Un bail signé en 2024, reconduit en 2025, puis la découverte en 2026 : le logement est classé G, avec des factures d’électricité exorbitantes pour 40 mètres carrés, des moisissures et un froid ressenti jusque dans le sol. Le locataire veut faire annuler le bail et récupérer tous ses loyers ; le bailleur répond qu’il ne peut pas engager seul de gros travaux dans un immeuble ancien en copropriété. Depuis le 1er janvier 2025, les logements les plus énergivores ne peuvent plus être proposés à la location, et la presse spécialisée décrit des propriétaires désemparés face à cette interdiction. Mais que vaut un bail déjà signé sur un logement devenu interdit à la location ? Trois décisions rendues en 2025 et 2026, lues intégralement pour cet article, donnent une réponse nette et contre-intuitive : le bail reste valable, le loyer reste dû tant que le juge n’a rien ordonné, et c’est la procédure suivie, pas l’indignation, qui fait gagner. Le tribunal judiciaire de Pau l’a rappelé le 31 juillet 2026 en déboutant un locataire qui demandait la nullité de son bail et la restitution de 7 760 euros de loyers, avant de le condamner à payer plus de 5 400 euros d’arriérés et de prononcer la résiliation à ses torts. À l’inverse, le juge parisien des contentieux de la protection a, le 15 mai 2026, ordonné des travaux sous astreinte de 100 euros par jour, réduit le loyer de moitié et accordé 10 000 euros de dommages et intérêts à une locataire dont le dossier était documenté depuis dix ans. Et la cour d’appel de Douai a confirmé le 3 avril 2025 qu’on peut obtenir la consignation du loyer, mais qu’un préjudice de jouissance ne se déduit pas automatiquement de l’indécence. Réserves à lire avant tout : chaque décision citée est rendue en premier ressort ou en appel sur des faits précis, avec un DPE précis et des preuves précises ; aucune ne crée un droit automatique à ne plus payer. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de lecture, et les montants rapportés sont ceux des espèces jugées, pas des barèmes.

I. Un bail signé sur un logement G interdit reste un bail valable

A. L’interdiction de louer ne joue pas comme une nullité automatique

Depuis le 1er janvier 2025, la règle est posée par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le calendrier est échelonné : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; », puis « 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; » et « 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » Un logement classé G loué, renouvelé ou reconduit en 2025 ou 2026 est donc un logement que la loi qualifie de non décent. C’est ce changement de règle, documenté par la presse spécialisée du secteur locatif, qui crée la situation inattendue : des milliers de baux en cours portent sur des logements que leur bailleur n’aurait plus le droit de remettre aujourd’hui sur le marché.

Mais non décent ne veut pas dire nul. L’article 20-1 de la même loi organise précisément ce cas : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » La formule est décisive : la mise en conformité se demande, et le contrat continue. Le même article précise la marche à suivre : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » Autrement dit, le locataire écrit au bailleur, attend deux mois, peut tenter la conciliation, mais peut aussi saisir directement le juge des contentieux de la protection. Et ce juge dispose d’une palette complète : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Réduire, suspendre avec ou sans consignation : tout cela se demande au juge, rien ne se décide seul.

Le jugement du tribunal judiciaire de Pau du 31 juillet 2026 illustre ce mécanisme sur un cas presque scolaire. Un bail d’habitation signé le 1er septembre 2024 pour 485 euros de loyer mensuel plus 25 euros de charges, un DPE classé F de 2021 valable jusqu’en 2031 qui permettait encore, à cette date, de louer en respectant le critère alors applicable, puis des plaintes pour isolation, humidité et facture d’électricité exorbitante à partir de février 2025, et enfin une assignation demandant à titre principal la nullité du bail pour dol avec restitution de 7 760 euros de loyers. Le tribunal écarte le dol avec une motivation que tout locataire doit méditer : « cette remise de document, fut-elle tardive ou postérieure à la signature du bail, ne permet pas en elle-même de rapporter la preuve d’une dissimulation volontaire et dolosive de la part du bailleur. » Le tribunal ajoute qu’aucune demande écrite de communication du DPE n’avait été formulée pendant plus d’un an et que le demandeur ne démontrait aucune vulnérabilité particulière : « En conséquence, le vice du consentement n’est pas rapporté et la demande de résolution du contrat de bail à ce titre sera donc rejetée. » Moralité pratique : un DPE remis tardivement ou un mauvais classement ne suffisent pas à faire annuler le bail ; il faut prouver des manœuvres ou une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, et cette preuve pèse sur celui qui l’invoque.

Le même jugement rappelle au passage le statut exact du DPE en location. Le diagnostic est défini par le Code de la construction et de l’habitation comme un document comportant « une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Il doit être joint au bail, mais ses recommandations n’ont qu’une valeur informative : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » On ne fait donc pas annuler un bail avec des préconisations de travaux ; on agit sur la classe elle-même, sur la validité du document et sur l’état réel du logement. Et l’on vérifie que le DPE correspond bien au logement loué : dans l’affaire parisienne jugée le 15 mai 2026, le diagnostic versé aux débats visait un autre lot, et le juge relève : « il n’est pas démontré qu’il correspond au logement loué », et écarte la pièce. Un DPE périmé, établi pour un autre lot ou fondé sur une visite fictive fragilise d’abord celui qui s’en prévaut.

B. Le loyer reste dû jusqu’à la décision du juge, et l’arrêt unilatéral de paiement se paie cher

C’est l’erreur la plus coûteuse du dossier de Pau : à partir de février 2025, le locataire cesse de payer l’intégralité des loyers et charges, quitte le logement en juillet 2025 pour en louer un autre, mais conserve les clés et demande à être dispensé de tout loyer. Le tribunal répond en trois temps. D’abord, le constat d’huissier de la mairie, établi sans les bailleurs, relève humidité et mauvaise ventilation mais pas l’insalubrité, et une partie des désordres touche des parties communes que le seul bailleur ne peut pas traiter rapidement : ces éléments « ne permettent pas d’établir que le logement loué serait indécent. » Ensuite, la surconsommation électrique et l’ancienneté du logement, même avérées, « cette seule carence ne saurait justifier en représailles le refus de payer les loyers et les charges. » Enfin, la sanction tombe : « Mr [P] [S] n’était pas fondé à s’abstenir de payer les loyers et charges en l’absence de décision judiciaire en ce sens et l’exception d’inexécution ne peut pas être retenue. » Le dispositif condamne le locataire à payer « la somme de 5 476,79 euros arrêtée au 06.02.2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement », prononce « la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties à effet du présent jugement » à ses torts exclusifs, et fixe une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à la remise des clés.

Ce raisonnement n’est pas isolé. La cour d’appel de Douai, le 3 avril 2025, rappelle le principe symétrique : « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » Mais elle valide aussi la seule voie légale pour desserrer l’étau sans s’exposer : la consignation ordonnée par le juge. Dans cette affaire, une locataire d’une maison classée G occupait un logement reconnu indécent avec danger imminent ; le premier juge avait suspendu le paiement avec consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations, et la cour confirme : « L’importance des travaux restant à réaliser justifie de suspendre le paiement du loyer, déduction faite du montant des allocations de logement, tout en prévoyant spécifiquement leur consignation auprès de la caisse des dépots et consignations, ainsi que l’a exactement décidé le premier juge. » La leçon est claire : on ne cesse pas de payer, on demande au juge de consigner. Celui qui paie sur un compte bloqué garde son argent disponible pour la suite et démontre sa bonne foi ; celui qui garde l’argent chez lui s’expose à la résiliation pour impayés, même dans un logement indécent.

Côté bailleur, la tentation inverse consiste à reprendre le logement en douceur, par exemple en délivrant un congé pour vente sans jamais vendre. La cour de Douai a eu ce cas sous les yeux : un congé pour vendre délivré en juillet 2022, un départ de la locataire en 2023, mais aucune opération de vente démontrée. La cour relève : « Si un congé pour vendre a été délivré, le bailleur ne justifie aucunement, ni des opérations de mise en vente, ni de la vente du bien. » Elle en déduit qu’elle ne peut être convaincue que le logement ne sera pas reloué en l’état, et ordonne quand même les travaux restants dans un délai de trente mois. Un congé de complaisance ne purge pas l’indécence et ne fait pas disparaître le contentieux ; il l’aggrave en démontrant l’absence de mise en vente réelle.

II. Ce que les juges ordonnent vraiment quand le dossier est solide

A. Travaux précis, astreinte, loyer réduit de moitié : le mode d’emploi parisien

Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 mai 2026 est le contrepoint exact de Pau : même fondement, résultat inverse, parce que le dossier était documenté. Bail de 2013 sur 13 mètres carrés, dégât des eaux en 2015, assignation en 2022, expertise judiciaire ordonnée en 2024 avec consignation de 4 000 euros mise à la charge de la bailleresse, rapport déposé en l’état en mai 2025 après le refus de consigner le complément, constats de commissaire de justice en 2025 et 2026 montrant une humidité entre 90 et 100 pour cent en hiver, des effets personnels bâchés et de l’eau ruisselant du plafond. Le juge ordonne les travaux préconisés par l’expert, et non des travaux vagues : isolation thermique du plafond conçue par un thermicien, ventilation mécanique contrôlée adaptée avec apport d’air neuf, assainissement des plafonds et parois après traitement de la cause de l’humidité. Il laisse quatre mois à compter de la signification, puis « il convient d’assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 6 mois, sur le fondement de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution. » Et surtout, il touche au loyer immédiatement : « A compter du présent jugement et jusqu’à l’exécution complète des travaux, le loyer sera réduit à la somme de 185,90 euros par mois (50% du loyer fixé par jugement avant dire-droit du 2 février 2024 et tel qu’appliqué depuis le 8 août 2022) », la provision sur charges restant due en sus.

Trois détails de ce jugement méritent l’attention des praticiens. D’abord, le juge sanctionne la stratégie d’obstruction : la bailleresse avait réalisé des travaux unilatéraux par une entreprise non qualifiée tout en refusant de consigner le complément d’expertise, empêchant toute vérification technique, et le juge en tire les conséquences en retenant les derniers constats. Ensuite, le juge indemnise le trouble de jouissance largement, 10 000 euros pour dix ans de désordres, en retenant que l’indécence « a nécessairement causé un préjudice de jouissance à Mme [R] [J], quand bien même il n’y a pas eu d’éviction du logement. » Pas besoin d’avoir quitté les lieux pour être indemnisé, mais il faut avoir subi et démontré le trouble, mois après mois, avec des pièces. Enfin, le juge transmet le dossier à l’autorité publique : « Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. » Dans l’affaire parisienne, une copie de la décision est ainsi adressée au préfet. Le contentieux privé de la décence a donc aussi un versant administratif que le bailleur néglige à ses risques.

La cour de Douai apporte deux nuances importantes sur les travaux. Première nuance : l’injonction doit désigner des travaux précis et possibles. La cour écarte comme consigne l’objectif général de remédier à l’humidité, qui est un résultat à atteindre par la toiture, la ventilation et le chauffage, pas une tâche exécutable, et elle ne retient que les travaux restant réellement à faire, avec un délai de trente mois sans astreinte compte tenu du départ de la locataire et de sa faible coopération aux visites de contrôle. Deuxième nuance : le juge ne peut pas tout ordonner en matière énergétique. L’article 20-1 prévoit que « le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants : », notamment « Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal », ou en cas de contraintes architecturales ou patrimoniales. Le bailleur d’un lot en copropriété a donc intérêt à faire voter des résolutions de travaux et à documenter ses diligences : l’immeuble ancien n’est pas une excuse en soi, mais des démarches prouvées en assemblée générale peuvent limiter l’injonction énergétique, sans pour autant effacer les autres désordres comme l’électricité, les garde-corps ou les revêtements.

B. Le dossier qui gagne : preuves contradictoires, DPE vérifié et préjudice démontré

De ces trois décisions se dégage une méthode probatoire commune. Premier point : le contradictoire. À Pau, le rapport municipal établi sans les bailleurs ne suffit pas à caractériser l’indécence ; à Paris, les constats de commissaire de justice répétés, l’expertise judiciaire et les factures de l’adversaire discutées pied à pied emportent la conviction. Faites établir les constats en présence du bailleur ou après l’avoir invité, conservez les courriers, photographiez à dates fixes, gardez les factures d’énergie qui objectivent la surconsommation. Deuxième point : le DPE. Exigez sa communication par écrit dès l’entrée, vérifiez sa date, sa durée de validité de dix ans, sa classe, la surface et l’adresse exacte du lot : un diagnostic visant un autre lot est une pièce morte, comme l’a montré l’affaire parisienne. Troisième point : la mise en demeure. Elle doit être écrite, factuelle, chiffrée, avec un calendrier de travaux demandé et un rappel des textes ; c’est elle qui fait courir le délai de deux mois de l’article 20-1 et qui servira de pièce numéro un devant le juge. Quatrième point : les charges. Le juge parisien constate : « il est constant que la loi de 1989 impose une régularisation annelle des charges versées » et restitue 889 euros de provisions non justifiées : un bailleur qui néglige ses décomptes annuels affaiblit toute sa position, et un locataire qui réclame cette régularisation obtient souvent un premier résultat rapide avant même le contentieux de la décence.

Cinquième point, le plus mal compris : le préjudice de jouissance ne découle pas automatiquement de l’indécence. À Douai, la locataire demandait 300 euros par mois depuis 2020 ; la cour rejette : « la demande formulée par Madame [M] d’obtenir, avec rétroactivité, le paiement d’une somme de 300 euros, chaque mois jusque la réalisation des travaux, en réparation du préjudice de jouissance, ne saurait avoir pour objet de s’y substituer. » S’y substituer, c’est se substituer à la réduction de loyer prévue par l’article 20-1 : on ne peut pas cumuler déguisement et indemnité sans preuve propre. Et la cour conclut : « Madame [M] échoue à caractériser le préjudice de jouissance qu’elle aurait subi, lequel ne saurait résulter nécessairement du constat de travaux de décence à réaliser. » À Paris au contraire, dix ans de rapports, de constats et d’expertise caractérisent un trouble massif et valent 10 000 euros. La différence entre les deux espèces n’est pas le droit applicable, identique, mais le dossier : décrivez les conséquences vécues, mois par mois, avec des pièces médicales si la santé est en cause, des attestations si l’isolement est réel, des photographies datées si le mobilier est atteint. Un tableau de loyers payés, des factures d’énergie comparées avant et après, un constat d’huissier en hiver valent mieux qu’un long réquisitoire.

Pour un litige de ce type à Paris et en Île-de-France, quelques traits pratiques comptent. Le contentieux se plaide devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, avec des expertises fréquentes sur l’humidité et la ventilation dans le bâti ancien, et des constats d’huissier qui doivent tenir compte des périodes de chauffe pour être probants. Les copropriétés parisiennes ajoutent une couche : parties communes, autorisations d’assemblée pour les travaux privatifs affectant l’aspect extérieur, ventilation en courette, isolation par l’intérieur dans les immeubles protégés. C’est dans ce cadre contraint que l’accompagnement en droit immobilier à Paris prend son sens : cadrer la mise en demeure, choisir entre conciliation et saisine directe, chiffrer la demande de réduction ou de consignation, et préparer l’expertise au lieu de la subir. Ni la promesse commerciale d’un logement rénové demain, ni la colère d’une facture d’hier ne font le droit ; les pièces, les délais et les motifs du juge, si.

Conclusion

Un bail signé sur un logement classé G après l’interdiction de 2025 n’est ni nul ni intouchable. Retenez la méthode en cinq temps qui ressort des décisions de 2025 et 2026. D’abord, vérifiez le DPE par écrit : date, classe, surface, adresse du lot, validité de dix ans, et DPE réellement remis avant ou après la signature. Ensuite, mettez en demeure le bailleur de façon factuelle et chiffrée, puis laissez courir le délai de deux mois de l’article 20-1, avec une tentative de conciliation si elle peut aboutir vite. Puis ne suspendez jamais seul le paiement du loyer : demandez au juge la réduction ou la consignation auprès de la Caisse des dépôts, comme l’a validé la cour de Douai, au lieu de vous exposer à une condamnation pour arriérés et à une résiliation à vos torts, comme à Pau. Devant le juge, demandez des travaux précis avec un délai et une astreinte, sur le modèle parisien, plutôt qu’une injonction vague de remédier à l’humidité. Enfin, prouvez votre trouble de jouissance par des pièces vécues et datées au lieu d’invoquer un forfait mensuel automatique, que la cour de Douai a refusé. Le bailleur, de son côté, a tout intérêt à répondre vite, à faire voter les travaux en copropriété, à justifier ses charges chaque année et à ne pas délivrer un congé pour vente de façade. L’interdiction de louer les passoires a changé le marché ; elle n’a pas supprimé le procès équitable, et c’est toujours le dossier le mieux documenté qui l’emporte.

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