La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière après la loi du 25 juin 2026 : exigence d’un acte qualifié, périmètre d’application et sanctions de l’irrégularité
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales a introduit, par son article 68, un nouvel article 1865-1 du Code civil, qui subordonne désormais la validité de la cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière au recours à un acte qualifié. Cette réforme met fin à une pratique répandue consistant à céder des titres de SCI, de holdings patrimoniales ou de sociétés d’exploitation détenant du foncier par simple acte sous signature privée. En exigeant, à peine de nullité, un acte authentique notarié, un acte contresigné par avocat au sens de l’article 1374 du Code civil, ou un acte dressé par un expert-comptable dans les seuls cas où ce dernier y est légalement habilité, le législateur entend renforcer la traçabilité des opérations de transmission de titres à sous-jacent immobilier et limiter le blanchiment par interposition de structures sociétaires.
Le contentieux antérieur à cette réforme éclaire les raisons de son adoption. La jurisprudence de la Cour de cassation avait, à plusieurs reprises, mis en lumière les insuffisances de l’acte sous seing privé en matière de cessions de parts de sociétés civiles immobilières. Par ailleurs, la notion de « société à prépondérance immobilière » avait suscité un abondant contentieux fiscal, notamment autour de l’article 726 du Code général des impôts, dont les contours ont été progressivement précisés par la chambre commerciale. La loi nouvelle s’inscrit dans cette dynamique en ajoutant, au verrou fiscal existant, une exigence civiliste de forme dont la méconnaissance emporte la nullité de la cession. L’analyse du périmètre d’application de cette réforme (I) précède l’examen de ses sanctions et de ses implications pratiques (II).
I. Le périmètre d’application du nouveau formalisme : sociétés concernées et opérations visées
A. La notion de société à prépondérance immobilière : critères de qualification et délimitation jurisprudentielle
Le nouvel article 1865-1 du Code civil renvoie, pour la définition de la société à prépondérance immobilière, au 2° du I de l’article 726 du Code général des impôts. Est à prépondérance immobilière la personne morale non cotée dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France, ou de participations dans d’autres sociétés non cotées elles-mêmes à prépondérance immobilière. La forme sociale est indifférente : SCI, SARL, SAS, SNC ou holding patrimoniale peuvent être concernées dès lors que le critère de prépondérance est rempli.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a apporté des précisions déterminantes sur le périmètre de cette notion. Dans un arrêt du 2 décembre 2020 (n° 18-25.559), elle a jugé que « ce texte ne mentionnant que les immeubles et droits réels immobiliers, sans viser les immeubles par destination, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que ces derniers ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens de l’article 726, I, 2°, susvisé, une personne morale est à prépondérance immobilière » (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559). Par cette décision, la Cour excluait les immeubles par destination du numérateur du ratio de prépondérance, adoptant une lecture stricte du texte fiscal.
En outre, par un arrêt du 30 novembre 2022 (n° 20-18.884), la chambre commerciale a précisé que « la cession de l’usufruit de droits sociaux, qui n’emporte pas mutation de la propriété des droits sociaux, n’est pas soumise au droit d’enregistrement applicable aux cessions de droits sociaux » (Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884). Cette solution a des implications directes pour le nouveau formalisme : dès lors que l’article 1865-1 du Code civil vise la « cession de parts sociales ou d’actions », la cession du seul usufruit de ces titres pourrait ne pas être soumise à l’exigence d’acte qualifié, ce qui constitue une lacune potentielle du dispositif.
La cour d’appel de Paris a, par un arrêt du 26 mai 2025 (n° 22/10251), approfondi l’analyse de la prépondérance immobilière en matière de droits afférents aux contrats de crédit-bail immobilier. Cette juridiction a retenu que « les droits afférents au contrat de crédit-bail immobilier (…) ne devaient pas être pris en compte à titre de droits immobiliers pour l’appréciation de la prépondérance immobilière de cette société, au sens des dispositions de l’article 726, I, 2°, du code général des impôts » (CA Paris, pôle 5, ch. 10, 26 mai 2025, n° 22/10251). À cet égard, les droits du crédit-preneur ne sont intégrés au ratio de prépondérance que lorsqu’un texte le prévoit expressément, comme le fait l’article 219, I, a sexies-0 bis, du Code général des impôts. La loi du 25 juin 2026 ne déroge pas à cette analyse, de sorte que le champ d’application de l’article 1865-1 du Code civil doit être apprécié au regard de la jurisprudence fiscale existante.
Par ailleurs, un arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2025 (n° 24-10.684) a rappelé que « l’article 1084 du code général des impôts ne concerne que les acquisitions d’immeubles et non l’acquisition de parts sociales d’une société, quand bien même il s’agirait d’une société à prépondérance immobilière ou d’une société civile immobilière » (Cass. com., 9 juillet 2025, n° 24-10.684). Des lors, la distinction entre acquisition d’un immeuble et acquisition de titres d’une société détenant cet immeuble conserve toute sa pertinence, y compris sous l’empire du nouveau formalisme.
B. Les opérations soumises au formalisme : cession, apport et transmission des droits sociaux
L’article 1865-1 du Code civil vise expressément la « cession de parts sociales ou d’actions » d’une société à prépondérance immobilière. En conséquence, toute transmission à titre onéreux de la pleine propriété de ces titres est désormais soumise à l’exigence d’un acte qualifié. La question de l’extension du formalisme aux apports en société demeure ouverte. Le texte ne mentionnant que la « cession », une interprétation stricte pourrait exclure les apports, tandis qu’une lecture téléologique, fondée sur l’objectif de lutte contre la fraude, pourrait conduire à les inclure.
L’article 1865 du Code civil, dans sa rédaction antérieure, posait déjà une exigence d’écrit pour la cession de parts sociales d’une société civile et organisait son opposabilité. La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mai 2025 (n° 23-10.119), a rappelé la portée de cette disposition en jugeant que « les héritiers du cédant de parts sociales, qui ne sont pas des tiers, ne peuvent se prévaloir du défaut de publication de l’acte de cession afin de le voir déclaré inopposable à leur égard » (Cass. civ. 1re, 21 mai 2025, n° 23-10.119). L’article 1865 du Code civil dispose en effet que « la cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ». Le nouvel article 1865-1 ajoute à cette exigence générale d’écrit une exigence de forme renforcée, propre aux sociétés à prépondérance immobilière.
En matière d’agrément, la chambre commerciale a reconnu, dans un arrêt du 11 mai 2023 (n° 21-17.899), que « le droit effectif au juge, garanti par l’article 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, implique que l’associé d’une société civile, qui a hérité de parts sociales de cette société et qui a été agréé comme associé au titre de ces parts, soit recevable à former tierce-opposition à l’encontre de la décision annulant la délibération de la société l’agréant comme associé » (Cass. com., 11 mai 2023, n° 21-17.899). Cette jurisprudence illustre l’importance des formalités d’agrément, qui s’ajoutent désormais au formalisme de l’acte qualifié pour les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.
Le formalisme nouveau s’articule avec les règles de publicité préexistantes. La cession de parts sociales, pour être opposable aux tiers, doit faire l’objet soit d’une signification au sens de l’article 1690 du Code civil, soit d’un transfert sur les registres de la société lorsque les statuts le prévoient, puis d’une publication au registre du commerce et des sociétés. Or la troisième chambre civile avait jugé, dans un arrêt du 25 mai 2022 (n° 21-12.238), que « la présomption de connaissance de l’acte résultant de l’accomplissement de cette formalité ne s’applique pas dans les rapports entre les parties à l’acte » (Cass. civ. 3e, 25 mai 2022, n° 21-12.238). Le nouveau formalisme n’a pas vocation à modifier ces règles d’opposabilité, mais à y ajouter une condition de validité intrinsèque de l’acte.
II. Les sanctions du défaut d’acte qualifié et les implications pratiques de la réforme
A. La nullité de la cession et le verrou fiscal : une double sanction
La méconnaissance de l’exigence d’acte qualifié posée par le nouvel article 1865-1 du Code civil emporte une double sanction. Sur le plan civil, la cession est frappée de nullité. Sur le plan fiscal, un nouvel article 635-0 A du Code général des impôts subordonne l’enregistrement de la cession à la présentation d’un acte conforme, ce qui interdit de fait la formalité fiscale en l’absence d’acte qualifié.
Le contentieux antérieur à la réforme fournit des illustrations éloquentes des conséquences de la nullité d’une cession de parts sociales. La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 14 janvier 2025 (n° 23/02183), a prononcé la nullité d’une convention de cession de parts d’une SCI pour défaut d’objet, retenant qu’« une société ne peut détenir la propriété des titres représentatifs de son capital, ce droit de propriété étant l’apanage des associés » (CA Grenoble, 1re ch., 14 janvier 2025, n° 23/02183). La cour avait ajouté que « la nullité ayant pour effet de priver l’acte de tout effet, et de remettre les parties dans l’état où elles se seraient trouvées si l’acte n’était pas intervenu ce qui entraîne le remboursement de la totalité du prix ». Par analogie, la nullité prononcée sur le fondement du nouvel article 1865-1 emportera restitution réciproque des titres et du prix.
La cour d’appel de Riom, dans un arrêt du 22 avril 2026 (n° 25/00754), a également prononcé la nullité d’actes de cession de parts sociales d’une SCI, cette fois pour falsification de signature, en infirmant le jugement de première instance (CA Riom, ch. com., 22 avril 2026, n° 25/00754). La cour d’appel de Versailles, par un arrêt du 7 avril 2026 (n° 25/01628), a quant à elle examiné une cession de parts de société à prépondérance immobilière dont le prix était contesté comme vil, relevant les rapports convergents d’experts-comptables évaluant l’entreprise et constatant que « la vileté du prix est ainsi manifeste » (CA Versailles, ch. com. 3-2, 7 avril 2026, n° 25/01628).
Le tribunal judiciaire de Toulon, par un jugement du 12 mai 2026 (n° 23/07468), a annulé une cession de parts d’une SCI réalisée par la gérante en méconnaissance des statuts, retenant que « seule l’attribution de parts sociales peut conférer un droit de jouissance sur un terrain » et que « la cession de parts sociales litigieuses a donc été faite par la gérante en méconnaissance des statuts de la SCI » (TJ Toulon, 1re ch., 12 mai 2026, n° 23/07468). Cette décision illustre la rigueur croissante des juridictions en matière de formalisme des cessions de parts de SCI, rigueur que la loi du 25 juin 2026 vient renforcer en ajoutant une exigence de forme ad validitatem.
Le tribunal judiciaire de Bordeaux, dans un jugement du 22 mai 2025 (n° 23/09577), avait annulé une délibération d’assemblée générale extraordinaire portant sur la modification de la répartition des parts sociales d’une SCI, après avoir constaté l’absence d’agrément régulier (TJ Bordeaux, 1re ch. civ., 22 mai 2025, n° 23/09577). La convergence entre les exigences d’agrément et le nouveau formalisme de l’acte qualifié renforce la sécurité juridique des opérations de cession, en imposant un double contrôle : celui du professionnel rédacteur de l’acte et celui des associés dans le cadre de la procédure d’agrément.
B. Les implications pratiques : choix de l’acte qualifié, calendrier et anticipation des opérations en cours
Le nouvel article 1865-1 du Code civil offre trois formes d’acte qualifié. L’acte authentique notarié constitue la première option. Il impose le recours à un notaire et engendre des frais supplémentaires, mais offre la force exécutoire et la date certaine. L’acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du Code civil, constitue la deuxième option. Il fait foi de l’écriture et de la signature des parties, peut être conclu par signature électronique qualifiée et engage la responsabilité professionnelle de l’avocat sur l’efficacité juridique de l’acte. L’acte rédigé par un expert-comptable, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, constitue la troisième et dernière option. Le choix entre ces trois formes relève de la stratégie des parties et de la complexité de l’opération.
La loi n° 2026-534, adoptée le 11 mai 2026, a été promulguée le 25 juin 2026 et publiée au Journal officiel. L’exigence d’acte qualifié s’applique aux cessions constatées après l’entrée en vigueur de la loi. Aucune mesure transitoire n’a été prévue, ce qui suscite une difficulté pratique pour les opérations en cours au jour de l’entrée en vigueur. Les promesses de cession ou les pactes de préférence conclus antérieurement sous forme d’acte sous seing privé devront, au stade de leur réalisation, être coulés dans un acte qualifié. Par prudence, il est recommandé de soumettre l’intégralité de l’opération, de l’avant-contrat au closing, à la forme qualifiée, afin d’éviter toute contestation ultérieure.
La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 6 mars 2025 (n° 22/03303), avait examiné une cession de parts d’une SCI conclue par acte sous seing privé dans un contexte de conflit entre associés. Dans cette affaire, la cour avait constaté que « Mme [F] avait d’ores et déjà définitivement accepté le principe d’une cession de la moitié de ses parts (…) puisqu’un accord parfait était intervenu sur la chose et le prix, étant observé que s’agissant de rapports entre les deux seuls associés de la personne morale, la date d’enregistrement de l’acte de cession importe peu dans la mesure où cette formalité n’est destinée qu’à donner date certaine à un acte sous seing privé » (CA Bordeaux, 1re ch. civ., 6 mars 2025, n° 22/03303). Sous l’empire de la loi nouvelle, un tel raisonnement ne serait plus tenable : même en présence d’un accord entre les deux seuls associés, le respect des dispositions de l’article 1865 du Code civil ne suffirait plus ; la cession devrait être formalisée dans un acte qualifié conforme au nouvel article 1865-1, à peine de nullité.
Le choix de l’acte d’avocat présente des avantages significatifs en termes de souplesse et de rapidité. La signature électronique qualifiée permet de conclure l’opération sans déplacement physique des parties. L’avocat rédacteur est soumis aux obligations de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, ce qui satisfait l’objectif de traçabilité poursuivi par le législateur. En outre, sa responsabilité professionnelle couvre l’efficacité juridique de l’acte, offrant aux parties une garantie supplémentaire.
La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 24 mars 2026 (n° 24/04349), a examiné un contentieux portant sur la propriété de parts sociales d’une SCI dans un contexte de séparation entre concubins, où les conditions de formalisme de la cession étaient contestées (CA Grenoble, ch. civ. sect. A, 24 mars 2026, n° 24/04349). La cour a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer les dépenses réalisées et la valorisation des parts. Cette décision illustre la complexité des contentieux liés aux cessions de parts de SCI et renforce la pertinence du recours à un professionnel pour la rédaction de l’acte.
L’obligation de vigilance en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux, à laquelle sont assujettis les avocats et les notaires en application des articles L. 561-1 et suivants du Code monétaire et financier, constitue un complément naturel du nouveau formalisme. En exigeant le recours à un professionnel du droit, le législateur garantit que chaque opération de cession de titres de société à prépondérance immobilière sera soumise à un contrôle d’identité du donneur d’ordre, à une analyse du bénéficiaire effectif et à une déclaration de soupçon le cas échéant. Cette articulation entre le formalisme civiliste et les obligations de vigilance anti-blanchiment répond aux recommandations du GAFI, qui avait identifié les sociétés civiles immobilières comme un vecteur de blanchiment par interposition de structures.
En matière de sociétés commerciales détenant de l’immobilier, la réforme pose la question de l’articulation avec les dispositions du Code de commerce relatives aux cessions d’actions. L’article 1865-1 du Code civil vise expressément les « actions » en plus des parts sociales, de sorte que les cessions d’actions de SAS ou de SA à prépondérance immobilière sont également soumises au formalisme de l’acte qualifié. Or, en matière de SAS, les actions se transmettent normalement par un ordre de mouvement inscrit sur le registre des mouvements de titres, sans formalisme particulier quant à la nature de l’acte constatant la cession. La loi du 25 juin 2026 superpose à ce mécanisme une exigence de forme dont la portée pratique est considérable : toute cession d’actions d’une SAS à prépondérance immobilière devra désormais faire l’objet d’un acte qualifié préalable à l’inscription sur le registre des mouvements de titres.
Le praticien devra également anticiper les conséquences de la réforme en matière de promesses unilatérales de cession et de pactes de préférence. Lorsqu’un pacte d’associés contient une promesse de cession de parts d’une société à prépondérance immobilière, l’exercice de l’option par le bénéficiaire devra être formalisé dans un acte qualifié. À défaut, la cession qui en résulterait serait frappée de nullité. Il en va de même pour les clauses de sortie conjointe et les clauses d’exclusion statutaire prévoyant le rachat forcé des parts de l’associé exclu. En conséquence, la rédaction des statuts et des pactes extrastatutaires des sociétés à prépondérance immobilière devra intégrer, dès à présent, une clause prévoyant le recours à un acte qualifié pour la réalisation de toute cession résultant de la mise en œuvre de ces mécanismes conventionnels.
Conclusion
La loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 marque une rupture dans le régime de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière. En imposant un acte qualifié à peine de nullité, le législateur substitue un formalisme ad validitatem à la liberté de forme qui prévalait antérieurement. Le périmètre d’application de cette réforme, défini par renvoi à l’article 726 du Code général des impôts, est large : toute personne morale non cotée dont l’actif est principalement constitué d’immeubles situés en France est concernée, quelle que soit sa forme sociale. La jurisprudence de la chambre commerciale, qui avait précisé les contours de la notion de prépondérance immobilière en excluant les immeubles par destination (Cass. com., 2 décembre 2020, n° 18-25.559) et la cession d’usufruit de droits sociaux (Cass. com., 30 novembre 2022, n° 20-18.884), demeure un guide essentiel pour apprécier le champ du nouveau formalisme. En pratique, les opérateurs devront intégrer cette exigence de forme dès le stade de l’avant-contrat, en privilégiant le recours à un acte authentique notarié ou à un acte contresigné par avocat, afin de sécuriser leurs opérations et de prévenir tout risque de nullité.