Vous exploitez depuis des années des parcelles louées en bail rural et vous recevez un courrier du conseil départemental : vos terres entrent dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier, l’ancien remembrement. Le parcellaire va être redistribué, vos îlots vont changer de place, et vous vous demandez si votre bail suivra les nouvelles parcelles, si vous pourrez partir, qui fixera le nouveau fermage et comment contester une opération qui vous désavantage. Ces questions sont fréquentes dans les zones de grandes cultures où les échanges bouleversent des assolements construits sur plusieurs générations.
La réponse tient en une règle simple, puis en une série de réflexes procéduraux. La règle simple figure à l’article L123-15 du Code rural et de la pêche maritime : face à une parcelle atteinte par l’aménagement, le preneur choisit entre le report de son bail sur les terres reçues en échange par son bailleur et la résiliation totale ou partielle, sans indemnité, lorsque sa jouissance diminue. Les réflexes procéduraux consistent à notifier ce choix par écrit, à refuser tout découpage imposé par le bailleur, à faire réajuster le fermage à la nouvelle assiette et à attaquer l’opération devant le juge administratif sans attendre la clôture. Pour situer ce dossier dans l’ensemble du statut du fermage, vous pouvez aussi consulter le bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et les préemptions.
L’aménagement foncier agricole, forestier et environnemental porte sur les propriétés rurales non bâties et « se fait au moyen d’une nouvelle distribution des parcelles morcelées et dispersées » (article L123-1 du Code rural et de la pêche maritime). Son but premier reste, « par la constitution d’exploitations rurales d’un seul tenant ou à grandes parcelles bien groupées, d’améliorer l’exploitation agricole des biens qui y sont soumis ». Autrement dit, l’opération ne vise ni à exproprier ni à résilier les baux : elle réorganise le parcellaire, et le bail rural doit s’adapter à cette réorganisation. C’est ce point de départ qui commande tout le raisonnement : le fermier n’est pas un occupant toléré que l’on déplace au gré du nouveau plan, il est titulaire d’un droit que la loi reporte ou résilie selon son propre choix.
I. Votre bail face à l’échange : demander le report sur les nouvelles parcelles ou faire résilier le bail
A. Un choix qui appartient au preneur, et que le bailleur ne peut pas préempter
Le texte est limpide : « Le locataire d’une parcelle atteinte par l’aménagement foncier agricole et forestier a le choix ou d’obtenir le report des effets du bail sur les parcelles acquises en échange par le bailleur, ou d’obtenir la résiliation totale ou partielle du bail, sans indemnité, dans la mesure où l’étendue de sa jouissance est diminuée par l’effet de l’aménagement foncier agricole et forestier » (article L123-15 du Code rural et de la pêche maritime). Trois enseignements se dégagent de cette phrase. D’abord, l’option appartient au preneur seul : c’est lui qui choisit, et le bailleur ne choisit pas à sa place. Ensuite, la résiliation n’est ni automatique ni gratuite dans son principe : elle suppose une diminution de la jouissance causée par l’aménagement, elle peut être seulement partielle, et elle ne donne lieu à aucune indemnité au profit du preneur. Enfin, le report n’est pas une faveur : c’est un droit, que le preneur obtient sur les parcelles que son bailleur a reçues en échange.
En pratique, le preneur avise son bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dès qu’il connaît le nouveau parcellaire : soit il demande le report de son bail sur les parcelles attribuées en échange, en les désignant d’après le plan, soit il demande la résiliation totale ou partielle en décrivant la diminution de jouissance constatée, avec photos, relevés de surfaces et accès supprimés ou allongés. Cette notification écrite fige la position du fermier et servira de pièce maîtresse si le bailleur conteste ensuite devant le tribunal paritaire. Le preneur joint utilement son bail, les derniers avis de fermage et le plan d’aménagement, car le juge vérifiera la nature du bien, son usage agricole, les parties au bail et l’existence d’un titre d’occupation régulier avant d’examiner le fond.
La Cour de cassation a tranché le point le plus disputé : le bailleur ne peut pas imposer au fermier l’emplacement du report. Dans un arrêt du 27 juin 2001, la troisième chambre civile a « exactement relevé que le preneur ne peut se voir imposer par le propriétaire l’emplacement du report » (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-19.819). Dans cette affaire, un bailleur exploitant lui-même avait indiqué à ses fermiers les terres qu’il entendait garder, en leur laissant le reste de la nouvelle parcelle : les preneurs s’y étaient opposés, et la cour d’appel d’Amiens, approuvée par la Cour de cassation, avait fait prévaloir la proposition de l’expert, qui réglait au mieux les accès et respectait les droits de chacun compte tenu de la configuration des lieux. La leçon est directe : face à un bailleur qui découpe seul la nouvelle parcelle, le fermier refuse par écrit, propose un découpage cohérent avec son exploitation et demande au besoin une expertise judiciaire.
Le même arrêt précise que « les critères à retenir pour une division d’exploitation ne sont pas ceux pris en compte lors d’un remembrement » (Cass. 3e civ., 27 juin 2001, n° 99-19.819) : le juge ne cherche pas à refaire l’équivalence du remembrement entre propriétaires, il organise concrètement la jouissance des preneurs. Cette distinction protège le fermier contre l’argument favori des bailleurs, selon lequel le report devrait respecter la règle d’équivalence entre apports et attributions. Cette règle d’équivalence existe, mais elle gouverne les rapports entre propriétaires : « Chaque propriétaire doit recevoir, par la nouvelle distribution, une superficie globale équivalente, en valeur de productivité réelle, à celle des terrains qu’il a apportés » (article L123-4 du Code rural et de la pêche maritime). Elle ne permet pas au bailleur de confisquer le choix du preneur ni de lui assigner les moins bonnes terres.
Un second arrêt illustre ce qui se passe quand le bailleur, après avoir accepté un report, autorise un autre exploitant sur la même parcelle. Le 13 juillet 2005, la troisième chambre civile a jugé que « la bailleresse ne pouvait, sans porter atteinte au bail dont était titulaire la SCEA, autoriser M. Y… à exploiter une partie de cette même parcelle » (Cass. 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-17.727). Dans ce dossier, deux baux distincts coexistaient : une société d’exploitation avait opté pour le report sur la totalité d’une parcelle de terres, tandis qu’un autre preneur, titulaire d’un bail sur un pré remplacé par une autre parcelle, avait labouré une partie de la première avec l’autorisation de la bailleresse. La Cour a validé l’analyse de la cour d’appel de Besançon : dès lors que la société avait opté pour le report sur toute la parcelle, la bailleresse ne pouvait plus y installer un second exploitant, quelle que fût la différence de superficie entre les parcelles échangées. Pour le fermier, la portée est claire : une fois l’option de report exercée sur une parcelle identifiée, le bailleur ne peut ni la rogner ni la partager sans l’accord du preneur, et toute autorisation donnée à un tiers sur cette assiette est inopposable au titulaire du report.
Deux situations particulières appellent une vigilance accrue. La première concerne les parcelles conduites en agriculture biologique : lorsqu’il « met en valeur une parcelle ayant fait l’objet d’une certification en agriculture biologique » ou en conversion depuis au moins un an, « le locataire est prioritaire pour toute attribution nouvelle de parcelle certifiée » (article L123-15 du Code rural et de la pêche maritime). Le pendant existe côté propriété, puisque tout propriétaire d’une parcelle certifiée « est prioritaire pour l’attribution nouvelle d’une superficie équivalente de terrains ayant fait l’objet d’une même certification » (article L123-4 du Code rural et de la pêche maritime). Le fermier bio signale donc sa certification dès l’enquête, pièces à l’appui, et exige une attribution cohérente avec son cahier des charges : recevoir des terres conventionnelles à la place de ses parcelles bio ruinerait sa certification et ses débouchés. La seconde concerne la soulte : « Le paiement d’une soulte en espèces » peut être mis « à la charge du département lorsqu’il y a lieu d’indemniser ce locataire », et « Les conditions de paiement de cette soulte sont fixées par la délibération du conseil départemental ordonnant l’opération d’aménagement foncier » (article L123-15 du Code rural et de la pêche maritime). Le fermier lésé par une attribution de moindre valeur réclame cette soulte et se procure la délibération pour en vérifier le barème.
B. Quand plusieurs fermiers se retrouvent sur une seule parcelle attribuée au même bailleur
L’aménagement regroupe les terres, et il arrive que des parcelles louées à plusieurs fermiers soient remplacées par une seule parcelle attribuée à leur bailleur commun. Aucun des preneurs ne peut alors s’approprier seul la nouvelle assiette, et le bailleur ne peut pas davantage la répartir à sa guise entre eux. La presse agricole résume la solution d’expérience : les fermiers doivent d’abord chercher un accord entre eux, et à défaut c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui tranche la répartition. Cette solution découle directement des deux arrêts cités plus haut : si le propriétaire ne peut imposer l’emplacement du report à un preneur isolé, il ne le peut pas non plus face à plusieurs preneurs, et si l’autorisation donnée à un second exploitant est inopposable au titulaire du report, le bailleur ne saurait créer lui-même une colocation forcée sur la parcelle nouvelle.
Le tribunal compétent pour ces partages est désigné par la loi : « Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » (article L491-1 du Code rural et de la pêche maritime). Le fermier qui se heurte à un refus de report, à un découpage imposé ou à un concurrent installé par le bailleur saisit donc ce tribunal du lieu des terres, après avoir réuni son bail, la notification de son option, le plan d’aménagement et tout écrit du bailleur. Il demande au juge de constater son report, de fixer l’assiette exacte de sa jouissance et, si nécessaire, d’ordonner une expertise sur les accès, les natures de culture et les contraintes d’exploitation. L’expertise est souvent décisive : dans l’affaire jugée en 2001, c’est la proposition de l’expert, équilibrant les accès et les droits de chacun, que les juges ont entérinée contre le découpage du bailleur.
Une difficulté transitoire mérite un mot : avant la décision définitive sur les réclamations, la commission départementale peut proposer l’envoi en possession provisoire des nouvelles parcelles, qui « fait l’objet d’une décision du conseil départemental qui doit être publiée à la mairie et notifiée aux intéressés » (article L123-10 du Code rural et de la pêche maritime). Pendant cette phase, le fermier cultive les parcelles dont il a provisoirement la jouissance, conserve les assolements et évite tout labour sur une assiette contestée par un autre preneur. Labourer une parcelle dont un concurrent a obtenu le report, même avec un accord verbal du bailleur, expose à une condamnation à cesser toute culture et à des dommages-intérêts, comme l’a subi l’exploitant dans l’affaire de 2005. Tout accord avec le bailleur sur une jouissance provisoire se formalise par écrit, avec plan annexé, durée et contrepartie de fermage précisées.
Le preneur qui a mis ses terres à disposition d’une société qu’il exploite, par exemple un GAEC, reste titulaire du bail et exerce l’option en son nom : la mise à disposition ne transfère pas le droit au report à la société. Dans l’affaire de 2005, c’est bien le preneur personne physique, et le GAEC bénéficiaire de sa mise à disposition, qui agissaient ensemble contre la société concurrente. Le montage sociétaire ne change ni le titulaire de l’option ni le juge compétent, mais il impose de produire la convention de mise à disposition et de vérifier que l’option a été notifiée par le véritable preneur.
II. Après l’échange : régler le fermage à la nouvelle assiette et contester l’opération quand elle vous lèse
A. Faire ajuster le fermage à la hausse comme à la baisse, et dater le transfert des droits
Le report ou la résiliation ne règle pas la question de l’argent : le fermage doit suivre la nouvelle assiette. Lorsque l’aménagement réduit la surface, dégrade les accès ou remplace des terres par des prés de moindre valeur, le fermier demande une diminution du fermage. Le fondement se trouve dans les critères légaux de fixation du prix : le prix de chaque fermage est établi « en fonction, notamment, de la durée du bail », « de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué » (article L411-11 du Code rural et de la pêche maritime). Une structure parcellaire bouleversée, des sols de nature différente ou une distance allongée jusqu’au siège d’exploitation justifient un réexamen du loyer. La démarche commence par une proposition chiffrée au bailleur, surface à l’appui, puis, à défaut d’accord, par la saisine du tribunal paritaire, qui fixera le fermage au regard de ces critères et des arrêtés préfectoraux encadrant les minima et maxima.
Symétriquement, le bailleur peut demander une augmentation lorsque des travaux connexes ont amélioré les conditions d’exploitation dans le cadre d’une association foncière : « Lorsque des investissements améliorant les conditions de l’exploitation auront été exécutés par le bailleur dans le cadre d’une association syndicale », « le montant du fermage en cours sera augmenté d’une rente qui sera fixée d’un commun accord entre les parties ou, à défaut, par le tribunal paritaire des baux ruraux compte tenu notamment des dépenses supportées par le bailleur » (article R411-9 du Code rural et de la pêche maritime). Le fermier qui reçoit une telle demande exige le détail des dépenses, la délibération de l’association foncière et la preuve du paiement par le bailleur, car la rente doit rester proportionnée aux dépenses réellement supportées et à l’amélioration réelle des conditions d’exploitation. Les chemins, l’hydraulique et le drainage profitent à l’exploitant, mais seuls les investissements payés par le bailleur dans ce cadre ouvrent droit à la majoration.
La date du transfert des droits conditionne les appels de fermage et les responsabilités : « Du jour du transfert de propriété résultant de la clôture des opérations d’aménagement foncier agricole et forestier, les immeubles qui en sont l’objet ne sont plus soumis qu’à l’exercice des droits et actions nés du chef du nouveau propriétaire » (article L123-12 du Code rural et de la pêche maritime). La clôture correspond au dépôt en mairie du plan définitif, constaté par un certificat du maire. Avant cette date, le fermier paie son bailleur d’origine et conserve ses recours ; après, il paie le nouveau propriétaire et exerce ses droits de son chef. Le même article ajoute que « Les contestations sur la propriété d’un immeuble compris dans l’aménagement foncier » ne font pas obstacle à l’application des décisions prises en matière d’aménagement : un litige de propriété avec un voisin ne suspend ni le report ni le paiement du fermage. Le preneur se procure le certificat de dépôt du plan pour dater exactement le basculement et éviter les doubles appels ou les impayés imaginaires.
En cas de résiliation partielle, le fermage des terres conservées se recalcule sur la même méthode : surface restante, nature des sols, accès et bâtiments conservés. Le preneur fait établir un avenant écrit précisant les nouvelles références cadastrales, la surface retenue et le fermage réajusté, puis le fait enregistrer. Sans avenant, chaque échéance devient un litige potentiel, et le bailleur pourra soutenir que le prix initial reste dû. L’avenant protège les deux parties et fige l’assiette sur laquelle portera le prochain renouvellement.
B. Attaquer l’opération devant le juge administratif sans attendre la clôture
Contester son report devant le tribunal paritaire ne suffit pas toujours : lorsque c’est l’opération elle-même qui lèse le fermier, par un périmètre mal tracé, une attribution déséquilibrée ou une méconnaissance des prescriptions environnementales, il faut attaquer les décisions d’aménagement devant le juge administratif. La procédure commence en amont : au vu de l’étude d’aménagement, la commission communale ou intercommunale propose au conseil départemental le mode d’aménagement, le périmètre et les prescriptions, puis le conseil départemental « soit renonce à l’opération d’aménagement foncier envisagée, soit soumet le projet d’opération d’aménagement et les prescriptions à enquête publique » (article L121-14 du Code rural et de la pêche maritime). L’avis d’enquête « mentionne que les propriétaires doivent signaler au conseil départemental, dans un délai d’un mois, les contestations judiciaires en cours », et cet avis est notifié aux auteurs de ces contestations, qui peuvent alors intervenir dans la procédure.
Le fermier, même non propriétaire, a tout intérêt à participer à l’enquête : observations écrites sur le registre, production de son bail, signalement de sa certification bio, dénonciation des allongements de distance ou des accès supprimés. Ses observations figureront au dossier et appuieront son recours ultérieur. À l’issue de l’enquête, le conseil départemental décide d’ordonner l’opération ou d’y renoncer, et le préfet fixe les prescriptions environnementales que les commissions devront respecter dans le nouveau parcellaire et les travaux. Chaque étape est une décision attaquable : périmètre, prescriptions, décisions des commissions communale puis départementale, arrêté ordonnant la clôture.
Le recours se porte devant le tribunal administratif du lieu de l’opération, dirigé contre la décision de la commission départementale d’aménagement foncier. Le juge administratif est bien le juge naturel de ce contentieux : la loi organise elle-même les effets de ses annulations en prévoyant qu’« Au cas d’annulation par le juge administratif d’une décision de la commission départementale d’aménagement foncier, les bénéficiaires du transfert de propriété » demeurent en possession « jusqu’à l’affichage en mairie consécutif à la nouvelle décision prise par la commission départementale en exécution de ladite annulation » et restent tenus, pendant cette période, « de conserver l’assolement en vigueur au moment où la décision d’annulation leur a été notifiée » (article L121-12 du Code rural et de la pêche maritime). Autrement dit, gagner l’annulation ne rend pas immédiatement les anciennes terres : les bénéficiaires gardent provisoirement la possession et doivent maintenir l’assolement, en attendant la nouvelle décision prise en exécution du jugement. Le fermier adapte sa stratégie : il demande l’annulation pour obtenir une nouvelle attribution, mais il prépare en parallèle son report ou sa résiliation sur l’assiette actuelle, car la jouissance provisoire peut durer des mois.
Que le juge administratif contrôle étroitement les décisions rurales ne fait pas de doute : les refus d’autorisation préfectorale en matière de baux ruraux suivent la même voie, du tribunal administratif à la cour administrative d’appel puis au Conseil d’État, y compris sur les questions prioritaires de constitutionnalité adossées aux textes du statut du fermage (CE, 3e ch., 29 oct. 2021, n° 452187). Cette affaire concernait un autre régime, celui de la résiliation partielle pour changement de destination, mais elle confirme la méthode : en matière rurale, chaque décision administrative se conteste devant le juge administratif, avec ses délais propres, tandis que chaque litige entre bailleur et preneur relève du tribunal paritaire. Le fermier menacé sur les deux tableaux mène donc deux actions distinctes, sans supposer que le succès de l’une entraîne celui de l’autre : le gain devant le tribunal administratif donne une nouvelle attribution, le gain devant le tribunal paritaire sécurise le report ou ajuste le fermage.
Le dossier de contestation se prépare dès l’enquête : bail et avenants, notifications d’option, plan avant et après, calcul des surfaces et des distances au siège d’exploitation, photographies des accès, certification bio le cas échéant, délibération du conseil départemental sur la soulte, certificat de dépôt du plan en mairie, échanges avec le bailleur et procès-verbaux de la commission. Le fermier qui attend la clôture pour réagir se prive des recours contre le périmètre et les attributions, et se retrouve à discuter son report sur un plan devenu définitif. Le calendrier commande l’action : participer à l’enquête, notifier l’option dès le nouveau parcellaire connu, saisir le tribunal paritaire en cas de blocage et déférer la décision départementale au tribunal administratif dans les délais de recours.
Conclusion
L’aménagement foncier ne supprime pas le bail rural, il le déplace ou le réduit, et la loi donne au fermier les moyens de maîtriser ce déplacement. Le preneur choisit entre le report sur les parcelles reçues en échange et la résiliation sans indemnité à proportion de sa perte de jouissance, et personne ne choisit à sa place : ni le bailleur qui voudrait lui assigner les moins bonnes terres, ni un concurrent installé après coup sur sa nouvelle assiette. Le fermage suit l’assiette réelle, à la baisse quand la jouissance se réduit, à la hausse seulement si des travaux connexes payés par le bailleur améliorent vraiment l’exploitation. L’opération elle-même se conteste devant le juge administratif, depuis l’enquête jusqu’à la décision départementale, tandis que le report, le partage entre preneurs et le prix relèvent du tribunal paritaire. La méthode gagnante tient en six gestes : vérifier le périmètre et participer à l’enquête, notifier son option par écrit avec plan, refuser tout découpage imposé, faire réajuster le fermage par avenant, attaquer la décision d’aménagement dans les délais et conserver chaque pièce. Menée ainsi, la traversée de l’aménagement foncier préserve l’outil de travail au lieu de le subir.
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