La cour de votre copropriété prend l’eau à chaque orage, le restaurant du rez-de-chaussée éponge depuis des années, l’expert judiciaire a dit dès 2012 qu’il fallait refaire l’étanchéité, l’assemblée générale a voté les travaux mais ils n’ont jamais été exécutés, et quand le commerçant ruiné par les infiltrations réclame son dû, l’assureur de la copropriété répond : je ne paie pas, le sinistre n’avait plus rien d’aléatoire. Cette histoire vraie, jugée à Colmar le 22 février 2024 puis tranchée par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 12 mars 2026, vaut pour toutes les copropriétés qui laissent pourrir des désordres connus en croyant que l’assurance paiera à la fin. La réponse tient en trois phrases, avec leurs réserves. Oui, un contrat d’assurance peut exclure les dommages dont le fait générateur a perdu tout caractère aléatoire pour l’assuré, et cette exclusion n’exige ni faute intentionnelle ni faute dolosive du syndicat, pourvu qu’elle soit formelle et limitée. Oui, un syndicat qui connaît des désordres d’étanchéité, qui a été condamné à les réparer et qui laisse les dégâts se répéter pendant des années s’expose à se voir opposer cette exclusion, comme l’a confirmé la Cour de cassation en rejetant les pourvois du syndicat et du commerçant. Et oui, tout n’est pas perdu pour autant : la clause doit être formelle, limitée et mentionnée en caractères très apparents, et sa contestation doit être soulevée devant les juges du fond, pas pour la première fois en cassation. Réserves : tout dépend de votre police, de la rédaction exacte de la clause et de ce que le juge du fond constate sur la connaissance des désordres et l’inaction du syndicat ; les montants et les situations cités sont ceux d’affaires jugées, pas des barèmes ; et l’état du droit est apprécié au 15 septembre 2026.

I. Ce que l’arrêt du 12 mars 2026 tranche vraiment

A. Quatorze ans de fuites, une cour jamais rendue étanche, deux pourvois rejetés

Le point de départ est un fonds de commerce de restauration exploité dans des locaux situés dans un immeuble en copropriété. Au cours de l’année 2012, l’exploitant, la société Bady II, subit des dégâts des eaux et obtient en référé la désignation d’un expert pour en rechercher l’origine. L’expert judiciaire conclut, en substance, que la responsabilité de la copropriété et celle des propriétaires des locaux, les consorts M, pouvaient être engagées. Entre-temps, la société Bady II est placée en redressement judiciaire, et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, est condamné à effectuer les travaux préconisés par l’expert pour assurer l’étanchéité de la cour. Ces travaux auraient dû arrêter l’hémorragie. Ils ne seront pas le point final de l’histoire, car les désordres perdurent et le contentieux financier s’installe pour des années.

La société Bady II assigne alors son propre assureur, la société Generali IARD, pour obtenir notamment l’indemnisation de sa perte d’exploitation. Sont appelés à la procédure le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, l’assureur de la copropriété, la société Allianz IARD, les consorts M ainsi qu’un locataire et son assureur. La cour d’appel de Colmar, par arrêt du 22 février 2024, rejette l’appel en garantie formé contre l’assureur de la copropriété : Allianz n’a pas à couvrir, parce que la clause de la police excluant les événements non aléatoires s’applique. Deux pourvois sont formés et joints pour connexité : celui de la société Bady II et du commissaire à l’exécution de son plan (n° 24-14.340), et celui du syndicat des copropriétaires (n° 24-18.720). Le 12 mars 2026, la deuxième chambre civile, présidée par Mme Martinel, sur rapport de Mme Brouzes, rend l’arrêt n° 222 F-B, publié au Bulletin : REJETTE les pourvois, condamne les demandeurs aux dépens et rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’assureur qui avait refusé de garantir des dégâts devenus inéluctables a donc définitivement gagné, et le coût reste à la charge du syndicat et du commerçant. C’est cet arrêt, commenté le 7 septembre 2026 par la presse spécialisée de la copropriété, qui justifie qu’on s’y arrête aujourd’hui : il est publié au Bulletin, donc destiné à servir de référence, et il éclaire une situation que beaucoup de conseils syndicaux vivent sans le savoir, celle des travaux votés mais jamais exécutés pendant que les sinistres s’empilent.

B. La disparition de l’aléa : une exclusion valable sans faute intentionnelle, mais qui doit être formelle et limitée

Le cœur juridique de l’affaire tient dans l’article L. 113-1 du code des assurances, dont la Cour rappelle d’abord la lettre : « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. » Le syndicat soutenait en substance que, faute de faute intentionnelle ou dolosive de sa part, son simple manquement à l’obligation d’entretien et de réparation ne pouvait pas faire perdre au sinistre son caractère aléatoire. Autrement dit : négligence n’est pas intention, donc l’assureur devrait payer. La Cour écarte cette lecture en deux temps, et c’est là l’apport de l’arrêt.

D’une part, le contrat d’assurance peut stipuler une clause d’exclusion de garantie portant sur la disparition de l’aléa en cours de contrat, sans qu’il soit requis que le comportement de l’assuré conventionnellement exclu constitue une faute intentionnelle ou dolosive. La Cour le dit sans détour : « il résulte de ce texte que le contrat d’assurance peut stipuler une clause d’exclusion de garantie portant sur la disparition de l’aléa en cours de contrat, sans qu’il soit requis que le comportement de l’assuré conventionnellement exclu constitue une faute intentionnelle ou dolosive, la seule exigence imposée par ce texte étant qu’elle soit formelle et limitée. » Concrètement, quand le syndicat sait que la cour n’est pas étanche, qu’un expert l’a écrit, qu’un juge l’a condamné à réparer, et que les dégâts des eaux se répètent quand même année après année, le sinistre suivant n’est plus un coup du sort : son fait générateur a perdu son caractère aléatoire pour l’assuré. L’assureur peut alors faire jouer la clause, même si personne n’a voulu le dommage. L’idée implicite que beaucoup de copropriétaires se font — reporter les réparations à dans deux ans en comptant sur l’assurance pour couvrir l’intervalle — est donc fausse dans les polices qui comportent une telle clause : chaque mois d’inaction transforme un peu plus le risque assurable en certitude non garantie.

D’autre part, l’arrêt comporte un avertissement de procédure que les praticiens retiendront autant que la règle de fond. Le syndicat soutenait aussi, devant la Cour de cassation, que la clause n’était ni formelle ni limitée, parce qu’elle ne se référait pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées. La Cour refuse d’examiner ce grief : « le moyen tiré de ce qu’une clause d’exclusion de garantie ne serait pas formelle et limitée au sens de ce texte n’est pas de pur droit, de sorte qu’une partie est irrecevable à le soulever pour la première fois devant la Cour de cassation, la clause fût-elle reproduite dans la décision des juges du fond. » Le syndicat n’ayant pas soutenu cet argument devant les juges du fond, le moyen est irrecevable comme nouveau en sa première branche, et inopérant pour le surplus. La leçon est brutale et pratique : la bataille sur la rédaction de la clause se gagne en appel, pièces et police en main, jamais en cassation. Un syndicat qui découvre l’exclusion au stade du pourvoi a déjà perdu une manche décisive, celle où l’on discute du libellé exact, de sa précision et de son périmètre.

Deux garde-fous protègent malgré tout les assurés, et l’arrêt ne les efface pas. D’abord, l’exclusion doit être formelle et limitée, ce qui suppose une clause lisible, précise et circonscrite, discutée devant les juges du fond à partir du texte de la police. Ensuite, les clauses qui édictent des nullités, des déchéances ou des exclusions obéissent à une exigence de présentation : « Les clauses des polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents. » Une exclusion noyée dans les petites lignes, introuvable ou incompréhensible, reste contestable. Mais attention au sens de ce garde-fou : il porte sur la forme et la lisibilité de la clause, pas sur l’indulgence envers l’assuré qui laisse les désordres s’aggraver. Quand la clause est claire, apparente et limitée à la disparition de l’aléa, et que le syndicat a laissé des désordres connus produire les mêmes dégâts pendant des années, le refus de garantie tient, comme à Colmar puis en cassation.

II. Ce que le syndicat et les copropriétaires doivent décider avant le prochain sinistre

A. Réparer vite, déclarer juste, tracer tout : le calendrier qui préserve la garantie

La première décision est la plus simple à énoncer et la plus difficile à faire voter : ne pas laisser un désordre connu devenir une habitude. Dans l’affaire jugée, le syndicat avait été condamné à réaliser les travaux d’étanchéité préconisés par l’expert, et les dégâts n’en ont pas moins continué. C’est cette séquence — connaissance du désordre, condamnation à réparer, inaction, répétition — qui a permis à l’assureur d’affirmer que le sinistre n’avait plus rien d’aléatoire. Pour un conseil syndical, le réflexe utile tient donc en quatre gestes. Faire constater les désordres par écrit dès leur apparition, avec photos datées et signalements au syndic, pour que personne ne puisse ensuite prétendre qu’on ignorait. Faire voter les travaux sans attendre qu’un copropriétaire ou un commerçant assigne, quitte à voter une provision et un calendrier par tranches si le coût est lourd. Faire exécuter et réceptionner, en conservant factures, procès-verbaux et constats de fin de chantier, car c’est cette exécution qui restaure l’aléa aux yeux de l’assureur. Et si le syndic n’agit pas, le mettre en demeure par écrit puis saisir le juge des référés, qui peut ordonner les mesures nécessaires : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le même texte ajoute que, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut « ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire », ce qui vise exactement des travaux d’étanchéité dont le principe a déjà été reconnu par expertise ou par une décision.

La deuxième décision concerne les déclarations à l’assureur, car l’inaction n’est pas le seul piège : le silence sur l’aggravation du risque en est un autre. Le code des assurances impose à l’assuré « De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur », par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance. Un défaut d’étanchéité connu, documenté par expertise et suivi de sinistres répétés, entre typiquement dans ces circonstances nouvelles que le syndicat, assuré pour le compte de la collectivité des copropriétaires, doit porter à la connaissance de l’assureur de l’immeuble. Le même article impose « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Chaque dégât des eaux doit donc être déclaré dans le délai contractuel, avec un minimum légal de cinq jours ouvrés, et la déclaration tardive n’entraîne la déchéance, quand elle est prévue au contrat, que si « l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». Déclarer vite ne suffit pas à sauver la garantie quand l’aléa a disparu, mais ne pas déclarer ajoute une déchéance potentielle au refus d’ores et déjà encouru : le syndicat cumulerait alors deux motifs de non-paiement au lieu d’un.

La troisième décision est celle des victimes collatérales, occupants du lot sinistré, voisins du dessous, commerçant du rez-de-chaussée, qui paient chaque jour l’inaction collective. Leur droit commun reste entier : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Et quand l’eau qui traverse les planchers excède ce qu’un voisin doit normalement supporter, le responsable d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage répond de plein droit du dommage qui en résulte, sans que la victime ait à prouver une faute caractérisée. Mais ce droit commun se heurte à une réalité financière que l’arrêt révèle : si l’assurance de la copropriété ne garantit plus parce que l’aléa a disparu, la condamnation du syndicat se paie sur les fonds du syndicat, donc sur les charges des copropriétaires, avec des délais et des appels de fonds que les victimes n’avaient pas anticipés. D’où l’intérêt, pour un copropriétaire victime, de ne pas attendre le énième dégât pour agir : mise en demeure au syndic, demande d’inscription des travaux à l’ordre du jour, vote en assemblée générale, et à défaut référé pour faire ordonner les travaux, pendant que l’aléa existe encore et que la garantie joue encore. Chaque dégât supplémentaire sans réaction collective n’ajoute pas seulement une ligne au préjudice, il rapproche le dossier du point de non-retour où l’assureur pourra dire, police en main, que plus rien n’était aléatoire.

B. Contester un refus de garantie : relire la clause, choisir le bon juge, chiffrer le bon préjudice

Quand le refus est arrivé, la première chose à faire est de relire la police au lieu de la subir. L’arrêt montre que tout se joue sur trois questions concrètes. La clause existe-t-elle vraiment dans le contrat, avec quel libellé exact, et vise-t-elle la disparition de l’aléa ou autre chose ? Est-elle formelle et limitée, c’est-à-dire précise, circonscrite à des hypothèses identifiables, permettant à l’assuré de connaître l’étendue exacte de sa garantie ? Et figure-t-elle en caractères très apparents, comme l’exige la loi pour les exclusions ? Si l’une de ces réponses est négative, la contestation a une matière, mais elle doit être portée devant les juges du fond, avec la police, les expertises, les procès-verbaux d’assemblée générale et la chronologie des sinistres. L’arrêt est explicite : l’argument tiré du défaut de caractère formel et limité ne peut pas être soulevé pour la première fois en cassation. En pratique, cela signifie qu’un syndicat qui reçoit un refus fondé sur la perte d’aléa doit, dès la première instance, verser la police complète aux débats, faire constater le libellé exact de la clause, démontrer en quoi elle serait vague ou illimitée, et rapporter la preuve que les désordres n’étaient pas connus ou que les réparations ont été diligentes. Attendre l’appel ou la cassation pour affiner sa critique, c’est s’exposer à l’irrecevabilité.

La deuxième chose à vérifier est la chronologie de la connaissance, car c’est elle qui fait l’aléa ou le défait. Dans l’affaire jugée, l’assureur pouvait s’appuyer sur une expertise judiciaire de 2012, une condamnation à réaliser des travaux d’étanchéité, et des années de sinistres répétés sans réparation effective. À l’inverse, un syndicat qui découvre un désordre, le fait expertiser, vote les travaux dans les mois qui suivent et subit entre-temps un nouveau sinistre reste dans l’aléa : le dommage reste fortuit pour un assuré diligent, même si le risque était identifié. La frontière n’est donc pas entre le risque connu et le risque inconnu, mais entre le risque géré et le risque abandonné. Pour les copropriétaires, cela change le contenu des assemblées générales : voter des travaux ne suffit pas si rien n’est exécuté, et exécuter partiellement sans réception ni suivi ne suffit pas toujours. Le dossier qui protège la garantie est celui qui montre une collectivité qui sait, qui décide et qui fait, dans des délais raisonnables au regard du coût et de la technicité. Et lorsque l’assureur doit sa prestation, il ne peut s’y soustraire par des moyens dilatoires : « Lors de la réalisation du risque ou à l’échéance du contrat, l’assureur doit exécuter dans le délai convenu la prestation déterminée par le contrat ». Le refus doit donc être motivé par une cause prévue au contrat et vérifiable, pas par un simple prétexte dilatoire, et c’est au regard de cette exigence que le juge contrôle la clause invoquée.

La troisième chose à régler est le chiffrage, car un refus de garantie ne transforme pas chaque facture en créance automatique contre le syndicat ou l’assureur. La victime, qu’elle soit copropriétaire occupant, bailleur ou commerçant, doit distinguer trois préjudices : les réparations dans son lot, la perte de jouissance ou d’exploitation pendant les travaux, et les frais engagés pour faire reconnaître ses droits. Chacun se prouve séparément, par devis, factures acquittées, constats de commissaire de justice, attestations de chiffre d’affaires ou quittances de loyer, et chacun s’apprécie au jour du jugement. L’assureur qui garantit encore doit indemniser dans la limite du contrat ; le syndicat dont la faute ou l’inaction est établie répond sur son patrimoine, donc sur les charges communes ; et le syndic professionnel qui n’a ni alerté, ni convoqué, ni fait exécuter peut voir sa responsabilité recherchée à son tour. Avant d’assigner, la médiation de l’assurance et la réclamation écrite avec accusé de réception restent des passages obligés qui coûtent peu et qui fixent les positions : un refus écrit et motivé vaut mieux, pour la suite, qu’un silence ou qu’un accord téléphonique dont personne ne retrouve la trace. Et si l’immeuble compte des locations, le bailleur dont le logement devient inhabitable entre deux dégâts doit anticiper la baisse de loyer ou la résiliation que son propre locataire pourra lui demander, car la chaîne des responsabilités ne s’arrête pas à la porte du syndicat.

Conclusion

Un contrat d’assurance habitation de copropriété n’est pas un abonnement à l’impunité des désordres : il garantit des événements aléatoires, et quand le syndicat laisse des infiltrations connues se répéter pendant des années sans réparer, l’aléa disparaît et la garantie peut disparaître avec lui, comme la deuxième chambre civile l’a jugé le 12 mars 2026 dans un arrêt publié au Bulletin. La bonne nouvelle, c’est que l’issue n’est jamais écrite d’avance : une clause doit être formelle, limitée et très apparente pour exclure, sa critique doit être portée devant les juges du fond avec la police et la chronologie complètes, et un syndicat qui constate, vote, exécute et déclare dans les délais reste un assuré comme les autres. Le mauvais calcul, c’est de voter des travaux pour se donner bonne conscience puis de les laisser dormir en comptant sur l’assureur : chaque sinistre supplémentaire sans réparation fait le jeu de la clause d’exclusion. Le bon ordre des opérations tient en cinq gestes : constater par écrit dès le premier dégât, faire expertiser l’origine, voter et exécuter les travaux d’étanchéité avec réception, déclarer chaque sinistre dans le délai contractuel qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, et contester tout refus par écrit en visant le libellé exact de la clause. À ce prix, la copropriété reste assurée ; sans lui, elle découvre un jour que sa police ne couvrait plus que le passé. Pour vérifier où en est votre immeuble, la police complète, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et la chronologie des sinistres déclarés sont les trois documents à réunir avant tout rendez-vous utile, et un avocat en droit immobilier à Paris permet de les lire dans le bon ordre : d’abord la clause, ensuite les faits, enfin les recours.

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