Les valises à roulettes dans l’escalier chaque vendredi soir, le code de la porte d’entrée qui circule entre des occupants toujours nouveaux, les voisins qui ne reconnaissent plus personne sur leur palier : la location de courte durée a changé le quotidien de nombreuses copropriétés. Un propriétaire y voit un complément de revenus, parfois le seul moyen de conserver un logement devenu trop coûteux ; ses voisins y voient un défilé, du bruit et une insécurité diffuse. Entre ces deux lectures, l’assemblée générale de l’automne 2026 s’annonce décisive dans bien des immeubles, car la règle du jeu a changé : depuis la loi du 19 novembre 2024, une copropriété peut interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers, sans plus exiger l’unanimité, et le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme le 19 mars 2026.
La réponse du droit est donc claire sur le principe : oui, votre assemblée peut voter l’interdiction, à condition de réunir trois verrous cumulatifs que les copropriétaires sous-estiment. Mais elle réserve deux surprises de taille. D’abord, le soir du vote, rien n’est encore gagné pour le syndicat : comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 28 mai 2026, voter une résolution ne suffit pas à rendre l’interdiction opposable tant que le règlement de copropriété lui-même n’a pas été modifié. Ensuite, le bailleur qui perd ce vote n’a que deux mois pour contester, un délai qui court dès le lendemain de la première présentation du recommandé du syndic, même s’il n’a jamais retiré le pli : la Cour de cassation l’a rappelé le 16 avril 2026. Et pendant que la copropriété débat, la mairie instruit son propre dossier, car louer en meublé de tourisme constitue désormais un changement d’usage de plein droit, passible d’une amende civile portée à 100 000 euros par local. Cet article explique, dans l’ordre où les événements se produisent, comment se prépare le vote d’interdiction, pourquoi il ne suffit pas, comment le contester à temps, et ce que la ville peut exiger en parallèle. Réserve essentielle : chaque immeuble a son règlement et sa destination propres, et c’est leur lecture combinée, pièce par pièce, qui décide de l’issue.
I. Voter l’interdiction : une majorité nouvelle, des conditions strictes
A. Les deux tiers suffisent, mais sous trois verrous cumulatifs
Avant la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, interdire la location saisonnière dans un immeuble relevait de l’exploit : il fallait en pratique l’unanimité des copropriétaires pour modifier le règlement sur ce point, ce qui donnait à chaque bailleur une minorité de blocage. Le législateur a abaissé ce seuil pour lutter contre les nuisances et contre la pénurie de logements loués à l’année. Désormais, la décision se prend à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, pour d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89–462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.
Saisi par une société civile immobilière qui louait en meublé de tourisme et contestait cette réforme, le Conseil constitutionnel a validé le dispositif par sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 : Les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, sont conformes à la Constitution. Les juges de la rue de Montpensier ont écarté les griefs tirés du droit de propriété, de la liberté d’entreprendre, de la liberté contractuelle et du maintien des conventions : le législateur poursuivait des objectifs d’intérêt général, lutter contre les nuisances et contre la pénurie de locations de longue durée, par des modalités qui ne sont pas manifestement inappropriées.
Mais cette conformité est assortie de trois verrous que tout syndic doit vérifier avant de mettre la résolution à l’ordre du jour. Premier verrou : La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. Autrement dit, l’immeuble doit déjà proscrire le commerce dans les appartements : un règlement muet ou tolérant sur ce point ferme la porte au vote aux deux tiers. Deuxième verrou : seuls les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale sont concernés. Celui qui loue sa propre résidence principale dans la limite légale, ou qui y vit, n’est pas visé par l’interdiction. Troisième verrou, le plus souvent oublié : Ainsi, l’interdiction prise en application de ces dispositions doit être justifiée, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble. Le vote ne dispense pas de démontrer que la location touristique heurte la destination bourgeoise, paisible ou familiale de l’immeuble telle que les actes la définissent. Un immeuble situé dans un quartier touristique, dont le règlement admet une occupation variée, donnera au juge un motif de censure.
Deux précisions complètent le tableau et tempèrent les angoisses comme les triomphalismes. D’une part, la réforme ne touche qu’aux règles de majorité : elle ne modifie pas le fond du droit de jouissance, et le juge conserve son contrôle entier sur la conformité de l’interdiction à la destination de l’immeuble. D’autre part, la mesure est réversible : ces dispositions permettent également aux membres du syndicat de copropriété de mettre fin à cette interdiction selon la même règle de majorité. Une copropriété qui aurait voté l’interdiction dans un moment de tension peut donc revenir en arrière aux deux tiers, sans se retrouver prisonnière de son propre règlement. Pour le bailleur, cela signifie qu’une défaite en assemblée n’est pas nécessairement définitive : une nouvelle majorité, un nouveau syndic, une évolution du peuplement de l’immeuble peuvent rouvrir le débat.
B. Le soir du vote, l’interdiction n’est pas encore opposable
C’est ici que se produit la conséquence inattendue qui ruine bien des stratégies de syndicats : gagner le vote ne suffit pas à faire cesser les locations. Le tribunal judiciaire de Paris l’a démontré dans une ordonnance de référé du 28 mai 2026 qui mérite d’être lue par tous les syndics avant l’assemblée d’automne. Dans cet immeuble parisien, l’assemblée générale avait voté le 24 avril 2025 une résolution interdisant les locations de courte durée. Fort de ce vote, le syndicat demandait au juge des référés d’ordonner la cessation des locations sous astreinte, en invoquant un trouble manifestement illicite. Le juge a rejeté la demande, pour un motif de pur droit des contrats collectifs : Le vote d’une résolution en vue de modifier le règlement de copropriété ne peut permettre à lui seul de rendre opposable cette future modification. Et d’en tirer la conséquence procédurale : Par conséquent le trouble manifestement illicite invoqué par le syndicat des copropriétaires n’est pas établi, et il n’y a pas lieu à référé sur la demande de cessation des locations de courte durée, qui sera donc rejetée. Décision TJ Paris, ordonnance de référé du 28 mai 2026, RG 24/54997.
La leçon pratique est nette : entre le vote et l’opposabilité, il faut accomplir la modification du règlement elle-même, la faire établir par acte authentique et la publier au fichier immobilier. Tant que cette chaîne n’est pas bouclée, le bailleur peut soutenir, avec de bonnes chances de succès en référé, que le règlement qui lui est opposable ne contient toujours pas l’interdiction. Le juge des référés, qui ne peut ordonner que la cessation d’un trouble manifestement illicite en application de l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, refusera d’anticiper une modification qui n’existe pas encore. Pour un syndicat, cela impose de budgéter dès le vote le coût et le délai de l’acte notarié modificatif ; pour un bailleur assigné en référé sur le seul fondement du vote, cela fournit un moyen de défense immédiat, sans préjuger du fond.
Un cas particulier mérite d’être distingué, car il produit l’effet inverse : les résidences de tourisme placées sous le statut de la copropriété. Dans un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui interdisait à des copropriétaires de louer en saisonnier sans passer par l’exploitant unique de la résidence. La Cour rappelle d’abord le socle : un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, tandis que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Or le règlement litigieux se bornait à reproduire l’exigence d’un gestionnaire unique pour la résidence de tourisme, et un autre article autorisait expressément l’occupation bourgeoise des appartements non exploités dans ce cadre : interdire toute location saisonnière directe dénaturait le règlement. Arrêt Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-14.303. Moralité : dans une résidence de tourisme, c’est parfois le bailleur indépendant qu’il faut défendre contre un syndicat qui outrepasse son propre règlement. Quand le cadre se durcit ainsi des deux côtés, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier, avant l’assemblée, si le règlement autorise vraiment ce que chaque camp lui fait dire.
II. Perdre ou gagner le vote : les deux batailles qui suivent
A. Contester l’assemblée dans un délai piège de deux mois
Le bailleur qui découvre au procès-verbal que l’interdiction a été votée entre dans une course contre la montre dont beaucoup ignorent la règle de départ. Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Seuls les copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, et les défaillants, absents ou non représentés, peuvent agir ; celui qui a voté pour, ou qui s’est abstenu sans s’opposer, est irrecevable. Et le délai est un délai de déchéance, pas un simple délai de prescription : une fois expiré, aucun relevé n’est possible, et le juge doit soulever d’office l’irrecevabilité.
L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 avril 2026 durcit encore ce régime d’une manière qui surprend les non-initiés. Un copropriétaire soutenait que le délai ne devait courir qu’à compter du retrait effectif du pli recommandé, puisqu’il avait bien fini par recevoir le procès-verbal. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi : ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. Arrêt Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842. Le fondement technique tient aux textes d’application : toutes les notifications prévues par la loi sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Que le pli ait été retiré, refusé ou ignoré ne change rien : la loi ne distingue pas, et le délai court dans tous les cas.
Concrètement, le bailleur en déplacement, en vacances ou hospitalisé au moment du passage du facteur peut perdre son recours avant même d’avoir lu le procès-verbal. Trois réflexes s’imposent donc dès la convocation : faire suivre son courrier ou mandater une personne pour relever les recommandés, noter la date de première présentation sur l’avis de passage plutôt que la date de retrait au guichet, et consulter sans attendre pour préparer l’assignation, car le délai de deux mois laisse peu de marge pour réunir les pièces. Le moyen tiré de l’atteinte au droit d’agir, fondé sur l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme, a été plaidé dans cette même affaire et rejeté : la sécurisation du fonctionnement des copropriétés justifie ce point de départ objectif. Autrement dit, le délai piège est constitutionnellement et conventionnellement solide ; il faut l’intégrer, pas le combattre.
Sur le fond, la contestation d’une résolution d’interdiction se joue sur quatre moyens principaux. Le premier est l’incompétence du vote : les conditions cumulatives font défaut, parce que le règlement n’interdit pas déjà toute activité commerciale dans les lots d’habitation, parce que le lot visé constitue une résidence principale, ou parce que la majorité des deux tiers n’est pas atteinte en voix et en nombre. Le deuxième est la contrariété à la destination de l’immeuble : l’interdiction doit être justifiée par cette destination, sous le contrôle du juge, et un immeuble de rapport historiquement loué en meublé, ou situé dans un secteur où la location saisonnière est admise de longue date, offre un terrain favorable. Le troisième est l’abus de majorité : une résolution votée pour nuire à un copropriétaire déterminé, sans intérêt collectif réel, peut être annulée quand la rupture d’égalité entre copropriétaires est établie. Le quatrième est l’irrégularité de procédure : convocation tardive ou incomplète, ordre du jour équivoque, calcul des voix erroné, procès-verbal infidèle. Chacun de ces moyens exige des pièces précises, règlement de copropriété et ses modificatifs, état descriptif de division, feuilles de présence, pouvoirs, justificatifs de l’usage des lots, constats d’huissier devenus constats de commissaire de justice, échanges avec le syndic, et c’est leur réunion dans les premières semaines qui fait la différence entre une assignation solide et une contestation vouée à l’échec.
Le syndicat qui a fait voter l’interdiction n’est pas pour autant à l’abri d’une action en sens inverse : tant que le règlement modificatif n’est pas publié, le bailleur peut continuer à louer, comme l’a montré l’ordonnance parisienne du 28 mai 2026, et toute tentative d’exécution forcée prématurée expose le syndicat à un revers en référé, avec condamnation aux dépens et à l’article 700. La cour d’appel de Montpellier a d’ailleurs validé, le 8 avril 2025, des résolutions qui adaptaient le règlement aux règles du changement d’usage, en retenant qu’une telle adaptation ne porte pas atteinte à la jouissance des parties privatives et pouvait être votée aux majorités décidées en assemblée. Arrêt CA Montpellier, 8 avril 2025, RG 22/02005. Cette décision éclaire la bonne méthode côté syndicat : présenter la résolution comme une simple adaptation du règlement rendue nécessaire par les dispositions légales, plutôt que comme une punition collective, et la faire voter dans des conditions procédurales inattaquables.
B. Le second front : la mairie, le changement d’usage et l’amende portée à 100 000 euros
Pendant que la copropriété délibère, un second dossier avance en parallèle, souvent ignoré des bailleurs jusqu’à la réception d’une assignation de la commune : celui du changement d’usage. Dans les communes qui l’ont décidé, et Paris en fait partie avec un régime particulièrement strict incluant la compensation, un local d’habitation ne peut pas être transformé en machine à touristes sans autorisation préalable. La nouveauté apportée par la loi Le Meur est radicale dans sa simplicité : Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, constitue un changement d’usage au sens du présent article. Il n’est donc plus nécessaire de démontrer la répétition des locations ni la brièveté des séjours : la qualification de meublé de tourisme suffit. Et cette qualification est elle-même large, puisque Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
La jurisprudence la plus récente confirme la sévérité du dispositif. Le 3 septembre 2026, soit quelques jours avant la saison des assemblées d’automne, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui relaxait une propriétaire au motif que son activité saisonnière, sans prestation hôtelière, était de nature civile et que le règlement de copropriété autorisait la location. La Cour énonce la règle applicable aux faits antérieurs à la réforme : Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage, et juge que la cour d’appel, qui avait constaté l’usage d’habitation et les locations répétées sans autorisation, s’était fondée sur des motifs inopérants en écartant l’infraction. Arrêt Cass. 3e civ., 3 septembre 2026, n° 25-16.157. Deux enseignements s’en dégagent : ni le caractère civil de l’activité ni la tolérance du règlement de copropriété ne font obstacle à la qualification pénale-administrative de changement d’usage, et les deux ordres, copropriété et urbanisme, sont indépendants. Gagner contre son syndicat ne protège pas contre la commune, et inversement.
Le volet sanctions mérite la même attention, car les montants ont changé d’échelle. Sous l’empire des textes anciens, la Cour rappelait encore en septembre 2026 que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. Depuis la loi Le Meur, le plafond a doublé : Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, et le tribunal ordonne en outre le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, sous astreinte. Un seul studio loué sans autorisation peut donc coûter le prix d’une année de loyers en amende, avant même l’astreinte.
Deux confusions fréquentes doivent être dissipées, car elles conduisent chaque année des bailleurs à louer en toute confiance vers une condamnation. Première confusion : le classement en meublé de tourisme ne vaut pas autorisation. La Cour de cassation l’a tranché le 27 juin 2024 : une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Arrêt Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131. Les étoiles du classement, délivrées par un organisme de visite, et l’autorisation de la commune relèvent de deux polices indépendantes : cumuler les démarches est obligatoire, et l’une ne dispense jamais de l’autre. Deuxième confusion : croire que le syndicat est seul juge. La cour d’appel de Montpellier a jugé le 8 avril 2025 que Les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation étant d’ordre public, elles peuvent être invoquées par toute personne qui y a intérêt, en ce compris les syndicats des copropriétaires. Un syndicat peut donc agir contre un bailleur sur le fondement du changement d’usage irrégulier même si le règlement ne dit rien, et obtenir l’interdiction sous astreinte. La copropriété et la commune disposent ainsi chacune de leur propre arme, et le bailleur doit se défendre sur les deux fronts à la fois.
Conclusion : l’automne 2026 se joue en trois actes, dans l’ordre
Le nouveau paysage tient en une phrase : l’interdiction se vote plus facilement, mais elle s’applique plus difficilement, et la ville frappe plus fort. Pour le copropriétaire qui prépare l’assemblée d’automne, l’ordre des opérations est impératif. Premier acte, avant le vote : lire le règlement et vérifier les trois verrous, interdiction préexistante du commerce dans les lots d’habitation, lots concernés hors résidence principale, compatibilité avec la destination de l’immeuble, et chiffrer le coût de l’acte modificatif et de sa publication, sans lesquels la victoire restera théorique. Côté bailleur, ce même examen préalable révèle les failles exploitables : un règlement tolérant le commerce, une destination d’immeuble indifférente à la location saisonnière, ou une majorité des deux tiers qui n’est pas acquise d’avance. Dans les deux camps, la promesse des plateformes, qui présentent la location courte durée comme un revenu sans contrainte, doit être séparée des faits : ni le classement en meublé de tourisme, ni la tolérance passée du syndicat, ni même un vote favorable ne dispensent de l’autorisation de changement d’usage. Les faits, eux, sont têtus : chaque location à une clientèle de passage sans autorisation expose à 100 000 euros d’amende par local et à une injonction de retour à l’habitation sous astreinte.
Deuxième acte, après le vote : agir vite et dans les formes. Le bailleur opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter du lendemain de la première présentation du recommandé, sans égard au retrait effectif du pli, pour assigner en annulation ; chaque semaine perdue à négocier à l’amiable rogne ce délai de déchéance. Le syndicat, de son côté, doit transformer sans délai la résolution en modification du règlement par acte authentique publié, faute de quoi toute action en cessation en référé sera rejetée comme prématurée. Troisième acte, en parallèle : traiter le dossier municipal, vérifier si la commune soumet le changement d’usage à autorisation, déposer la demande ou régulariser, et mesurer le risque d’amende au regard des arrêts de 2024 et de septembre 2026 qui ne laissent plus aucune place aux motifs dits inopérants. Les décisions citées dans cet article dessinent une ligne constante : les juges appliquent les textes à la lettre, qu’il s’agisse du délai de deux mois, de l’inopposabilité d’un vote non suivi d’effet, ou de l’indépendance entre classement touristique et autorisation d’urbanisme. Dans un contentieux où chaque camp dispose désormais d’armes symétriques, la préparation documentaire, règlement, procès-verbaux, constats, échanges avec le syndic et la mairie, décide plus souvent de l’issue que l’éloquence à la barre. Et comme la copropriété peut revenir sur son interdiction à la même majorité des deux tiers, aucune situation n’est figée : une défaite bien analysée prépare la revanche de l’assemblée suivante.
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