Un fermier qui rejoint un GAEC, qui crée une EARL avec ses enfants ou qui met ses parcelles à la disposition d’une société d’exploitation s’expose à une question redoutable : son bailleur peut-il s’en servir pour faire résilier le bail rural ? La réponse du droit rural tient en une distinction que les litiges portent sans cesse devant les tribunaux : mettre des terres louées à la disposition d’une société n’est ni céder son bail ni apporter son droit au bail à cette société. La première opération laisse le preneur seul titulaire du bail et reste largement ouverte ; les deux autres supposent l’agrément du bailleur et, à défaut, exposent à la résiliation. Trois arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendus en 2024, fixent les lignes de partage avec une netteté nouvelle : l’agrément personnel exigé pour l’apport du droit au bail ne se présume pas d’une clause générale du bail, la mise à disposition au profit d’une société dont le preneur n’est pas directement associé n’est pas une cession prohibée dès lors qu’il continue d’exploiter lui-même, et la prescription de l’action en résiliation pour cession prohibée ne court qu’à compter du jour où l’infraction a cessé.
I. Mettre les terres louées à disposition d’une société en restant seul titulaire du bail
A. Les conditions de la mise à disposition prévue à l’article L. 411-37
Le texte de référence est l’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. Il autorise une opération souple : « le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts ». Le preneur demeure donc seul titulaire du bail ; la société exploite, mais le contrat de bail ne change ni de titulaire ni de contenu, et les droits du bailleur ne sont pas modifiés.
Cette faculté est encadrée par des conditions cumulatives qui portent sur la société, sur l’information du bailleur et sur le comportement du preneur. S’agissant de la société, elle doit être dotée de la personnalité morale ou, s’il s’agit d’une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine, et son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. En pratique, les EARL, les SCEA et les GAEC entrent dans ce cadre dès lors que leur objet est principalement agricole, ce qui exclut les montages où l’activité agricole ne serait qu’accessoire.
L’information du bailleur obéit à un formalisme précis. Le preneur doit aviser le bailleur « au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée » (art. L. 411-37), et cet avis mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel elle est immatriculée et les parcelles mises à sa disposition. Le même formalisme s’applique lorsque le preneur cesse la mise à disposition ou lorsqu’un changement intervient dans les éléments notifiés : l’avis doit être adressé dans les deux mois qui suivent le changement de situation. La sanction du défaut d’information est aménagée avec mesure : le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations requises « dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (art. L. 411-37), et la résiliation n’est pas encourue « si les omissions ou irrégularités constatées n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur » (art. L. 411-37). Un oubli de pure forme, qui n’a pas trompé le bailleur sur l’identité de la société ou sur les parcelles concernées, ne suffit donc pas à faire perdre le bail.
La condition de fond la plus surveillée par les juges porte sur l’activité personnelle du preneur. Le texte dispose que « le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » (art. L. 411-37). La mise à disposition ne doit jamais devenir un abandon déguisé de l’exploitation à la société : le preneur doit rester un exploitant présent sur le terrain, et non un simple apporteur de foncier. En contrepartie de cette souplesse, le bailleur conserve une garantie financière étendue : « Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail » (art. L. 411-37).
Lorsque la société envisagée n’entre pas dans le champ du paragraphe I, notamment parce que son objet n’est pas principalement agricole, le paragraphe II de l’article L. 411-37 ouvre une voie plus étroite : la mise à disposition reste possible « avec l’accord préalable du bailleur », au profit de toute personne morale à vocation principalement agricole dont le preneur est membre. La demande d’accord doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d’effet, et mentionner à peine de nullité le nom de la personne morale, ses statuts et les références des parcelles. Le silence gardé par le bailleur pendant deux mois vaut accord. Cette procédure d’accord préalable doit être anticipée : une mise à disposition réalisée avant l’expiration du délai ou sans les mentions obligatoires expose le preneur à une contestation frontale.
B. Le cas particulier de l’adhésion à un GAEC et la preuve de la mise à disposition
L’adhésion du preneur à un groupement agricole d’exploitation en commun obéit à un régime propre, posé par l’article L. 323-14 du code rural et de la pêche maritime : « Le preneur à ferme qui adhère à un groupement agricole d’exploitation en commun peut faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens dont il est locataire pour une durée qui ne peut être supérieure à celle du bail dont il est titulaire. Il en avise alors, par lettre recommandée, avec accusé de réception, le propriétaire. » Comme dans le régime général, l’opération « ne donne pas lieu à l’attribution de parts d’intérêts au profit du preneur, qui reste seul titulaire du bail », les droits du bailleur ne sont pas modifiés et le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail.
Un arrêt du 12 décembre 2024 apporte sur ce terrain une précision procédurale majeure pour les preneurs. Dans cette affaire, une bailleresse demandait l’expulsion d’un GAEC et la résiliation du bail verbal consenti en 1983, en soutenant qu’aucune mise à disposition n’avait été réalisée parce que les statuts du GAEC et leur annexe ne faisaient apparaître aucun bail à ferme mis à disposition. La cour d’appel avait suivi ce raisonnement. La Cour de cassation censure cette analyse : pour écarter la mise à disposition, les juges du fond s’étaient déterminés « par des motifs impropres à écarter une mise à disposition des parcelles agricoles, laquelle peut exister indépendamment des stipulations des statuts et de leurs annexes » (Cass. 3e civ., 12 décembre 2024, n° 23-20.354). Autrement dit, l’absence de mention du bail dans les statuts de la société ne prouve pas l’absence de mise à disposition : celle-ci peut résulter d’autres éléments, et la Cour invite à examiner les indices matériels d’exploitation, tels que les relevés d’exploitation à la mutualité sociale agricole ou les chèques de paiement des fermages émis par le groupement.
Cette solution protège les exploitations constituées de longue date, dont les documents sociétaires sont parfois lacunaires, mais elle ne doit pas être lue comme un blanc-seing. La mise à disposition doit rester réelle et le preneur doit pouvoir la démontrer : conserver la lettre recommandée d’avis au bailleur avec son accusé de réception, tenir une comptabilité distinguant les parcelles mises à disposition, faire figurer ces parcelles sur les déclarations d’exploitation et garder la trace du paiement des fermages. Ces pièces sont celles que les tribunaux examinent en premier lorsqu’un bailleur allègue une cession déguisée.
La même décision du 12 décembre 2024 éclaire enfin l’articulation entre la mise à disposition et l’apport du droit au bail. Dans ce dossier, la bailleresse invoquait aussi un apport non agréé du droit au bail au GAEC. La Cour rappelle que cet apport, réalisé sans l’agrément du bailleur, « s’analysant en une cession prohibée », ouvre l’action en résiliation, mais elle distingue soigneusement les deux opérations : la mise à disposition régulièrement notifiée et effectivement exploitée par le preneur n’a pas à être requalifiée en apport ou en cession du seul fait que la société exploite les terres. Pour un panorama des difficultés voisines du fermage, on pourra se reporter au bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et les préemptions.
II. Ce que le bailleur peut contester et comment le tribunal arbitre le conflit
A. L’apport du droit au bail suppose l’agrément personnel du bailleur, jamais présumé
À la différence de la mise à disposition, l’apport du droit au bail transfère la valeur du droit au bail à la société et touche au contrat lui-même. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime est catégorique : « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. » Ces dispositions sont d’ordre public, ce qui signifie qu’aucune clause du bail ne peut les écarter au détriment du bailleur comme du preneur.
L’arrêt du 8 février 2024 donne à cette exigence toute sa portée pratique (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-16.422). Un preneur à bail à long terme, visé par un congé pour atteinte de l’âge de la retraite, avait signifié à sa bailleresse l’apport de son droit au bail à une SCEA en se prévalant d’une clause manuscrite du bail de 1989 selon laquelle le bailleur donnait par avance son accord pour l’apport du droit à une société. La Cour approuve les juges du fond d’avoir réputé cette clause non écrite : « une clause, insérée dans un bail à ferme, selon laquelle le bailleur donne son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société, sans aucune identification du bénéficiaire de cette autorisation, doit être réputée non écrite et […] l’action tendant à le voir constater n’est pas soumise à prescription ». Une autorisation générale donnée par anticipation, sans identification de la société bénéficiaire, ne constitue pas l’agrément personnel exigé par la loi. Les preneurs doivent en tirer une conséquence directe : seule une acceptation visant une société déterminée, de préférence notifiée par écrit après communication des statuts et de la composition du capital, sécurise l’apport. Et les bailleurs doivent savoir que l’action tendant à faire constater le caractère non écrit d’une telle clause échappe à la prescription, puisqu’elle sanctionne la violation d’une disposition d’ordre public.
L’apport réalisé sans agrément personnel s’analyse en cession prohibée au sens de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, aux termes duquel « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés ». Le bailleur peut alors demander la résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31, II, qui vise « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » et « Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 » (art. L. 411-31), avec droit pour le propriétaire de rentrer en jouissance et condamnation du preneur aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.
L’arrêt du 26 septembre 2024 trace toutefois une limite importante à cette répression (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-12.967). Des copreneurs avaient mis leurs terres à la disposition d’une SCEA dont ils n’étaient pas directement associés, tout en continuant à les exploiter eux-mêmes ; la cour d’appel y avait vu une cession prohibée justifiant la résiliation. La Cour de cassation pose la règle inverse : « Le preneur ou, en cas de cotitularité, l’un ou les copreneurs, qui mettent les biens loués à la disposition d’une société dont ils ne sont pas associés mais qui continuent à se consacrer à l’exploitation de ceux-ci, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, n’abandonnent pas la jouissance du bien loué à cette société et ne procèdent donc pas à une cession prohibée du bail. » Il en résulte que « dans ce cas, le bailleur ne peut solliciter la résiliation du bail que sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 3°, et est donc tenu de démontrer que le manquement est de nature à lui porter préjudice ». Le critère décisif n’est donc pas la qualité d’associé direct, mais l’abandon ou non de la jouissance : tant que le preneur travaille effectivement les terres, le bailleur qui invoque une irrégularité formelle de mise à disposition doit prouver un préjudice concret, par exemple une dégradation du fonds, un défaut d’entretien ou un impayé, et non une simple contrariété.
B. Prescription de l’action en résiliation et sortie de crise devant le tribunal paritaire
Le même arrêt du 12 décembre 2024 fixe le point de départ de la prescription applicable lorsque le bailleur agit en résiliation pour cession ou apport prohibé. La Cour juge, au visa des articles L. 411-31, II, 1°, et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime et de l’article 2224 du code civil, « que le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé (3e Civ., 1er février 2018, pourvoi n° 16-18.724, Bull. 2018, III, n° 11) » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-20.354), avant d’ajouter : « L’apport du droit au bail à une société sans l’agrément du bailleur, en violation de l’artilcle L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime, s’analysant en une cession prohibée, le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural se situe au jour où cette infraction a cessé » (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 23-20.354). Concrètement, tant que la situation irrégulière perdure, par exemple tant que la société non agréée exploite seule les parcelles, le délai de prescription ne court pas. En revanche, une fois l’infraction cessée, par une régularisation, une sortie de la société ou la reprise personnelle de l’exploitation, le bailleur doit agir dans le délai de cinq ans de l’article 2224, qui court « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Pour le preneur, la régularisation rapide reste donc la meilleure défense : elle fait courir la prescription et prive à terme le bailleur de son fondement. Pour le bailleur, l’attentisme prolongé après la fin d’une occupation irrégulière fait courir un risque réel d’irrecevabilité.
Lorsque le conflit porte sur la poursuite du bail au nom du seul copreneur restant après le départ de l’autre, l’arrêt du 26 septembre 2024 encadre strictement le pouvoir d’opposition du bailleur. L’article L. 411-35 ouvre au copreneur qui continue d’exploiter un délai de trois mois à compter de la cessation pour demander par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom, et le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire. La Cour précise la méthode du juge : « Le juge, saisi sur opposition du bailleur, statue sur la demande de poursuite du bail au seul nom du copreneur restant, en considération des intérêts légitimes du bailleur, lesquels s’apprécient au regard de la capacité de ce copreneur à assurer la bonne exploitation du fonds et le respect de ses obligations légales et contractuelles. » (Cass. 3e civ., 26 sept. 2024, n° 23-12.967) Dans cette affaire, la cour d’appel avait rejeté la poursuite du bail en se fondant sur la mauvaise foi passée des preneurs ; la cassation rappelle que le passé disciplinaire ne suffit pas et que le juge doit examiner la capacité présente et future du copreneur à bien exploiter et à respecter le bail. Le copreneur qui sollicite la poursuite a donc intérêt à constituer un dossier de garanties : références d’exploitation, matériel, main-d’oeuvre, état des parcelles, absence d’impayés, attestations de tiers.
Quelques réflexes pratiques s’imposent des deux côtés. Le preneur qui envisage une mise à disposition notifie par lettre recommandée dans les deux mois avec les mentions complètes, conserve l’accusé de réception, reste présent aux travaux et archive les preuves de son exploitation personnelle. Celui qui envisage un apport sollicite un agrément écrit visant nommément la société, sans se contenter d’une clause ancienne et générale du bail. Le bailleur qui découvre une opération douteuse met en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en rappelant les textes, fait constater l’état d’exploitation des parcelles et, s’il invoque une simple irrégularité de mise à disposition sans abandon de jouissance, réunit la preuve d’un préjudice propre, faute de quoi son action en résiliation sera rejetée. Dans tous les cas, le litige relève du tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel de ces contestations, qui vérifie d’abord la nature exacte de l’opération avant d’en tirer les conséquences sur le bail.
La mise à disposition des terres louées à une société est ainsi un instrument sûr à condition d’en respecter la grammaire : société à objet principalement agricole, information complète et rapide du bailleur, exploitation personnelle et continue du preneur. L’apport du droit au bail, lui, ne se présume jamais et ne se déduit d’aucune clause générale : il exige un agrément personnel visant une société identifiée. Entre les deux, la jurisprudence de 2024 refuse les requalifications automatiques et impose au bailleur qui veut résilier de démontrer soit une véritable cession prohibée, soit un préjudice réel. C’est à cette aune concrète, parcelle par parcelle et preuve par preuve, que se gagnent ou se perdent les procès du bail rural en société.
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