponse courte est non, mais elle est encadrée. D’abord, une clause qui écarte les dommages ayant pour origine un défaut d’entretien est une clause d’exclusion de garantie : elle doit être formelle et limitée, et c’est à l’assureur de prouver que les faits correspondent à sa définition. Ensuite, le délai pour déclarer le sinistre ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés, et une déchéance pour déclaration tardive suppose une clause qui la prévoit et un préjudice démontré par l’assureur. Enfin, la garantie tempête obéit à des critères précis, souvent contractuels, que l’assuré doit documenter lui-même : vitesse du vent, mais aussi dommages subis par les bâtiments voisins. Cet article explique pas à pas comment répondre à un refus pour défaut d’entretien, ce qu’il faut photographier et conserver dans les quarante-huit heures, et où s’arrêtent les promesses des comparateurs. Il ne remplace pas l’examen d’un dossier : chaque police, chaque toiture et chaque historique d’entretien est différent, et les décisions citées sont des cas d’espèce rendus sur des faits particuliers. Les dates comptent ici : les orages visés ont eu lieu les 15 et 16 septembre 2026, l’article de presse cité a été publié le 15 septembre 2026 au matin, et les sources juridiques ont été consultées le 16 septembre 2026.
I. Le refus pour défaut d’entretien n’est ni automatique ni sans contrôle
A. Une clause d’exclusion qui doit être formelle et limitée, pas une simple fin de non-recevoir
Premier point, et c’est le plus structurant : quand votre contrat écarte les dommages qui ont pour origine un défaut d’entretien ou de réparation vous incombant, l’assureur ne se contente pas de constater une absence de garantie. Il se prévaut d’une exclusion, avec tout ce que le Code des assurances exige d’une exclusion. L’article L. 113-1 du Code des assurances, en vigueur, dispose : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » La formule est ancienne, son application reste très concrète : une exclusion doit être rédigée en termes précis, circonscrits, et mentionnée clairement dans la police. Une formule vague qui balaierait tout désordre lié de près ou de loin à l’état du bien ne satisfait pas à cette exigence.
La Cour de cassation l’a rappelé dans une affaire qui ressemble à beaucoup de dossiers d’infiltration. Le 14 octobre 2021, la deuxième chambre civile (pourvoi n° 20-14.094, arrêt publié au Bulletin) a statué sur un immeuble en copropriété parisien affecté de dégâts des eaux répétés provenant de fuites de canalisations. L’assureur de la copropriété, AXA France IARD, déniait sa garantie en s’appuyant sur une clause des conditions générales qui prévoyait que n’entraient ni dans l’objet ni dans la nature du contrat les dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré et connu de lui. La cour d’appel de Paris avait validé ce raisonnement en y voyant non pas une exclusion mais une simple condition d’ouverture de la garantie, liée au caractère accidentel des désordres. La Cour de cassation a censuré cette analyse, au visa de l’article L. 113-1, alinéa 1er : « Selon ce texte, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. » Puis, sur la clause litigieuse : « une telle clause, qui prive l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de réalisation du risque, constitue une clause d’exclusion de garantie ». Cassation partielle, renvoi devant la cour d’appel de Paris autrement composée, assureur condamné aux dépens et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Concrètement, cela signifie que l’assureur qui vous oppose le défaut d’entretien ne peut pas se contenter d’affirmer que le sinistre n’était pas aléatoire : il doit exhiber une clause formelle et limitée, et c’est au regard de cette clause que son refus sera jugé.
Deuxième nuance, souvent décisive dans les dossiers de toiture : la vétusté n’est pas le défaut d’entretien. Un toit de vingt ans qui a vieilli normalement n’est pas un toit mal entretenu, et un assureur ne peut pas refuser une prise en charge au seul motif de l’âge du bien. L’exclusion vise l’entretien courant négligé — les gouttières jamais curées, les joints laissés se craqueler, les tuiles déplacées que personne n’a remises — et encore faut-il que ce manquement soit établi et rattaché au sinistre. C’est là que beaucoup de refus montrent leurs limites : l’expert décrit un état général fatigué sans démontrer que tel défaut précis a causé telle entrée d’eau pendant tel orage. Or cette démonstration incombe à l’assureur, comme on le verra. À l’inverse, l’assuré qui produit un devis de ravalement, une facture de démoussage ou un contrat d’entretien annuel renverse souvent la charge pratique du débat, même si juridiquement la preuve de l’exclusion pèse sur l’assureur.
Troisième garde-fou, du côté du juge du fond cette fois : même avec un orage authentique, la garantie tempête peut échapper à l’assuré qui ne documente pas le critère contractuel. Le 28 mai 2025, la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 8, n° 22/09553) a confirmé le débouté d’un propriétaire dont les tuiles et le lattis d’une dépendance avaient été arrachés lors des vents violents du 3 janvier 2018. L’assureur, PACIFICA, s’appuyait sur un rapport d’expertise attribuant l’arrachement à la vétusté du lattis et au vieillissement des clous, que l’événement climatique n’aurait fait que révéler. La cour a tranché sur le terrain de la garantie tempête elle-même : s’il n’était pas contesté que « la tempête Eleanor du 3 janvier 2018 a touché toutes les régions de France métropolitaine sauf l’Aquitaine avec des rafales à plus de 100 km/h », l’assuré n’apportait en revanche « aucun élément démontrant que ce phénomène a été d’une intensité telle qu’il a détruit ou détérioré plusieurs bâtiments de bonne construction » dans la commune concernée ou dans les communes avoisinantes (cour d’appel de Paris, 28 mai 2025, n° 22/09553). Autrement dit, des rafales à plus de 100 km/h ne suffisent pas à elles seules quand le contrat subordonne la garantie à la démonstration de destructions sur plusieurs bâtiments de bonne construction du secteur. Cette décision est un avertissement symétrique : l’assureur doit prouver son exclusion, mais l’assuré doit prouver que son sinistre entre dans la garantie, y compris par des éléments extérieurs à son propre bien. Photographier les dégâts des voisins n’est donc pas de la curiosité, c’est une pièce du dossier.
B. À chacun sa preuve : le sinistre pour l’assuré, l’exclusion pour l’assureur
La répartition des rôles en matière de preuve est claire en théorie, et c’est elle qui fait gagner ou perdre les procès en pratique. Le tribunal judiciaire de Rennes l’a rappelée le 19 mai 2025 (2e chambre civile, n° 21/07610), dans un litige opposant un propriétaire à la MAIF à propos d’infiltrations : « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention », par combinaison de l’article 9 du Code de procédure civile, qui fait peser sur chaque partie la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention, et de l’article 1353 du Code civil. Le tribunal en déduit la règle opérationnelle : « l’assuré a la charge de la preuve de l’existence du sinistre et de la réunion des conditions de la mise en œuvre de la garantie prévue au contrat d’assurance, tandis que l’assureur, de son côté, a celle de la preuve de la correspondance entre les faits établis et la définition de l’exclusion dont il se prévaut » (tribunal judiciaire de Rennes, 19 mai 2025, n° 21/07610). L’article 1353 du Code civil l’exprime en une phrase que tout assuré devrait connaître : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Dans l’affaire rennaise, l’assuré a été débouté : l’expert judiciaire n’avait pas pu déterminer l’origine des désordres, et le propriétaire avait reconnu avoir réalisé lui-même les travaux de charpente et de couverture en 2017, probablement à l’origine des traces constatées. Quand l’origine reste indéterminée et que les propres travaux de l’assuré sont la cause probable, la garantie ne peut pas jouer, non par application d’une exclusion, mais faute de sinistre garanti établi.
À l’inverse, quand l’assuré établit un sinistre précis et daté, l’assureur qui se retranche derrière l’entretien doit aller au bout de sa démonstration. Le tribunal judiciaire de Draguignan, le 22 juillet 2025 (chambre 1, n° 24/00572), a ainsi jugé que la SA GENERALI devait sa garantie au titre d’un contrat d’assurance d’immeuble à la suite du sinistre survenu entre le 2 et le 3 janvier 2018, sur le fondement du rapport d’expertise déposé en novembre 2023. Le tribunal a fixé le montant des travaux de reprise poste par poste — stabilisation du mur après sinistre, réparation de la zone de brèche, murs restant en place, honoraires d’architectes et de bureaux d’études, dommages-ouvrages — et débouté l’assureur de sa demande de nullité du contrat comme de sa demande de restitution d’une somme de 17 913 euros versée en exécution d’une ordonnance de référé. Deux décisions de première instance, deux issues opposées, une même leçon : tout se joue sur la qualité respective des preuves. L’assuré qui documente un événement daté, soudain et extérieur obtient sa garantie ; celui qui présente des traces diffuses sans origine déterminée, aggravées par ses propres interventions, la perd.
Cette logique éclaire directement les quatre situations que les experts invoquent presque systématiquement après un orage : gouttières obstruées par les feuilles qui font refluer l’eau sous les tuiles, joints d’étanchéité de fenêtre ou de terrasse craquelés dont l’usure est datable, tuiles déjà déplacées avant l’épisode et visibles sur des photographies aériennes publiques, infiltration ancienne et progressive révélée par des auréoles superposées sur le plafond. Chacun de ces constats peut fonder un refus, mais chacun peut aussi être combattu : des gouttières curées au printemps avec facture à l’appui, des joints refaits lors de travaux documentés, des photographies datées montrant une toiture saine avant l’orage, une auréole unique apparue brutalement après l’épisode plutôt qu’un empilement de taches anciennes. Le débat n’est jamais abstrait, il est photographique et calendaire. Et il se prépare dans les heures qui suivent la découverte, pas six mois plus tard devant l’expert.
II. Le dossier qui tient : quarante-huit heures pour documenter, cinq jours pour déclarer
A. Ce qu’il faut faire avant que l’expert ne passe
La première erreur consiste à tout nettoyer et à tout réparer immédiatement, puis à déclarer un sinistre dont il ne reste aucune trace exploitable. La seconde, inverse, consiste à laisser l’eau continuer son œuvre en attendant l’assureur. La bonne conduite tient en trois gestes : protéger sans effacer, photographier avec méthode, déclarer dans le délai. Protéger sans effacer, c’est faire bâcher une toiture ou couper une arrivée d’eau, tout en conservant les éléments remplacés et en photographiant chaque étape. Les mesures conservatoires sont non seulement permises, elles sont attendues de l’assuré, et leur coût peut entrer dans l’indemnisation selon les polices. Mais arracher un plafond taché, jeter des tuiles cassées ou repeindre avant toute constatation, c’est détruire la preuve de la soudaineté du sinistre et offrir à l’expert adverse l’argument de l’infiltration ancienne.
Photographier avec méthode, c’est d’abord dater : appareil réglé à la bonne date, journaux ou écrans datés dans le champ si besoin, et envoi des clichés par courriel à soi-même ou à un tiers pour figer l’horodatage. C’est ensuite élargir le cadre : la pièce sinistrée sous plusieurs angles, le point d’entrée supposé vu de l’extérieur, la toiture, les gouttières, les raccords de terrasse, et — point trop souvent négligé — les bâtiments voisins endommagés par le même épisode. On a vu avec l’arrêt parisien du 28 mai 2025 que le critère des destructions sur plusieurs bâtiments de bonne construction de la commune ou des communes avoisinantes peut conditionner la garantie tempête : vos photographies des toitures voisines abîmées valent alors autant que celles de votre plafond. C’est enfin conserver : factures d’entretien, devis de ravalement, contrats de ramonage ou d’entretien de chaudière, échanges avec le syndic ou le couvreur. Un devis de ravalement ou une facture de démoussage récente suffit souvent à renverser la présomption pratique de négligence, parce qu’ils établissent positivement un entretien suivi, là où l’assureur n’oppose qu’un état général.
Le troisième geste procédural, quand l’enjeu le justifie, est le constat par commissaire de justice. Ses constatations font foi jusqu’à preuve contraire et figent l’état des lieux à une date certaine : hauteur des auréoles, état des gouttières, tuiles manquantes, humidité mesurée. Couplé à une lettre recommandée à l’assureur décrivant précisément les désordres et leur date d’apparition, il constitue le socle du dossier. En copropriété, la répartition des déclarations doit être anticipée : le syndic déclare au titre des parties communes — toiture, façade, canalisations collectives — tandis que chaque copropriétaire déclare pour ses parties privatives et son mobilier. Déclarer deux fois le même désordre au même assureur crée de la confusion ; ne déclarer ni d’un côté ni de l’autre, en se renvoyant la balle avec le syndic, fait courir le délai. Et ce délai est strictement encadré par la loi.
B. Cinq jours ouvrés minimum, une déchéance strictement encadrée et une garantie tempête à comprendre
L’article L. 113-2 du Code des assurances, en vigueur, impose à l’assuré : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le point de départ court à la découverte du sinistre, pas à l’orage lui-même : un plafond qui se tache dix jours après l’épisode fait courir le délai à la date de la découverte, à condition de pouvoir la dater — d’où l’importance des photographies horodatées et du constat. Le texte ramène ce délai minimal à deux jours ouvrés en cas de vol, ce qui ne concerne pas notre sujet, et il autorise les parties à convenir d’un délai plus long, jamais plus court.
Surtout, le retard dans la déclaration n’entraîne pas mécaniquement la perte de la garantie. Le même article prévoit : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure. » (article L. 113-2 du Code des assurances) La Cour de cassation a donné à ces dispositions toute leur portée le 21 janvier 2021 (deuxième chambre civile, pourvoi n° 19-13.347, arrêt disponible sur le site de la Cour), dans une affaire de sinistre climatique sur culture d’oignons : « Le premier de ces textes, déclaré d’ordre public par le second », vise l’article L. 111-2 du Code des assurances, « dispose, d’une part, que l’assuré est obligé de donner avis à l’assureur, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de celui-ci, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés », « et, d’autre part, que », « la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a occasionné un préjudice ». Et la Cour en déduit la sanction : « l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre ». Dans cette affaire, la clause invoquée prévoyait un délai inférieur au minimum légal : elle était donc inopposable, et la cassation a été prononcée. Pour l’occupant qui découvre une infiltration, la leçon est double : vérifiez le délai imprimé dans vos conditions générales — s’il est inférieur à cinq jours ouvrés, il ne vous est pas opposable — et si l’assureur invoque une déclaration tardive, exigez qu’il démontre à la fois la clause et le préjudice concret que le retard lui a causé.
Reste la question de fond : l’épisode relève-t-il de la garantie tempête, du simple dégât des eaux, ou des deux ? L’article L. 122-7 du Code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans et cyclones, sur les biens faisant l’objet de tels contrats ». La garantie tempête couvre donc les dommages causés par le vent et par l’eau que le vent fait entrer — tuiles arrachées puis pluie qui s’engouffre — mais pas la pluie qui traverse une toiture déjà défectueuse sans intervention du vent. C’est toute la ligne de front des expertises : l’assureur soutient que l’eau est entrée par un défaut préexistant, l’assuré soutient que le vent a créé l’ouverture. D’où l’importance des critères contractuels, généralement alternatifs : une vitesse de vent mesurée, souvent fixée autour de 100 km/h par les polices, ou des destructions constatées sur d’autres constructions du voisinage. Le second critère est souvent le plus accessible, car il ne dépend pas d’une station météo parfois éloignée : relevés de Météo-France pour la zone, attestations des voisins, photographies des toitures environnantes. Et il faut distinguer ce régime de celui des catastrophes naturelles, qui suppose un arrêté interministériel et des dommages non assurables : pour un orage classique avec infiltration, ce n’est pas l’arrêté qu’il faut attendre, c’est la preuve du vent et de l’entretien qu’il faut réunir. Dans tous les cas, gardez à l’esprit les limites de ce qui précède : les décisions citées portent sur des faits particuliers — tempête Eleanor de janvier 2018, sinistre agricole de 2013, infiltrations rennaises d’origine indéterminée — et seul l’examen complet de votre police et de vos justificatifs permet de dire si un refus pour défaut d’entretien a des chances d’être écarté. Face à une lettre de refus, le réflexe utile n’est pas d’accepter l’argument de l’usure ni de contester dans le vide, mais de faire évaluer sans tarder la clause invoquée, la preuve qui la sous-tend et le dossier qui la combat par un avocat en droit immobilier à Paris.
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