Une parcelle qui s’embroussaille au milieu d’un parcellaire bien tenu crée vite un conflit à trois. Le voisin qui cherche à s’agrandir veut l’exploiter, le propriétaire ne s’en occupe plus ou ne répond pas, et le fermier en place, quand la terre est louée, laisse parfois la friche gagner sans mesurer le risque pour son bail. Chacun se tourne alors vers le préfet ou vers le tribunal, mais pas vers le même juge et pas avec la même procédure. La remise en valeur des terres incultes relève du préfet et de la commission départementale d’aménagement foncier, sur le fondement des articles L. 125-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, tandis que la sanction d’un preneur qui n’entretient plus le fonds appartient au tribunal paritaire des baux ruraux, sur le fondement de l’article L. 411-31 du même code. Confondre ces deux voies fait perdre des mois et expose à une décision d’incompétence.

Cet article décrit la marche à suivre dans chaque cas de figure : comment faire constater l’état d’inculture et obtenir l’autorisation d’exploiter une friche, comment le bailleur d’une terre louée peut agir contre un preneur qui laisse la parcelle à l’abandon, et comment le preneur menacé organise sa défense. Les règles citées sont celles en vigueur au 14 septembre 2026, vérifiées sur Legifrance, et les décisions commentées ont été lues dans leur texte intégral.

I. Faire constater la friche et obtenir le droit de l’exploiter

A. Signaler la parcelle au préfet et obtenir un constat contradictoire

La procédure de remise en valeur commence par une demande adressée au préfet, ouverte à « toute personne physique ou morale ». Le texte applicable vise la parcelle « susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale et inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans par comparaison avec les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité, lorsque, dans l’un ou l’autre cas, aucune raison de force majeure ne peut justifier cette situation », le délai étant réduit à deux ans en zone de montagne (article L. 125-1 du code rural et de la pêche maritime). Trois conditions cumulatives s’en déduisent : une mise en valeur possible, une inculture ou une sous-exploitation manifeste durable, et l’absence de force majeure. Une parcelle volontairement maintenue en jachère tournante dans un assolement cohérent, une prairie extensive entretenue ou une terre frappée par une inondation prolongée ne remplissent pas ces critères. À l’inverse, des terres envahies de rumex et d’adventices à enracinement profond, des fossés et exutoires non curés qui asphyxient la parcelle, ou des bâtiments d’exploitation laissés sans entretien depuis plusieurs campagnes caractérisent l’état visé par le texte.

La demande doit être précise dès l’envoi : « Les demandes présentées au préfet en application de l’ article L. 125-1 doivent indiquer notamment la désignation cadastrale du fonds, les nom, qualité et domicile du demandeur et du propriétaire et, si le propriétaire n’est pas le titulaire du droit d’exploitation, les nom, qualité et domicile de ce dernier. » (article R. 125-1 du code rural et de la pêche maritime). Quand le demandeur ignore qui est propriétaire, il doit justifier des recherches accomplies pour l’identifier, et le dossier doit comporter « toutes précisions de nature à établir l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds ». En pratique, joindre les références cadastrales exactes, des photographies datées prises depuis la voie publique ou depuis ses propres parcelles, les témoignages des voisins et, si possible, l’historique cultural des trois dernières années rend la demande recevable et crédible. Une dénonciation vague, sans cadastre ni élément de datation, conduit le préfet à classer sans suite.

Une fois saisi, le préfet ne statue pas seul. « Dans les huit jours suivant la date de réception de la demande, le préfet demande au président du conseil départemental de saisir la commission départementale d’aménagement foncier qui, dans les trois mois, se prononce sur l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds et donne son avis sur la possibilité d’une mise en valeur agricole ou pastorale du fonds. » (article R. 125-2 du code rural et de la pêche maritime). La commission désigne une délégation d’au moins deux membres qui se déplace sur les lieux, et « Le ou les demandeurs, le propriétaire et, s’il y a lieu, le titulaire du droit d’exploitation sont convoqués à la visite des lieux, quinze jours au moins avant la date de cette visite. » Cette visite contradictoire est le cœur du dossier : le propriétaire peut y démontrer un entretien réel, une mise en valeur pastorale extensive ou un cas de force majeure, tandis que le demandeur y fait constater l’embroussaillement, l’absence de clôtures, de fauche ou de curage. Se dispenser de s’y rendre, pour l’un comme pour l’autre, revient à laisser l’adversaire occuper seul le terrain de la preuve.

Quand le propriétaire est inconnu, introuvable ou en indivision bloquée, la procédure n’est pas paralysée : « A la demande du préfet, le juge compétent de l’ordre judiciaire peut désigner un mandataire chargé de représenter, dans la procédure tendant à la mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, le propriétaire ou les indivisaires dont l’identité ou l’adresse n’a pu être déterminée. » (article L. 125-2 du code rural et de la pêche maritime). Ce mandataire reçoit les convocations et fait valoir les droits du propriétaire absent, de sorte que la décision prise au terme de la procédure lui est opposable.

La portée de la décision de la commission a été précisée par la cour administrative d’appel de Douai dans un litige où un exploitant voisin avait dénoncé au préfet du Nord l’état d’inculture de quinze hectares appartenant à une famille, et où la commission départementale d’aménagement foncier avait déclaré les parcelles en état de sous-exploitation depuis plus de trois ans (CAA Douai, 21 juin 2022, n° 21DA02505, texte intégral sur Legifrance). Les propriétaires soutenaient notamment que la visite des lieux n’avait pas été autorisée, que leurs terres n’étaient pas destinées à la culture en champs et qu’elles étaient régulièrement entretenues, et contestaient la compétence du juge administratif saisi de leur recours. La cour a rejeté leur requête et confirmé que le contentieux de cette décision relevait bien du juge administratif, en retenant la régularité de la procédure suivie à partir de la dénonciation du voisin. L’enseignement est double : un voisin peut déclencher utilement la procédure, et la contestation du constat se joue d’abord sur la preuve de l’entretien et de l’usage réel, pas sur le principe de la visite.

À côté de cette initiative individuelle, le conseil départemental peut engager une démarche collective : il « charge la commission départementale d’aménagement foncier, sur la base de l’inventaire des terres considérées comme des friches prévu à l’article L. 112-1-1 , de proposer le périmètre dans lequel il serait d’intérêt général de remettre en valeur des parcelles incultes ou manifestement sous-exploitées depuis plus de trois ans sans raison de force majeure », avec un délai réduit à deux ans en zone de montagne (article L. 125-5 du code rural et de la pêche maritime). Le candidat à la reprise a donc intérêt à vérifier si ses parcelles visées figurent déjà dans un périmètre arrêté : dans ce cas, la commission communale ou intercommunale dresse l’état des parcelles concernées et la procédure s’en trouve accélérée.

B. De la mise en demeure à l’autorisation d’exploiter : qui obtient finalement la terre

Quand l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste est reconnu, le préfet met en demeure le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation : « le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation sont mis en demeure par le préfet de mettre en valeur le fonds. » (article L. 125-3 du code rural et de la pêche maritime). Le destinataire dispose alors d’une alternative stricte : « Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mise en demeure, le propriétaire ou le titulaire du droit d’exploitation fait connaître au préfet qu’il s’engage à mettre en valeur le fonds inculte ou manifestement sous-exploité dans un délai d’un an ou qu’il renonce. L’absence de réponse vaut renonciation. » (article L. 125-3 du code rural et de la pêche maritime) Celui qui s’engage doit joindre à sa réponse un plan de remise en valeur et exécuter ce plan dans l’année. Le silence, la réponse dilatoire sans plan, ou l’inexécution du plan dans le délai annuel ouvrent la suite de la procédure au profit des candidats.

Si le fonds est loué, le sort du preneur en place dépend de son attitude. « Lorsque le fonds est loué, le propriétaire peut en reprendre la disposition, sans indemnité, pour le mettre lui-même en valeur ou le donner à bail à un tiers si le titulaire du droit d’exploitation a renoncé expressément ou tacitement, ou s’il n’a pas effectivement mis en valeur le fonds dans le délai d’un an mentionné ci-dessus. » (article L. 125-3 du code rural et de la pêche maritime) Le propriétaire dispose pour exercer cette reprise d’un délai de deux mois à compter du fait qui lui en a ouvert le droit. Deux points méritent l’attention. D’abord, cette reprise sans indemnité déroge au régime ordinaire de l’indemnité du preneur sortant : elle ne s’applique que dans le cadre strict de la procédure de terres incultes, après mise en demeure préfectorale et renonciation ou carence constatée du preneur. Ensuite, le preneur qui reçoit la mise en demeure a tout intérêt à répondre dans les deux mois avec un plan sérieux et à l’exécuter dans l’année, car son inertie autorise le bailleur à reprendre sans bourse délier puis à relouer à un tiers, qui peut être le voisin demandeur initial.

Quand le propriétaire et l’exploitant ont renoncé ou n’ont pas mis le fonds en valeur dans les délais, « le préfet le constate par décision administrative dans un délai déterminé par décret. Le préfet peut dès lors attribuer, après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture, l’autorisation d’exploiter à l’un des demandeurs ayant présenté un plan de remise en valeur. » (article L. 125-6 du code rural et de la pêche maritime). L’autorisation d’exploiter ainsi attribuée fait naître de plein droit un bail à ferme soumis au statut du fermage. Le candidat évincé à ce stade peut contester la décision d’attribution devant le juge administratif, mais il doit agir vite et viser l’erreur d’appréciation sur les mérites comparés des plans de remise en valeur, seul terrain qui porte.

Obtenir l’autorisation préfectorale ne dispense pas du contrôle des structures. Le bénéficiaire qui agrandit son exploitation au-delà des seuils doit détenir l’autorisation d’exploiter prévue à l’article L. 331-2, faute de quoi le bail né de l’attribution est fragile : « Si le preneur est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L. 331-2 , la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. » (article L. 331-6 du code rural et de la pêche maritime). La Cour de cassation a jugé que l’action en nullité ouverte par ce texte suppose dans tous les cas une mise en demeure préalable de régulariser, délai expiré, et que cette action « se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire de l’action a connu ou aurait dû connaître qu’était expiré le délai imparti au locataire, dans la mise en demeure prévue par l’article L. 331-7 précité, pour régulariser sa situation » (Cass. 3e civ., 26 octobre 2023, n° 21-24.231, texte intégral). Dans cette affaire, des baux conclus en 2011 et 2012 étaient attaqués en nullité en avril 2019 pour défaut d’autorisation d’exploiter, alors que la mise en demeure administrative datait de décembre 2019 : l’action n’était pas prescrite, et la Cour a partiellement cassé l’arrêt d’appel sur la désignation de la personne tenue de solliciter l’autorisation, la société ou son associé exploitant. Pour le repreneur d’une friche comme pour tout preneur qui s’agrandit, la leçon est nette : déposer la demande d’autorisation d’exploiter sans attendre, conserver la preuve du dépôt, et identifier correctement le demandeur quand l’exploitation est sociétaire.

L’administration dispose en outre d’un pouvoir de sanction propre : « Lorsqu’elle constate qu’un fonds est exploité contrairement aux dispositions du présent chapitre, l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de régulariser sa situation dans un délai qu’elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois » (article L. 331-7 du code rural et de la pêche maritime). À défaut de régularisation puis de cessation dans les délais impartis, une sanction pécuniaire peut être prononcée, comme l’illustre une affaire jugée à Nantes où des exploitants contestaient une sanction de 370 euros par hectare pour des terres exploitées sans autorisation (CAA Nantes, 16NT02277). Exploiter une friche attribuée sans avoir purgé le contrôle des structures expose donc à un cumul de risques : nullité du bail à la demande du bailleur, du préfet ou de la SAFER, et sanction administrative.

En dernier ressort, si aucun repreneur ne se présente ou si le propriétaire fait obstacle à toute mise en valeur, « Le préfet peut aussi provoquer l’acquisition amiable ou, à défaut et après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture, l’expropriation des fonds » au profit de l’État, des collectivités et établissements publics, notamment pour les mettre à disposition d’une SAFER (article L. 125-7 du code rural et de la pêche maritime). Cette voie reste exceptionnelle, mais elle donne au préfet un levier de négociation réel face à un propriétaire qui laisserait durablement la friche gagner.

Pour situer cette procédure dans l’ensemble du contentieux rural, on peut se reporter à l’analyse des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, qui rappelle comment statut du fermage, préemption et contrôle des structures s’articulent sans se confondre.

II. La friche dans un bail en cours : résiliation, défense et preuves

A. Quand le bailleur peut faire résilier le bail pour défaut d’entretien

Le bailleur dont le fermier laisse la terre partir en friche n’a pas à passer par la procédure préfectorale de terres incultes : il dispose de l’action en résiliation pour agissements du preneur. Le texte ne permet au bailleur de demander la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés, parmi lesquels « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime). La friche durable entre dans ce motif quand elle traduit un abandon cultural et une dégradation du potentiel agronomique, et non un simple retard de chantier ou un choix d’assolement discutable. Le même article réserve toutefois « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Une maladie grave, une calamité climatique documentée ou une contrainte administrative avérée peuvent donc paralyser l’action du bailleur, à condition d’être prouvées.

Le fondement de l’obligation d’entretien se trouve dans les articles 1766 et 1767 du code civil, auxquels renvoie le statut du fermage pour les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds. Le preneur doit garnir le fonds, le cultiver en bon père de famille, entretenir les fossés, les clôtures et les bâtiments, et avertir le bailleur des usurpations. L’abandon d’une parcelle déclarée en jachère sans aucun entretien, la prolifération d’adventices à enracinement profond qui menacent le drainage, ou le défaut de curage des exutoires qui asphyxie les sols constituent des manquements caractérisés à cette obligation.

Un jugement récent du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours illustre concrètement ce contentieux (TJ Tours, TPBR, 30 septembre 2025, n° 25/00008, texte intégral). Le preneur avait cessé d’entretenir une parcelle déclarée en jachère : l’expertise relevait des adventices bien implantées, notamment du rumex laissant présager un réseau racinaire important et profond de nature à affecter le drainage, ainsi qu’une absence d’entretien des sorties et fossés qui ne permettait plus leur fonctionnement normal, avec des zones asphyxiées par l’eau difficilement évacuée. Le preneur reconnaissait ne plus avoir entretenu la parcelle depuis 2024. Le tribunal en a déduit que l’absence d’exploitation et d’entretien compromettait la bonne exploitation du fonds et a prononcé la résiliation du bail sur la parcelle, avec expulsion au 31 octobre 2025 et indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’à la libération effective. Le tribunal a également condamné le preneur à payer 2 440,95 euros de fermage 2024 impayé, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts des bailleurs faute de résistance abusive établie, au regard des difficultés de santé, familiales et économiques du preneur, et en rejetant l’astreinte comme prématurée. Trois enseignements s’en dégagent : un constat précis et technique de la dégradation emporte la résiliation, l’impayé de fermage se cumule utilement à la demande principale, mais le tribunal reste mesuré sur les dommages-intérêts et l’astreinte quand le preneur est de bonne foi et en difficulté.

Le bailleur doit construire son dossier avant d’assigner. Un constat de commissaire de justice décrivant l’état des cultures, des clôtures, des fossés et des bâtiments, daté et photographié, complété par des images satellites ou des relevés de l’historique cultural, forme le socle de la preuve. Les attestations des voisins exploitants, qui comparent la parcelle litigieuse aux terres de valeur similaire correctement tenues à proximité, reprennent utilement le standard de comparaison posé par l’article L. 125-1. Les mises en demeure préalables adressées au preneur, par lettre recommandée, de reprendre l’entretien dans un délai déterminé, démontrent que le bailleur a laissé une chance à la régularisation et privent le preneur de l’argument de la surprise. L’assignation est portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens, après tentative de conciliation préalable obligatoire devant ce même tribunal.

Le bailleur veillera aussi à ne pas confondre les motifs. Le défaut de paiement du fermage obéit à son propre régime, avec deux défauts persistants trois mois après une mise en demeure qui doit rappeler le texte à peine de nullité, et la contravention à l’interdiction de sous-louer ou de céder sans agrément relève d’un autre alinéa de l’article L. 411-31. Invoquer la friche quand le vrai grief est l’impayé, ou l’inverse, affaiblit la demande. Chaque motif doit être prouvé pour lui-même, avec ses pièces et ses délais propres.

B. Comment le preneur menacé se défend et sécurise son exploitation

Le preneur assigné en résiliation pour friche dispose de plusieurs lignes de défense, à condition d’agir vite et de documenter. La première consiste à établir la force majeure ou les raisons sérieuses et légitimes qui font obstacle à la résiliation : hospitalisation, accident, sécheresse exceptionnelle ou inondation constatée par arrêté, interdiction administrative d’accès aux parcelles, retard avéré de paiement des aides ayant désorganisé la trésorerie. Le jugement de Tours montre que le tribunal examine concrètement ces circonstances, même quand il prononce la résiliation : les difficultés du preneur y ont écarté les dommages-intérêts et l’article 700. Des certificats médicaux, des attestations d’assurance, des arrêtés de catastrophe naturelle, des relevés bancaires et des courriers administratifs valent mieux que des affirmations générales.

La deuxième ligne de défense porte sur la nature des pratiques reprochées. « Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article. » (article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime). Une mise en herbe contractualisée dans une mesure agro-environnementale, un couvert favorable aux auxiliaires, un retard de fauche imposé par un cahier des charges ou le maintien d’infrastructures écologiques ne constituent pas une friche au sens de la résiliation, dès lors que le preneur produit le contrat, le cahier des charges et les justificatifs de surfaces. La frontière passe par l’intention et l’entretien : une parcelle conduite extensivement mais suivie n’est pas une parcelle abandonnée.

La troisième ligne concerne les travaux et changements d’assolement. « Nonobstant les dispositions de l’article 1766 du code civil mentionnées à l’article L. 411-27 , le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail. » (article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime). À défaut d’accord amiable, le preneur doit adresser au bailleur, dans le mois qui précède l’opération et par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux envisagés, et le bailleur qui s’y oppose doit saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours de la réception de cet avis. Le preneur qui retourne une prairie ou remet en herbe sans cette notification offre au bailleur un grief autonome ; celui qui notifie correctement et dont le bailleur reste silencieux exécute les travaux à l’abri d’une résiliation ultérieure fondée sur ce changement. Quand la remise en valeur d’une parcelle dégradée exige des travaux lourds, drainage, débroussaillement, remise en état des fossés, cette notification préalable est une protection décisive.

Le preneur doit également purger sa situation administrative. S’il exploite sans l’autorisation requise au titre du contrôle des structures, il s’expose à la nullité de son bail à la demande du bailleur, du préfet ou de la SAFER, dans les conditions précisées par la Cour de cassation en 2023, ainsi qu’à la sanction pécuniaire prévue à l’article L. 331-7. Le preneur menacé d’une résiliation pour friche alors même que son autorisation d’exploiter est contestée cumule deux procédures perdues d’avance : il doit déposer ou compléter sa demande d’autorisation dès la première mise en demeure et en justifier devant le tribunal paritaire. De même, il ne peut ni sous-louer ni céder sans l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal : « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés » (article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime). Confier officieusement la parcelle en friche à un voisin pour éviter le constat d’abandon constitue une contravention qui aggrave le dossier au lieu de le sauver.

Enfin, le preneur qui reçoit une mise en demeure préfectorale dans le cadre d’une procédure de terres incultes ne doit jamais la laisser sans réponse. Le silence vaut renonciation et ouvre au bailleur une reprise sans indemnité dans les deux mois. La réponse doit partir dans les deux mois de la notification, comporter un engagement de mise en valeur dans l’année et un plan de remise en valeur crédible, chiffré et calendé : débroussaillement, curage, amendements, assolement prévisionnel, devis des entreprises. L’exécution du plan doit être tracée, factures, photographies datées, bons de livraison, car le bailleur pourra soutenir l’absence de mise en valeur effective à l’expiration de l’année. Le preneur qui tient ce cap conserve son bail et prive le candidat voisin de l’attribution préfectorale.

Conclusion

La friche n’est jamais un simple état de fait : c’est le point de rencontre de deux procédures que tout praticien doit tenir séparées. Face à une terre inculte ou manifestement sous-exploitée depuis plus de trois ans, deux ans en montagne, sans force majeure, le candidat à la reprise saisit le préfet, fait constater l’état du fonds de manière contradictoire devant la commission départementale d’aménagement foncier, puis répond à la mise en demeure par un plan de remise en valeur et une demande d’autorisation d’exploiter en règle. Face à un fermier qui laisse la parcelle s’embroussailler, le bailleur fait constater techniquement la dégradation, met en demeure de reprendre l’entretien, puis agit en résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux sur le fondement des agissements compromettant la bonne exploitation. Et le preneur menacé sur les deux fronts répond dans les délais, prouve la force majeure ou le caractère raisonné de ses pratiques, notifie ses travaux et purge son autorisation d’exploiter.

Le choix du juge conditionne tout : le juge administratif connaît des décisions du préfet et de la commission dans la procédure de remise en valeur, le tribunal paritaire connaît de la résiliation, de la nullité et des contestations du bail. Saisir le mauvais juge, laisser passer le délai de deux mois de la mise en demeure préfectorale ou assigner en résiliation sans constat technique préalable sont les trois erreurs qui font perdre ces dossiers. Un dossier bien ordonné, références cadastrales, photographies datées, constats, mises en demeure, plans et autorisations, permet au contraire d’obtenir la terre, de la conserver ou de la reprendre dans des délais maîtrisés.

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