Votre copropriété possède un grand parking à ciel ouvert, et quelqu’un vient de dire en assemblée générale qu’il faudra bientôt le couvrir d’ombrières solaires, pour plusieurs centaines de milliers d’euros. Faut-il le croire, qui doit payer, et le décret du 7 septembre 2026 dont on parle partout change-t-il la date limite ? La réponse tient en quatre phrases, avec leurs réserves. D’abord, l’obligation existe bien : les parkings extérieurs de plus de 1 500 mètres carrés doivent être équipés, sur au moins la moitié de leur surface, d’ombrières produisant de l’énergie renouvelable, avec une échéance au 1er juillet 2028 pour les parcs de 1 500 à 10 000 mètres carrés, et une échéance déjà passée, le 1er juillet 2026, pour les parcs de 10 000 mètres carrés et plus. Ensuite, le décret du 7 septembre 2026 ne repousse rien automatiquement : il définit seulement les panneaux qui permettent de demander un délai supplémentaire, et sans ces panneaux ni les justificatifs exigés, l’échéance reste entière. Troisièmement, en copropriété, tout commence par une vérification de propriété : si le syndicat n’est ni propriétaire ni gestionnaire du parc, ce n’est pas lui l’assujetti, et si c’est lui, il faut voter les travaux, les financer et déposer les autorisations, avec une sanction annuelle pouvant atteindre 20 000 ou 40 000 euros selon la taille du parc en cas de manquement persistant. Enfin, les fausses évidences coûtent cher : ni les arbres épars, ni un devis signé seul, ni l’attente d’un hypothétique nouveau délai ne dispensent de l’obligation, et seule la démonstration d’une exemption prévue par la loi, pièces à l’appui, met le gestionnaire à l’abri. Réserves : chaque situation dépend des titres de propriété du parking, de sa surface exactement calculée et des arrêtés d’application ; les montants et délais cités sont ceux des textes en vigueur au 15 septembre 2026 ; et cet article éclaire une obligation d’équipement, il ne remplace ni l’audit des titres ni la préparation d’une assemblée générale.
I. Une obligation réelle, un périmètre mesuré, un calendrier qui ne pardonne pas
A. Quels parkings sont visés et comment se calcule la surface
Le point de départ est l’article 40 de la loi du 10 mars 2023 sur l’accélération des énergies renouvelables, qui vise les parcs existants et non les seuls projets neufs. Le principe est simple : tout parc de stationnement extérieur de plus de 1 500 mètres carrés doit être équipé, sur au moins la « moitié de cette superficie », d’ombrières dont toute la partie assurant l’ombrage produit de l’énergie renouvelable. Trois mots comptent. Extérieurs : les parkings intégrés à un bâtiment ne relèvent pas de ce texte. Plus de 1 500 mètres carrés : un parc de 1 500 mètres carrés pile n’est pas assujetti, celui de 1 501 l’est. Moitié de la surface : l’obligation ne couvre jamais la totalité du parc, ce qui laisse une marge pour les circulations, les accès pompiers et les zones techniques.
La même disposition ouvre deux soupapes souvent ignorées des discussions de palier. D’une part, le gestionnaire qui installe dans le périmètre du parc un autre procédé de production renouvelable, à « production équivalente » à celle des ombrières, échappe à l’obligation de couvrir, et la liste de ces procédés relève d’un arrêté ministériel. D’autre part, quand plusieurs parcs sont adjacents, leurs gestionnaires peuvent « d’un commun accord » concentrer les ombrières exigées sur un seul des parcs, à condition de pouvoir attester de cet accord et de réaliser la somme des surfaces dues. Deux copropriétés voisines, ou une copropriété et un supermarché mitoyen, peuvent donc mutualiser l’effort au lieu de couvrir chacune son terrain.
La surface, elle, ne se mesure pas au pas de porte. Le décret d’application du 13 novembre 2024 précise que les parcs visés sont ceux qui ne sont pas intégrés à un bâtiment, puis que leur superficie intègre les emplacements eux-mêmes et les « voies et les cheminements de circulation » avec les zones de péage, dans un périmètre délimité par les entrées et les sorties du parc. Les allées comptent donc autant que les places, ce qui fait franchir le seuil à bien des parkings qui se croyaient en dessous. En sens inverse, les espaces verts, les zones de stockage et de logistique, les aires de marchandises dangereuses et les abords d’installations classées sortent du calcul. Avant tout vote de travaux, il faut donc un mesurage contradictoire du parc, plan à l’appui : un parking annoncé à 1 450 mètres carrés par le syndic peut dépasser 1 600 une fois les voies intégrées, et à l’inverse un parc de 1 700 mètres carrés peut retomber sous le seuil une fois les déductions appliquées.
Ne confondez pas non plus l’existant et le neuf, car les seuils ne sont pas les mêmes. Pour les parcs neufs de plus de 500 mètres carrés liés à certains bâtiments, l’article L. 111-19-1 du code de l’urbanisme impose des revêtements perméables et des dispositifs d’ombrage sur la moitié de la surface, et « Si lesdits parcs comportent des ombrières, celles-ci intègrent un procédé de production d’énergies renouvelables sur la totalité de leur surface. » Pour les bâtiments neufs eux-mêmes, l’article L. 171-4 du code de la construction et de l’habitation fait monter en puissance la part de toiture équipée : « Cette proportion est au moins de 30 % à compter du 1er juillet 2023, puis de 40 % à compter du 1er juillet 2026, puis de 50 % à compter du 1er juillet 2027. » Une copropriété dont l’immeuble date des années soixante-dix n’est pas concernée par ces textes de construction neuve, mais elle l’est par l’article 40 dès lors que son parking extérieur existant au 1er juillet 2023 dépasse le seuil. C’est cette articulation, neuf d’un côté, existant de l’autre, qui explique les malentendus : le seuil de 500 mètres carrés entendu à la télévision concerne les projets nouveaux, celui de 1 500 mètres carrés concerne votre parking actuel.
B. Échéances, reports et sanction : le calendrier ne se négocie pas seul
Le calendrier tient en une règle simple, à lire jusqu’au bout : hors concession ou délégation de service public, les parcs de 10 000 mètres carrés et plus devaient être en règle le 1er juillet 2026, et les parcs de 1 500 à 10 000 mètres carrés doivent l’être le 1er juillet 2028. La plupart des parkings de copropriété relèvent du second cas : leur échéance est donc le 1er juillet 2028, et il reste moins de trois ans pour voter, financer, autoriser et construire. Les très grands ensembles, avec plus d’un hectare de stationnement, sont en revanche déjà en infraction depuis le 1er juillet 2026 s’ils n’ont ni équipé ni justifié d’une exemption. Quant aux parcs gérés en concession, le couperet tombe à la conclusion ou au renouvellement du contrat, avec des bornes calées sur ces deux mêmes dates.
Deux reports existent, et aucun n’est automatique. Le premier récompense le gestionnaire diligent victime d’un retard extérieur : le préfet peut accorder un délai supplémentaire quand les diligences nécessaires ont été mises en œuvre mais que l’échéance ne peut être tenue « du fait d’un retard » non imputable au gestionnaire, par exemple une instruction d’urbanisme qui s’éternise ou un raccordement électrique reporté par le gestionnaire de réseau. Sans diligences prouvées, pas de délai : l’attentisme n’ouvre aucun droit. Le second report est urbanistique : quand la suppression ou la transformation du parc est programmée dans une opération d’aménagement, un partenariat d’aménagement, une revitalisation de territoire, une opération d’intérêt national ou une orientation d’aménagement du plan local d’urbanisme, le préfet peut reporter l’échéance de cinq ans maximum, prorogeable une fois de deux ans. Mais un report obtenu puis laissé dormir retombe : à défaut de travaux engagés pendant sa durée de validité, l’autorisation devient caduque et le gestionnaire ne dispose plus que de deux ans pour se mettre en règle, sous peine de sanction.
Le prix de l’inaction est annuel et proportionné à la taille du parc : jusqu’à 20 000 euros par an pour un parking ordinaire de moins de 10 000 mètres carrés, jusqu’à 40 000 euros par an au-delà, chaque année et jusqu’à la mise en conformité, avec une sanction calibrée sur la gravité du manquement. Avant de sanctionner, le préfet doit entendre le gestionnaire dans le cadre d’une procédure contradictoire, que ce gestionnaire soit une personne privée ou publique : le syndicat des copropriétaires est donc traité comme n’importe quel gestionnaire, ni passe-droit ni régime aggravé. Cette contradiction n’est pas une faveur, c’est un droit codifié : « Les décisions mentionnées à l’article L. 211-2 n’interviennent qu’après que la personne intéressée a été mise à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, sur sa demande, des observations orales. » Le contrôle, lui, peut venir de plusieurs côtés, car les manquements sont constatés par les agents de l’énergie, les officiers de police judiciaire et les agents de l’urbanisme : un signalement de voisinage, un passage d’inspection ou un croisement de fichiers peuvent déclencher la procédure. Les enquêteurs de l’énergie disposent d’ailleurs de pouvoirs propres, puisque « Chacun de ces ministres habilite à cet effet des fonctionnaires et agents publics qui procèdent aux enquêtes nécessaires à l’application des dispositions du présent code relatives aux secteurs de l’électricité et du gaz. »
Concrètement, pour un conseil syndical qui découvre le sujet à l’automne 2026, la feuille de route tient en trois dates. Si le parc dépasse 10 000 mètres carrés, l’échéance est dépassée : il faut immédiatement mesurer, qualifier une exemption ou déposer une demande de délai supplémentaire en documentant les diligences, car chaque année entamée expose à la sanction. Si le parc se situe entre 1 500 et 10 000 mètres carrés, l’échéance du 1er juillet 2028 laisse le temps d’un cycle complet, audit, vote, autorisation, commande, travaux, mais un projet d’ombrières prend facilement dix-huit à vingt-quatre mois entre l’assemblée générale et la mise en service, de sorte que 2027 doit être l’année du vote. Et si le parc est proche du seuil, la première dépense utile n’est pas un devis d’ombrières mais un mesurage contradictoire : sortir du champ de l’obligation par un calcul exact vaut mieux qu’y entrer par un calcul approximatif.
II. En copropriété, vérifier qui doit agir avant de voter quoi que ce soit
A. Propriétaire ou simple voisin du parking : l’assujetti n’est pas toujours le syndicat
L’erreur la plus coûteuse consiste à voter des travaux sur un parking qui n’appartient pas à la copropriété. L’obligation pèse sur le gestionnaire, et à défaut sur le propriétaire du parc, jamais automatiquement sur le syndicat des copropriétaires. Or un parking attenant à un immeuble peut appartenir à la commune, à un bailleur social voisin, à un centre commercial mitoyen ou à une association syndicale distincte, la copropriété n’en ayant que l’usage par convention. La presse spécialisée l’a rappelé le 8 septembre 2026 à propos du nouveau décret : pour les copropriétés, le point le plus important vient avant même le choix des panneaux, car un parking de 2 500 mètres carrés attenant à un immeuble ne signifie pas automatiquement que le syndicat des copropriétaires est juridiquement l’assujetti, et il faut d’abord déterminer à qui appartient réellement le parc et comment il est qualifié dans les titres. Avant toute résolution, le syndic doit donc produire l’état descriptif de division, le règlement de copropriété et les actes d’acquisition : si le parc est une partie commune, le syndicat est concerné ; s’il s’agit de parties privatives à jouissance exclusive, de lots appartenant à des tiers ou d’un terrain concédé, l’assemblée vote à côté du sujet.
Quand le syndicat est bien l’assujetti, il faut voter, et voter à la bonne majorité. Les travaux d’équipement d’un parking commun, avec leur financement par appels de fonds et leur éventuelle convention d’exploitation ou de revente d’électricité, ne sont pas de simples décisions courantes : selon leur nature et leur incidence sur les parties communes, ils relèvent de la majorité simple ou de la majorité absolue, et une autorisation donnée à un tiers d’occuper les parties communes peut exiger davantage. Les repères officiels sont stables : la majorité dite de l’article 24 se compte sur les voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance, sans les abstentionnistes, tandis que la majorité dite de l’article 25 se compte sur les voix de tous les copropriétaires, présents et absents (règles de vote en assemblée générale de copropriété). La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a redit le 27 novembre 2025 dans une affaire de parking, en visant le texte applicable : « L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable, énonce que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Dans cette affaire, des travaux privatifs qui rétrécissaient les places voisines d’un parking à jouissance exclusive avaient été refusés, et la cour a rejeté la demande d’autorisation : un aménagement qui dégrade l’usage des autres, même voté ou toléré un temps, ne passe pas. La leçon vaut pour les ombrières : des poteaux qui suppriment des places, réduisent les girations des pompiers ou condamnent l’accès des personnes à mobilité réduite exposent la résolution à l’annulation, et le projet doit intégrer ces contraintes avant le vote, pas après.
Le financement suit les règles communes des charges, avec une vigilance particulière sur la répartition. Les ombrières sur parties communes profitent en principe à tous, mais les copropriétaires qui n’utilisent jamais le parking contestent régulièrement leur quote-part, et les parkings à jouissance exclusive concentrent les conflits, comme l’a montré l’arrêt aixois du 27 novembre 2025 où des sociétés refusaient de financer des charges spéciales de stationnement dont elles n’avaient pas l’usage. Pour éviter ce contentieux, la résolution doit distinguer le coût des structures, le raccordement, la maintenance et les recettes éventuelles de revente d’électricité, préciser la clé de répartition retenue et son fondement dans le règlement, et prévoir le sort des recettes : viennent-elles en déduction des charges ou alimentent-elles un fonds dédié ? Un avocat en droit immobilier à Paris habitué des contentieux de charges permet à ce stade de calibrer la résolution avant qu’elle ne devienne une cible. Enfin, les travaux eux-mêmes relèvent d’une autorisation d’urbanisme, et la loi a verrouillé le raisonnement des mairies : l’article L. 421-4 du code de l’urbanisme range expressément les travaux de l’article 40 parmi ceux soumis à déclaration préalable ou permis, puisque « Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux, y compris ceux mentionnés à l’article 40 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables, qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l’exigence d’un permis et font l’objet d’une déclaration préalable. » Il faut donc intégrer les délais d’instruction dans le calendrier, et ces délais, quand ils dérapent indépendamment du gestionnaire, justifient la demande de délai supplémentaire au préfet.
B. Le décret du 7 septembre 2026 : un report exigeant, pas une dispense
Le décret du 7 septembre 2026 a nourri une rumeur tenace, selon laquelle les échéances seraient repoussées pour tout le monde. C’est faux, et le texte dit exactement l’inverse : il ne crée aucune obligation nouvelle, il ne repousse aucune échéance générale, il définit seulement les panneaux qui ouvrent droit à un délai supplémentaire pour ceux qui les commandent à temps. Pour les grands parcs comme pour les parcs moyens, six exigences cumulatives encadrent ces panneaux : un rendement strictement supérieur à 22 %, une baisse annuelle d’efficacité inférieure à 0,4 % après la première année, une empreinte carbone simplifiée sous 740 kgCO2eq/kWc, une garantie produit d’au moins 12 ans, une garantie de performance d’au moins 30 ans à 80 % de la capacité nominale, et une condition d’approvisionnement qui écarte les modules assemblés majoritairement dans un pays tiers dominant l’approvisionnement européen, avec pour les parcs moyens une exigence d’assemblage européen des modules et de cellules hors pays tiers dominant. Concrètement, un panneau premier prix sans certification carbone ni garanties de durée ne donne droit à aucun report, même avec un bon de commande signé.
Le formalisme est tout aussi exigeant que la technique. Quand le propriétaire recourt à un tiers pour l’installation, il doit justifier dans les délais d’un contrat d’engagement et d’un bon de commande visant expressément des panneaux conformes à ces six conditions, pour le parc concerné. Le report se mérite donc deux fois : par le choix de panneaux conformes et par des pièces datées, produites à temps. Un syndic qui se contente d’un devis indicatif ou d’une délibération d’intention n’a rien justifié. Notez aussi que le décret abroge le précédent dispositif de report réservé aux parcs de 10 000 mètres carrés et plus, daté du 3 décembre 2024, et lui substitue un régime unifié : les dossiers déjà engagés sous l’ancien régime doivent être revérifiés à l’aune des nouveaux critères, notamment carbone et garanties.
Reste la question que posent tous les conseils syndicaux : les arbres existants dispensent-ils des ombrières ? La loi prévoit une vraie porte de sortie quand le parc est déjà ombragé par des arbres sur au moins la moitié de sa surface, et le décret d’application l’encadre strictement : il faut des « arbres à canopée large », répartis sur tout le parc, à raison d’un arbre pour trois emplacements, et présents à l’échéance. Un alignement clairsemé ou des jeunes sujets qui ombrageront dans quinze ans ne suffisent pas. Les autres exemptions, contraintes techniques, de sécurité, architecturales ou patrimoniales, impossibilité économique, suppression ou transformation programmée du parc, obéissent à la même logique probatoire : c’est au gestionnaire de démontrer, pièces à l’appui, qu’il remplit les critères fixés par décret. Celui qui invoque une contrainte sans étude technique, sans avis d’architecte ou sans chiffrage comparatif s’expose à voir son exemption écartée par le préfet, puis à la sanction.
Si l’assemblée générale a voté à côté de ces règles, le recours existe mais il est bref. La règle pratique est la suivante : agir en justice dans le « délai de 2 mois » qui court depuis la notification du procès-verbal par le syndic, devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble et avec un avocat obligatoire ; et si le syndic n’a jamais envoyé le procès-verbal, le délai passe à « 5 ans » (contester une décision d’assemblée générale de copropriété). La cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 19 juin 2025, a appliqué la règle dans toute sa rigueur à propos d’une assemblée contestée : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » Le même arrêt rappelle que la convocation doit parvenir au moins vingt et un jours avant la réunion et que le délai court depuis la notification à chaque opposant ou défaillant : un copropriétaire qui découvre en septembre un vote d’ombrières de juin, notifié en juillet, est déjà forclos en septembre. D’où l’importance, pour les opposants comme pour le syndicat, de dater chaque envoi et d’agir vite, et pour les victimes collatérales des travaux, riverains privés de lumière ou commerces gênés par le chantier, de conserver le principe général selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Conclusion
Le parking de votre copropriété n’échappera pas à la question des ombrières par l’indifférence : soit il est hors champ, et il faut le démontrer par les titres et un mesurage exact avant que le préfet ne s’en mêle, soit il est dedans, et il faut voter, financer et construire avant le 1er juillet 2028, ou justifier dès maintenant d’une exemption ou d’un report avec des pièces datées. Le décret du 7 septembre 2026 n’offre ni grâce générale ni délai caché : il récompense les gestionnaires qui commandent à temps des panneaux performants, sobres en carbone et garantis dans la durée, et il laisse les autres face à l’échéance et à la sanction annuelle. Gardez les cinq gestes qui protègent : faire établir la propriété exacte du parc, le faire mesurer selon la méthode du décret de 2024, faire voter la bonne résolution à la bonne majorité avec une clé de répartition écrite, exiger des devis visant expressément les six critères du décret de 2026 avec contrat d’engagement et bon de commande, et dater chaque notification pour ne jamais perdre le délai de deux mois. Et si le vote est passé sans ces précautions, réunissez le procès-verbal, sa date de notification, les plans du parking et les devis : c’est ce dossier, plus que la colère devant la facture, qui convainc le préfet, le médiateur ou le juge.
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